【正文】 小 計(jì)1544108．72小 計(jì)四相關(guān)費(fèi)用15．不可預(yù)見費(fèi)16．管理費(fèi)[(二)+(三)]3%668．20小 計(jì)668．20建造成本合計(jì)[(二)+(三)+(四)]五利息及稅費(fèi)17．貸款利息[(二)+(三)+(四)]40%6%805．1418．廣告營(yíng)銷費(fèi)19．稅費(fèi)小 計(jì)805．14六總成本費(fèi)用七可售面積綜合成本37592。,約2033戶,居住人口是6506人。二、基本參數(shù): 總用地面積：266800M2。3） 參考合肥目前開發(fā)較成熟并最得消費(fèi)者贊賞的琥珀山莊及夢(mèng)園小區(qū)的用地功能規(guī)劃相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及比例。合肥市二十九中新址與之毗鄰。其中134路途經(jīng)美菱大道、蕪湖路、 馬鞍山路、勝利路，直達(dá)新火車站；137路途經(jīng)銅陵南路、蕪湖路、馬鞍山路、逍遙津、百花井、白水壩、刨花板廠。具有與全市各區(qū)快速便捷的交通條件。只是人們普遍只信賴現(xiàn)樓，即使知名公司也面臨前期資金回收壓力，直到中后期大家才蜂擁而上。除了以上的措施外，有的樓盤還在市中心做路牌廣告。如今年輕一代由于收入和消費(fèi)觀念的影響，對(duì)每月供款的理解已大大超過(guò)上一代人，從調(diào)查結(jié)果看，單位效益發(fā)收入較穩(wěn)定的雙職工一般能承受600700元/月的供樓款，他們選擇最多的是7成15年的按揭。12層帶電梯小高層，琥珀山莊把它定在3200元/平方米，新造的16棟別墅更均價(jià)為6600元/平方米，大超出了目前的市場(chǎng)水平，不過(guò)出人意料的是，兩種房的銷售率卻都相當(dāng)好。沒有悅目的綠色，幾年下來(lái)小區(qū)的檔次就會(huì)低了許多。他們管理的內(nèi)容比較單一，僅包括一般的治安維護(hù)，日常維修，衛(wèi)生保潔和水電氣費(fèi)代繳等，尚未上升到高級(jí)的服務(wù)層次。隨著住戶需求項(xiàng)的逐漸增加，一些意識(shí)超前的公司開始注意學(xué)習(xí)鄰近上海和國(guó)內(nèi)其它城市的先進(jìn)之處，盡量靠近和利用大市政配套，注重了解住戶的實(shí)際需要，加強(qiáng)會(huì)所和公共活動(dòng)中心的建設(shè)，特別是地段相對(duì)遠(yuǎn)離市區(qū)一些的小區(qū)，更日益重視內(nèi)功修煉，如夢(mèng)園小區(qū)完備的配套就著重增加了業(yè)主活動(dòng)中心，建有籃球場(chǎng)、足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池，娛樂(lè)方面則有影視廳、歌舞廳，商務(wù)服務(wù)有會(huì)議室、商務(wù)中心，文化教育方面提供閱覽室，小區(qū)外圍聯(lián)系設(shè)立郵政所、銀行、社區(qū)醫(yī)療中心等。以號(hào)稱合肥市的門面工程琥珀山莊為例，政府的關(guān)懷是全面而具體的，附近有著名中小學(xué)、三座以上幼兒園，有醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、專線中巴、郵局、銀行、配電站、液化氣站，還專門設(shè)了派出所以加強(qiáng)治安。從銷售形勢(shì)看，合肥市民很喜歡這種方式。 近年來(lái)歐風(fēng)東漸的結(jié)果，使新建小區(qū)熱衷于把風(fēng)格定于歐陸風(fēng)情，以夢(mèng)園小區(qū)和銀杏苑為典型，醒目的尖屋頂和寬闊的羅馬廊柱使立面顯得非常清爽和氣派，顯示出另外一種審美觀。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)（1） 便捷、自然、明快的道路系統(tǒng)（2） 公建布局合理，配套完善（3） 園林綠化豐富多彩（4） 充分利用地形，組織外部空間單體建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn) 早期住宅區(qū)以琥珀山莊為代表，為典型的皖南民居派，以質(zhì)樸典雅著稱，重視過(guò)渡地區(qū)氣候特征、朝向、通風(fēng)、節(jié)能和傳統(tǒng)文脈，大部分坐北朝南排列。近來(lái)頗流行的復(fù)式房，其購(gòu)銷呈兩旺趨勢(shì)，由于建筑時(shí)多安排在頂層，受坡屋頂?shù)南拗?，第二層往往是一個(gè)閣樓，其低矮部分不夠直立，常做貯藏用或做小孩游樂(lè)室。商品房以康居為標(biāo)準(zhǔn)，面積偏大，按合肥當(dāng)?shù)匾痪浒胝姘爰俚脑捊小霸酱笤胶觅u”。10個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)及營(yíng)銷情況比較序號(hào)樓盤名稱位置主力戶型均價(jià)（元/M2）銷售業(yè)績(jī)備注1世紀(jì)陽(yáng)光花園太湖東路2/1/13/2/13/2/2多層:2100一期75%,建面56萬(wàn)M2,綠地率41%,實(shí)用率84%2太寧花園太湖路2號(hào)3/2/22/2/1多層:223060%,%實(shí)用率93%3安居苑青陽(yáng)路2/13/1城改辦:1802中房:1788富安:1780城改辦100%中房90%富安85%占地30萬(wàn)M2,建面33萬(wàn)M2,綠地率40%,實(shí)用率78%4太陽(yáng)島花園寧國(guó)路南端3/2/2多層:2100高層:2650總體平均50%,建面14萬(wàn)M2,綠地率42%,實(shí)用率5880%5銀杏苑美菱大道148號(hào)3/2/13/2/2多層:2180高層:2480一二三期90%第四期3040% , 建面20萬(wàn)M2,%,實(shí)用率80%6百盛苑黃山路441號(hào)3/2/13/2/2多層:2400一期30%占地3萬(wàn)M2,%,實(shí)用率80%7園景天下高新區(qū)2/2/13/2/2多層:1770高層:2000占地8萬(wàn)M2,建面12萬(wàn)M2,綠地率45%,實(shí)用率88%8夢(mèng)園小區(qū)高新區(qū)3/2/22/2/1平面:1800高層:22005060%,建面30萬(wàn)M2,綠地率40%,實(shí)用率8086%9元一時(shí)代花園鳳陽(yáng)路與勝利交匯口2/2/13/2/2高層:240050%,綠地40%,實(shí)用率8083%10柏景灣沿河路218號(hào)3/2/13/2/2多層:3000高層:3100一期70%占地20萬(wàn)M2,建面30萬(wàn)M2,綠地率45%，實(shí)用率7884% （資料來(lái)源：合肥中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部）建筑指標(biāo)概況合肥市是安徽省的省會(huì)，是安徽最發(fā)達(dá)的城市，然而因安徽地處內(nèi)陸，又屬傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大省，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱，導(dǎo)致合肥總體發(fā)展仍不比江浙一帶，從房地產(chǎn)業(yè)上表現(xiàn)是土地尚算寬裕，因此這10個(gè)住宅小區(qū)皆以多層為主，占地主要在12—33萬(wàn)平方米，；多層較多，,；綠化率總體超過(guò)40%，最大為安居苑城改辦部分，達(dá)到61%（按規(guī)劃圖數(shù)據(jù)）；—，多為磚混結(jié)構(gòu)。具有與全市各區(qū)快速便捷的交通條件。 3）騎自行車30分鐘的區(qū)域內(nèi)機(jī)構(gòu)分布及人口規(guī)模 距離項(xiàng)目地塊中自行車程30分鐘范圍的區(qū)域，面積約67平方公里,區(qū)內(nèi)總?cè)丝诩s15萬(wàn)人，人口密度約2萬(wàn)人每平方公里。除制造企業(yè)和少數(shù)行政事業(yè)單位外經(jīng)營(yíng)面積較大外，其他單位多數(shù)經(jīng)營(yíng)面積在100平方米以下，%,100—%，%。 從項(xiàng)目地塊出發(fā)乘公共汽車30分鐘（包括等候車時(shí)間）的距離范圍，乘133路，146路，到達(dá)區(qū)域面積約7公里。我們一般選取當(dāng)?shù)厥⑿械慕煌üぞ咝旭倳r(shí)間和距離來(lái)測(cè)量這一范圍。3 太湖路片區(qū)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 為了分析泰峰房地產(chǎn)在太湖路片區(qū)的可能開發(fā)住宅物業(yè)在市場(chǎng)上的需求，首先需要對(duì)可能產(chǎn)生的消費(fèi)者的地理區(qū)域的范圍作一確定，以建立該項(xiàng)目的市場(chǎng)區(qū)，通常定義為這樣一個(gè)地區(qū)，“在該區(qū)域內(nèi)所有居住單元都是互相關(guān)聯(lián)且可互相替代的”。太陽(yáng)島花園由安徽省銀瑞林投資公司興建，建筑面積14萬(wàn)平方米，當(dāng)前銷售50%左右。正在銷售住宅小區(qū)有世紀(jì)陽(yáng)光花園，新世界太寧花園，太陽(yáng)島花園，萬(wàn)振逍遙苑。4） 住宅供應(yīng)量增幅穩(wěn)定，住宅需求穩(wěn)步增長(zhǎng)新開面積增幅穩(wěn)定，%，竣工面積未來(lái)幾年平均每年有110—140萬(wàn)平方米左右。各種對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)利好的政策不斷出臺(tái)，這一系列政策與措施的實(shí)施將不僅促進(jìn)三級(jí)市場(chǎng)交易，也將進(jìn)一步刺激二級(jí)市場(chǎng)、一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)總體市場(chǎng)產(chǎn)生積極的影響。2） 空置原因分析 空置的原因主要是96—98年房地產(chǎn)開發(fā)高潮時(shí)期部分房地產(chǎn)商盲目開發(fā)所至，不進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目前期可行性研究，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)。這說(shuō)明主要是由于政府減免稅來(lái)解決中低收入戶住房困難之故。 合肥市住宅價(jià)格構(gòu)成因素是住房建設(shè)的征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用；勘探設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；建安工程費(fèi)；小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)）；貸款利息；利潤(rùn)；稅金共八個(gè)組成部分。2） 合肥市各類住宅價(jià)格構(gòu)成分析 合肥市房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位經(jīng)濟(jì)價(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯，住宅價(jià)格隨地理位置不同，差別很大，住宅的價(jià)格從一環(huán)內(nèi)到二環(huán)外依次降低，成環(huán)狀分布，每平方米差價(jià)達(dá)500元左右。 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平及變化趨勢(shì)1） 商品房總體價(jià)格水平有升有降 據(jù)合肥市中房指數(shù)辦公室的報(bào)告，房屋銷售市場(chǎng)上住宅成交活躍，價(jià)格指數(shù)小幅上揚(yáng)，商服價(jià)格指數(shù)跌勢(shì)趨緩，辦公用房?jī)r(jià)呈直線回落態(tài)勢(shì)，城市綜合指數(shù)和價(jià)格在平穩(wěn)中略降。2）新開工面積有所下降，綜合開發(fā)效益提高,%房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目203個(gè),其中綜合開發(fā)2萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)(組團(tuán))86個(gè),%。合肥市房地產(chǎn)建設(shè)在量上增長(zhǎng)的同時(shí)，居住環(huán)境和功能質(zhì)量也得到了明顯提高，但仍處于粗放型、生產(chǎn)型階段，工業(yè)化程度低，規(guī)劃設(shè)計(jì)水平、產(chǎn)品質(zhì)量、物業(yè)管理等方面處于較低水平。1999年，,%。,，（贍養(yǎng)系數(shù)）。%，職工年人均工資7556元。 合肥市人口規(guī)模、結(jié)構(gòu)、人口分布情況、人口變動(dòng)情況 ，；市區(qū)（東市區(qū)、中市區(qū)、西市區(qū)、郊區(qū)）。 物價(jià)繼續(xù)保持低位運(yùn)行。在國(guó)家采取增加城鎮(zhèn)居民收入、再次降息、開征利息稅等一系列措施的啟動(dòng)下，市場(chǎng)銷售由穩(wěn)轉(zhuǎn)活。合肥某住宅項(xiàng)目定位綜合報(bào)告作者：日期：合肥太湖路住宅項(xiàng)目定位綜合報(bào)告第一部分 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)供求狀況調(diào)研結(jié)論一、 合肥市國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體概況 合肥市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好 合肥是安徽省省會(huì)，是全省政治、文化、經(jīng)濟(jì)和科教中心，市區(qū)土地面積458平方公里。 消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中見升。商品交易成交活躍，全年商品成交市場(chǎng)總成交額147億元,%。目前已初步形成以電冰箱、洗衣機(jī)、電視機(jī)、空調(diào)機(jī)為主的日用電器和電子工業(yè)，以輪胎、日用化工和化肥為主的化學(xué)工業(yè)，以汽車、叉車、挖掘機(jī)、成套配電設(shè)備為主的機(jī)械工業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)，新型建材和環(huán)保產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，擁有榮事達(dá)電冰箱、美菱空調(diào)、日立挖掘機(jī)等主要名優(yōu)產(chǎn)品。合肥市居民收入水平與消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu) 職工工資和城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長(zhǎng)。 據(jù)城調(diào)隊(duì)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，合肥市民每月消費(fèi)結(jié)構(gòu)：%，%%,%,%,%,%。 合肥市93—2000年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求概況 從93—2000年，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模平穩(wěn)增長(zhǎng)，%,新開工面積平均增幅是—%,%,房地產(chǎn)開發(fā)中住宅投資占主體,住宅施工、開工、竣工和銷售面積占總體的比重都在50—60%之間，供求基本平衡。比較政府有償出讓的土地規(guī)模和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)規(guī)模，可知土地市場(chǎng)供應(yīng)主要是各企事業(yè)單位歷史儲(chǔ)備用地，以及拆遷改造用地等。2000年合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo) 單位：萬(wàn)平方米、億元 年份指標(biāo)1998年1999年2000年與1999年同期比（%）房地產(chǎn)投資額施工面積284新開工面積12242. 70竣工面積101銷售面積66空置面積— (資料來(lái)源:合肥市城市建設(shè)開發(fā)辦公室)1)投資增幅較大,住宅投資占主體，%，%,其中住宅開發(fā)的投資占房地產(chǎn)投資總量的70%,住宅開發(fā)成為房地產(chǎn)投資的主體。5）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)趨于合理從2000年的房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際完成投資情況來(lái)看，按工程用途分，%,%%,住宅投資占主體,住宅投資中又以普通住宅為主體,比例約占72%,%。商服用房繼續(xù)下降，比上年末下降了13個(gè)點(diǎn)，跌勢(shì)在回落中趨于穩(wěn)定。普通商品房的價(jià)格受市場(chǎng)供求關(guān)系影響，