【正文】 目周邊換房升級客戶 成都客戶 50% 成都一次臵業(yè)群體（過度） 成都二次以上臵業(yè)群體 其他客戶 20% 外地來蓉臵業(yè)群體 投資者 總 108頁 第 74頁 找到目標(biāo)客戶的需求產(chǎn)品 確定本案的產(chǎn)品定位方向 客戶來源 需求產(chǎn)品 項目周邊原住民（還遷戶） 緊湊兩居 緊湊三居 項目周邊工作群體 緊湊兩居 緊湊三居 項目周邊換房升級客戶 舒適三居 成都一次臵業(yè)群體（過度） 一居 緊湊兩居 成都二次以上臵業(yè)群體 舒適三居 投資者 一居 + 小戶型住宅，面向首次臵業(yè)者及外來投資者 區(qū)位潛力 完善配套 品牌歸屬 物業(yè)服務(wù) 社會認(rèn)同 保值增值 舒適一居、緊湊兩居、緊湊三居、舒適三居的組合，面向更廣泛的客戶群 大戶型，面向彰顯地位的知富階層 受政策影響、緊湊兩居、緊湊三居為主，面向追求生活便捷及工作便利人群 總 108頁 第 75頁 產(chǎn)品定位 —— 產(chǎn)品形態(tài) 產(chǎn)品形態(tài)： 6F疊拼別墅 + 9F多層電梯洋房 + 18F電梯公寓 產(chǎn)品形態(tài) 體量（ ㎡ ） 6F疊拼別墅 32023 9F多層電梯洋房 23757 18F電梯公寓 163000 5+1F 18F 8+1F 產(chǎn)品分布圖 疊墅產(chǎn)品 約 32023㎡ 高層電梯 約 163000㎡ 綠地帶 8+1F 約 23757㎡ 總 108頁 第 76頁 房貸新政影響 優(yōu)化限制條件 提升競爭力緯度 價值最大化緯度 產(chǎn)品形態(tài) 面積區(qū)間 戶型配比 6F疊拼別墅 140180㎡ 140160㎡奢享套三： 80%； 160180 ㎡奢享套四 ： 20%； 9F多層電梯洋房 70115 ㎡ 70 80 ㎡舒適套二： 20%； 8590 ㎡ 緊湊套三： 30%； 105115 ㎡舒適套三： 30%； 4045 ㎡小套一： 20%； 18F電梯公寓 50120 ㎡ 5055 ㎡套一 ： 15%； 6575 ㎡緊湊套二 ： 25%； 8590 ㎡ 緊湊套三： 50%； 110120 ㎡舒適套三： 10% 產(chǎn)品定位 —— 戶型配比 疊墅產(chǎn)品可實現(xiàn)相對的高單價 緊湊二居、緊湊三居產(chǎn)品在實現(xiàn)相對高單價的基礎(chǔ)上同時可確保資金快速回攏。 總 108頁 第 67頁 優(yōu)化限制條件之五 : 商業(yè)影響 商業(yè)影響 1 2 3 4 大悅城商業(yè) ? 受影響最大的為 3號、 4號地塊 ? 退距；綠化隔離； 臨近商業(yè)，降低居住品質(zhì) ? 臨近住宅的商業(yè)業(yè)態(tài) 以規(guī)劃為污染小的業(yè)態(tài)為佳。 優(yōu)化限制條件之四 : 南側(cè)市政道路 市政道路 地塊南側(cè)臨通往商業(yè)中心的市政道路，存在噪音污染，影響居住品質(zhì)。 ? 2地塊的小區(qū)車流通道沿地塊南側(cè)修建。 疊墅＋電梯 + 洋房 vs 電梯 塑造競爭優(yōu)勢之二 : 住宅拆分容積率 總 108頁 第 58頁 建筑立面 精裝修 景觀園林 智能環(huán)保 塑造競爭優(yōu)勢之三 : 產(chǎn)品附加值 總 108頁 第 59頁 精確打擊： 直面不同的競爭項目的動態(tài) SWOT 捕捉空白： 合理的產(chǎn)品推售時序安排 直接競爭： 價格趨近形勢下的品質(zhì)優(yōu)勢 動態(tài) SWOT： 營銷過程中形成動態(tài)的競爭優(yōu)勢 總 108頁 第 60頁 項目 因子 2023年 2023年 2023年 2023年 本案 貨量 、 5萬方 3萬方、 9萬方 、 形態(tài) 疊墅（ 6F)、高層（ 18F) 電梯洋房（ 9F)、高層（ 18F) 電梯洋房（ 9F)、高層（ 18F) 戶型 140180㎡ 、 8090㎡ 5060㎡ 、 8090㎡ 、 100120㎡ 5060㎡ 、 8090㎡ 、 110120㎡ 價格 、 74008200元 86009500元、 78008600萬 88009700元、 80008800萬 裝修 精裝修 精裝修 精裝修 中華名園 貨量 3萬方 8萬方 9萬方 2萬方 形態(tài) 高層（ 16F) 高層（ 16F) 高層（ 16F) 高層（ 16F) 戶型 8090㎡ 、 110120㎡ 、 140170㎡ 8090㎡ 、 110120㎡ 8090㎡ 、 110120㎡ 8090㎡ 、 110120㎡ 價格 55006200元 60006800元 63007000元 67007500元 裝修 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 臵信巴厘島 貨量 3萬方、 5萬方 2萬方、 10萬方 3萬方 形態(tài) 疊墅（ 4F)、高層（ 18F) 疊墅（ 4F)、高層（ 18F) 高層（ 18F) 戶型 220250㎡ 、 8090㎡ 220250㎡ 、 8090㎡ 8090㎡ 、 110120㎡ 價格 、 63007000元 、 66007200元 70007500元 裝修 毛坯 毛坯 毛坯 新界 貨量 3萬方 8萬方 9萬方 3萬方 形態(tài) 電梯洋房（ 79F) 電梯洋房（ 79F) 電梯洋房（ 79F) 電梯洋房（ 79F) 戶型 100160㎡ 100160㎡ 100160㎡ 100160㎡ 價格 72007800元 74008300元 77008600元 80008800元 裝修 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 動態(tài) SWOT印證推售時序 總 108頁 第 61頁 運用三個緯度工具進行項目定位 價值最大化 塑造競爭優(yōu)勢 優(yōu)化限制條件 緯度三：優(yōu)化本案面臨的限制條件 總 108頁 第 62頁 地塊分散 通過景觀軸線、建筑風(fēng)格，實現(xiàn)組團與組團、住宅與商業(yè)的和諧統(tǒng)一 1 2 3 4 大悅城商業(yè) 優(yōu)化限制條件之一 : 地塊分散 總 108頁 第 63頁 鐵路 鐵路沿線區(qū)域，打造主題景觀帶，從而提升項目附加值 景觀帶打造； 使用 LOWE玻璃降噪； 臨鐵路部分，產(chǎn)品戶型面積為小戶型； 優(yōu)化限制條件之二 : 鐵路 1 2 3 4 大悅城商業(yè) 總 108頁 第 64頁 規(guī)劃道路 地塊間的規(guī)劃路，采用景觀路方式，弱化因此帶來的地塊分散的劣勢。這區(qū)分于單一產(chǎn)品項目，具有產(chǎn)品類型上的競爭優(yōu)勢。 另一方面，業(yè)主為商業(yè)經(jīng)營帶來了人流量上的保證。如酒店內(nèi)的泳池、商務(wù)接待區(qū)。 提升價值策略之八 : 優(yōu)化戶型 總 108頁 第 51頁 商業(yè)是住宅的泛會所 商業(yè)經(jīng)營中能對住宅業(yè)主實施優(yōu)惠，體現(xiàn)業(yè)主臵業(yè)的尊貴感。 贈送面積： 提升產(chǎn)品價值，以低總價得到更多面積。 LOWE玻璃 斷橋鋁合金 地暖 新風(fēng)系統(tǒng) 直飲水系統(tǒng) 戶式中央空調(diào) …… ? LOWE玻璃具有良好的隔熱保溫作用； ? 為業(yè)主節(jié)省制冷費用另外 LOWE玻璃 的可見光反射率一般在 30%以下，可避免造成反射光污染； 考慮到本項目周邊臨鐵路、臨道路及商業(yè)區(qū)， LOWE玻璃的出色隔音性能將會有效阻隔噪音，保證業(yè)主生活在一個安靜的環(huán)境中。讓景觀不僅是一種視覺的享受，也同樣成為本案國際生活城市大盤的重要載體。 建議精裝修標(biāo)準(zhǔn) 600800元 /平方米。 地塊 容積率 建筑面積 預(yù)計均價 總售價 (萬元） 總投入 (萬元） 利潤值 （萬元） 靜態(tài)利潤 率 動態(tài)利 潤率 2號 111732 8600 96,090 76,254 19,835 % % 2號準(zhǔn) 113557 8200 93,281 80,010 13,271 % % 產(chǎn)值 % % 提升價值策略之三 : 拆分容積率 總 108頁 第 46頁 立面 融合商業(yè)立面風(fēng)格，引入國際、現(xiàn)代、時尚的元素，突顯項目昭示性，提升項目整體競爭力。 提升項目整體品質(zhì)與競爭力。 總 108頁 第 40頁 價值最大化 塑造競爭優(yōu)勢 優(yōu)化限制條件 三個定位緯度 受啟發(fā)于可樂的故事 , 運用三個緯度工具進行項目定位 …… …… …… …… ….… …… ……… …… …… …… …… ….… …… ……… …… …… …… …… ….… …… ……… …… …… …… …… …… …………… …… …… …… ….… …… ……… …… …… …… …… ….… …… ……… 總 108頁 第 41頁 緯度一：提升本案的價值 運用三個緯度工具進行項目定位 價值最大化 塑造競爭優(yōu)勢 優(yōu)化限制條件 總 108頁 第 42頁 提升價值策略之一 : 將住宅融入綜合體進行定位與營銷 本體 ? 整體規(guī)劃 ? 景觀規(guī)劃 ? 建筑立面 ? 住宅客群為商業(yè)提供消費人群服務(wù) 營銷 ? 商業(yè)附加值應(yīng)用在住宅 ? 綜合體體驗式營銷模式 總 108頁 第 43頁 緣由： 避免客群單一化、自身市場單一化而缺乏競爭力； 利用部分優(yōu)勢產(chǎn)品提升整體項目品質(zhì)； 豐富項目的產(chǎn)品線，滿足不同層次的需求。 噪音污染降低居住品質(zhì)。 總 108頁 第 35頁 住宅面臨的問題 : 地塊分散 ?地塊間因市政道路被分割，不利于大盤整體形象的樹立。 ?競品項目因區(qū)域內(nèi)規(guī)控指標(biāo)相近，區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化重。增加未來市場競爭。 新界，雖屬稀缺多層，但因價格不降，月銷售不足 5套。價格是保證的銷售。 ? 買漲不買跌，市場觀望重。 ? 中小戶型將進一步熱銷： 由于面對剛需市場，總價控制的因素，讓中小戶型已成趨勢。行業(yè)面臨洗牌，有實力的品牌開發(fā)商受到更多關(guān)注。但正是因為您們的專業(yè)的精神和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，正是因為您們對思源的信賴，思源得以不斷成長?？?108頁 第 1頁 光榮與夢想 —— “ 成都大悅城”住宅產(chǎn)品定位報告 總 108頁 第 2頁 致謝中糧 有幸與中糧地產(chǎn)合作，我們倍感責(zé)任