【正文】 同時，當(dāng)日 9時起正式派發(fā)典藏房 源意向登記卡（限 200位） 202316 “陽光星期八 ”傾情演繹新年聯(lián)誼會 20230115 1 14樓接受咨詢 47 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 我 行 點評 一、優(yōu)勢簡析 規(guī)模優(yōu)勢： 46萬平米大型社區(qū)，集 高檔公寓、酒店、商業(yè)、寫字樓于一體的 綜合性項目； 品牌實力：其母公司上海陽光投資集團 實力雄厚，口碑良好，具備圈層傳播的有 利條件。都市上層 南臨程林 莊路，北距衛(wèi)國道 500多米，西距中環(huán) 線 700米，周邊市政配套設(shè)施齊全，交 通便利，地理位置十分優(yōu)越，十余條公 交線，為您的出行提供便利。每一個 區(qū)域中的建筑和造景都位置巧妙，成為地標 或勝景。 18 19 40 78 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 項目規(guī)模及類別 1 4 3 2 5 7 6 9 10 8 13 11 12 15 14 項目規(guī)模及類別： 規(guī)劃占地面積 18萬平方米；規(guī)劃建筑面積 60萬平方米；住宅占地面積 11萬平米； 住宅建筑面積約 23萬平米，共有建筑 22幢高層住宅。 39 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 我 行 點評 一、優(yōu)勢簡析 處河?xùn)|區(qū)市級迎賓大道衛(wèi)國道，交 通發(fā)達，生活環(huán)境日趨成熟，除密集的公 交網(wǎng)路外，東南半環(huán)快速路及規(guī)劃中的地 鐵 2號線也貫通于此，區(qū)域價值前景無可 限量。 69 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 項目周邊環(huán)境及交通狀況 項目處河?xùn)|區(qū)市級迎賓大道衛(wèi)國道，交通 發(fā)達，生活環(huán)境日趨成熟，除密集的公交 網(wǎng)路外，東南半環(huán)快速路及規(guī)劃中的地鐵 2號線也貫通于此，區(qū)域價值前景無可限 量。 地段：與內(nèi)環(huán)線近在咫尺，交通便利， 東南半環(huán)的建成，奉化橋的開通，使該區(qū)域更 具升值潛力； 定位明確：中端產(chǎn)品，面對主流客戶， 以地緣性客戶為主。 65 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 銷售情況分析 房型成交特征（按 6080 % 單戶面積成交特征（按照套數(shù)計算） 120150 % 100120 % 6080： % 100120： % 120150： 4% 面積區(qū)間（平米） 三室 5% 照套數(shù)計算） 二室 33% 一室 62% 一室： 62% 二室： 33% 三室： 5% 房型 總房款成交特征 5060萬 1% 4050萬 52% 6070萬 33% 3040萬 10% 8090萬 90100萬 1% 34 66 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 營銷節(jié)點與推廣主題 都市亮點，居優(yōu)越之上。 三室兩廳兩衛(wèi) 134 ㎡ 二室二廳 100㎡ 戶型設(shè)計點評：此戶型屬 于市場主流需求，主臥飄 窗設(shè)計得到了較好的采光 滿足。容積率： ；綠化率： 40%；車位 地上地下均有，配比為 1： ；土地使 用年限： 70年 61 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 項目周邊環(huán)境及交通狀況 樓盤坐落于天津市河?xùn)|區(qū)津塘路大直沽 地區(qū)，周邊區(qū)域的交通環(huán)境相對較好，城 市快速路東南半環(huán)的建成，奉化橋的開通 ，使項目進入都市中心生活圈更加便利。層數(shù)從 1 1 2 2 2 32層不等。 對于別墅產(chǎn)品 120150萬元的成交旺盛。 對于小戶型產(chǎn)品， 30萬元以下為主力成交區(qū)間。而在房型需求方面，二室房型的需求旺盛，所 占比例過半，占 %（整體供應(yīng)比例 %），且供不應(yīng)求；其次三室房型的 需求比例排在第二，占 %（整體供應(yīng)略多，比例 %），一室的需求比例 也較大，而供應(yīng)略顯不足。 從整體說來較好控制戶值的項目均呈現(xiàn)較好的銷售情況，在保持了較高的售價 的同時保持了較快的銷售速度。錢塘精英匯由于營銷推廣的問 題，因而銷售滯后。 4559 4377 4615 4857 5654 5054 6880 6153 7509 8469 25 上圖顯示，周邊住宅產(chǎn)品，客戶對 3070萬元的需求比例最大（合供占 %）， 其中 以 4050萬元的需 求比力最為集中 ，（比例占 %），其次為 5060萬元之間，比例占 %。其次為 150200㎡的戶型，需求比例為 %，且供需基本持平。 % 40以下 % % % % % 22 42 80100 % % 100120 % 上圖顯示， 100120㎡面積區(qū)間的戶型需求最為集中 ，比例占 %，其次是 120150㎡的戶型，比 例為 %，基本處于供需平衡的狀態(tài)；在 150㎡以下的戶型面積區(qū)間中， 100㎡以下的供應(yīng)比例較 小， 從需求狀況顯示 100㎡以下的戶型需求旺盛 ，建議適當(dāng)提高 100㎡以下戶型的供應(yīng)比例。 20 38 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 供應(yīng)狀況分析 ——房型（二） 以下銷售情況統(tǒng)計是截止到 3月 14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計算得出 （按套數(shù)計算） 三室 % 一室 % ※ 小戶型項目 二室 % 小戶型項目 一室供應(yīng)比例最大 ，占 %，其次是兩室，供 應(yīng)比例達 %。 33 上圖顯示， 80—150㎡ 的戶型供 應(yīng)比例較大，合計達到 %，其 中 100150㎡的供應(yīng)主要來自于遠 洋新天地項目、陽光星期八項目 、太陽城新領(lǐng)地項目；競爭 /熱點 住宅項目供應(yīng)盡管大勢上呈現(xiàn)出 中間多，兩端少的棗核型分布態(tài) 勢，但 80100㎡的主力戶型供應(yīng) 略顯不足 . [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 供應(yīng)狀況分析 ——單戶面積（一） 以下銷售情況統(tǒng)計是截止到 3月 14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計算得出 ★ 住宅項目：高層、小高層、多層共 7個項目統(tǒng)計 （按套數(shù)計算） 100120 % 120150 % 6080 % 150200 % 200250 4060 % % 80100 % 100120 6% 18 34 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 供應(yīng)狀況分析 ——單戶面積（二） 以下銷售情況統(tǒng)計是截止到 3月 14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計算得出 ★ 小戶型項目（按套數(shù)計算） 400以上 1% 150200 120150 1% 40以下 3% 4060 45% 4% 80100 22% 6080 18% 目前項目周邊開盤銷售的小戶 型產(chǎn)品僅有精英匯項目，此項 目主力戶型區(qū)間為 4060㎡ ， 供應(yīng)比例高達 %，且此項 目的戶型供應(yīng)呈現(xiàn)中間少，兩 端多的啞鈴型分布態(tài)勢， 80 100㎡的供應(yīng)比例排在第二， 占 %。天域 100,900 63,567 10 夏陽 上述兩地塊同我項目所處區(qū)域較為類似，開發(fā)項目定位目標客戶群差異化 不明顯，項目上市時間、產(chǎn)品類型相近。由于該地塊在地域距離本項目較遠，同時客群區(qū)域定位與本項目有一 定的差異性，因而競爭能力并不明顯。無論在地理位 置、產(chǎn)品形態(tài)、地區(qū)發(fā)展?jié)摿Ψ矫? 具有一定優(yōu)勢，對本項目來說會分 散一定數(shù)量的客群。 地產(chǎn)項目：板塊內(nèi)將由萬科率先開發(fā)的首個住宅項目總建筑面積近 40萬平 方米，產(chǎn)品包括花園洋房、板式小高層和社區(qū)商業(yè)及會所；松江、金廈、方正 投資等開發(fā)商也準備在此開發(fā)。板塊內(nèi)生活配套設(shè)施較為匱乏。 （ 5）板塊結(jié)論 地塊環(huán)境佳、通行暢、定位高端、輻射面廣、目前對周邊消費群體尚不具 備影響力。 （ 2）地產(chǎn)市場發(fā)展 目前區(qū)域市場呈現(xiàn)出以下特點以及發(fā)展趨勢： “高開高走 ”將成為該板塊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 個性化產(chǎn)品成為目前板塊供給市場的主要特色之一 受發(fā)展階段及供給市場的影響，需求市場結(jié)構(gòu)單一 （ 3）板塊地產(chǎn)綜述 特性：定位為旅游度假休閑區(qū)，客群為高端二次以上置業(yè)的成功人士；地塊內(nèi) 的項目具鮮明個性；客戶群競爭激烈。未來規(guī)劃將興 建大批商品住宅，但主要還是服務(wù)于加工區(qū)內(nèi)的企業(yè)單位，其定向建房趨勢明 顯。 其中一期占地 ，現(xiàn)在已規(guī)劃開發(fā)建設(shè)。東區(qū)規(guī)劃總建筑面積約 232萬平方米；西區(qū)規(guī)劃建筑面積約 114公頃；兩區(qū)規(guī)劃總建筑面積約 346萬平 方米。 （ 2）房地產(chǎn)市場發(fā)展水平 華明鎮(zhèn)是天津市 “以宅基地換房 ”的第一個示范鎮(zhèn)。預(yù)計這些項目將會在 2023年全面亮相。 （ 4）發(fā)展趨勢 區(qū)域內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：衛(wèi)國道路面的修整和拓寬，建設(shè)中的地鐵二 號線也將自此處通過，東南半環(huán)與衛(wèi)國道的銜接、快速路的建造，使得這 一地區(qū)成為天津市內(nèi)因交通狀況而升值區(qū)域的最大受益者。 東麗湖板塊 空港物流 華明鎮(zhèn)板塊 張貴莊板塊 程林街板塊 衛(wèi)國道板塊 本案 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 項目周邊板塊特征分析 （一）選取項目周邊主要板塊： 15 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 項目周邊板塊特征分析 ◆ 衛(wèi)國道板塊 （ 1）板塊界定及區(qū)位優(yōu)勢 衛(wèi)國道板塊主要包括衛(wèi)國道順馳橋以東沿線至外環(huán)區(qū)域，成林路以北區(qū) 域和麗苑居住區(qū)。 一縱：外環(huán)線沿線； 三橫：衛(wèi)國道至津漢公路沿線 ，其基本契機為地鐵 2號線建設(shè)； 張貴莊路至津濱高速沿線，其基本 契機為津濱大道建設(shè)；津塘路沿線 ，其基本契機為津濱輕軌建設(shè)發(fā)展 7 12 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 項目周邊區(qū)域規(guī)劃建設(shè)發(fā)展前景 2．東麗總體規(guī)劃發(fā)展設(shè)想 以 “一個中心區(qū)、兩個 中心鎮(zhèn)區(qū)、兩個產(chǎn)業(yè)區(qū)和 五個組團 ”的布局結(jié)構(gòu)，全 面實施津濱新城區(qū)戰(zhàn)略。東與天津濱海國際 機場相連，西與河?xùn)|區(qū)相接，南靠海 河與河西區(qū)隔河相望，北鄰程林工業(yè) 區(qū)、萬新村居住區(qū)和衛(wèi)國道。1 2023 3 29 致：漢拿（天津）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 “成林道項目 ”市場研究 及項目 定位報告 1 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 Agenda議程 項目地塊分析 周邊區(qū)域市場分析 項目競爭地位分析 項目住宅部分定位 項目規(guī)劃設(shè)計方向探討 2 2 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 項目地塊分析 3 登州路 本案 規(guī)劃支 路 昆俞路 成林道 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 地塊概要與分析 （一）項目介紹 1．物業(yè)性質(zhì) 居住及商業(yè)金融用地 2．項目四至范圍 東至登州路 南至成林道 西至昆俞路 北至規(guī)劃支路 3 4 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 地塊概要與分析 3．地塊控規(guī)概要 2 （ 2）規(guī)劃性質(zhì)：居住、商業(yè)金融業(yè)用地； 2 2 （ 4）地塊的土地使用權(quán)出讓年限 居住用地 70年，商業(yè)金融業(yè)用地 40年 。 （ 2）周邊主要交通干線為衛(wèi)國道、成 林道、東縱快速路。 13 3．項目周邊市政建設(shè)改造計劃 （ 1） 2023年東麗區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃中 ，程林街南片六村屬 “智慧城 ”項目 規(guī)劃范圍，預(yù)期未來 2年內(nèi)項目周邊 環(huán)境改造完成。橫跨河?xùn)|、東麗兩區(qū)。 土地放量：自 2023年 11月始，河?xùn)|、東麗兩區(qū)域內(nèi)有多塊土地交易成功 ，預(yù)示著下階段本市東部板塊地產(chǎn)開發(fā)將再度升溫。 （ 5）板塊結(jié)論 地塊好、出行通暢、定位較高、規(guī)劃佳、具規(guī)模。規(guī)劃總用地面積 ，總?cè)丝?，總建筑面積 ，規(guī)劃居住建筑面積 10 18 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 項目周邊板塊特征分析 （ 3）板塊綜述 天津城市工業(yè)東移、天津空港物流加工區(qū)和保稅區(qū)（航空城）的進駐為華明鎮(zhèn) 的發(fā)展帶來了巨大機會 ,必將成為東麗居住、生活、娛樂中心。 （ 5）板塊結(jié)論 出行通暢、定位于服務(wù)周邊，現(xiàn)階段建設(shè)目的主要為安置聚遷于此的周邊村民 ，后期雖可使用開發(fā)用地較大，但短期內(nèi)尚不