【正文】 、%、%。（以1999年為100）行業(yè)結(jié)構、規(guī)模、主導產(chǎn)業(yè)：合肥市是以加工工業(yè)為主的綜合性工業(yè)城市，全部現(xiàn)有34個工業(yè)行業(yè)，200多個工業(yè)門類，2000多種大類產(chǎn)品；國有及年銷售收入500萬以上的非國有工業(yè)企業(yè)共426家。,，郊區(qū)人口較多，主要集中在西南部，包括蜀山鎮(zhèn)、高新技術開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)在內(nèi)。 合肥市居民實際支出增幅加大，其中非消費性支出比重大幅度提高，消費性支出內(nèi)部結(jié)構趨于合理，儲蓄借貸支出略有下降，儲蓄存款繼續(xù)增加。目前合肥市房地產(chǎn)咨詢、信息、銷售代理、交易評估、拍賣等房地產(chǎn)中介服務很不完善、服務機構數(shù)量很少、規(guī)模小，從業(yè)人員素質(zhì)不高、服務意識不強，中介服務體系不完善，房地產(chǎn)二級市場和三級市場不活躍。年份本年完成土地開發(fā)面積正在開發(fā)的土地面積待開發(fā)土地面積本年購置土地面積19992000+%%%% (資料來源:合肥市土地局) 根據(jù)合肥市土地局介紹，合肥市商品住宅用地有償出讓情況，前幾年增長平穩(wěn)，平均增長速度在5%左右，而2000年有償出讓30萬平方米，增長幅度是20%，增長迅猛，主要受房改政策的影響；估計2001年的增長速度會在3%左右，約31萬平方米。 合肥市2000年房地產(chǎn)市場供求概況 據(jù)合肥市城市開發(fā)綜合辦公室統(tǒng)計，；，；,；，；,。4)融資渠道暢通,開發(fā)工作量較大 2000年,%、%、%，說明資金渠道多樣化，并以自籌資金和其他資金來源為主。辦公類房屋價格指數(shù)仍然，比上年末下降了18個點。由于安居工程式（解困）房是政府為了解決市民住房困難，合肥市政府97年40號文中發(fā)布了政府令及42號文中以同意國家安居工程有稅費減免的政策，實施土地使用，減免稅等措施，致使其價格低于市場價。其主要原因是一環(huán)內(nèi)是經(jīng)濟繁華地段，由于土地級差帶來高利潤，同時為了調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構，采用高稅金。 房地產(chǎn)市場空置總量及空置原因分析：1） 空置總量規(guī)模 至2000年12月底?？罩迷蛑饕幸韵聨追矫鎲栴}：① 位置較偏，交通不便② 開發(fā)規(guī)模小，配套公共建設不健全③ 商品類型、套型、檔次脫離市場需求，設計不合理、不實用④ 環(huán)境差，無景觀，與破舊的民房混雜一起⑤ 市場定位失誤，營銷能力不強⑥ 建筑質(zhì)量差，開發(fā)商信譽不好⑦ 朝向不好，樓層差⑧ 總體供應量大而市場需求不足的商服用房和寫字樓⑨ 區(qū)域內(nèi)同質(zhì)樓盤供應集中，缺少特色⑩ 市場定位偏高 合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預測 開征利息稅、減免稅費、公房上市、銀行降息、房地產(chǎn)信貸進一步發(fā)展以及規(guī)范和刺激房地產(chǎn)市場政策的陸續(xù)出臺，有利于調(diào)節(jié)個人收入，擴大內(nèi)需，刺激消費，對房地產(chǎn)的投資與消費也將起到重要作用。2） 市場需求穩(wěn)步增長，需求量較大 93—99年，%,99年竣工面積增幅大于新開工面積；%,增幅最大,銷售面積的增幅大于竣工面積的增幅,市場需求興旺,消化力強。隨著城市人口不斷增長和城市化水平的提高，至2010年，合計平均每年需新建商品住房建筑面積90—110萬平方米左右。位于馬鞍山南路以西，太湖東路以北，建筑面積56萬平方米，開始銷售一年多以來，一期8萬平方米當前銷售75%左右。 2 太湖路片區(qū)房地產(chǎn)市場供應變化趨勢住宅供應穩(wěn)定：未來1—3年內(nèi)，太湖路片區(qū)將有70—80萬平方米的住宅供應，且區(qū)內(nèi)土地儲備有限，按合肥市城市總體規(guī)劃第二十五條規(guī)定將片區(qū)確定為不宜建設用地。為了確定泰峰房地產(chǎn)太湖東路項目的市場區(qū)，我們通過尋找潛在消費者和目標項目之間的關聯(lián)性，比如就業(yè)場所來確定大致的市場邊界。因此，我們利用自行車及項目區(qū)域所能通行的公共汽車和來測量市場區(qū)的范圍。 2）乘公共汽車30分鐘的區(qū)域內(nèi)機構分布及人口規(guī)模 區(qū)域內(nèi)道路沿線有大小單位766個。 按經(jīng)濟性質(zhì)分國營單位144個，私營企業(yè)428個，%最高，合資型企業(yè)58個，行政事業(yè)單位46個，集體企業(yè)36個。全部機構平均從業(yè)人員95人，其中商業(yè)企業(yè)平均從業(yè)人員195人，其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)平均從業(yè)人員28人。調(diào)查對象有：世紀陽光花園、太寧花園、太陽島花園、夢園、安居苑、銀杏苑、百盛苑、園景天下、元一時代花園、柏景灣，其中世紀陽光花園和太寧花園與項目地塊位置最近，都在太湖路片區(qū)內(nèi)，同時位于沿河路的柏景灣也比較具有可比性。戶型設計 住宅分為康居和安居兩種，都以2/2/1和3/2/2（3/2/1）為主力戶型。早年設計的平面房面積無論大小，都只有一個衛(wèi)生間，且廳的面積偏小，70多平方米兩房廳的面積只有7—8個平米，使用中多有不便——現(xiàn)在情況有所改變，講究“三大三明”，一般兩功能廳相加能達到20平米以上，主臥房12平米以上，洗手間5—9個平米。別墅最大面積為360平方米，主要介于190—280平方米之間，位于市中心，位置極好、配套齊全的別墅，盡管售價高昂，遠遠超出了當?shù)刈≌钠骄?，仍顯得十分搶手。窗戶做窗楣，屋面挑出檐口處做藝術處理。 裝修先前住宅幾乎清一色為毛坯房，水泥抹平墻地面，管線暗埋，所有細部設施都需要住戶自行裝配。小區(qū)的配套分內(nèi)外兩種。由于小區(qū)定位較高，住戶充足，在物業(yè)公司的嚴格挑選下，包括中西餐廳、面包屋、超市、日雜店、建材店、書店等等的商業(yè)網(wǎng)點也在短期內(nèi)迅速的健全起來；同時小區(qū)自已也建有青少年活動中心、中老年活動中心，有籃球場、乒乓球室、舞廳和閱覽室，生活非常方便。 物業(yè)管理 合肥市專業(yè)輸出物業(yè)管理服務的公司有兩家，鄰近安居苑的名君花園還請來了上海萬科城市花園物業(yè)公司做顧問，但總體看來，各個小區(qū)仍基本屬于誰開發(fā)誰管理的自管模式。 另外，綠化方面普遍管理較疏。復式房的閣樓部分有兩種標價方式，一為降低單價，閣樓為平面的40%左右，一為只以一半面積計入總額，別墅市場總體來講比較淡靜，象高新區(qū)內(nèi)的別墅項目即使做到風格難得的地道，然而周圍大環(huán)境的嘈雜和配套上的缺陷，也導致其不可避免地陷入低谷。對建筑分期付款時間有不同規(guī)定，大部分是532，即預售首期50%，三個月后再交30%，入伙交房時付完余下的20%。 廣告市民的手段主要有兩個，一是報紙，一是利用電視，上合肥經(jīng)濟臺晚上8點的“樓市專訪”。所去的幾個新盤現(xiàn)場，現(xiàn)場氣氛都顯得比較淡靜，客房需要了解的所有相關資料包括價格和面積全部列表掛在墻上，并不單獨或成冊交到個人手里，客戶如需詳細了解，只能自行抄錄。據(jù)開發(fā)辦的資料，一環(huán)以內(nèi)的住房平均10個月能售出90%，二環(huán)內(nèi)條件較好的，一年下來也能銷80%以上。二、 項目自然環(huán)境狀況地塊朝向地塊內(nèi)部現(xiàn)狀及周邊現(xiàn)狀自然條件評價綜合評價東南東南向有少量村莊、民居，其他為綠地，東南部標高高于太湖東路條件最好，處于真正的合肥東南上風口，并且有機會在東南向做社區(qū)公園景觀資源充足，可拓展空間大東西東西向面對太湖東路與銅陵南路，污水處理廠有一定影響條件較好，交通更為便利，稍感不足的是面對污水處理廠的不良心理感受項目的門面，沿太湖東路與銅陵南路需慎重處理東北及西南東北向受王大郢村莊雜亂的影響，西南向受江淮汽車廠房的影響，標高低于太湖東路條件一般，可選擇做第二、三期開發(fā)地塊內(nèi)部景觀創(chuàng)建，將有效的均衡各朝向的價值差三、項目地塊區(qū)域交通條件及配套設施 項目區(qū)域交通條件 項目片區(qū)設有133路公交底站，途經(jīng)安大交通分校、送變電、科技大學、安醫(yī)附院、稻香樓、三孝口、城隍廟，至雙崗。項目區(qū)域政配套設施 區(qū)內(nèi)學府林立，有安大交通分校、安徽社會主義學院、交通學校、安徽省對外經(jīng)濟貿(mào)易學校、工大南區(qū)、安徽城市建設學校、省農(nóng)業(yè)銀行學校、合肥集萃女子職業(yè)學校等。 第三部分 項目投資效益分析測算方案模型：地塊擬建安居房為例進行分析一、 基本參數(shù)確定依據(jù)1） 根據(jù)合肥市總體規(guī)劃及土地出讓合同一般約定建筑物退道路紅線大于5米；建筑密度小于40%；（）；限高12米；土地出讓金28萬/畝；綠化覆蓋率大于25%。按合肥房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)驗，前期規(guī)費最高能減免50%，此次成本分析中以前期規(guī)費平均可能減免的50%幅度進行核算。容積率:(按保守計)。其中：A住宅部分：建筑面積為201322M2 B公建配套部分：建筑面積為12018M2 （1）幼兒園（1所8班） 1600平方米 （2）小學（1所18班） 4000平方米 （3）保健中心 200平方米 （4）會所 3000平方米 （5）超市 1000平方米 （6）儲蓄所 150平方米 （7）郵政所 150平方米 （8）變電所 120平方米 （9）煤氣調(diào)壓站 150平方米 （10）垃圾站 150平方米 （11）派出所 100平方米 （12）居委會 80平方米 （13）街道辦事處 100平方米 （14）自行車停放場 1000平方米 商業(yè)服務網(wǎng)點共 3000平方米（另計）三、投資效益分析與風險評估項目經(jīng)濟分析表序號項目名稱及內(nèi)容計算式（元/M2）金額（萬元）備注一土地成本1．土地出讓金280000400一期120畝，2．土地使用金3．2001起利息266800%小 計二前期費用4．土地開發(fā)費用5．前期規(guī)費2668008450%(明細見附表)6．勘察設計費26680039391040．56小 計三建安成本建筑工程7．土建工程26680075075016000。266800154=(5) 管理費: (1)+(2)+(3)+(4)(3%)=合計建造總成本為: (1)+(2)+(3)+(4)+(5) =平均每平方米可售面積建造成本是:13貸款利息:按投資總額的40%,%,貸款期1年半計算:貸款利息: 40%%=目標利潤為0時總銷售收入應為{(%+營業(yè)稅5%+%+%)=%}(++)/(%)=（即保本單位成本)14稅費合計應納稅費為:201322(%+%)=則每平方米住宅應納稅費:(%+%)=15綜合開發(fā)成本:總成本=土地成本+建造成本+貸款利息+稅費 =+++=平均每平方米綜合成本:可能條件下綜合成本分析1） 建筑面積:201322平方米公建面積: 12018平方米平均每平方米保本成本: 2） 如果能與政府規(guī)劃管理部門取得協(xié)商，降低公建配套設施建設標準，減少公建配套投入，可銷售面積增大，綜合成本降低，則項目的盈利的可能性會增大。目標利潤條件單位售價1)目標利潤為5%時 銷售收入：(1+5%)= 目標售價: 2)目標利潤為10%時銷售收入: (1+10%)= 目