某別墅項目產(chǎn)品定位報告-wenkub.com
2025-01-04 10:30 本頁面
【正文】 總規(guī)劃 82套獨立， 64套聯(lián)排，其中一期別墅部分 84套獨立 20套），物業(yè)類型為八聯(lián)排及獨立別墅 主力戶型 主力聯(lián)排戶型面積 240－ 280平米；獨立別墅面積分為 300左右和 400＋兩種 銷售價格 聯(lián)排別墅均價 4600元 /平米，獨立別墅均價 7200元 /平米（不臨水） 銷售速度 5月 26日開盤，銷售率未過 50％ 主力客戶 低價吸引的相城區(qū)內(nèi)人士居多 產(chǎn)品特征 車庫面積 44平米，銷售 花園面積近 50平米 客廳開間僅 5米 產(chǎn)品價值評判 —— 花園 樓盤名稱 花園設置方式 湖濱一號一期產(chǎn)品 園區(qū) 半島華府 南向與北向各半，面積約 50平米 南向與北向各半，花園面積 40－ 60平米 楓情水岸（疊加） 南向，面積近 100平米，大 古城區(qū) 庭院 前院、中庭、后院；合計約 60平米 吳中 開元碧水灣 南院，面積約 20～ 30平米，小 滄浪新城 博雅苑 南向與北向各半，花園面積 30－ 60平米不等 相城 蘇州知音 南向與北向各半，花園面積小，約 40平米，且受樓道影響大 聯(lián)排別墅 —— 花園面積 /設置方式 ?市場平均水平，無明顯優(yōu)勢 產(chǎn)品價值評判 —— 停車 樓盤名稱 停車方式 湖濱一號一期產(chǎn)品 園區(qū) 半島華府 半地下停車位一個，其余地上停車位解決 帶產(chǎn)權銷售 半地下停車位，層高，贈送 楓情水岸 地上室內(nèi)停車位 計容積率銷售 古城區(qū) 庭園 大型集中地下停車位 銷售 /租用 吳中 開元碧水灣 半地下停車位，層高 贈送 滄浪新城 博雅苑 近宅組團集中地下停車為 銷售 相城 蘇州知音 地上室內(nèi)停車位， 計容積率銷售 經(jīng)濟別墅 —— 停車方式 /數(shù)量 ?停車方式能帶給客戶一定利益點，但目前市面上聯(lián)排別墅社區(qū)的停車位方式多種多樣，從各銷售現(xiàn)場的反饋，各種停車方式均對銷售無明顯阻力 ?客戶對停車位的方式?jīng)]有硬性要求，停車位能否有更好的設置方式，帶給客戶更高的附加價值？ 產(chǎn)品價值評判 —— 地下室 樓盤名稱 地下室功能 /面積 湖濱一號一期產(chǎn)品 園區(qū) 半島華府 面積大 80100平米 層高 ，帶產(chǎn)權銷售 地下室 面積 80100平米，層高，贈送 楓情水岸 疊加，無 － 古城區(qū) 庭院 無 － 吳中 開元碧水灣 45平米，功能設計為活動室 贈送 滄浪新城 博雅苑 無 － 相城 蘇州知音 無 － 經(jīng)濟別墅 —— 地下室功能 /面積 ?大面積贈送地下室，產(chǎn)品有一定優(yōu)勢 ?層高不高＋梁，影響地下室的使用功能 產(chǎn)品價值評判 —— 空間尺度 樓盤名稱 客廳開間 /面積 中庭設計 /面積 戶型面積 園區(qū) 半島華府 中庭采光好 238260平米聯(lián)排 楓情水岸 超過 5米 疊加，無 200220平米疊加 古城區(qū) 庭園 超過 6米 約 20平米大中庭 /室內(nèi)花園 20 278平米聯(lián)排 吳中 開元碧水灣 中庭采光好 21 253平米聯(lián)排 滄浪新城 博雅苑 5米 中庭采光好 240280平米聯(lián)排 相城 蘇州知音 － － 湖濱一號一期 開間 中庭采光好 250300平米聯(lián)排 經(jīng)濟別墅 —— 其他功能細節(jié) ?一期產(chǎn)品戶型面積略大于市場平均水平，但客廳開間較小，未凸顯戶型面積的優(yōu)勢 ?中庭設計在蘇南建筑中較為普遍，更優(yōu)秀的做法可參照庭園 產(chǎn)品借鑒 ?停車位方式 ?四種停車位方式銷售阻力均不明顯 ?地下室設計 ?花園面積 ?花園朝向 ?中庭設計 ?客廳開間 ?大面積的地下室是一期的價值亮點，二期應予延續(xù)，但實用性及面積可適當調(diào)整 ?50平米是市場平均水平，在此基礎上可盡可能的帶給客戶利益 ?客戶對南向花園較為敏感，盡量多做南向 ?庭園室內(nèi)花園式的中庭給客戶極大的震撼，中庭可往此方向靠攏 ?客廳開間不小于 5米 概念方案比較 產(chǎn)品適應性 產(chǎn)品需求層次 合院方案 聯(lián)排方案 8 社區(qū)檔次 7 建筑風格 6 空間層次 更豐富 5 停車 弱 優(yōu) 4 花園 全南向 50%南向 3 地下室 贈送等同 贈送等同 2 室內(nèi)尺度 更優(yōu) 1 戶內(nèi)功能 均能滿足 均能滿足 綜合評價 更優(yōu) 合院質(zhì)素 A1內(nèi) A1外 A2內(nèi) A2外 南院 18m2 43m2 58m2 63m2 北院 20m2 15m2 18m2 中庭 16m2 露臺 52m2 (南 ) 18m2 (北 ) 14m2 (南 ) 22m2 (北 ) 客廳開間 / 2F / 2F 南臥數(shù)量 2 3 3 5 產(chǎn)品經(jīng)濟性 規(guī)劃方案 合院別墅 聯(lián)排 +疊拼 容積率 47483 m2/ 61178m2= 476
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