某別墅項目產(chǎn)品定位報告(參考版)
2025-01-08 10:30本頁面
【正文】 一方面是前階段土地出讓量過大，另一方面是城市居民實際收入水平提高緩慢，導致需求有限； ? 中海地產(chǎn)的品牌形象在銷售期給項目的支撐作用還十分有限； ? 產(chǎn)品創(chuàng)新是突破市場的唯一出路，其前提是 —— 更好的滿足客戶的需求，提供高于市場平均水平的性價比； ? 更經(jīng)濟的利用空間，不要讓客戶覺得浪費；更經(jīng)濟的控制成本，產(chǎn)品檔次與客戶實力相當，不盲目拔高； ? 從方案的適應性、經(jīng)濟性和市場競爭的角度看，建議走合院方向。 10棟多層， 19棟聯(lián)排及25棟獨立別墅 主力戶型 聯(lián)排別墅兩種戶型， 213平米及 253平米，獨立別墅 280平米左右 銷售價格 聯(lián)排別墅均價 6400元 /平米 銷售速度 聯(lián)排別墅共 99套，分兩批推出， 2023年 12月 10日二期開盤 主力客戶 吳中區(qū)內私營業(yè)主及部分市區(qū)高收入人群 產(chǎn)品特征 半地下室約 45平米（停車位＋活動室），贈送 花園面積小，約 20－ 30平米 一戶一半地下停車位，小型社區(qū)集中地下車庫（多層、聯(lián)排合用） 滄浪新城 —— 博雅苑 項目名稱 博雅苑 基本情況 占地面積 78000平米，建筑面積 90000平米，容積率 ，一期推出 64套聯(lián)排和13套獨立別墅，另有 72套多層三房住宅 主力戶型 240－ 280平米 銷售價格 聯(lián)排別墅均價約 7000元 /平米，獨立別墅均價約 11000元 /平米 銷售速度 2023年 3月 26日開盤，兩個多月的銷售期，一期順利清盤 主力客戶 滄浪新城規(guī)劃預示的投資升值潛力吸引大量客戶 注重優(yōu)質性價比的周邊私營業(yè)主 產(chǎn)品特征 組團集中地下車庫，需計價購買 花園面積較小， 30－ 60平米不等 戶型通風、采光等較好 同區(qū)樓盤 —— 天亞水景城 項目名稱 天亞水景城 基本情況 占地面積 ，建筑面積 12萬平米，容積率 。其中疊加別墅 88套 主力戶型 疊加別墅主力戶型面積 220平米 銷售價格 單價 8000－ 10000元 /平米 起價 170萬元 /套，最高價 240萬元 /套，均價約 200萬元 /套 銷售速度 銷售速度較慢，銷售單價略有下降 主力客戶 蘇州私營業(yè)主，園區(qū)高管等 產(chǎn)品特征 優(yōu)：大開間，小進深，南向通風采光極佳 一、二層戶型送花園面積超過 100平米；三、四層戶型送屋頂花園面積 無地下室，地上室內停車位（計入建筑面積） 超大入戶露臺與客廳相連 劣：三、四層戶型樓道過長，影響品質較大，總價約低 20余萬元 市區(qū) —— 庭園 項目名稱 庭園 基本情況 占地面積約 13萬平米，建筑面積 8萬平米，純中式庭院別墅 主力戶型 戶型面積區(qū)間 200－ 400平米，一期主力戶型面積為 20 278平米聯(lián)排別墅 銷售價格 銷售均價 16000元 /平米 銷售速度 2023年 9月 1日一期開盤，共 20余套，三周銷售完畢。 家庭人口與臥室數(shù)量 家庭人口 2人 3人 4人 5人 5人以上 相城 2 18 7 1 2 園區(qū) 2 13 9 3 1 古城區(qū) 0 9 3 2 0 其他市區(qū) 2 8 4 1 0 合計 6 48 23 7 3 家庭人口648237 32人 3人 4人 5人 5 人以上?三口、四口之家為主，對應的臥室需求為三臥、四臥（不含書房等） 產(chǎn)品意向綜合 ?停車 ?各種停車方式均可接受，可引導；車位比 1： 2 ?地下室 ?花園 ?南向， ~50m2 ?贈送， 50~60m2，采光， 1儲物間 +1個性化空間 +1工人房 ?露臺 ?客廳考慮設計 20平米左右的大露臺 ?雙主臥 ?盡可能雙主臥設計；次主臥帶淋浴間即可 ?臥室數(shù)量 ?A1~200m2三臥， A2~250m2四臥， A3~300m2五臥 ?樓層設置 ?老人房 1F，兒童房 2F，主人房 3F 競爭區(qū)域代表性產(chǎn)品 我們選取經(jīng)濟別墅五個主要區(qū)域的標志性樓盤進行深入的產(chǎn)品研究 半島華府 楓情水岸 庭園 博雅苑 開元碧水灣 園區(qū) 古城區(qū) 滄浪新城 吳中 區(qū)域 代表樓盤 產(chǎn)品特性 半地下車庫 地上戶內停車庫 集中大型地下車庫 組團集中地下車庫 半地下車庫 園區(qū) —— 半島華府 項目名稱 中海 .半島華府 基本情況 總占地面積 ，建筑面積 ，容積率 ，分兩期開發(fā)。 來訪客戶面積區(qū)間 面積區(qū)間 〈 180m2 180~220 220~250 260~290 290~310 其他 合計 客戶數(shù)量 46 427 373 106 72 23 1047 客戶比例 4% 40% 36% 17% 3% 100% 對應房型 A1 ~200m2 A2 ~250m2 A3 ~300m2 年收入13%30%23%12%16%5%5 8 萬元 8 1 2 萬元 1 2 1 8 萬元1 8 2 5 萬元 2 5 4 0 萬元 4 0 萬元以上戶型面積控制 —— 客群層次劃分
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