【正文】 上午 1時 42分 44秒 上午 1時 42分 01:42: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 1月 上午 1時 42分 :42January 25, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :42:4401:42:44January 25, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 01:42:4401:42:4401:42Wednesday, January 25, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 01:42:4401:42:4401:421/25/2023 1:42:44 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 上午 1時 42分 44秒 上午 1時 42分 01:42: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 1月 上午 1時 42分 :42January 25, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 25日星期三 上午 1時 42分 44秒 01:42: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 01:42:4401:42:4401:42Wednesday, January 25, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 01:42:4401:42:4401:421/25/2023 1:42:44 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 上午 1時 42分 44秒 上午 1時 42分 01:42: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 1月 上午 1時 42分 :42January 25, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 1月 25日星期三 上午 1時 42分 44秒 01:42: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 01:42:4401:42:4401:42Wednesday, January 25, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 01:42:4401:42:4401:421/25/2023 1:42:44 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 面積（畝） 地價（萬 /畝） 預(yù)計單位售價 預(yù)計單位成本 靜態(tài)利潤 動態(tài)利潤 500 8,750 7,400 % % 550 8,750 7,700 % % 600 8,750 8,000 % % 650 8,750 8,300 % % 700 8,750 8,600 % % 750 8,750 8,900 % % 800 8,750 9,200 % % 850 8,750 9,500 % % 900 8,750 9,780 % % 總 108頁 第 108頁 本案研究工作報告請參見附件： 1. 《 項目發(fā)展環(huán)境與競爭環(huán)境市場研究報告 》 2. 《 成都精裝房市場研究報告 》 3. 《 成都中高端物業(yè)價值體系研究報告 》 4. 《 成都贈送面積專題研究報告 》 總 108頁 第 109頁 前期項目定位固然重要 后期營銷則異曲同工之妙 正如 天生麗質(zhì) 也需要后天的不斷完善 Thanks . 總 108頁 第 110頁 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 不考慮中糧一級整理的因素： 當土地價格達到 700萬 /畝時，是項目的零界點。 5% 9F多層電梯產(chǎn)品最終價格： 88009700元 /平方米 9F 多層電梯洋房 入市價格估算 項目名稱 權(quán)重 售價 絕對值 新界 70% 7500 5250 雙楠融城 28% 7500 2100 合計 7350 總 108頁 第 99頁 疊墅產(chǎn)品 入市價格估算 項目名稱 權(quán)重 售價 絕對值 產(chǎn)品形態(tài) 面積區(qū)間 修正值 臵信巴厘島 75% 13000 9750 1躍 2 3躍 4 220300 8700 御苑風景 (雙流 ) 5% 6800 350 6F電梯疊墅 140220 350 時代尊城 (疊墅二手房 ) 20% 13000 2600 1躍 2 3躍 4 或 (3躍 4躍 5) 180300 2400 合計 12380 11500 品牌溢價： 3% 營銷溢價： 3% 時間成本溢價： 3% 銷售價格： 12500元 /平方米 市場不確定因素： 177。 智能安防系統(tǒng)確保安全 智能 環(huán)保 節(jié)能 總 108頁 第 93頁 建議采用國際一線品牌 瑞士迅達 德國蒂森克虜伯 芬蘭通力 日本三菱 美國奧的斯 成都中高端項目基本都采用 德國蒂森克虜伯、美國奧的斯 部分項目： 優(yōu)品道 —— 美國奧的斯 西城公館 —— 美國奧的斯 首座 —— 德國蒂森克虜伯 鷺島國際社區(qū) —— 德國蒂森克虜伯 智能 環(huán)保 節(jié)能 總 108頁 第 94頁 PARTⅤ 入市價格估算 總 108頁 第 95頁 地段價值 44％ 樓體素質(zhì) 27％ 環(huán)境設(shè)計 6％ 開發(fā)品牌 8％ 物業(yè)品牌 8％ 工程風險 7％ 100% 六大影響因素權(quán)重構(gòu)成 細分 環(huán)境 23% 交通 11% 配套 10% 規(guī)模 10% 設(shè)計 5% 會所 3% 綠化率 2% 設(shè)計方案 2% 開發(fā)商 5% 物業(yè)公司品牌 5% 現(xiàn)有形象 3% 入住時間 4% ? 評分構(gòu)成細項的構(gòu)成比例，參考多個成熟案例綜合制定 ? 本評分標準基礎(chǔ)分值分布區(qū)間： 10分 ~+10分 ? 當本項目與競品項目對比時，與本項目情況一致時視為 0分；本項目優(yōu)于對方，為正分，反之，為負分 ? 評分體系為專業(yè)人員依據(jù)多年經(jīng)驗綜合評定 ? 按系數(shù)比例綜合，計算得出本項目最終評分 承建商 3% 物業(yè)公司收費 3% 形象 5% 設(shè)備 4％ 設(shè)計公司 2% 入市價格估算 總 108頁 第 96頁 入市價格估算 產(chǎn)品形態(tài) 均值 售價區(qū)間 18F電梯公寓 （精裝） 8200元 /平方米 78008600元 /平方米 9F多層洋房 （精裝） 9300元 /平方米 88009700元 /平方米 6F疊墅 （清水） 12500元 /平方米 1150013000元 /平方米 總 108頁 第 97頁 項目市場比較權(quán)重的確定 (權(quán)重確定原則：影響度越大，權(quán)重越大 ) 入市價格估算 18F電梯公寓 項目名稱 權(quán)重 售價 絕對值 中華名園 32% 5800 1856 臵信巴厘島 53% 6500 3250 金楠國際 10% 6000 600 武侯國際花園 13% 5700 740 總計 6400 精裝修價格 10001500元 /平方米，暫定為 1200元 /平方米 時間溢價： 項目銷售周期約在 3年，綜合項目呈現(xiàn)能力、區(qū)域成熟度、市場風險因素，保守估算 3% 市場價格 +精裝修價格 +時間溢價 = 8200元 /平方米 考慮市場不確定值 177。 同層排水降低噪音 同層排水 普通排水 智能 環(huán)保 節(jié)能 總 108頁 第 92頁 指紋門禁系統(tǒng) 彩色可視對講 門磁窗磁 小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng) ? 現(xiàn)階段普遍以采用一卡通的門禁系統(tǒng)。 ? 本項目面向的中高端人群對與健康息息相關(guān)的方面非常挑剔，采用凈水系統(tǒng)將保證業(yè)主可以喝到最清澈的水，提高生活品質(zhì) 中央凈水直飲水系統(tǒng) 智能 環(huán)保 節(jié)能 總 108頁 第 91頁 ? 普通排水方式容易產(chǎn)生衛(wèi)生死角和噪音。 地暖提升居住品質(zhì) 智能 環(huán)保 節(jié)能 總 108頁 第 89頁 ? 采用一臺主機與多個末端安裝的方式，主機安裝在室外陽臺的“隱蔽”處， 同時供多個房間的供熱或供冷，任意調(diào)節(jié)房間溫度。 斷橋鋁合金達到降低能耗效果 智能 環(huán)保 節(jié)能 總 108頁 第 88頁 地板采暖熱流示意圖 ? 室溫由下而上逐漸遞減給人以腳暖頭涼的良好感覺，較散熱器供暖方式熱效率更高，符合人體要求的熱環(huán)境。斷橋鋁合金窗比普通窗熱量散失減少一半，隔聲量達 29分貝以上，水密性、氣密性良好。 當套內(nèi)設(shè) 2個洗手間時，其中的公衛(wèi)宜布臵淋浴間，以節(jié)省空間 優(yōu)化戶型空間 總 108頁 第 85頁 智能 環(huán)保 節(jié)能 總 108頁 第 86頁 ? LOWE玻璃具有良好的隔熱保溫作用； ? 為業(yè)主節(jié)省制冷費用另外 LOWE玻璃 的可見光反射率一般在 30%以下，可避免造成反射光污染； ? 考慮到本項目周邊臨路及商業(yè)區(qū)， LOWE玻璃的出色隔音性能將會有效阻隔噪音，保證業(yè)主生活在一個安靜的環(huán)境中。服務(wù)陽臺與廚房平行式布臵最佳，這樣可以保證灶臺成 L型布臵或一字型、雙邊布臵。 因此，將這兩個功能模塊集成設(shè)計，可使有限的空間內(nèi)功能更加齊備。 優(yōu)化戶型空間 總 108頁 第 82頁 實現(xiàn)整套房屋的集成化設(shè)計和生產(chǎn)，是長期的目標。 ? 液晶電視的普及，可適當縮減客廳面寬； 優(yōu)化戶型空間 緊湊的布局及適宜的尺度 總 108頁 第 80頁 居室部分考慮與層高的結(jié)合 ,突出對空間的靈活使用，儲物柜內(nèi)壁預(yù)留高度不同的插槽，使用者可根據(jù)用途將隔板、橫桿靈活調(diào)整位臵；亦可采用軌道式拉門節(jié)省空間，減少占用面積。 ? 減少戶內(nèi)交通 借用餐廳、客廳空間，每一寸空間分分必爭。以低單價、低總價降低鐵路對銷售的抗性。 國際外向型城市多元特區(qū) 項目整體定位 總 108頁 第 71頁 住宅定位 武侯國際新區(qū)的核心區(qū)、依托中糧品牌實力保障、大悅城大盤支持的 國際時尚生活特區(qū) 是城西乃至成都市的榮譽夢想生活典范 總 108頁 第 72頁 目標客戶： 向往高品質(zhì)、國際化生活氛圍，追求享受高端商業(yè)配套的 社會新貴、城市中產(chǎn)及城市投資型人群 客戶定位 總 108頁 第 73頁 住宅客群分類及來源 客戶分類 客戶占比 客戶來源 區(qū)域客戶 30% 項目周邊原住民（還遷戶） 項目周邊工作群體 項