【正文】 2023年 2月 2023/2/92023/2/92023/2/92/9/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/92023/2/92023/2/9Thursday, February 9, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/2/92023/2/92023/2/92023/2/9 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/2/92023/2/92023/2/92023/2/92/9/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/2/92023/2/9Thursday, February 9, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 9日星期四 2023/2/92023/2/92023/2/9 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/2/92023/2/92023/2/92/9/2023 3:36:20 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 有著歷經(jīng)百年而不衰的精神：自由、向上、進(jìn)取、不屈、永遠(yuǎn)充滿希望。 現(xiàn)代風(fēng)格： 現(xiàn)代風(fēng)格講究的是簡(jiǎn)約、明快的線條，大面積地采用玻璃材料，充分體現(xiàn)別墅住宅大空間、高采光的特點(diǎn)，多出現(xiàn)與歐美國(guó)家及中國(guó)的大型城市中。 先看市場(chǎng)上主流的幾種別墅風(fēng)格 …… 主流中式風(fēng)格： 現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格， 添加中國(guó)傳統(tǒng)建筑元素。目前 同類產(chǎn)品市場(chǎng)售價(jià)： 雙拼別墅均價(jià) 3000元 /㎡ 左右，高檔公寓 2600元 /㎡ 別墅單價(jià)接受程度調(diào)查： 目前市場(chǎng)上雙拼別墅的總價(jià)范圍在 82126萬之間，根據(jù)本項(xiàng)目定位需要達(dá)到的目標(biāo) ——優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，使其無法銷售。 在總價(jià)相差不大的情況下， 讓客戶沒有選擇其他項(xiàng)目的理由 第三 能夠吸引高端公寓 的客源前來購(gòu)買 總價(jià)相差不過分懸殊， 合理控制部分房源的單位面積 生態(tài)景觀資源的利用 全面提升項(xiàng)目檔次 合理控制總價(jià) 生態(tài)景觀別墅 獨(dú)棟別墅 風(fēng)情別墅 小面積別墅 所以 …… 產(chǎn)品定位 生態(tài)豪景風(fēng)情別墅 獨(dú)棟面積： 250300㎡ 豪華景觀 私家花園、 高檔會(huì)所 單一的獨(dú)立別墅定位雖然在項(xiàng)目檔次上達(dá)到了目的，有利于項(xiàng)目品牌形象的宣傳推廣。 小結(jié)： 通過調(diào)查，我們基本了解到本項(xiàng)目潛在客源的需求 ——面積 230300㎡ ， 總價(jià) 5090萬 的 獨(dú)棟別墅 認(rèn)同度較高。 理想別墅類型調(diào)查： 理想別墅類型86%8%6%獨(dú)棟別墅聯(lián)體別墅其他點(diǎn)評(píng)： 調(diào)查顯示 86%的被訪者的更愿意接受獨(dú)棟別墅， 我們認(rèn)為 ——“獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院落”還是大多數(shù)人的居住理想。 我們認(rèn)為 ——既然能夠接受 250 ㎡ ， 那么通過引導(dǎo)使其接受 260、 280 ㎡ 。 安置房別墅 灌云周邊縣鎮(zhèn)會(huì)存在一些拆遷安置房，以與本項(xiàng)目?jī)H一橋之隔的一個(gè)安置房別墅為例，這個(gè)安置房別墅約有 300余套聯(lián)排別墅（ 8聯(lián)排），面積 280平米左右，戶型為灌云市場(chǎng)上的主流別墅戶型；這個(gè)安置房別墅的缺點(diǎn)在于是集體土地，而且景觀和物業(yè)管理較差；但是有部分拆遷居民在市場(chǎng)上的叫價(jià)是 30萬 /套，并有成交。 銷售分析： 項(xiàng)目位于縣城行政中心，客戶也多以行政公務(wù)員及事業(yè)單位人員為主，但是因?yàn)轫?xiàng)目售價(jià)過高，對(duì)普通市民吸引力不大，因此銷售狀況一般。 接下來的任務(wù)，是通過一個(gè) 合理的總體產(chǎn)品定位 來確定本項(xiàng)目的 市場(chǎng)切入點(diǎn)。 ◇項(xiàng)目周邊類似的別墅用地即將推出。 ◇由于在一個(gè)低 GDP地區(qū)，別墅項(xiàng)目承擔(dān)的市場(chǎng)不確定風(fēng)險(xiǎn)因素較大。 opportunity(機(jī)會(huì) ) ◇ 本項(xiàng)可能成為灌云縣目前最高檔的項(xiàng)目，并且該地塊已經(jīng)具備了較高的認(rèn)知度、認(rèn)同度。 weakness(劣勢(shì) ) ◇ 大伊山由于過度開采，環(huán)境現(xiàn)狀較差，且復(fù)綠計(jì)劃有待時(shí)日。 新區(qū)醫(yī)院 灌云高級(jí)中學(xué) 本案 地塊發(fā)展條件評(píng)估 地塊住宅發(fā)展條件評(píng)估模型 結(jié)論： 本地塊自身?xiàng)l件比較優(yōu)越，符合發(fā)展高端物業(yè)的要求，適合發(fā)展高端物業(yè)??！ 地塊 SWOT（深層次）分析 Strength（優(yōu)勢(shì)） ◇ 項(xiàng)目所在地為大伊山，大伊山為國(guó)家 3A風(fēng)景區(qū)，利于別墅項(xiàng)目的開發(fā)。 四、地塊屬性分析 地塊基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 點(diǎn)評(píng)：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)決定本項(xiàng)目需要規(guī)劃別墅類產(chǎn)品，如何合理規(guī)劃產(chǎn)品細(xì)分才是需要重點(diǎn)研究的問題。 頂層 成長(zhǎng)層 底層 已擁有別墅購(gòu)買能力的人 成長(zhǎng)中的潛在客戶 不具備購(gòu)買能力的人 公務(wù)員 私營(yíng)業(yè)主 外來投資商 企事業(yè)單位 鄉(xiāng)村富戶 點(diǎn)評(píng)： 中間階層的缺失，對(duì)普通住宅市場(chǎng)的發(fā)展非常不利，但不會(huì)影響到高端物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展， 別墅市場(chǎng)發(fā)展主要受到位于頂層消費(fèi)者數(shù)量的限制。 這一人群數(shù)量較少，多生活于周邊鄉(xiāng)村擁有較為特殊的產(chǎn)業(yè)，如養(yǎng)殖業(yè)、加工廠。 具有穩(wěn)定的高收入 有置業(yè)欲望、置業(yè)計(jì)劃 形成市場(chǎng)購(gòu)買力 潛在市場(chǎng)需求 點(diǎn)評(píng)：只有當(dāng)擁有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人通過引導(dǎo)激發(fā)了購(gòu)買欲望之后，市場(chǎng)購(gòu)買力才能最終形成。 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 市場(chǎng)空白 存在機(jī)會(huì)，但市場(chǎng)沒 有具體形成，具備購(gòu) 買力不等于能夠形成 需求，所以需要 引導(dǎo) 潛在客戶來購(gòu)買 存在市場(chǎng)空白，說明 市場(chǎng)上已經(jīng)存在這樣 的市場(chǎng)需求，只需要 推出合適的產(chǎn)品，然 后 吸引 客戶購(gòu)買 包含發(fā)現(xiàn)潛在客源 進(jìn)行 客戶培育 ，然 后通過合理推廣達(dá) 到銷售目的 只要有合適的產(chǎn)品 合理的價(jià)格，再通 過推廣的輔助，就 能達(dá)到銷售目的 任務(wù)更加艱巨 潛在客戶群 目標(biāo)客戶群 別墅項(xiàng)目所需 最佳市場(chǎng)條件 具備別墅產(chǎn)品的購(gòu)買力 有待研究 當(dāng)?shù)厝四軌蚪邮軇e墅這樣的產(chǎn)品 有待研究 當(dāng)?shù)匾呀?jīng)有成功的別墅項(xiàng)目 沒有 點(diǎn)評(píng)： 本地塊所處市場(chǎng) 并不具備 運(yùn)作別墅項(xiàng)目的最佳條件，因此無法即刻判定該項(xiàng)目是否可操作，還需要對(duì)其市場(chǎng)購(gòu)買力的研究確定 是否存在潛在客源， 通過市場(chǎng)調(diào)研來確定當(dāng)?shù)厝?是否能夠接受別墅產(chǎn)品。 因此我們選擇通過 對(duì)別墅這一產(chǎn)品本身的特性、對(duì)市場(chǎng)的要求 以及 客源的購(gòu)買特點(diǎn) 等方面入手，結(jié)合灌云居民的 置業(yè)習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)購(gòu)買能力 等因素，來 尋找市場(chǎng)需求 …… 灌云別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀 首先，我們需要認(rèn)清別墅的本質(zhì) …… 別墅 (villa)，是用來 享受生活的居所 別墅不僅僅作為一種居住形態(tài)存在的物質(zhì)需求，更多的是一種心理層面上需要 ， 是人生 實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值 的最終表現(xiàn)之一。