某別墅項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 積 11191 18976 17316 8400 14489 14229 10560 套數(shù)比 38 74 84 28 55 69 64 銷售單價(jià) 7500 7500 7000 7500 7500 7000 6000 戶均總價(jià) (萬(wàn)元 ) 220 192 155 225 198 155 100 銷售收入 (萬(wàn)元 ) 8393 14232 12121 6300 10866 9960 6336 總收入 (萬(wàn)元 ) 34746（ 7300元 /m2） 33462（ 7000元 /m2） 總成本 (萬(wàn)元 ) 47483*5250=24930 （單位成本：地價(jià) 2450,其他 2800） 47678*5250=25030 （同左） 營(yíng)業(yè)稅 (萬(wàn)元 ) 34746*%=1965 33462*%=1892 毛利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 7851 6540 凈利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 5260 4380 成本利潤(rùn)率 21% % 最初方案經(jīng)濟(jì)測(cè)評(píng) （二期占地按 74774m2） 規(guī)劃方案 最初規(guī)劃方案 戶型 A D 物業(yè)類型 聯(lián)排 花園洋房 建筑面積 銷售單價(jià) 7500 5000 銷售收入（萬(wàn)元） 15924 24771 總收入（萬(wàn)元） 40695 （ 5750元 /m2） 總成本（萬(wàn)元） 70774m2*4250元 /m2=30080（地價(jià) 1650,其他 2600） 營(yíng)業(yè)稅（萬(wàn)元） 40695*%=2300 毛利潤(rùn)（萬(wàn)元） 8315 凈利潤(rùn) （萬(wàn)元） 5570 成本利潤(rùn)率 % 營(yíng)銷建議 ? 蘇州別墅市場(chǎng)在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都將處于供大于求的態(tài)勢(shì)。主力物業(yè)類型為 4－ 6聯(lián)排及雙拼，共 156套 主力戶型 主力聯(lián)排戶型面積 238260平米 銷售價(jià)格 均價(jià)超過(guò) 9000元 /平米（含地下室面積），不含地下室面積均價(jià)超過(guò) /平米 銷售速度 極快，創(chuàng)造市場(chǎng)奇跡，在 8月份蘇州全市別墅銷售不超過(guò) 60套的情況下，半島華府 9月 17日第一批推出 66套，開(kāi)盤即銷售 61套 主力客戶 蘇州私營(yíng)業(yè)主，園區(qū)高管等 產(chǎn)品特征 花園南向與北向各半，面積約 50平米 地上停車位與私家半地下停車位結(jié)合（每戶一個(gè)半地下車位），其余地上停車位解決 半地下室層高 ，舒適性較強(qiáng)，面積約 80～ 100平米 ，大露臺(tái)設(shè)計(jì) 園區(qū) —— 楓情水岸 項(xiàng)目名稱 棲霞 .楓情水岸 基本情況 占地面積 152023平米，建筑面積 275000平米，容積率 。而其中，又以選擇雙拼的比例最高，占該類客群的 42%。 來(lái)訪客戶面積區(qū)間 面積區(qū)間 〈 180m2 180~220 220~250 260~290 290~310 其他 合計(jì) 客戶數(shù)量 46 427 373 106 72 23 1047 客戶比例 4% 40% 36% 17% 3% 100% 對(duì)應(yīng)房型 A1 ~200m2 A2 ~250m2 A3 ~300m2 年收入13%30%23%12%16%5%5 8 萬(wàn)元 8 1 2 萬(wàn)元 1 2 1 8 萬(wàn)元1 8 2 5 萬(wàn)元 2 5 4 0 萬(wàn)元 4 0 萬(wàn)元以上戶型面積控制 —— 客群層次劃分（問(wèn)卷調(diào)查） 年收入 58萬(wàn)元 812萬(wàn)元 1218萬(wàn)元 1825萬(wàn)元 2540萬(wàn)元 40萬(wàn)元以上 合計(jì) 相城 3 11 8 3 4 2 31 園區(qū) 3 9 8 1 5 1 27 古城區(qū) 3 3 2 5 4 1 18 其他市區(qū) 3 5 3 2 2 1 16 合計(jì) 12 28 21 11 15 5 92 置業(yè)總價(jià) 與月收入 100萬(wàn)元 4830/30%=16000 150萬(wàn)元 7245/30%=24000 200萬(wàn)元及以上 9660/30%=32023 單價(jià)預(yù)期 6500元 /㎡ 7500元 /㎡ 8000元 /㎡ 面積控制 150～ 160㎡ 200㎡ 250/㎡ 物業(yè)類型 疊加 小聯(lián)排 大聯(lián)排、雙拼 ?根據(jù)客戶的年收入水平，其置業(yè)能力分為三個(gè)檔次 :100萬(wàn)元、 150萬(wàn)元、 200萬(wàn)元，各自對(duì)應(yīng)的物業(yè)類型、面積如下表： 客戶來(lái)源與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 區(qū)域 相城 市區(qū) 園區(qū) 新區(qū) 吳中 上海 周邊 其他 合計(jì) 客戶 數(shù)量 167 362 253 66 44 34 63 58 1047 客戶 比例 16% 35% 24% 25% 100% 客戶身份（問(wèn)卷調(diào)查） 行業(yè) /職業(yè) 行政事業(yè)單位 私營(yíng)業(yè)主 /合伙人 外資企業(yè) 企業(yè)骨干 其他專業(yè)人士 相城 12 6 4 8 4 園區(qū) 2 6 14 5 2 古城區(qū) 5 7 0 4 2 其他市區(qū) 3 1 3 4 4 合計(jì) 22 20 21 21 12 行業(yè)/ 職業(yè)2220212112行政事業(yè)單位 私營(yíng)業(yè)主/合伙人 外資企業(yè)企業(yè)骨干 其他專業(yè)人士?客戶的職業(yè)特性與首次定位基本符合，以私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)公務(wù)員及園區(qū)的外企管理層為主 一期反應(yīng)的兩個(gè)主要問(wèn)題 ? 花園朝向
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