【正文】 、%、%。（以1999年為100）行業(yè)結(jié)構(gòu)、規(guī)模、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：合肥市是以加工工業(yè)為主的綜合性工業(yè)城市，全部現(xiàn)有34個(gè)工業(yè)行業(yè)，200多個(gè)工業(yè)門類，2000多種大類產(chǎn)品；國(guó)有及年銷售收入500萬(wàn)以上的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)共426家。,，郊區(qū)人口較多，主要集中在西南部，包括蜀山鎮(zhèn)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)在內(nèi)。 合肥市居民實(shí)際支出增幅加大，其中非消費(fèi)性支出比重大幅度提高，消費(fèi)性支出內(nèi)部結(jié)構(gòu)趨于合理，儲(chǔ)蓄借貸支出略有下降，儲(chǔ)蓄存款繼續(xù)增加。目前合肥市房地產(chǎn)咨詢、信息、銷售代理、交易評(píng)估、拍賣等房地產(chǎn)中介服務(wù)很不完善、服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量很少、規(guī)模小，從業(yè)人員素質(zhì)不高、服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，中介服務(wù)體系不完善，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)不活躍。年份本年完成土地開(kāi)發(fā)面積正在開(kāi)發(fā)的土地面積待開(kāi)發(fā)土地面積本年購(gòu)置土地面積19992000+%%%% (資料來(lái)源:合肥市土地局) 根據(jù)合肥市土地局介紹，合肥市商品住宅用地有償出讓情況，前幾年增長(zhǎng)平穩(wěn)，平均增長(zhǎng)速度在5%左右，而2000年有償出讓30萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)幅度是20%，增長(zhǎng)迅猛，主要受房改政策的影響；估計(jì)2001年的增長(zhǎng)速度會(huì)在3%左右，約31萬(wàn)平方米。 合肥市2000年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求概況 據(jù)合肥市城市開(kāi)發(fā)綜合辦公室統(tǒng)計(jì)，；，；,；，；,。4)融資渠道暢通,開(kāi)發(fā)工作量較大 2000年,%、%、%，說(shuō)明資金渠道多樣化，并以自籌資金和其他資金來(lái)源為主。辦公類房屋價(jià)格指數(shù)仍然，比上年末下降了18個(gè)點(diǎn)。由于安居工程式（解困）房是政府為了解決市民住房困難，合肥市政府97年40號(hào)文中發(fā)布了政府令及42號(hào)文中以同意國(guó)家安居工程有稅費(fèi)減免的政策，實(shí)施土地使用，減免稅等措施，致使其價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)。其主要原因是一環(huán)內(nèi)是經(jīng)濟(jì)繁華地段，由于土地級(jí)差帶來(lái)高利潤(rùn)，同時(shí)為了調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，采用高稅金。 房地產(chǎn)市場(chǎng)空置總量及空置原因分析：1） 空置總量規(guī)模 至2000年12月底?？罩迷蛑饕幸韵聨追矫鎲?wèn)題：① 位置較偏，交通不便② 開(kāi)發(fā)規(guī)模小，配套公共建設(shè)不健全③ 商品類型、套型、檔次脫離市場(chǎng)需求，設(shè)計(jì)不合理、不實(shí)用④ 環(huán)境差，無(wú)景觀，與破舊的民房混雜一起⑤ 市場(chǎng)定位失誤，營(yíng)銷能力不強(qiáng)⑥ 建筑質(zhì)量差，開(kāi)發(fā)商信譽(yù)不好⑦ 朝向不好，樓層差⑧ 總體供應(yīng)量大而市場(chǎng)需求不足的商服用房和寫字樓⑨ 區(qū)域內(nèi)同質(zhì)樓盤供應(yīng)集中，缺少特色⑩ 市場(chǎng)定位偏高 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 開(kāi)征利息稅、減免稅費(fèi)、公房上市、銀行降息、房地產(chǎn)信貸進(jìn)一步發(fā)展以及規(guī)范和刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的陸續(xù)出臺(tái)，有利于調(diào)節(jié)個(gè)人收入，擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)，對(duì)房地產(chǎn)的投資與消費(fèi)也將起到重要作用。2） 市場(chǎng)需求穩(wěn)步增長(zhǎng)，需求量較大 93—99年，%,99年竣工面積增幅大于新開(kāi)工面積；%,增幅最大,銷售面積的增幅大于竣工面積的增幅,市場(chǎng)需求興旺,消化力強(qiáng)。隨著城市人口不斷增長(zhǎng)和城市化水平的提高，至2010年，合計(jì)平均每年需新建商品住房建筑面積90—110萬(wàn)平方米左右。位于馬鞍山南路以西，太湖東路以北，建筑面積56萬(wàn)平方米，開(kāi)始銷售一年多以來(lái)，一期8萬(wàn)平方米當(dāng)前銷售75%左右。 2 太湖路片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)變化趨勢(shì)住宅供應(yīng)穩(wěn)定：未來(lái)1—3年內(nèi)，太湖路片區(qū)將有70—80萬(wàn)平方米的住宅供應(yīng)，且區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備有限，按合肥市城市總體規(guī)劃第二十五條規(guī)定將片區(qū)確定為不宜建設(shè)用地。為了確定泰峰房地產(chǎn)太湖東路項(xiàng)目的市場(chǎng)區(qū)，我們通過(guò)尋找潛在消費(fèi)者和目標(biāo)項(xiàng)目之間的關(guān)聯(lián)性，比如就業(yè)場(chǎng)所來(lái)確定大致的市場(chǎng)邊界。因此，我們利用自行車及項(xiàng)目區(qū)域所能通行的公共汽車和來(lái)測(cè)量市場(chǎng)區(qū)的范圍。 2）乘公共汽車30分鐘的區(qū)域內(nèi)機(jī)構(gòu)分布及人口規(guī)模 區(qū)域內(nèi)道路沿線有大小單位766個(gè)。 按經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分國(guó)營(yíng)單位144個(gè)，私營(yíng)企業(yè)428個(gè)，%最高，合資型企業(yè)58個(gè)，行政事業(yè)單位46個(gè)，集體企業(yè)36個(gè)。全部機(jī)構(gòu)平均從業(yè)人員95人，其中商業(yè)企業(yè)平均從業(yè)人員195人，其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)平均從業(yè)人員28人。調(diào)查對(duì)象有：世紀(jì)陽(yáng)光花園、太寧花園、太陽(yáng)島花園、夢(mèng)園、安居苑、銀杏苑、百盛苑、園景天下、元一時(shí)代花園、柏景灣，其中世紀(jì)陽(yáng)光花園和太寧花園與項(xiàng)目地塊位置最近，都在太湖路片區(qū)內(nèi)，同時(shí)位于沿河路的柏景灣也比較具有可比性。戶型設(shè)計(jì) 住宅分為康居和安居兩種，都以2/2/1和3/2/2（3/2/1）為主力戶型。早年設(shè)計(jì)的平面房面積無(wú)論大小，都只有一個(gè)衛(wèi)生間，且廳的面積偏小，70多平方米兩房廳的面積只有7—8個(gè)平米，使用中多有不便——現(xiàn)在情況有所改變，講究“三大三明”，一般兩功能廳相加能達(dá)到20平米以上，主臥房12平米以上，洗手間5—9個(gè)平米。別墅最大面積為360平方米，主要介于190—280平方米之間，位于市中心，位置極好、配套齊全的別墅，盡管售價(jià)高昂，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)?shù)刈≌钠骄?，仍顯得十分搶手。窗戶做窗楣，屋面挑出檐口處做藝術(shù)處理。 裝修先前住宅幾乎清一色為毛坯房，水泥抹平墻地面，管線暗埋，所有細(xì)部設(shè)施都需要住戶自行裝配。小區(qū)的配套分內(nèi)外兩種。由于小區(qū)定位較高，住戶充足，在物業(yè)公司的嚴(yán)格挑選下，包括中西餐廳、面包屋、超市、日雜店、建材店、書(shū)店等等的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也在短期內(nèi)迅速的健全起來(lái)；同時(shí)小區(qū)自已也建有青少年活動(dòng)中心、中老年活動(dòng)中心，有籃球場(chǎng)、乒乓球室、舞廳和閱覽室，生活非常方便。 物業(yè)管理 合肥市專業(yè)輸出物業(yè)管理服務(wù)的公司有兩家，鄰近安居苑的名君花園還請(qǐng)來(lái)了上海萬(wàn)科城市花園物業(yè)公司做顧問(wèn)，但總體看來(lái)，各個(gè)小區(qū)仍基本屬于誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理的自管模式。 另外，綠化方面普遍管理較疏。復(fù)式房的閣樓部分有兩種標(biāo)價(jià)方式，一為降低單價(jià)，閣樓為平面的40%左右，一為只以一半面積計(jì)入總額，別墅市場(chǎng)總體來(lái)講比較淡靜，象高新區(qū)內(nèi)的別墅項(xiàng)目即使做到風(fēng)格難得的地道，然而周圍大環(huán)境的嘈雜和配套上的缺陷，也導(dǎo)致其不可避免地陷入低谷。對(duì)建筑分期付款時(shí)間有不同規(guī)定，大部分是532，即預(yù)售首期50%，三個(gè)月后再交30%，入伙交房時(shí)付完余下的20%。 廣告市民的手段主要有兩個(gè)，一是報(bào)紙，一是利用電視，上合肥經(jīng)濟(jì)臺(tái)晚上8點(diǎn)的“樓市專訪”。所去的幾個(gè)新盤現(xiàn)場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)氣氛都顯得比較淡靜，客房需要了解的所有相關(guān)資料包括價(jià)格和面積全部列表掛在墻上，并不單獨(dú)或成冊(cè)交到個(gè)人手里，客戶如需詳細(xì)了解，只能自行抄錄。據(jù)開(kāi)發(fā)辦的資料，一環(huán)以內(nèi)的住房平均10個(gè)月能售出90%，二環(huán)內(nèi)條件較好的，一年下來(lái)也能銷80%以上。二、 項(xiàng)目自然環(huán)境狀況地塊朝向地塊內(nèi)部現(xiàn)狀及周邊現(xiàn)狀自然條件評(píng)價(jià)綜合評(píng)價(jià)東南東南向有少量村莊、民居，其他為綠地，東南部標(biāo)高高于太湖東路條件最好，處于真正的合肥東南上風(fēng)口，并且有機(jī)會(huì)在東南向做社區(qū)公園景觀資源充足，可拓展空間大東西東西向面對(duì)太湖東路與銅陵南路，污水處理廠有一定影響條件較好，交通更為便利，稍感不足的是面對(duì)污水處理廠的不良心理感受項(xiàng)目的門面，沿太湖東路與銅陵南路需慎重處理東北及西南東北向受王大郢村莊雜亂的影響，西南向受江淮汽車廠房的影響，標(biāo)高低于太湖東路條件一般，可選擇做第二、三期開(kāi)發(fā)地塊內(nèi)部景觀創(chuàng)建，將有效的均衡各朝向的價(jià)值差三、項(xiàng)目地塊區(qū)域交通條件及配套設(shè)施 項(xiàng)目區(qū)域交通條件 項(xiàng)目片區(qū)設(shè)有133路公交底站，途經(jīng)安大交通分校、送變電、科技大學(xué)、安醫(yī)附院、稻香樓、三孝口、城隍廟，至雙崗。項(xiàng)目區(qū)域政配套設(shè)施 區(qū)內(nèi)學(xué)府林立，有安大交通分校、安徽社會(huì)主義學(xué)院、交通學(xué)校、安徽省對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)校、工大南區(qū)、安徽城市建設(shè)學(xué)校、省農(nóng)業(yè)銀行學(xué)校、合肥集萃女子職業(yè)學(xué)校等。 第三部分 項(xiàng)目投資效益分析測(cè)算方案模型：地塊擬建安居房為例進(jìn)行分析一、 基本參數(shù)確定依據(jù)1） 根據(jù)合肥市總體規(guī)劃及土地出讓合同一般約定建筑物退道路紅線大于5米；建筑密度小于40%；（）；限高12米；土地出讓金28萬(wàn)/畝；綠化覆蓋率大于25%。按合肥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)，前期規(guī)費(fèi)最高能減免50%，此次成本分析中以前期規(guī)費(fèi)平均可能減免的50%幅度進(jìn)行核算。容積率:(按保守計(jì))。其中：A住宅部分：建筑面積為201322M2 B公建配套部分：建筑面積為12018M2 （1）幼兒園（1所8班） 1600平方米 （2）小學(xué)（1所18班） 4000平方米 （3）保健中心 200平方米 （4）會(huì)所 3000平方米 （5）超市 1000平方米 （6）儲(chǔ)蓄所 150平方米 （7）郵政所 150平方米 （8）變電所 120平方米 （9）煤氣調(diào)壓站 150平方米 （10）垃圾站 150平方米 （11）派出所 100平方米 （12）居委會(huì) 80平方米 （13）街道辦事處 100平方米 （14）自行車停放場(chǎng) 1000平方米 商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)共 3000平方米（另計(jì)）三、投資效益分析與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析表序號(hào)項(xiàng)目名稱及內(nèi)容計(jì)算式（元/M2）金額（萬(wàn)元）備注一土地成本1．土地出讓金280000400一期120畝，2．土地使用金3．2001起利息266800%小 計(jì)二前期費(fèi)用4．土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用5．前期規(guī)費(fèi)2668008450%(明細(xì)見(jiàn)附表)6．勘察設(shè)計(jì)費(fèi)26680039391040．56小 計(jì)三建安成本建筑工程7．土建工程26680075075016000。266800154=(5) 管理費(fèi): (1)+(2)+(3)+(4)(3%)=合計(jì)建造總成本為: (1)+(2)+(3)+(4)+(5) =平均每平方米可售面積建造成本是:13貸款利息:按投資總額的40%,%,貸款期1年半計(jì)算:貸款利息: 40%%=目標(biāo)利潤(rùn)為0時(shí)總銷售收入應(yīng)為{(%+營(yíng)業(yè)稅5%+%+%)=%}(++)/(%)=（即保本單位成本)14稅費(fèi)合計(jì)應(yīng)納稅費(fèi)為:201322(%+%)=則每平方米住宅應(yīng)納稅費(fèi):(%+%)=15綜合開(kāi)發(fā)成本:總成本=土地成本+建造成本+貸款利息+稅費(fèi) =+++=平均每平方米綜合成本:可能條件下綜合成本分析1） 建筑面積:201322平方米公建面積: 12018平方米平均每平方米保本成本: 2） 如果能與政府規(guī)劃管理部門取得協(xié)商，降低公建配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，減少公建配套投入，可銷售面積增大，綜合成本降低，則項(xiàng)目的盈利的可能性會(huì)增大。目標(biāo)利潤(rùn)條件單位售價(jià)1)目標(biāo)利潤(rùn)為5%時(shí) 銷售收入：(1+5%)= 目標(biāo)售價(jià): 2)目標(biāo)利潤(rùn)為10%時(shí)銷售收入: (1+10%)= 目