某公寓項(xiàng)目發(fā)展定位報(bào)告-wenkub
2023-01-28 17:36:43 本頁面
【正文】 未來大型企事業(yè)單位向該區(qū)域轉(zhuǎn)移，區(qū)域配套提升將迎來機(jī)遇。 本案 項(xiàng)目位于下關(guān)主城“副中心”區(qū)域 比鄰城市中心區(qū)域，優(yōu)先享受主城生活、金融、教育、醫(yī)療等各方面完善配套。 城市發(fā)展的主方向軸上 根據(jù)大理城市建設(shè)的有關(guān)要求，開發(fā)區(qū)將建設(shè)成為大理的新中心， 通過加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升區(qū)域 區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮? 行政中心東移，開發(fā)區(qū)發(fā)展成為未來大理的政治、經(jīng)濟(jì)中心，以行政辦公、金融、教育、醫(yī)療、會展、旅游服務(wù)等為主要職能功能。 區(qū)域配套 火車站 汽車站 高原明珠廣場 國際會展中心 汽車 4S店集群 福特 起亞 豐田 本田 吉利 奇瑞 鈴木 眾泰 大眾 育才二小 育才中學(xué) 明珠幼兒園 人民醫(yī)院分院 和平醫(yī)院 仁愛醫(yī)院 大理中醫(yī)院 佳佳超市 教育配套： 育才二小、育才中學(xué)、明珠幼兒園 醫(yī)療配套： 和平醫(yī)院、大理州人民醫(yī)院經(jīng)開區(qū)分院、大理中醫(yī)院 市政配套： 高原明珠廣場、大理國際會展中心、大理汽車站、火車站 商業(yè)配套： 各品牌汽車 4S店約 1015家；其余為汽修、汽配、汽車美容相關(guān)業(yè)態(tài) 餐飲、生活、娛樂配套匱乏 本案 —— 北鄰 “ 滇源路 ” 可到達(dá)下關(guān)國際會展中心；南接 “ 廣大 ” 鐵路，西經(jīng) “ 滇源路 ” 5分鐘車程可達(dá)到下關(guān)主城核心區(qū)；東至未來新行政中心和旅游度假所向的海東區(qū) 有利因素 項(xiàng)目兩面緊鄰街，且北面緊鄰城市主干道 “ 滇源路 ” ，地塊昭示性好；地塊平整，目前已基本拆遷完畢，規(guī)劃施工無障礙。住宅市場面臨巨大放量競爭。 時(shí)間成本和資金回籠不利。由此建議該項(xiàng)目最終的發(fā)展規(guī)劃方向是全部進(jìn)行銷售，走短平快的線路。塑造高性價(jià)比的產(chǎn)品定位來提升項(xiàng)目整體價(jià)值。未來發(fā)展?jié)摿Υ? ? 距離主城區(qū)近，交通便利，通達(dá)性極佳 ? 兩面臨街，地塊昭示性好 ?目前大理市場客戶對物業(yè)價(jià)格承受能力大部份集中在 30— 65萬之間。 ?產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)訴求時(shí)尚、小資，同時(shí)與市場上供應(yīng)的小戶型產(chǎn)品形成差異；針對年青置業(yè)一族發(fā)力 核心結(jié)論 核心結(jié)論 核心結(jié)論 —— 借勢主動站位、定位自我為中心、產(chǎn)品標(biāo)新立異 具備“可商可住”的 ” 多功能精品時(shí)尚公寓 ” 上東區(qū) 本項(xiàng)目由于自身規(guī)模小，限制了其利用自身配套等外部賣點(diǎn)來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值的提升。戶型面積區(qū)間為 4060㎡ 的復(fù)式小戶型公寓； ?商業(yè)：建議做 2層底商作為社區(qū)商業(yè)配套；業(yè)態(tài)以生活型商業(yè)為主；建面約 2600㎡ 。 ?利用商業(yè)裙樓頂部的綠化空間，以中央花園形式呈現(xiàn)，營造綠色辦公空間 ?通過多節(jié)點(diǎn)的現(xiàn)代休憩空間設(shè)計(jì)，提供舒適、愉悅的居住環(huán)境 住宅品質(zhì)提升建議（外部） 商業(yè)裙樓頂部的中央花園 導(dǎo)示系統(tǒng) 景觀小品 昭示性 LOGO 景觀節(jié)點(diǎn) 主景觀 空中花園 項(xiàng)目整體定位 ——客群定位 項(xiàng)目客戶群定位 客戶定位 —— 生活工作在 下關(guān) 2535歲年齡段、追求時(shí)尚、有中等收入的年青一族首次置業(yè)客群為主；本地投資型買家、外地移民為輔。 重要客戶： 城市投資型買家及外地移民 ?特征 ： 有一定經(jīng)濟(jì)積累的本地人群；長期投資；對大理有一定崇拜情結(jié)的外地移民 。配合圣誕 PARTY話題營銷活動為信號，舉辦以“年青一族生活向往“為主題的新聞發(fā)布會，項(xiàng)目正式入市開始形象宣傳。讓客戶眼見為識的同時(shí)增加認(rèn)同感。保證第一次開盤銷售火爆。 第二階段：公開發(fā)售準(zhǔn)備期銷售人員配置到位 樓盤知識培訓(xùn)； 銷售操作培訓(xùn) ； 營銷服務(wù)過程形象設(shè)計(jì)； 營銷人員服務(wù)形象設(shè)計(jì)。 全案銷售代理服務(wù)內(nèi)容 銷售執(zhí)行 根據(jù)銷售策劃中的計(jì)劃，進(jìn)行現(xiàn)場銷售人員的招聘、培訓(xùn)及管理； 負(fù)責(zé)現(xiàn)場的布置及銷售工具的準(zhǔn)備； 開盤后按當(dāng)期售價(jià)進(jìn)行宣傳，根據(jù)銷售進(jìn)度調(diào)整銷售方案，并制定應(yīng)變方案； 負(fù)責(zé)現(xiàn)場的客戶接待、談判、預(yù)約、回訪，按甲方認(rèn)可的《定購房協(xié)議》以高于或等于甲方確認(rèn)的銷售底價(jià)與客戶簽約，簽約內(nèi)容包括：《定購房協(xié)議》、《商品房購銷合同》、《補(bǔ)充合同》等，以及收取辦理銀行按揭及房屋產(chǎn)權(quán)證所需的客戶資料； 負(fù)責(zé)向客戶催收所銷售房屋的全部購房款 定期向開發(fā)商指定人員做工作匯報(bào)，便于開發(fā)商及時(shí)掌握銷售進(jìn)展情況； 協(xié)助甲方及物管公司交房，并辦理業(yè)主前期回訪等工作。 公開發(fā)售準(zhǔn)備期階段評估 ， 對下一階段工作的指導(dǎo)性建議和應(yīng)注意的事項(xiàng)說明等。 ?第二大戰(zhàn)役 ：項(xiàng)目售樓中心開放 ?目標(biāo)：積累 200300批誠意客戶 ?目的：項(xiàng)目形象符號強(qiáng)化，在全市展開一系列 時(shí)尚達(dá)人征集的 圈層體驗(yàn)活動進(jìn)行項(xiàng)目蓄水 ?第三大戰(zhàn)役：樣板間開放 ?目標(biāo)：積累 300500批誠意客戶，通過高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品展示，以及年青一族身份象征的 MINI試駕周活動，配合認(rèn)籌打開銷售通道 ?目的：項(xiàng)目形象符號兌現(xiàn)，客戶信心增強(qiáng)，促進(jìn)成交 ?第四大戰(zhàn)役：公開發(fā)售 ?目標(biāo)：開盤熱銷，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo) 附件：柏騰服務(wù)內(nèi)容介紹 項(xiàng)目合作方式及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 合作方式： ? 項(xiàng)目前期策劃 +項(xiàng)目全案銷售代理 ? 項(xiàng)目前期策劃取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 20萬元 （服務(wù)結(jié)束時(shí)間為項(xiàng)目規(guī)劃方案獲批） ? 項(xiàng)目全案銷售代理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目全部銷售額的 23%，根據(jù)銷售回款情況計(jì)提。 售樓處服務(wù)展示 ?所有銷售人員 手持 iPad記錄及展示相關(guān)資料 第一展示 —— 項(xiàng)目營銷中心 ?售樓部包裝一定要夠潮流、夠張揚(yáng)、夠時(shí)尚 ?色彩鮮明，色調(diào)和色系均符合年輕一族審美 ?包裝元素新穎，體現(xiàn)自由而又靈活的時(shí)尚空間感 第二展示 —— 以“年青無極限”為主題的項(xiàng)目巡展 假期、周慶等重要節(jié)假日時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在市中心高端商場或主要人流聚集的廣場布站，以項(xiàng)目展示、釋放項(xiàng)目銷售信息、活動信息為目的，積累對口客群。 ? 3月初實(shí)現(xiàn) 〒 0，樣板間于 3月中旬開放，配合達(dá)人征集第二季活動“ MINI試駕周”正式開始蓄積誠意客戶。 ?需求： 看重
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