【正文】 劃第二十五條規(guī)定將片區(qū)確定為不宜建設(shè)用地。商業(yè)服務(wù)將集中興建，目前百大合家福超市已確定世紀(jì)陽光花園旁選址興建。3 太湖路片區(qū)市場需求預(yù)測 為了分析泰峰房地產(chǎn)在太湖路片區(qū)的可能開發(fā)住宅物業(yè)在市場上的需求，首先需要對(duì)可能產(chǎn)生的消費(fèi)者的地理區(qū)域的范圍作一確定，以建立該項(xiàng)目的市場區(qū)，通常定義為這樣一個(gè)地區(qū)，“在該區(qū)域內(nèi)所有居住單元都是互相關(guān)聯(lián)且可互相替代的”。在這一區(qū)域內(nèi)，對(duì)于潛在消費(fèi)者來說，某一特定類型和價(jià)格的住宅之間，可以互相替代。為了確定泰峰房地產(chǎn)太湖東路項(xiàng)目的市場區(qū)，我們通過尋找潛在消費(fèi)者和目標(biāo)項(xiàng)目之間的關(guān)聯(lián)性，比如就業(yè)場所來確定大致的市場邊界。 從任何一個(gè)居住的地方到所有可能就業(yè)點(diǎn)的范圍，取決于上班所花的時(shí)間、車費(fèi)和難易程度。我們一般選取當(dāng)?shù)厥⑿械慕煌üぞ咝旭倳r(shí)間和距離來測量這一范圍。根據(jù)在合肥市進(jìn)行的定量訪問調(diào)查結(jié)果，合肥市居民主要使用的交通工具是自行車和公共汽車，最多能接受的上下班時(shí)間是30分鐘之內(nèi)。因此，我們利用自行車及項(xiàng)目區(qū)域所能通行的公共汽車和來測量市場區(qū)的范圍。1） 市場區(qū)測量結(jié)果： 從項(xiàng)目地塊出發(fā)，向東南西北四個(gè)方向騎自行車30分種的距離范圍是東北至大東門，東南端至安凱集團(tuán)；西北至稻香樓，西南端是姚公廟，區(qū)域面積約67平方公里。 從項(xiàng)目地塊出發(fā)乘公共汽車30分鐘（包括等候車時(shí)間）的距離范圍，乘133路，146路，到達(dá)區(qū)域面積約7公里。具體區(qū)域面積見市場研究報(bào)告之物業(yè)普查附表。 2）乘公共汽車30分鐘的區(qū)域內(nèi)機(jī)構(gòu)分布及人口規(guī)模 區(qū)域內(nèi)道路沿線有大小單位766個(gè)。經(jīng)營面積約700萬平方米，平均每個(gè)單位9432平方米，其中20平方米左右的最多，最大的約105萬平方米，最小的4平方米。除制造企業(yè)和少數(shù)行政事業(yè)單位外經(jīng)營面積較大外，其他單位多數(shù)經(jīng)營面積在100平方米以下，%,100—%，%。片區(qū)總?cè)丝谝?guī)模約15萬人，人口密度約2萬人每平方公里。 按經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分國營單位144個(gè)，私營企業(yè)428個(gè)，%最高，合資型企業(yè)58個(gè)，行政事業(yè)單位46個(gè)，集體企業(yè)36個(gè)。按業(yè)態(tài)分，最多的是批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)，有497個(gè)單位，%，其次是制造業(yè)36個(gè)單位，%，社會(huì)服務(wù)業(yè)有2個(gè)單位，其他行業(yè)比例很低。 3）騎自行車30分鐘的區(qū)域內(nèi)機(jī)構(gòu)分布及人口規(guī)模 距離項(xiàng)目地塊中自行車程30分鐘范圍的區(qū)域，面積約67平方公里,區(qū)內(nèi)總?cè)丝诩s15萬人，人口密度約2萬人每平方公里。區(qū)內(nèi)目前主要以商業(yè)及服務(wù)業(yè)為主，其中有10余家企業(yè)規(guī)模較大，經(jīng)營面積在3000平方米以上，而文教衛(wèi)等生活服務(wù)設(shè)施數(shù)量也較多，規(guī)模卻不大，經(jīng)營面積多數(shù)在50—200平方米左右。全部機(jī)構(gòu)平均從業(yè)人員95人，其中商業(yè)企業(yè)平均從業(yè)人員195人，其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)平均從業(yè)人員28人。4 太湖路片區(qū)地域環(huán)境資源發(fā)展?jié)摿^大 太湖路片區(qū)位于合肥自然生活區(qū)的核心——合肥的東南區(qū)上風(fēng)口，太湖路片區(qū)北有一環(huán)路，西臨美菱大道，東靠南淝河路，馬鞍山南路貫通其中，南與二環(huán)路相聯(lián)。具有與全市各區(qū)快速便捷的交通條件。 四、 典型個(gè)案分析此次在合肥市共選取了10個(gè)面積在8萬平方米以上的小區(qū)（百盛苑除外）作為研究對(duì)象，進(jìn)行了典型樓盤調(diào)查。調(diào)查對(duì)象有：世紀(jì)陽光花園、太寧花園、太陽島花園、夢(mèng)園、安居苑、銀杏苑、百盛苑、園景天下、元一時(shí)代花園、柏景灣，其中世紀(jì)陽光花園和太寧花園與項(xiàng)目地塊位置最近，都在太湖路片區(qū)內(nèi)，同時(shí)位于沿河路的柏景灣也比較具有可比性。各典型樓盤的詳細(xì)資料見市場研究報(bào)告之競爭性樓盤調(diào)查表。10個(gè)競爭樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)及營銷情況比較序號(hào)樓盤名稱位置主力戶型均價(jià)（元/M2）銷售業(yè)績備注1世紀(jì)陽光花園太湖東路2/1/13/2/13/2/2多層:2100一期75%,建面56萬M2,綠地率41%,實(shí)用率84%2太寧花園太湖路2號(hào)3/2/22/2/1多層:223060%,%實(shí)用率93%3安居苑青陽路2/13/1城改辦:1802中房:1788富安:1780城改辦100%中房90%富安85%占地30萬M2,建面33萬M2,綠地率40%,實(shí)用率78%4太陽島花園寧國路南端3/2/2多層:2100高層:2650總體平均50%,建面14萬M2,綠地率42%,實(shí)用率5880%5銀杏苑美菱大道148號(hào)3/2/13/2/2多層:2180高層:2480一二三期90%第四期3040% , 建面20萬M2,%,實(shí)用率80%6百盛苑黃山路441號(hào)3/2/13/2/2多層:2400一期30%占地3萬M2,%,實(shí)用率80%7園景天下高新區(qū)2/2/13/2/2多層:1770高層:2000占地8萬M2,建面12萬M2,綠地率45%,實(shí)用率88%8夢(mèng)園小區(qū)高新區(qū)3/2/22/2/1平面:1800高層:22005060%,建面30萬M2,綠地率40%,實(shí)用率8086%9元一時(shí)代花園鳳陽路與勝利交匯口2/2/13/2/2高層:240050%,綠地40%,實(shí)用率8083%10柏景灣沿河路218號(hào)3/2/13/2/2多層:3000高層:3100一期70%占地20萬M2,建面30萬M2,綠地率45%，實(shí)用率7884% （資料來源：合肥中原地產(chǎn)市場研究部）建筑指標(biāo)概況合肥市是安徽省的省會(huì)，是安徽最發(fā)達(dá)的城市，然而因安徽地處內(nèi)陸，又屬傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大省，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱，導(dǎo)致合肥總體發(fā)展仍不比江浙一帶，從房地產(chǎn)業(yè)上表現(xiàn)是土地尚算寬裕，因此這10個(gè)住宅小區(qū)皆以多層為主，占地主要在12—33萬平方米，；多層較多，,；綠化率總體超過40%，最大為安居苑城改辦部分，達(dá)到61%（按規(guī)劃圖數(shù)據(jù)）；—，多為磚混結(jié)構(gòu)。整個(gè)房地產(chǎn)市場競爭不激烈，在國家取消福利分房、2000年以前竣工的樓盤，基本不存在銷售壓力，甚至在半年內(nèi)就可以銷出80%以上。戶型設(shè)計(jì) 住宅分為康居和安居兩種，都以2/2/1和3/2/2（3/2/1）為主力戶型。安居房照國家規(guī)定，一般面積不大，2/2/1在66—75平方米，3/2/2多在80平方米左右。商品房以康居為標(biāo)準(zhǔn)，面積偏大，按合肥當(dāng)?shù)匾痪浒胝姘爰俚脑捊小霸酱笤胶觅u”。市場平面房中，2/2/1面積介于74—98平方米，主要集中在87—93平方米；3/2/2介于90—153平方米，普遍集中于118—132平方米。早年設(shè)計(jì)的平面房面積無論大小，都只有一個(gè)衛(wèi)生間，且廳的面積偏小，70多平方米兩房廳的面積只有7—8個(gè)平米，使用中多有不便——現(xiàn)在情況有所改變，講究“三大三明”，一般兩功能廳相加能達(dá)到20平米以上，主臥房12平米以上，洗手間5—9個(gè)平米。有一種兩房半的戶型，實(shí)際可歸三房中，那半間比較小，在8平方米左右，功用為書房或小孩房。近來頗流行的復(fù)式房，其購銷呈兩旺趨勢，由于建筑時(shí)多安排在頂層，受坡屋頂?shù)南拗疲诙油且粋€(gè)閣樓，其低矮部分不夠直立，常做貯藏用或做小孩游樂室。追求崇高生活檔次和生活品位的人選擇住別墅。別墅最大面積為360平方米，主要介于190—280平方米之間，位于市中心，位置極好、配套齊全的別墅，盡管售價(jià)高昂，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)?shù)刈≌钠骄?，仍顯得十分搶手。住宅幾乎全為坐北朝南安排，并盡可能地加大進(jìn)深，這是結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂蛭稂c(diǎn)，通風(fēng)、節(jié)能等因素來考慮的。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)（1） 便捷、自然、明快的道路系統(tǒng)（2） 公建布局合理，配套完善（3） 園林綠化豐富多彩（4） 充分利用地形，組織外部空間單體建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn) 早期住宅區(qū)以琥珀山莊為代表，為典型的皖南民居派，以質(zhì)樸典雅著稱，重視過渡地區(qū)氣候特征、朝向、通風(fēng)、節(jié)能和傳統(tǒng)文脈，大部分坐北朝南排列。單體設(shè)計(jì)上檐口采用“道士帽”造型，并從徽式建筑中提煉出“馬頭墻”符號(hào)用于建筑物山墻。窗戶做窗楣，屋面挑出檐口處做藝術(shù)處理。色彩力求和諧，以淺色調(diào)為主，并發(fā)色彩區(qū)分不同組團(tuán)。 近年來歐風(fēng)東漸的結(jié)果，使新建小區(qū)熱衷于把風(fēng)格定于歐陸風(fēng)情，以夢(mèng)園小區(qū)和銀杏苑為典型，醒目的尖屋頂和寬闊的羅馬廊柱使立面顯得非常清爽和氣派，顯示出另外一種審美觀。用材方面，新建住宅逐漸屏棄了低檔的馬賽克和水磨石外墻，普遍的采用不易褪色和防潮的優(yōu)質(zhì)涂料，另用深色釉面磚或石料勒腳；木質(zhì)門窗被塑鋼門窗所代替。 裝修先前住宅幾乎清一色為毛坯房，水泥抹平墻地面，管線暗埋，所有細(xì)部設(shè)施都需要住戶自行裝配。現(xiàn)一些中檔以上樓盤的開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到此間的費(fèi)時(shí)費(fèi)力，開始對(duì)室內(nèi)進(jìn)行簡單裝修或精裝修，重點(diǎn)在廚衛(wèi)，廚房搭料理臺(tái)，瓷磚鋪面，有整套廚柜和采暖供熱兩用爐，衛(wèi)生間鋪防滑地磚，配齊衛(wèi)浴三件，或廳房鋪地磚（木地板很少），或裝對(duì)講門鈴，電子防盜門，別墅則裝好樓梯扶手，一般價(jià)錢在100元每平方米，高不過200元/平方米，購房者可根據(jù)個(gè)人需要進(jìn)行比較選擇，典型的例子是琥珀山莊新盤和安居苑。從銷售形勢看，合肥市民很喜歡這種方式。 配套設(shè)施 配套是合肥人選擇中高檔住宅小區(qū)時(shí)的重要條件。小區(qū)的配套分內(nèi)外兩種。本身地理位置好，或有政府支持的小區(qū)在外部配套的齊備上是令人驚訝的。以號(hào)稱合肥市的門面工程琥珀山莊為例，政府的關(guān)懷是全面而具體的，附近有著名中小學(xué)、三座以上幼兒園，有醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、專線中巴、郵局、銀行、配電站、液化氣站，還專門設(shè)了派出所以加強(qiáng)治安。最令人羨慕的是山莊門前即包河環(huán)城公園，那流動(dòng)的水面，漂亮的亭臺(tái)樓榭，寬廣的旱冰場，精心培植的花草樹木和潔凈的石階石凳是住戶們隨步可至的游玩勝地。由于小區(qū)定位較高，住戶充足，在物業(yè)公司的嚴(yán)格挑選下，包括中西餐廳、面包屋、超市、日雜店、建材店、書店等等的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也在短期內(nèi)迅速的健全起來；同時(shí)小區(qū)自已也建有青少年活動(dòng)中心、中老年活動(dòng)中心，有籃球場、乒乓球室、舞廳和閱覽室，生活非常方便。 普遍地講，并非每個(gè)小區(qū)都有琥珀山莊的先天條件，一般住宅區(qū)能做到配齊包括農(nóng)貿(mào)菜場、幼兒園、公廁、日雜店、超市、餐廳，再留出休閑活動(dòng)綠地等就算很不錯(cuò)了。隨著住戶需求項(xiàng)的逐漸增加，一些意識(shí)超前的公司開始注意學(xué)習(xí)鄰近上海和國內(nèi)其它城市的先進(jìn)之處，盡量靠近和利用大市政配套，注重了解住戶的實(shí)際需要，加強(qiáng)會(huì)所和公共活動(dòng)中心的建設(shè)，特別是地段相對(duì)遠(yuǎn)離市區(qū)一些的小區(qū)，更日益重視內(nèi)功修煉，如夢(mèng)園小區(qū)完備的配套就著重增加了業(yè)主活動(dòng)中心，建有籃球場、足球場、網(wǎng)球場、游泳池，娛樂方面則有影視廳、歌舞廳，商務(wù)服務(wù)有會(huì)議室、商務(wù)中心，文化教育方面提供閱覽室，小區(qū)外圍聯(lián)系設(shè)立郵政所、銀行、社區(qū)醫(yī)療中心等。完善這些設(shè)施在滿足小區(qū)人日常生活需要的同時(shí)，也為自已的后續(xù)開發(fā)創(chuàng)造了良好的名聲。 物業(yè)管理 合肥市專業(yè)輸出物業(yè)管理服務(wù)的公司有兩家，鄰近安居苑的名君花園還請(qǐng)來了上海萬科城市花園物業(yè)公司做顧問，但總體看來，各個(gè)小區(qū)仍基本屬于誰開發(fā)誰管理的自管模式?，F(xiàn)階段深圳等南方城市已引入的如幼兒托管、代訂機(jī)票和住宿、代租代售房屋、代請(qǐng)家教和保姆、聯(lián)系搬家公司等體貼入微的內(nèi)容在合肥物管項(xiàng)目中比較難見。他們管理的內(nèi)容比較單一，僅包括一般的治安維護(hù)，日常維修，衛(wèi)生保潔和水電氣費(fèi)代繳等，尚未上升到高級(jí)的服務(wù)層次。另外有別墅的小區(qū)不嚴(yán)格區(qū)分與平面房的界限，不強(qiáng)調(diào)“私家住宅神圣不可入侵”，能進(jìn)入小區(qū)的人也能去參觀別墅。 另外，綠化方面普遍管理較疏。雖然所調(diào)查小區(qū)的綠化率普遍超過30%，最高到46%，但明顯都沒有得到專業(yè)而仔細(xì)的養(yǎng)護(hù)，草木枯敗。沒有悅目的綠色，幾年下來小區(qū)的檔次就會(huì)低了許多。 房價(jià)（具體樓盤價(jià)格參見上表）從商品房價(jià)看，平面房一環(huán)內(nèi)能達(dá)到2300元/平方米，二環(huán)附近17002000元/平方米不等，郊區(qū)地段的往往在1300元/平方主以下（偏僻的桃花私營企業(yè)區(qū)內(nèi)由于積壓日久，純住宅售價(jià)只要780元，還可有20%的優(yōu)惠）。復(fù)式房的閣樓部分有兩種標(biāo)價(jià)方式，一為降低單價(jià)，閣樓為平面的40%左右，