【正文】 小 計1544108．72小 計四相關費用15．不可預見費16．管理費[(二)+(三)]3%668．20小 計668．20建造成本合計[(二)+(三)+(四)]五利息及稅費17．貸款利息[(二)+(三)+(四)]40%6%805．1418．廣告營銷費19．稅費小 計805．14六總成本費用七可售面積綜合成本37592。,約2033戶,居住人口是6506人。二、基本參數(shù): 總用地面積：266800M2。3） 參考合肥目前開發(fā)較成熟并最得消費者贊賞的琥珀山莊及夢園小區(qū)的用地功能規(guī)劃相關經(jīng)濟技術指標及比例。合肥市二十九中新址與之毗鄰。其中134路途經(jīng)美菱大道、蕪湖路、 馬鞍山路、勝利路，直達新火車站；137路途經(jīng)銅陵南路、蕪湖路、馬鞍山路、逍遙津、百花井、白水壩、刨花板廠。具有與全市各區(qū)快速便捷的交通條件。只是人們普遍只信賴現(xiàn)樓，即使知名公司也面臨前期資金回收壓力，直到中后期大家才蜂擁而上。除了以上的措施外，有的樓盤還在市中心做路牌廣告。如今年輕一代由于收入和消費觀念的影響，對每月供款的理解已大大超過上一代人，從調(diào)查結果看，單位效益發(fā)收入較穩(wěn)定的雙職工一般能承受600700元/月的供樓款，他們選擇最多的是7成15年的按揭。12層帶電梯小高層，琥珀山莊把它定在3200元/平方米，新造的16棟別墅更均價為6600元/平方米，大超出了目前的市場水平，不過出人意料的是，兩種房的銷售率卻都相當好。沒有悅目的綠色，幾年下來小區(qū)的檔次就會低了許多。他們管理的內(nèi)容比較單一，僅包括一般的治安維護，日常維修，衛(wèi)生保潔和水電氣費代繳等，尚未上升到高級的服務層次。隨著住戶需求項的逐漸增加，一些意識超前的公司開始注意學習鄰近上海和國內(nèi)其它城市的先進之處，盡量靠近和利用大市政配套，注重了解住戶的實際需要，加強會所和公共活動中心的建設，特別是地段相對遠離市區(qū)一些的小區(qū)，更日益重視內(nèi)功修煉，如夢園小區(qū)完備的配套就著重增加了業(yè)主活動中心，建有籃球場、足球場、網(wǎng)球場、游泳池，娛樂方面則有影視廳、歌舞廳，商務服務有會議室、商務中心，文化教育方面提供閱覽室，小區(qū)外圍聯(lián)系設立郵政所、銀行、社區(qū)醫(yī)療中心等。以號稱合肥市的門面工程琥珀山莊為例，政府的關懷是全面而具體的，附近有著名中小學、三座以上幼兒園，有醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、專線中巴、郵局、銀行、配電站、液化氣站，還專門設了派出所以加強治安。從銷售形勢看，合肥市民很喜歡這種方式。 近年來歐風東漸的結果，使新建小區(qū)熱衷于把風格定于歐陸風情，以夢園小區(qū)和銀杏苑為典型，醒目的尖屋頂和寬闊的羅馬廊柱使立面顯得非常清爽和氣派，顯示出另外一種審美觀。小區(qū)規(guī)劃設計（1） 便捷、自然、明快的道路系統(tǒng)（2） 公建布局合理，配套完善（3） 園林綠化豐富多彩（4） 充分利用地形，組織外部空間單體建筑設計特點 早期住宅區(qū)以琥珀山莊為代表，為典型的皖南民居派，以質(zhì)樸典雅著稱，重視過渡地區(qū)氣候特征、朝向、通風、節(jié)能和傳統(tǒng)文脈，大部分坐北朝南排列。近來頗流行的復式房，其購銷呈兩旺趨勢，由于建筑時多安排在頂層，受坡屋頂?shù)南拗?，第二層往往是一個閣樓，其低矮部分不夠直立，常做貯藏用或做小孩游樂室。商品房以康居為標準，面積偏大，按合肥當?shù)匾痪浒胝姘爰俚脑捊小霸酱笤胶觅u”。10個競爭樓盤的規(guī)劃設計及營銷情況比較序號樓盤名稱位置主力戶型均價（元/M2）銷售業(yè)績備注1世紀陽光花園太湖東路2/1/13/2/13/2/2多層:2100一期75%,建面56萬M2,綠地率41%,實用率84%2太寧花園太湖路2號3/2/22/2/1多層:223060%,%實用率93%3安居苑青陽路2/13/1城改辦:1802中房:1788富安:1780城改辦100%中房90%富安85%占地30萬M2,建面33萬M2,綠地率40%,實用率78%4太陽島花園寧國路南端3/2/2多層:2100高層:2650總體平均50%,建面14萬M2,綠地率42%,實用率5880%5銀杏苑美菱大道148號3/2/13/2/2多層:2180高層:2480一二三期90%第四期3040% , 建面20萬M2,%,實用率80%6百盛苑黃山路441號3/2/13/2/2多層:2400一期30%占地3萬M2,%,實用率80%7園景天下高新區(qū)2/2/13/2/2多層:1770高層:2000占地8萬M2,建面12萬M2,綠地率45%,實用率88%8夢園小區(qū)高新區(qū)3/2/22/2/1平面:1800高層:22005060%,建面30萬M2,綠地率40%,實用率8086%9元一時代花園鳳陽路與勝利交匯口2/2/13/2/2高層:240050%,綠地40%,實用率8083%10柏景灣沿河路218號3/2/13/2/2多層:3000高層:3100一期70%占地20萬M2,建面30萬M2,綠地率45%，實用率7884% （資料來源：合肥中原地產(chǎn)市場研究部）建筑指標概況合肥市是安徽省的省會，是安徽最發(fā)達的城市，然而因安徽地處內(nèi)陸，又屬傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大省，經(jīng)濟基礎較為薄弱，導致合肥總體發(fā)展仍不比江浙一帶，從房地產(chǎn)業(yè)上表現(xiàn)是土地尚算寬裕，因此這10個住宅小區(qū)皆以多層為主，占地主要在12—33萬平方米，；多層較多，,；綠化率總體超過40%，最大為安居苑城改辦部分，達到61%（按規(guī)劃圖數(shù)據(jù)）；—，多為磚混結構。具有與全市各區(qū)快速便捷的交通條件。 3）騎自行車30分鐘的區(qū)域內(nèi)機構分布及人口規(guī)模 距離項目地塊中自行車程30分鐘范圍的區(qū)域，面積約67平方公里,區(qū)內(nèi)總人口約15萬人，人口密度約2萬人每平方公里。除制造企業(yè)和少數(shù)行政事業(yè)單位外經(jīng)營面積較大外，其他單位多數(shù)經(jīng)營面積在100平方米以下，%,100—%，%。 從項目地塊出發(fā)乘公共汽車30分鐘（包括等候車時間）的距離范圍，乘133路，146路，到達區(qū)域面積約7公里。我們一般選取當?shù)厥⑿械慕煌üぞ咝旭倳r間和距離來測量這一范圍。3 太湖路片區(qū)市場需求預測 為了分析泰峰房地產(chǎn)在太湖路片區(qū)的可能開發(fā)住宅物業(yè)在市場上的需求，首先需要對可能產(chǎn)生的消費者的地理區(qū)域的范圍作一確定，以建立該項目的市場區(qū)，通常定義為這樣一個地區(qū)，“在該區(qū)域內(nèi)所有居住單元都是互相關聯(lián)且可互相替代的”。太陽島花園由安徽省銀瑞林投資公司興建，建筑面積14萬平方米，當前銷售50%左右。正在銷售住宅小區(qū)有世紀陽光花園，新世界太寧花園，太陽島花園，萬振逍遙苑。4） 住宅供應量增幅穩(wěn)定，住宅需求穩(wěn)步增長新開面積增幅穩(wěn)定，%，竣工面積未來幾年平均每年有110—140萬平方米左右。各種對房地產(chǎn)市場利好的政策不斷出臺，這一系列政策與措施的實施將不僅促進三級市場交易，也將進一步刺激二級市場、一級市場的發(fā)展，對房地產(chǎn)總體市場產(chǎn)生積極的影響。2） 空置原因分析 空置的原因主要是96—98年房地產(chǎn)開發(fā)高潮時期部分房地產(chǎn)商盲目開發(fā)所至，不進行開發(fā)項目前期可行性研究，市場定位不準。這說明主要是由于政府減免稅來解決中低收入戶住房困難之故。 合肥市住宅價格構成因素是住房建設的征地費、拆遷補償安置費用；勘探設計和前期工程費；建安工程費；小區(qū)基礎設施建設費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）；貸款利息；利潤；稅金共八個組成部分。2） 合肥市各類住宅價格構成分析 合肥市房地產(chǎn)項目的區(qū)位經(jīng)濟價值優(yōu)勢明顯，住宅價格隨地理位置不同，差別很大，住宅的價格從一環(huán)內(nèi)到二環(huán)外依次降低，成環(huán)狀分布，每平方米差價達500元左右。 房地產(chǎn)市場價格水平及變化趨勢1） 商品房總體價格水平有升有降 據(jù)合肥市中房指數(shù)辦公室的報告，房屋銷售市場上住宅成交活躍，價格指數(shù)小幅上揚，商服價格指數(shù)跌勢趨緩，辦公用房價呈直線回落態(tài)勢，城市綜合指數(shù)和價格在平穩(wěn)中略降。2）新開工面積有所下降，綜合開發(fā)效益提高,%房地產(chǎn)開發(fā)項目203個,其中綜合開發(fā)2萬平方米以上的住宅小區(qū)(組團)86個,%。合肥市房地產(chǎn)建設在量上增長的同時，居住環(huán)境和功能質(zhì)量也得到了明顯提高，但仍處于粗放型、生產(chǎn)型階段，工業(yè)化程度低，規(guī)劃設計水平、產(chǎn)品質(zhì)量、物業(yè)管理等方面處于較低水平。1999年，,%。,，（贍養(yǎng)系數(shù)）。%，職工年人均工資7556元。 合肥市人口規(guī)模、結構、人口分布情況、人口變動情況 ，；市區(qū)（東市區(qū)、中市區(qū)、西市區(qū)、郊區(qū)）。 物價繼續(xù)保持低位運行。在國家采取增加城鎮(zhèn)居民收入、再次降息、開征利息稅等一系列措施的啟動下，市場銷售由穩(wěn)轉(zhuǎn)活。合肥某住宅項目定位綜合報告作者：日期：合肥太湖路住宅項目定位綜合報告第一部分 項目投資環(huán)境和市場供求狀況調(diào)研結論一、 合肥市國民經(jīng)濟總體概況 合肥市經(jīng)濟運行情況良好 合肥是安徽省省會，是全省政治、文化、經(jīng)濟和科教中心，市區(qū)土地面積458平方公里。 消費品市場穩(wěn)中見升。商品交易成交活躍，全年商品成交市場總成交額147億元,%。目前已初步形成以電冰箱、洗衣機、電視機、空調(diào)機為主的日用電器和電子工業(yè)，以輪胎、日用化工和化肥為主的化學工業(yè)，以汽車、叉車、挖掘機、成套配電設備為主的機械工業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)，新型建材和環(huán)保產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，擁有榮事達電冰箱、美菱空調(diào)、日立挖掘機等主要名優(yōu)產(chǎn)品。合肥市居民收入水平與消費水平、消費結構 職工工資和城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長。 據(jù)城調(diào)隊調(diào)查統(tǒng)計，合肥市民每月消費結構：%，%%,%,%,%,%。 合肥市93—2000年房地產(chǎn)市場總體供求概況 從93—2000年，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模平穩(wěn)增長，%,新開工面積平均增幅是—%,%,房地產(chǎn)開發(fā)中住宅投資占主體,住宅施工、開工、竣工和銷售面積占總體的比重都在50—60%之間，供求基本平衡。比較政府有償出讓的土地規(guī)模和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)規(guī)模，可知土地市場供應主要是各企事業(yè)單位歷史儲備用地，以及拆遷改造用地等。2000年合肥市房地產(chǎn)市場主要指標 單位：萬平方米、億元 年份指標1998年1999年2000年與1999年同期比（%）房地產(chǎn)投資額施工面積284新開工面積12242. 70竣工面積101銷售面積66空置面積— (資料來源:合肥市城市建設開發(fā)辦公室)1)投資增幅較大,住宅投資占主體，%，%,其中住宅開發(fā)的投資占房地產(chǎn)投資總量的70%,住宅開發(fā)成為房地產(chǎn)投資的主體。5）房地產(chǎn)投資結構趨于合理從2000年的房地產(chǎn)開發(fā)實際完成投資情況來看，按工程用途分，%,%%,住宅投資占主體,住宅投資中又以普通住宅為主體,比例約占72%,%。商服用房繼續(xù)下降，比上年末下降了13個點，跌勢在回落中趨于穩(wěn)定。普通商品房的價格受市場供求關系影響，