【正文】 立面顯得非常清爽和氣派，顯示出另外一種審美觀。以號(hào)稱(chēng)合肥市的門(mén)面工程琥珀山莊為例，政府的關(guān)懷是全面而具體的，附近有著名中小學(xué)、三座以上幼兒園，有醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、專(zhuān)線中巴、郵局、銀行、配電站、液化氣站，還專(zhuān)門(mén)設(shè)了派出所以加強(qiáng)治安。他們管理的內(nèi)容比較單一，僅包括一般的治安維護(hù)，日常維修，衛(wèi)生保潔和水電氣費(fèi)代繳等，尚未上升到高級(jí)的服務(wù)層次。12層帶電梯小高層，琥珀山莊把它定在3200元/平方米，新造的16棟別墅更均價(jià)為6600元/平方米，大超出了目前的市場(chǎng)水平，不過(guò)出人意料的是，兩種房的銷(xiāo)售率卻都相當(dāng)好。除了以上的措施外，有的樓盤(pán)還在市中心做路牌廣告。具有與全市各區(qū)快速便捷的交通條件。合肥市二十九中新址與之毗鄰。二、基本參數(shù): 總用地面積：266800M2。5設(shè)備安裝工程10．水電安裝11．通訊12．消防13．煤氣管道14．電視天線小 計(jì)1544108．72小 計(jì)四相關(guān)費(fèi)用15．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)16．管理費(fèi)[(二)+(三)]3%668．20小 計(jì)668．20建造成本合計(jì)[(二)+(三)+(四)]五利息及稅費(fèi)17．貸款利息[(二)+(三)+(四)]40%6%805．1418．廣告營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)19．稅費(fèi)小 計(jì)805．14六總成本費(fèi)用七可售面積綜合成本37592。2） 合肥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)安居房的利潤(rùn)主要來(lái)自于土地出讓費(fèi)用和建設(shè)前期規(guī)費(fèi)的減免，而本項(xiàng)目一期土地費(fèi)用已經(jīng)支出，開(kāi)發(fā)時(shí)再向政府申請(qǐng)減免土地費(fèi)用的可能性不大，只有前期規(guī)費(fèi)可享受減免，但實(shí)際減免幅度決定于開(kāi)發(fā)商與政府機(jī)構(gòu)的關(guān)系以及政府對(duì)項(xiàng)目的扶持力度，不確定性相當(dāng)大此次成本分析中前期規(guī)費(fèi)減免的50%幅已是比較理想的減免額度。 第四部分 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目矩陣分析 首先分三個(gè)層次來(lái)把握項(xiàng)目地塊地理特色： 1）從整個(gè)合肥市來(lái)看，太湖路片區(qū)位于城市東南角，這里是城市的進(jìn)風(fēng)口。 現(xiàn)時(shí)區(qū)位的整體方位空間感不強(qiáng)； 太湖東路沿線街鋪規(guī)劃雜亂，缺乏整體規(guī)劃； 項(xiàng)目地塊西北正對(duì)污水處理廠，影響住戶(hù)心理感受； 江淮汽車(chē)廠房對(duì)項(xiàng)目有一定影響； 項(xiàng)目局部用地環(huán)境及周邊目前環(huán)境不甚理想； 與馬鞍山南路約700米距離，項(xiàng)目交匯于太湖東路和銅陵南路，使項(xiàng)目主入口的設(shè)立成為問(wèn)題。在今后的三年中，系統(tǒng)環(huán)境改造工作將是政府非常關(guān)注的：一是突出特色，二是提高空間環(huán)境品質(zhì)，三是切實(shí)落實(shí)好內(nèi)外交通的組織，四是完善市場(chǎng)設(shè)施配套； 精良的規(guī)劃設(shè)計(jì)將是本項(xiàng)目的最大的機(jī)會(huì)點(diǎn)； 本項(xiàng)目明確中高檔精品高尚住宅，市場(chǎng)將更加便于細(xì)分，產(chǎn)品的個(gè)性及差異性較易建立； 本項(xiàng)目屬長(zhǎng)期規(guī)劃，有較充裕時(shí)間作深入的再探討。★ 本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的空氣環(huán)境資源不是任一項(xiàng)目所具有的，所以應(yīng)重點(diǎn)在物業(yè)檔次中體現(xiàn)出來(lái)。4） 形象定位語(yǔ)綠城之綠發(fā)源地，祥福城中新天地。 工作年限較短，積蓄不多，一般采用銀行按揭付款；216。 樓價(jià)不能太高；216。 有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的有車(chē)一族；216。 追求個(gè)性、品味、檔次；216。★ 業(yè)主階層：指全省其他城市成功人士，由于他們較向往省會(huì)城市綜合環(huán)境，對(duì)本區(qū)情有獨(dú)鐘。需求：216。）三、項(xiàng)目名稱(chēng)建議 天然居 金碧華府 怡翠山莊 星河明居 碧雲(yún)天 錦城花園 棲湖山莊 城市綠洲豪園 君逸華府 別樹(shù)一居（別樹(shù)居）四、項(xiàng)目品牌寫(xiě)真主見(jiàn) 地塊編號(hào)： 總用地面積：266800平方米（以最終紅線圖為準(zhǔn)）。1）組織與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)的公共活動(dòng)中心，方便經(jīng)營(yíng)、使用和社會(huì)化服務(wù)。8） 注重景觀和空間的完整性。住宅平面與空間布置住宅平面與空間布置，應(yīng)綜合考慮用地條件、選型、朝向、間距、綠地、層數(shù)與密度、布置方式、群體組合和空間環(huán)境等因素。主臥室：使用面積≥20m2，布置朝南方向。 小區(qū)公共配套設(shè)施1） 應(yīng)充分利用項(xiàng)目周邊原有的設(shè)施。9） 整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理和商鋪用房綜合考慮預(yù)留。2） 小區(qū)南面是工業(yè)廠房，西面為污水處理廠，布置綠化隔離帶，選擇吸塵性能較強(qiáng)的大喬木，同時(shí)考慮工業(yè)廠房的墻體綠化，最大限度改善南向景觀。根據(jù)建筑性質(zhì)及使用功能要求，對(duì)總體布局、功能分區(qū)、內(nèi)外交通組織、消防車(chē)道、消防登高面是否滿足要求的說(shuō)明。（四） 給排水設(shè)計(jì)說(shuō)明。 綠化及美化設(shè)施布置示意。估算表中要詳細(xì)列入各單項(xiàng)工程的每平方米綜合價(jià)格。相應(yīng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（列表）。 建、構(gòu)筑物位置、尺寸、間距、名稱(chēng)（或編號(hào)）、層數(shù)、設(shè)計(jì)標(biāo)高、建筑退紅線尺寸，有地下室的應(yīng)采用虛線表示其范圍。（二） 建筑設(shè)計(jì)說(shuō)明（附單位建筑物的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）。一、 本規(guī)定的重點(diǎn)要求本規(guī)定的重點(diǎn)是對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的內(nèi)容和深度作出要求，其它專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)說(shuō)明可適當(dāng)人簡(jiǎn)。5） 住宅建筑樓高4層，—，可考慮少量獨(dú)立別墅。7） 小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園一個(gè)，占地約1500平方米。11） 臥室窗臺(tái)設(shè)計(jì)在保溫的條件下，可以考慮低觀景窗臺(tái)。6） 住宅平面空間組合住宅平面內(nèi)臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室等空間齊備，科學(xué)布置公用空間與私密空間，避免相互干擾，空間交通流暢，臥室、起居室、廚房空間配置緊密協(xié)調(diào)，入門(mén)考慮設(shè)置玄關(guān)。4） 外部環(huán)境：建筑風(fēng)格要與驟變相協(xié)調(diào)。6） 由于項(xiàng)目所在地塊西北面緊靠銅陵南路，一定程度受噪音的影響，西北面規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮減噪措施。5） 建筑平面布置，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)合理，實(shí)用率高。 ＊ 單位結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)獨(dú)具構(gòu)思，弧形觀景餐客廳，210度超大轉(zhuǎn)角窗臺(tái)，氣 派非凡。 小區(qū)配套設(shè)施及保安措施。 希望改善居住環(huán)境與質(zhì)素；216。 物業(yè)的管理水平；216。 對(duì)物業(yè)景觀有強(qiáng)烈的向往和追求?！?白領(lǐng)階層：指全市各類(lèi)企業(yè)中高級(jí)管理階層及金融證券界從業(yè)人員，有車(chē)一族占相當(dāng)比例。 公共交通方便；216。 家庭結(jié)構(gòu)：23人；216。因此，提倡自然與健康的居住理念，是能夠在物業(yè)軟硬設(shè)施的配合下，將大自然的美景與健康的生活狀態(tài)聯(lián)系在一體，更加強(qiáng)化美景的內(nèi)涵與外延，樹(shù)立本項(xiàng)目的個(gè)性特征。 物業(yè)定位1） 檔次定位中高檔精品式生態(tài)住宅物業(yè)★ 本項(xiàng)目因規(guī)模較大，容積率較低，完全具備做成高檔物業(yè)的條件，因而放大項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，建議檔次定位為中高檔次，符合市場(chǎng)接納的客觀要求。因而，它將成為合肥——“綠色科技城”一道亮麗的環(huán)保風(fēng)景線； 從項(xiàng)目地塊來(lái)看，屬城市環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)的核心，又是高尚社區(qū)空間結(jié)構(gòu)的軸心，地理位置相當(dāng)重要； 從本次人口結(jié)構(gòu)的定量研究來(lái)看，主要包括兩類(lèi)：其一，大量實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富的政府及商務(wù)人員；其二，數(shù)量龐大的省內(nèi)其他城市的高層次消費(fèi)群體。 3）從局部區(qū)域來(lái)看，根據(jù)合肥市規(guī)劃局的“規(guī)劃”綱要，將以南淝河下游沿岸西側(cè)低洼地區(qū)（東至南淝河岸、西到馬鞍山路、北臨屯溪路、南到巢湖圩區(qū)），作為市區(qū)通風(fēng)地段，將太湖路片區(qū)東南側(cè)確定為不宜建設(shè)用地，而本項(xiàng)目地塊正處通風(fēng)口的最核心地段，是其他片區(qū)及項(xiàng)目所無(wú)法比擬的。 鑒于該項(xiàng)目項(xiàng)目周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，必須把握好時(shí)機(jī)，慎重決策，嚴(yán)格控制好市場(chǎng)、工期和銷(xiāo)售進(jìn)度與成數(shù)這幾大至關(guān)重要的因素。目標(biāo)利潤(rùn)條件單位售價(jià)1)目標(biāo)利潤(rùn)為5%時(shí) 銷(xiāo)售收入：(1+5%)= 目標(biāo)售價(jià): 2)目標(biāo)利潤(rùn)為10%時(shí)銷(xiāo)售收入: (1+10%)= 目標(biāo)售價(jià): 3)目標(biāo)利潤(rùn)為15%時(shí)銷(xiāo)售收入: (1+15%)= 目標(biāo)售價(jià): 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1） 公建配套標(biāo)準(zhǔn)的降低，存在的風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目住宅的意向會(huì)受影響。其中：A住宅部分：建筑面積為201322M2 B公建配套部分：建筑面積為12018M2 （1）幼兒園（1所8班） 1600平方米 （2）小學(xué)（1所18班） 4000平方米 （3）保健中心 200平方米 （4）會(huì)所 3000平方米 （5）超市 1000平方米 （6）儲(chǔ)蓄所 150平方米 （7）郵政所 150平方米 （8）變電所 120平方米 （9）煤氣調(diào)壓站 150平方米 （10）垃圾站 150平方米 （11）派出所 100平方米 （12）居委會(huì) 80平方米 （13）街道辦事處 100平方米 （14）自行車(chē)停放場(chǎng) 1000平方米 商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)共 3000平方米（另計(jì)）三、投資效益分析與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)及內(nèi)容計(jì)算式（元/M2）金額（萬(wàn)元）備注一土地成本1．土地出讓金280000400一期120畝，2．土地使用金3．2001起利息266800%小 計(jì)二前期費(fèi)用4．土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用5．前期規(guī)費(fèi)2668008450%(明細(xì)見(jiàn)附表)6．勘察設(shè)計(jì)費(fèi)26680039391040．56小 計(jì)三建安成本建筑工程7．土建工程26680075075016000。按合肥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)，前期規(guī)費(fèi)最高能減免50%，此次成本分析中以前期規(guī)費(fèi)平均可能減免的50%幅度進(jìn)行核算。項(xiàng)目區(qū)域政配套設(shè)施 區(qū)內(nèi)學(xué)府林立，有安大交通分校、安徽社會(huì)主義學(xué)院、交通學(xué)校、安徽省對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)校、工大南區(qū)、安徽城市建設(shè)學(xué)校、省農(nóng)業(yè)銀行學(xué)校、合肥集萃女子職業(yè)學(xué)校等。據(jù)開(kāi)發(fā)辦的資料，一環(huán)以?xún)?nèi)的住房平均10個(gè)月能售出90%，二環(huán)內(nèi)條件較好的，一年下來(lái)也能銷(xiāo)80%以上。 廣告市民的手段主要有兩個(gè)，一是報(bào)紙，一是利用電視，上合肥經(jīng)濟(jì)臺(tái)晚上8點(diǎn)的“樓市專(zhuān)訪”。復(fù)式房的閣樓部分有兩種標(biāo)價(jià)方式，一為降低單價(jià)，閣樓為平面的40%左右，一為只以一半面積計(jì)入總額，別墅市場(chǎng)總體來(lái)講比較淡靜，象高新區(qū)內(nèi)的別墅項(xiàng)目即使做到風(fēng)格難得的地道，然而周?chē)蟓h(huán)境的嘈雜和配套上的缺陷，也導(dǎo)致其不可避免地陷入低谷。 物業(yè)管理 合肥市專(zhuān)業(yè)輸出物業(yè)管理服務(wù)的公司有兩家，鄰近安居苑的名君花園還請(qǐng)來(lái)了上海萬(wàn)科城市花園物業(yè)公司做顧問(wèn)，但總體看來(lái)，各個(gè)小區(qū)仍基本屬于誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理的自管模式。小區(qū)的配套分內(nèi)外兩種。窗戶(hù)做窗楣，屋面挑出檐口處做藝術(shù)處理。早年設(shè)計(jì)的平面房面積無(wú)論大小，都只有一個(gè)衛(wèi)生