某公寓項目發(fā)展定位報告(存儲版)
【正文】 45 花園洋房 671 110 6000 河畔人家 北城區(qū) 42 高層 880 181 3200（一期已售完） 萬誠蒼洱大觀 北城區(qū) 41 別墅、花園洋房 141 暫無 待定 梨花溪 北城區(qū) 145 小高層、別墅 600 386 1300— 6000 藝墅花鄉(xiāng) 北城區(qū) 116 7 27 高層 （三幢） 800 240 6800— 7500 洱海莊園 北城區(qū) 450 41 公寓、別墅、小高層、洋房 2200 2023 4500— 7500 7000 700 700 洋房、別墅 42 430 城郊 銀海山水間 12023 368 別墅 72 500 城郊 感通別墅 12023 145 145 別墅 45 198 海東 大理公館 6000 810 1000 住宅、公寓、別墅 41 300 海東 洱海傳奇 500 262 商墅 21 103 海東 御培坊 暫無 暫無 暫無 公寓、別墅 60 1 293 海東 洱海龍灣 海東區(qū)容積率低 物業(yè)類型 以別墅、花園洋房為主 主城區(qū)容積率高 物業(yè)形態(tài)主要以高層為主 北城區(qū)放量大， 容積率高， 物業(yè)類型多樣化 —— 中心區(qū)已是寸土寸金，開發(fā)力度逐漸減弱，目前住宅主力開發(fā)方向集中在北片區(qū)和東片區(qū)，產品供應以洋房、別墅等中高端品質的改善型產品為主，中檔投資型物業(yè)相對欠缺； 目前市場供應局面 未來下關待售項目： 河畔人家 2期、財富中心、建標華城、昌茂大廈、梨花溪四期等共計 13個項目將陸續(xù)推出或銷售。 主城區(qū) 海東區(qū) 開發(fā)區(qū) 本案 項目區(qū)位 —— 距主城區(qū)近，交通便利；到飛機場需要途經經開區(qū)，大理市火車站也位于經開區(qū)內，道路交通條件完善， 通達性好。 區(qū)域交通 本案 主城區(qū) 區(qū)域內形成三橫四縱交錯通達的交通路網，通往下關各個區(qū)域 三橫：賓川路、蒼山路、巍山路 四縱：富海路、西屏路、鳳盛路、 寶源路 距離主城核心區(qū)僅 5分鐘車程 從項目地經巍山路車型 5分鐘即可達到下關市中心、高原明珠廣場，交通十分便利 至火車站、飛機場、海東必經地 沿巍山路 3分鐘可至火車站，往從寶源路經機場大道可達機場和未來新行政中心、旅游度假區(qū)“海東區(qū)” —— 目前主要 以商業(yè)性質配套為主；火車站、汽車站距離項目近在咫尺；但目前區(qū)域日常生活配套匱乏，形象檔次偏低。 未來市場供應局面 住宅物業(yè)發(fā)展判研 —— 目前市場上供應的住宅產品 面積以 80— 90㎡的兩房、 100—140㎡以下的三房為主 ；功能與性價比結合的小面積產品供應相對較少； 在售住宅供應面積檔局面 60 80 100 120 140 160 160 以上 中心區(qū) 北片區(qū) 經開區(qū) 海東區(qū) 60150㎡ 90150㎡ 90150㎡ 50260㎡ 單位：㎡ 60 80 100 120 140 160 160 以上 錦 達 豪 庭 惠 豐 新 城 藝 海 天 城 藝 墅 花 鄉(xiāng) 單位：㎡ 100150㎡ 60150㎡ 100120㎡ 5080㎡ 60 80 100 120 140 160 160 以上 梨 花 溪 洱 海 莊 園 清 逸 佳 園 花 韻 藍 灣 單位：㎡ 100170㎡ 120150㎡ 100140㎡ 90150㎡ 中心區(qū)項目面積情況 北片區(qū)項目面積情況 60 80 100 120 140 160 160 以上 洱海 國際 生態(tài)城 大理 公館 洱海 傳奇 洱海 環(huán)球 國際 單位：㎡ 50120㎡ 120500㎡ 100260㎡ 60180㎡ 海東區(qū)項目面積情況 優(yōu)勢 （ S） 機會 （ O） 劣勢 （ W） 威脅 （ T） ?緊鄰主城區(qū)，享受市中心配套 ?周邊交通條件完善，通達性好； 火車站、汽車站輻性強 ?緊鄰城市主干道“滇源路”，臨 街面長，昭示性好； ?地塊平整、規(guī)劃指標優(yōu)勢，易于 規(guī)劃排布和局部品質塑造 ?地塊規(guī)模小，不成規(guī)模 ?南面鐵路限制物業(yè)品質提升 ?區(qū)域目前形象檔次差，居住感不 強烈 ?周邊配套不完善，缺乏大型生活 配套 住宅物業(yè)發(fā)展 SWOT分析 ?區(qū)域位于城市發(fā)展主軸線，未來 發(fā)展?jié)摿Υ? ?市場供應以剛需為主導， 6080㎡ 小面積高性價比物業(yè)相對缺乏 ?置業(yè)客戶逐漸東移，為區(qū)域住宅 物業(yè)發(fā)展提供客源支撐 ?未來市場供應劇增，競爭激烈 ?品質型開發(fā)企業(yè)進駐，對本地開 發(fā)水平的要求逐漸提高 SO策略：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 —— 充分利用地塊特性，依靠局部細節(jié)景觀優(yōu)化設計，打造小面積高性價比的投資、剛需型精品物業(yè)；填補市場空缺，滿足定向消費群體需求 SW策略：放大優(yōu)勢，規(guī)避劣勢 —— 站位年青一族，充分利用地塊臨街昭示性好的優(yōu)勢，依靠時尚立面打造及以年青一族“樂活” SOHO領地的概念進行包裝，附有生活態(tài)度的LOFT產品設計，吸引城市白領人群置業(yè) 住宅物業(yè)發(fā)展 SWOT分析 綜合上述分析可看出，本地塊發(fā)展住宅物業(yè)的優(yōu)勢大于劣勢，存在一定的市場機會，發(fā)展住宅物業(yè)可行； 但要從競爭激烈的市場中脫穎而出，必須結合地塊實際情況走差異化住宅路線，從產品設計，概念包裝方面下足功夫。因此，不建議發(fā)展該類物業(yè)。 ?小戶型物業(yè)可作為本項目市場競爭的突破產品。 固本項目小戶型產品應從產品內部附加空間的優(yōu)越性設計來體現同等面積區(qū)間內競爭的價
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