【正文】 。估算表中要詳細(xì)列入各單項(xiàng)工程的每平方米綜合價(jià)格。相應(yīng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（列表）。相應(yīng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（列表）。 有關(guān)總平面設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（列表）。 綠化及美化設(shè)施布置示意。 建、構(gòu)筑物位置、尺寸、間距、名稱（或編號(hào)）、層數(shù)、設(shè)計(jì)標(biāo)高、建筑退紅線尺寸，有地下室的應(yīng)采用虛線表示其范圍。（八） 人防設(shè)計(jì)說明。（六） 燃?xì)庠O(shè)計(jì)說明。（四） 給排水設(shè)計(jì)說明。（二） 建筑設(shè)計(jì)說明（附單位建筑物的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）。建筑物四周退紅線尺寸。說明按照城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則計(jì)算出汽車停車位數(shù)量及實(shí)際設(shè)計(jì)安排的數(shù)量。根據(jù)建筑性質(zhì)及使用功能要求，對(duì)總體布局、功能分區(qū)、內(nèi)外交通組織、消防車道、消防登高面是否滿足要求的說明。一、 本規(guī)定的重點(diǎn)要求本規(guī)定的重點(diǎn)是對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的內(nèi)容和深度作出要求，其它專業(yè)的設(shè)計(jì)說明可適當(dāng)人簡(jiǎn)。 專業(yè)要求1）結(jié)構(gòu)專業(yè)采用框架結(jié)構(gòu)樁基根據(jù)地質(zhì)情況確定2）給排水系統(tǒng)采用先進(jìn)、節(jié)能、安全、防銹的給水系統(tǒng)衛(wèi)生間設(shè)置冷熱水系統(tǒng)，熱源為煤氣熱水器3）電氣電視：有線電視系統(tǒng)電話：每戶設(shè)置一部電話家庭智能管理系統(tǒng)：防盜、電子對(duì)講、網(wǎng)絡(luò)智能抄表系統(tǒng)配電：住戶使用單相和三相配電，設(shè)計(jì)應(yīng)考慮空調(diào)、照明、家電、電燈具、電熱器等用電器的用電量4）通風(fēng)衛(wèi)生間預(yù)留排氣扇、抽風(fēng)機(jī)，廚房設(shè)置排氣扇、抽油煙機(jī)5）家用電器設(shè)計(jì)要布置好家用電器電源設(shè)備的位置，廳房、廚衛(wèi)開關(guān)及插座位置合理、安全、適用6）空調(diào)住宅空調(diào)采用分體式，外墻面統(tǒng)一設(shè)計(jì)空調(diào)位置，方便檢修安裝并集中排放冷凝水，考慮預(yù)留集中供暖管道。4） 沿小區(qū)主要通道對(duì)景，形成對(duì)稱的園林景觀序列。2） 小區(qū)南面是工業(yè)廠房，西面為污水處理廠，布置綠化隔離帶，選擇吸塵性能較強(qiáng)的大喬木，同時(shí)考慮工業(yè)廠房的墻體綠化，最大限度改善南向景觀。5） 住宅建筑樓高4層，—，可考慮少量獨(dú)立別墅。3） 滿足排水管的埋設(shè)要求，避免土壤受沖刷。 樓宇空間豎向設(shè)計(jì)1） 建筑豎向設(shè)計(jì)應(yīng)考慮場(chǎng)地特點(diǎn)，充分利用現(xiàn)有的地形高差，確定道路控制高程和地面排水規(guī)劃。9） 整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理和商鋪用房綜合考慮預(yù)留。7） 小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園一個(gè)，占地約1500平方米。5） 小區(qū)主入口設(shè)置硬地廣場(chǎng)一個(gè)。3） 在會(huì)所周邊的適當(dāng)位置設(shè)置室外游泳池一個(gè)（不規(guī)則的標(biāo)準(zhǔn)泳池面積的二分之一左右）。 小區(qū)公共配套設(shè)施1） 應(yīng)充分利用項(xiàng)目周邊原有的設(shè)施。11） 臥室窗臺(tái)設(shè)計(jì)在保溫的條件下，可以考慮低觀景窗臺(tái)。9） 窗臺(tái)設(shè)計(jì)，考慮采用凸窗，以擴(kuò)大視線空間，導(dǎo)入室外景觀。餐廳：使用面積≥10 m2廚房：使用面積≥5 m2，布置于北向。主臥室：使用面積≥20m2，布置朝南方向。6） 住宅平面空間組合住宅平面內(nèi)臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室等空間齊備，科學(xué)布置公用空間與私密空間，避免相互干擾，空間交通流暢，臥室、起居室、廚房空間配置緊密協(xié)調(diào)，入門考慮設(shè)置玄關(guān)。4） 住宅空間布置合理緊湊，盡可能考慮房間能自由分隔。2） 因合肥市民居住習(xí)慣于坐北朝南，住宅臥室盡可能朝南布置。住宅平面與空間布置住宅平面與空間布置，應(yīng)綜合考慮用地條件、選型、朝向、間距、綠地、層數(shù)與密度、布置方式、群體組合和空間環(huán)境等因素。4） 外部環(huán)境：建筑風(fēng)格要與驟變相協(xié)調(diào)。 建筑風(fēng)格要在以下四個(gè)要素體現(xiàn)：1） 立面：墻體、陽臺(tái)、勒腳、門窗等構(gòu)件統(tǒng)一于同一風(fēng)格2） 細(xì)部處理：各部件的圖案及其連接部件統(tǒng)一中求變化。建筑風(fēng)格 個(gè)性鮮明，富有特色，外立面的色彩搭配和屋頂設(shè)計(jì)應(yīng)力求美觀、大方、新穎、協(xié)調(diào)，符合國(guó)家和合肥市的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。8） 注重景觀和空間的完整性。6） 由于項(xiàng)目所在地塊西北面緊靠銅陵南路，一定程度受噪音的影響，西北面規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮減噪措施。5） 合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，避免煙、氣（味）、塵、噪聲對(duì)居民的污染和干擾。3） 方便居民生活，有利組織管理。1）組織與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)的公共活動(dòng)中心，方便經(jīng)營(yíng)、使用和社會(huì)化服務(wù)。5） 建筑平面布置，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)合理，實(shí)用率高。3） 充分利用現(xiàn)有的環(huán)境資源，最大限度得發(fā)揚(yáng)景觀資源，通過窗戶或陽臺(tái)把室外景觀導(dǎo)入室內(nèi)。三、設(shè)計(jì)內(nèi)容 本項(xiàng)目建筑及規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目園林環(huán)境方案設(shè)計(jì)四、設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)定位1） 物業(yè)定位：全城真正東南上風(fēng)口之絕版生態(tài)豪華府邸。 地塊編號(hào)： 總用地面積：266800平方米（以最終紅線圖為準(zhǔn)）。 ＊ 單位結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)獨(dú)具構(gòu)思，弧形觀景餐客廳，210度超大轉(zhuǎn)角窗臺(tái)，氣 派非凡。 ＊ 經(jīng)典現(xiàn)代簡(jiǎn)約外形，盡顯尊貴用料及建筑設(shè)計(jì)，締造超然出眾氣派。全城罕有天然東南上風(fēng)口之豪華府邸 前擁有百畝棲湖璀璨景致，背靠山蔥翠碧峰巒，寬廣空間，精彩無限， 進(jìn)駐者自是非凡！ 尊處一隅，自有非凡位置！ ＊ 位居合肥城東南上風(fēng)中最高點(diǎn)，環(huán)境質(zhì)素自然非凡。）三、項(xiàng)目名稱建議 天然居 金碧華府 怡翠山莊 星河明居 碧雲(yún)天 錦城花園 棲湖山莊 城市綠洲豪園 君逸華府 別樹一居（別樹居）四、項(xiàng)目品牌寫真主見 小區(qū)配套設(shè)施及保安措施。 外觀設(shè)計(jì)及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境；216。 未來升值的期望；216。需求：216。 希望改善居住環(huán)境與質(zhì)素；216。 家庭結(jié)構(gòu)：34人；216。 以二次置業(yè)為主，首次置業(yè)為輔；216?！?業(yè)主階層：指全省其他城市成功人士，由于他們較向往省會(huì)城市綜合環(huán)境，對(duì)本區(qū)情有獨(dú)鐘。 物業(yè)的管理水平；216。 小區(qū)內(nèi)住戶普遍身份地位的認(rèn)同感；216。 環(huán)境綠化程度；216。 追求個(gè)性、品味、檔次；216。 對(duì)物業(yè)景觀有強(qiáng)烈的向往和追求。 希望被人認(rèn)同和尊重，喜歡與成功人士為鄰；216。 家庭結(jié)構(gòu)：35人；216。 有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的有車一族；216?！?白領(lǐng)階層：指全市各類企業(yè)中高級(jí)管理階層及金融證券界從業(yè)人員，有車一族占相當(dāng)比例。 物業(yè)管理收費(fèi)；216。 小區(qū)內(nèi)住戶普遍文化的認(rèn)同感；216。 樓價(jià)不能太高；216。 公共交通方便；216。需求：216。 希望滿足心理需求，要求物業(yè)綜合素質(zhì)高；216。 工作年限較短，積蓄不多，一般采用銀行按揭付款；216。 家庭結(jié)構(gòu)：23人；216。 以首次置業(yè)為主；216。5）市場(chǎng)定位 Ⅰ、客戶群分析 根據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)合肥市商品住宅消費(fèi)群體的調(diào)查，目前購房客戶大體分為兩種類型，即實(shí)用家庭型、二次置業(yè)型。4） 形象定位語綠城之綠發(fā)源地，祥福城中新天地。因此，提倡自然與健康的居住理念，是能夠在物業(yè)軟硬設(shè)施的配合下，將大自然的美景與健康的生活狀態(tài)聯(lián)系在一體，更加強(qiáng)化美景的內(nèi)涵與外延，樹立本項(xiàng)目的個(gè)性特征。因此，有必要勾劃出一幅自然現(xiàn)實(shí)又具想像空間的形象畫卷，是增加客戶消費(fèi)信心與促進(jìn)其購買的重要條件。而緊貼大自然，崇尚健康的生活指向，則在本項(xiàng)目的每一絲細(xì)節(jié)中充分得以體現(xiàn)?！?本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的空氣環(huán)境資源不是任一項(xiàng)目所具有的，所以應(yīng)重點(diǎn)在物業(yè)檔次中體現(xiàn)出來。 物業(yè)定位1） 檔次定位中高檔精品式生態(tài)住宅物業(yè)★ 本項(xiàng)目因規(guī)模較大，容積率較低，完全具備做成高檔物業(yè)的條件，因而放大項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，建議檔次定位為中高檔次，符合市場(chǎng)接納的客觀要求。二、項(xiàng)目定位策略 定位背景綜述 要將市場(chǎng)內(nèi)的潛在需求達(dá)至最大化有效需求，是需要清晰明確項(xiàng)目所面對(duì)的市場(chǎng)范疇，充分了解目標(biāo)客戶群的消費(fèi)取向、心理特征、生活形態(tài)，并以此作為項(xiàng)目的開發(fā)基礎(chǔ)，才能準(zhǔn)確尋找到“密碼正確”的定位。盡管存在一些不利因素，但也存在諸多利好因素。在今后的三年中，系統(tǒng)環(huán)境改造工作將是政府非常關(guān)注的：一是突出特色，二是提高空間環(huán)境品質(zhì)，三是切實(shí)落實(shí)好內(nèi)外交通的組織，四是完善市場(chǎng)設(shè)施配套； 精良的規(guī)劃設(shè)計(jì)將是本項(xiàng)目的最大的機(jī)會(huì)點(diǎn)； 本項(xiàng)目明確中高檔精品高尚住宅，市場(chǎng)將更加便于細(xì)分，產(chǎn)品的個(gè)性及差異性較易建立； 本項(xiàng)目屬長(zhǎng)期規(guī)劃，有較充裕時(shí)間作深入的再探討。因而，它將成為合肥——“綠色科技城”一道亮麗的環(huán)保風(fēng)景線； 從項(xiàng)目地塊來看，屬城市環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)的核心，又是高尚社區(qū)空間結(jié)構(gòu)的軸心，地理位置相當(dāng)重要； 從本次人口結(jié)構(gòu)的定量研究來看，主要包括兩類：其一，大量實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富的政府及商務(wù)人員；其二，數(shù)量龐大的省內(nèi)其他城市的高層次消費(fèi)群體。這將直接或間接影響到日后本項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣工作。此外，也有一些即將入駐的項(xiàng)目，還有部分開工在建而未售的項(xiàng)目，這些都對(duì)本項(xiàng)目的潛在客戶產(chǎn)生分流作用；片區(qū)范圍內(nèi)目前還存在一些缺陷；主要表現(xiàn)在部分道路正在改造，封路、堵路情況較多，交通不暢；在建、將建的項(xiàng)目較多，周邊一片忙亂的景象；臨時(shí)攤檔多，占道經(jīng)營(yíng)，亂擺攤點(diǎn)，雜亂無章；各種休閑娛樂、公共設(shè)施尚在規(guī)劃和建設(shè)中。 現(xiàn)時(shí)區(qū)位的整體方位空間感不強(qiáng)； 太湖東路沿線街鋪規(guī)劃雜亂，缺乏整體規(guī)劃； 項(xiàng)目地塊西北正對(duì)污水處理廠，影響住戶心理感受； 江淮汽車廠房對(duì)項(xiàng)目有一定影響； 項(xiàng)目局部用地環(huán)境及周邊目前環(huán)境不甚理想； 與馬鞍山南路約700米距離，項(xiàng)目交匯于太湖東路和銅陵南路，使項(xiàng)目主入口的設(shè)立成為問題。 3）從局部區(qū)域來看，根據(jù)合肥市規(guī)劃局的“規(guī)劃”綱要，將以南淝河下游沿岸西側(cè)低洼地區(qū)（東至南淝河岸、西到馬鞍山路、北臨屯溪路、南到巢湖圩區(qū)），作為市區(qū)通風(fēng)地段，將太湖路片區(qū)東南側(cè)確定為不宜建設(shè)用地，而本項(xiàng)目地塊正處通風(fēng)口的最核心地段，是其他片區(qū)及項(xiàng)目所無法比擬的。 2）從西南區(qū)來看，太湖路片區(qū)又位于“馬鞍山南路—黃山路—金寨路—東流路”圍合成的未來合肥新城的市級(jí)副中心范圍內(nèi)，西南邊是合肥未來的CBD中心區(qū)，距新政務(wù)區(qū)亦咫尺之遙。l 有江淮地方氣候條件特征的生活區(qū)。 第四部分 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目矩陣分析 首先分三個(gè)層次來把握項(xiàng)目地塊地理特色： 1）從整個(gè)合肥市來看，太湖路片區(qū)位于城市東南角，這里是城市的進(jìn)風(fēng)口。 鑒于該項(xiàng)目項(xiàng)目周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，必須把握好時(shí)機(jī)，慎重決策，嚴(yán)格控制好市場(chǎng)、工期和銷售進(jìn)度與成數(shù)這幾大至關(guān)重要的因素。但其敏感度影響最大的因素是銷售市場(chǎng)、進(jìn)度和成數(shù)。根據(jù)同片區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目的銷售均價(jià)（世紀(jì)陽光花園2100元/平方米，太寧花園2300元/平方米，太陽島花園2400元/平方米），以及前期所做的定量、定性研究數(shù)據(jù)支持可以判斷項(xiàng)目地塊目前合適開發(fā)中高檔住宅，預(yù)計(jì)23年的銷售周期。2） 合肥房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)安居房的利潤(rùn)主要來自于土地出讓費(fèi)用和建設(shè)前期規(guī)費(fèi)的減免，而本項(xiàng)目一期土地費(fèi)用已經(jīng)支出，開發(fā)時(shí)再向政府申請(qǐng)減免土地費(fèi)用的可能性不大，只有前期規(guī)費(fèi)可享受減免，但實(shí)際減免幅度決定于開發(fā)商與政府機(jī)構(gòu)的關(guān)系以及政府對(duì)項(xiàng)目的扶持力度，不確定性相當(dāng)大此次成本分析中前期規(guī)費(fèi)減免的50%幅已是比較理想的減免額度。目標(biāo)利潤(rùn)條件單位售價(jià)1)目標(biāo)利潤(rùn)為5%時(shí) 銷售收入：(1+5%)= 目標(biāo)售價(jià): 2)目標(biāo)利潤(rùn)為10%時(shí)銷售收入: (1+10%)= 目標(biāo)售價(jià): 3)目標(biāo)利潤(rùn)為15%時(shí)銷售收入: (1+15%)= 目標(biāo)售價(jià): 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1） 公建配套標(biāo)準(zhǔn)的降低，存在的風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者購買本項(xiàng)目住宅的意向會(huì)受影響。本項(xiàng)目的區(qū)位條件與世紀(jì)陽光花園有一定差別,如做安居房，目前售價(jià)至多能達(dá)1600元/,本項(xiàng)目能