【正文】 2000年合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo) 單位：萬平方米、億元 年份指標(biāo)1998年1999年2000年與1999年同期比（%）房地產(chǎn)投資額施工面積284新開工面積12242. 70竣工面積101銷售面積66空置面積— (資料來源:合肥市城市建設(shè)開發(fā)辦公室)1)投資增幅較大,住宅投資占主體，%，%,其中住宅開發(fā)的投資占房地產(chǎn)投資總量的70%,住宅開發(fā)成為房地產(chǎn)投資的主體。3）商品房交易較為活躍，個(gè)人住房消費(fèi)市場(chǎng)基本形成 ,，%、%,，%,與全國(guó)個(gè)人購(gòu)房比例相當(dāng)。5）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)趨于合理從2000年的房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際完成投資情況來看，按工程用途分，%,%%,住宅投資占主體,住宅投資中又以普通住宅為主體,比例約占72%,%。 據(jù)合肥市中房指數(shù)辦公室的報(bào)告，2000年第四季度，住宅指數(shù)比上年末上升2個(gè)百分點(diǎn)，,。商服用房繼續(xù)下降，比上年末下降了13個(gè)點(diǎn)，跌勢(shì)在回落中趨于穩(wěn)定。 普通商品住宅價(jià)格遠(yuǎn)高于安居工程（解困）房。普通商品房的價(jià)格受市場(chǎng)供求關(guān)系影響，同時(shí)由于商品房所消耗成本和費(fèi)用較高等，致使普通商品房?jī)r(jià)格高于安居工程（解困）房。從利稅方面看：一環(huán)內(nèi)住宅和利稅較高于一環(huán)外住宅。另外：安居工程（解困）房的稅利遠(yuǎn)低于普通商品房。從房屋建安工程費(fèi)、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)方面看，一環(huán)內(nèi)普通商品住房的土地費(fèi)用居高，一環(huán)內(nèi)征地拆遷安置費(fèi)用的占住宅總價(jià)格的30%左右，而一環(huán)外的這部分費(fèi)用約占15—20%，這主要是土地的級(jí)差地租形成的，同時(shí)一環(huán)內(nèi)住宅用開發(fā)用地多數(shù)是實(shí)際市場(chǎng)交易價(jià)格，是供需情況決定的。,分別占空置量的60%、16%、24%；,。空置商品住宅的區(qū)位主要集中在火車新站試驗(yàn)區(qū)、高新區(qū)、西南郊區(qū)一帶，如欣輝公司開發(fā)的新加坡花園城、金濠（合肥）公司開發(fā)的金濠廣場(chǎng)、星海公司開發(fā)的翡翠園小區(qū)二期、集鎮(zhèn)建設(shè)中心的玉蘭新村等，積壓的商業(yè)辦公樓集中在淮河路一帶。 2001年秉承2000年良好勢(shì)頭，預(yù)計(jì)形勢(shì)比較樂觀。1） 市場(chǎng)供應(yīng)量增長(zhǎng)幅度小，市場(chǎng)存量不大 93—97年，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積增長(zhǎng)不多，%,新開面積除了98年高于93年外,其他幾年都低于93年的新開工量,99年的新開工面積比98年減少16%,供應(yīng)量增幅減少,存量不大。3） 個(gè)人主體消費(fèi)增強(qiáng) 隨著消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，居民個(gè)人購(gòu)房的積極性將進(jìn)一步提高，住房消費(fèi)金融的進(jìn)一步拓展，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人購(gòu)房抵押貸款業(yè)務(wù)的開展，以及隨著住房公積金歸集力度的加大，公積金向個(gè)人購(gòu)房進(jìn)行貸款業(yè)務(wù)與綜合保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)合，將在很大程度上提高個(gè)人的購(gòu)房能力，增大市場(chǎng)有效需求。住房潛在需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，需求量較大，城區(qū)內(nèi)也還有1500戶的危舊房需要改造。三、 太湖路片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及預(yù)測(cè) 太湖路片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況 太湖路片區(qū)內(nèi)目前有大量住宅銷售，市場(chǎng)環(huán)境較好，供銷兩旺。世紀(jì)陽光花園，是目前區(qū)內(nèi)唯一的大型住宅小區(qū)。新世界太寧花園由合肥新世界康居發(fā)展公司興建，建筑面積12萬平方米，當(dāng)前銷售60%左右，入住率20%。萬振逍遙苑目前正在發(fā)售前準(zhǔn)備工作階段。商業(yè)服務(wù)將集中興建，目前百大合家福超市已確定世紀(jì)陽光花園旁選址興建。在這一區(qū)域內(nèi)，對(duì)于潛在消費(fèi)者來說，某一特定類型和價(jià)格的住宅之間，可以互相替代。 從任何一個(gè)居住的地方到所有可能就業(yè)點(diǎn)的范圍，取決于上班所花的時(shí)間、車費(fèi)和難易程度。根據(jù)在合肥市進(jìn)行的定量訪問調(diào)查結(jié)果，合肥市居民主要使用的交通工具是自行車和公共汽車，最多能接受的上下班時(shí)間是30分鐘之內(nèi)。1） 市場(chǎng)區(qū)測(cè)量結(jié)果： 從項(xiàng)目地塊出發(fā)，向東南西北四個(gè)方向騎自行車30分種的距離范圍是東北至大東門，東南端至安凱集團(tuán)；西北至稻香樓，西南端是姚公廟，區(qū)域面積約67平方公里。具體區(qū)域面積見市場(chǎng)研究報(bào)告之物業(yè)普查附表。經(jīng)營(yíng)面積約700萬平方米，平均每個(gè)單位9432平方米，其中20平方米左右的最多，最大的約105萬平方米，最小的4平方米。片區(qū)總?cè)丝谝?guī)模約15萬人，人口密度約2萬人每平方公里。按業(yè)態(tài)分，最多的是批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)，有497個(gè)單位，%，其次是制造業(yè)36個(gè)單位，%，社會(huì)服務(wù)業(yè)有2個(gè)單位，其他行業(yè)比例很低。區(qū)內(nèi)目前主要以商業(yè)及服務(wù)業(yè)為主，其中有10余家企業(yè)規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)面積在3000平方米以上，而文教衛(wèi)等生活服務(wù)設(shè)施數(shù)量也較多，規(guī)模卻不大，經(jīng)營(yíng)面積多數(shù)在50—200平方米左右。4 太湖路片區(qū)地域環(huán)境資源發(fā)展?jié)摿^大 太湖路片區(qū)位于合肥自然生活區(qū)的核心——合肥的東南區(qū)上風(fēng)口，太湖路片區(qū)北有一環(huán)路，西臨美菱大道，東靠南淝河路，馬鞍山南路貫通其中，南與二環(huán)路相聯(lián)。 四、 典型個(gè)案分析此次在合肥市共選取了10個(gè)面積在8萬平方米以上的小區(qū)（百盛苑除外）作為研究對(duì)象，進(jìn)行了典型樓盤調(diào)查。各典型樓盤的詳細(xì)資料見市場(chǎng)研究報(bào)告之競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查表。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不激烈，在國(guó)家取消福利分房、2000年以前竣工的樓盤，基本不存在銷售壓力，甚至在半年內(nèi)就可以銷出80%以上。安居房照國(guó)家規(guī)定，一般面積不大，2/2/1在66—75平方米，3/2/2多在80平方米左右。市場(chǎng)平面房中，2/2/1面積介于74—98平方米，主要集中在87—93平方米；3/2/2介于90—153平方米，普遍集中于118—132平方米。有一種兩房半的戶型，實(shí)際可歸三房中，那半間比較小，在8平方米左右，功用為書房或小孩房。追求崇高生活檔次和生活品位的人選擇住別墅。住宅幾乎全為坐北朝南安排，并盡可能地加大進(jìn)深，這是結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂蛭稂c(diǎn)，通風(fēng)、節(jié)能等因素來考慮的。單體設(shè)計(jì)上檐口采用“道士帽”造型，并從徽式建筑中提煉出“馬頭墻”符號(hào)用于建筑物山墻。色彩力求和諧，以淺色調(diào)為主，并發(fā)色彩區(qū)分不同組團(tuán)。用材方面，新建住宅逐漸屏棄了低檔的馬賽克和水磨石外墻，普遍的采用不易褪色和防潮的優(yōu)質(zhì)涂料，另用深色釉面磚或石料勒腳；木質(zhì)門窗被塑鋼門窗所代替。現(xiàn)一些中檔以上樓盤的開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到此間的費(fèi)時(shí)費(fèi)力，開始對(duì)室內(nèi)進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修或精裝修，重點(diǎn)在廚衛(wèi)，廚房搭料理臺(tái)，瓷磚鋪面，有整套廚柜和采暖供熱兩用爐，衛(wèi)生間鋪防滑地磚，配齊衛(wèi)浴三件，或廳房鋪地磚（木地板很少），或裝對(duì)講門鈴，電子防盜門，別墅則裝好樓梯扶手，一般價(jià)錢在100元每平方米，高不過200元/平方米，購(gòu)房者可根據(jù)個(gè)人需要進(jìn)行比較選擇，典型的例子是琥珀山莊新盤和安居苑。 配套設(shè)施 配套是合肥人選擇中高檔住宅小區(qū)時(shí)的重要條件。本身地理位置好，或有政府支持的小區(qū)在外部配套的齊備上是令人驚訝的。最令人羨慕的是山莊門前即包河環(huán)城公園，那流動(dòng)的水面，漂亮的亭臺(tái)樓榭，寬廣的旱冰場(chǎng)，精心培植的花草樹木和潔凈的石階石凳是住戶們隨步可至的游玩勝地。 普遍地講，并非每個(gè)小區(qū)都有琥珀山莊的先天條件，一般住宅區(qū)能做到配齊包括農(nóng)貿(mào)菜場(chǎng)、幼兒園、公廁、日雜店、超市、餐廳，再留出休閑活動(dòng)綠地等就算很不錯(cuò)了。完善這些設(shè)施在滿足小區(qū)人日常生活需要的同時(shí)，也為自已的后續(xù)開發(fā)創(chuàng)造了良好的名聲?，F(xiàn)階段深圳等南方城市已引入的如幼兒托管、代訂機(jī)票和住宿、代租代售房屋、代請(qǐng)家教和保姆、聯(lián)系搬家公司等體貼入微的內(nèi)容在合肥物管項(xiàng)目中比較難見。另外有別墅的小區(qū)不嚴(yán)格區(qū)分與平面房的界限，不強(qiáng)調(diào)“私家住宅神圣不可入侵”，能進(jìn)入小區(qū)的人也能去參觀別墅。雖然所調(diào)查小區(qū)的綠化率普遍超過30%，最高到46%，但明顯都沒有得到專業(yè)而仔細(xì)的養(yǎng)護(hù)，草木枯敗。 房?jī)r(jià)（具體樓盤價(jià)格參見上表）從商品房?jī)r(jià)看，平面房一環(huán)內(nèi)能達(dá)到2300元/平方米，二環(huán)附近17002000元/平方米不等，郊區(qū)地段的往往在1300元/平方主以下（偏僻的桃花私營(yíng)企業(yè)區(qū)內(nèi)由于積壓日久，純住宅售價(jià)只要780元，還可有20%的優(yōu)惠）。不過名牌自有名牌的價(jià)錢。 付款方式付款方式主要分為三種：一次性，銀行按揭和建筑分期，而且一次性付款與銀行按揭所獲得的折扣幾乎是相同的，一般在下式價(jià)上便宜3040元/平方米，從目前來看，兩者被選擇的比例也基本相當(dāng)，共同占到80%左右。銀行按揭早在兩年前還是新鮮名詞，人們寧愿找親戚朋友借錢一次付清樓款，也不愿找銀行；而且銀行提供的按揭條件也比較苛刻，早幾年多為五成五年或五成十年，購(gòu)房者首期要交總樓款的一半，置業(yè)壓力較大。 營(yíng)銷策略 考察合肥市房地產(chǎn)，給人印象最深刻的是，這里的房地產(chǎn)開發(fā)商的“產(chǎn)品與概念平行營(yíng)銷”做得非常不到位，即使設(shè)立漂亮的售樓處，在營(yíng)銷手法上也極為落后，也不設(shè)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，更沒有軟性硬性的公關(guān)活動(dòng)助陣。最常見的則是在現(xiàn)場(chǎng)樹大展板，和周末率人馬到熱鬧街頭擺模型、向路人發(fā)傳單。 但總的說來銷售氣氛遠(yuǎn)比不上南方激烈。價(jià)格的確定一般采用對(duì)比法，參照周圍同質(zhì)樓盤，然后審視自已的成本和利潤(rùn)條件作多多少少的增刪。由于大部分樓盤的主要客戶是集團(tuán)，或是定向開發(fā)，或是集團(tuán)購(gòu)買，雙方確定下戶型折扣，兩三個(gè)回合即可以成交大頭。 第二部分 項(xiàng)目基本情況一、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地塊位于合肥市太湖路片區(qū)，位于合肥自然生活區(qū)的核心——合肥的東南區(qū)上風(fēng)口，北接王大郢，西臨江淮汽車，東靠市政溝渠，南與二環(huán)路相聯(lián)，距2002年5月開通的馬鞍山南路約700米。項(xiàng)目計(jì)劃用地400畝，一期120畝；（）；限高12米。 項(xiàng)目片區(qū)西側(cè)安大交通分校設(shè)有13137路公交底站。 146公交車從三十二中至長(zhǎng)江批發(fā)市場(chǎng)，途經(jīng)衛(wèi)崗、安大交通分校、文昌新村、曙光影院、東七里站、玻璃廠、紡機(jī)廠，從項(xiàng)目片區(qū)前通過。超市、合肥大藥房陽光分店、電子服務(wù)部、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、建材商城、酒店、移動(dòng)通信公司等環(huán)顧片區(qū)四周。北邊的周谷堆批發(fā)市場(chǎng)、天安保齡球館，東邊的神力健身器材店，西邊的合家福超市便利了休閑，購(gòu)物。2） 根據(jù)安徽省建設(shè)環(huán)境保護(hù)廳建規(guī)字（1992）年55號(hào)頒發(fā)的《安徽省城市居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)暫行規(guī)定》，結(jié)合項(xiàng)目用地現(xiàn)狀條件確定公建服務(wù)設(shè)施配建指標(biāo)，包括小學(xué)，幼兒園及車庫(kù)。4） 開發(fā)安居房，按國(guó)家和合肥的有關(guān)政規(guī)定，可以申請(qǐng)減免一定的土地開發(fā)費(fèi)和前期規(guī)費(fèi)。5） 根據(jù)消費(fèi)者定量調(diào)查結(jié)果（項(xiàng)目?jī)r(jià)格測(cè)試），典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查結(jié)果進(jìn)行市場(chǎng)需求價(jià)格比較。建筑覆蓋率40%?？偨ㄖ娣e:213440M2,假定2002年3月開始開發(fā),整開發(fā)周期為3年(分組團(tuán)滾動(dòng)開發(fā))。按公建配建控制指標(biāo)居住小區(qū)建筑面積14212277平方米/千人,6506人計(jì)公建設(shè)施建筑面積923614800平方米。5(框架結(jié)構(gòu))8．室外配套9．人防工程小 計(jì)75016000。4/2013221885．2 開發(fā)成本11土地成本（1） 土地出讓金為400280000=11200萬元（2） 2001年開始開發(fā)到2004年開發(fā)完成利息累計(jì)計(jì)入土地成本利息:266800%=土地成本合計(jì)(1)+(2) =每平方米土地成本為:12建造成本(1) 前期規(guī)費(fèi):2668008450%=(2) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi):26680039=(3) 建筑工程費(fèi):213340750(框架)=(4) 設(shè)備及安裝工程費(fèi)。市場(chǎng)需求價(jià)格及市場(chǎng)可比價(jià)格的利潤(rùn)分析1） 據(jù)安徽省統(tǒng)計(jì)信息局調(diào)查報(bào)告，1999年合肥住宅價(jià)格構(gòu)成情況：（元/M2）征地拆遷安置費(fèi)設(shè)計(jì)和前期費(fèi)建安工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3%的管理費(fèi)貸款利息稅金利潤(rùn)總體按地理位置分一環(huán)內(nèi)一環(huán)外二環(huán)內(nèi)二環(huán)外按住宅性質(zhì)分解困房0安居房商品房2)