【正文】 同時由于商品房所消耗成本和費用較高等，致使普通商品房價格高于安居工程（解困）房。另外：安居工程（解困）房的稅利遠低于普通商品房。,分別占空置量的60%、16%、24%；,。 2001年秉承2000年良好勢頭，預計形勢比較樂觀。3） 個人主體消費增強 隨著消費觀念的轉變，居民個人購房的積極性將進一步提高，住房消費金融的進一步拓展，商業(yè)銀行對個人購房抵押貸款業(yè)務的開展，以及隨著住房公積金歸集力度的加大，公積金向個人購房進行貸款業(yè)務與綜合保險業(yè)務的結合，將在很大程度上提高個人的購房能力，增大市場有效需求。三、 太湖路片區(qū)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及預測 太湖路片區(qū)房地產(chǎn)市場供應情況 太湖路片區(qū)內(nèi)目前有大量住宅銷售，市場環(huán)境較好，供銷兩旺。新世界太寧花園由合肥新世界康居發(fā)展公司興建，建筑面積12萬平方米，當前銷售60%左右，入住率20%。商業(yè)服務將集中興建，目前百大合家福超市已確定世紀陽光花園旁選址興建。 從任何一個居住的地方到所有可能就業(yè)點的范圍，取決于上班所花的時間、車費和難易程度。1） 市場區(qū)測量結果： 從項目地塊出發(fā)，向東南西北四個方向騎自行車30分種的距離范圍是東北至大東門，東南端至安凱集團；西北至稻香樓，西南端是姚公廟，區(qū)域面積約67平方公里。經(jīng)營面積約700萬平方米，平均每個單位9432平方米，其中20平方米左右的最多，最大的約105萬平方米，最小的4平方米。按業(yè)態(tài)分，最多的是批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)，有497個單位，%，其次是制造業(yè)36個單位，%，社會服務業(yè)有2個單位，其他行業(yè)比例很低。4 太湖路片區(qū)地域環(huán)境資源發(fā)展?jié)摿^大 太湖路片區(qū)位于合肥自然生活區(qū)的核心——合肥的東南區(qū)上風口，太湖路片區(qū)北有一環(huán)路，西臨美菱大道，東靠南淝河路，馬鞍山南路貫通其中，南與二環(huán)路相聯(lián)。各典型樓盤的詳細資料見市場研究報告之競爭性樓盤調(diào)查表。安居房照國家規(guī)定，一般面積不大，2/2/1在66—75平方米，3/2/2多在80平方米左右。有一種兩房半的戶型，實際可歸三房中，那半間比較小，在8平方米左右，功用為書房或小孩房。住宅幾乎全為坐北朝南安排，并盡可能地加大進深，這是結合當?shù)貧夂蛭稂c，通風、節(jié)能等因素來考慮的。色彩力求和諧，以淺色調(diào)為主，并發(fā)色彩區(qū)分不同組團?，F(xiàn)一些中檔以上樓盤的開發(fā)商已經(jīng)意識到此間的費時費力，開始對室內(nèi)進行簡單裝修或精裝修，重點在廚衛(wèi)，廚房搭料理臺，瓷磚鋪面，有整套廚柜和采暖供熱兩用爐，衛(wèi)生間鋪防滑地磚，配齊衛(wèi)浴三件，或廳房鋪地磚（木地板很少），或裝對講門鈴，電子防盜門，別墅則裝好樓梯扶手，一般價錢在100元每平方米，高不過200元/平方米，購房者可根據(jù)個人需要進行比較選擇，典型的例子是琥珀山莊新盤和安居苑。本身地理位置好，或有政府支持的小區(qū)在外部配套的齊備上是令人驚訝的。 普遍地講，并非每個小區(qū)都有琥珀山莊的先天條件，一般住宅區(qū)能做到配齊包括農(nóng)貿(mào)菜場、幼兒園、公廁、日雜店、超市、餐廳，再留出休閑活動綠地等就算很不錯了?，F(xiàn)階段深圳等南方城市已引入的如幼兒托管、代訂機票和住宿、代租代售房屋、代請家教和保姆、聯(lián)系搬家公司等體貼入微的內(nèi)容在合肥物管項目中比較難見。雖然所調(diào)查小區(qū)的綠化率普遍超過30%，最高到46%，但明顯都沒有得到專業(yè)而仔細的養(yǎng)護，草木枯敗。不過名牌自有名牌的價錢。銀行按揭早在兩年前還是新鮮名詞，人們寧愿找親戚朋友借錢一次付清樓款，也不愿找銀行；而且銀行提供的按揭條件也比較苛刻，早幾年多為五成五年或五成十年，購房者首期要交總樓款的一半，置業(yè)壓力較大。最常見的則是在現(xiàn)場樹大展板，和周末率人馬到熱鬧街頭擺模型、向路人發(fā)傳單。價格的確定一般采用對比法，參照周圍同質樓盤，然后審視自已的成本和利潤條件作多多少少的增刪。 第二部分 項目基本情況一、 項目概況 項目地塊位于合肥市太湖路片區(qū)，位于合肥自然生活區(qū)的核心——合肥的東南區(qū)上風口，北接王大郢，西臨江淮汽車，東靠市政溝渠，南與二環(huán)路相聯(lián)，距2002年5月開通的馬鞍山南路約700米。 項目片區(qū)西側安大交通分校設有13137路公交底站。超市、合肥大藥房陽光分店、電子服務部、農(nóng)貿(mào)市場、建材商城、酒店、移動通信公司等環(huán)顧片區(qū)四周。2） 根據(jù)安徽省建設環(huán)境保護廳建規(guī)字（1992）年55號頒發(fā)的《安徽省城市居住小區(qū)規(guī)劃設計暫行規(guī)定》，結合項目用地現(xiàn)狀條件確定公建服務設施配建指標，包括小學，幼兒園及車庫。5） 根據(jù)消費者定量調(diào)查結果（項目價格測試），典型競爭樓盤調(diào)查結果進行市場需求價格比較?？偨ㄖ娣e:213440M2,假定2002年3月開始開發(fā),整開發(fā)周期為3年(分組團滾動開發(fā))。5(框架結構)8．室外配套9．人防工程小 計75016000。市場需求價格及市場可比價格的利潤分析1） 據(jù)安徽省統(tǒng)計信息局調(diào)查報告，1999年合肥住宅價格構成情況：（元/M2）征地拆遷安置費設計和前期費建安工程費基礎設施建設費3%的管理費貸款利息稅金利潤總體按地理位置分一環(huán)內(nèi)一環(huán)外二環(huán)內(nèi)二環(huán)外按住宅性質分解困房0安居房商品房2)根據(jù)定量調(diào)查結果,消費者對項目區(qū)位住宅的需求價格是集中在1800元/平方米以下,無法保持盈虧平衡.3)根據(jù)典型樓盤的調(diào)查結果,配套完善的一環(huán)外安居苑的安居房(詳情參見競爭樓盤調(diào)查結果)的銷售價格是13801490元/平方米,起價1180元/:,總建筑面積56萬M2,綠化率41%,實用率84%（多層），79%（高層）,住宅平均價格是2100元/平方米（多層）。根據(jù)消費者定量調(diào)查結果，購買可能性會減少，從而延遲銷售進度，增加積壓面積。 五、項目操作建議 綜上投資可行性預測分析，本項目月度投資回報率高達15%左右，效益明顯，頗為理想。力爭促銷推廣計劃的有效實現(xiàn)，是能取得較為理想的經(jīng)濟效益和社會效益的。l 有凝聚力的城市生活空間。 矩陣分析 項目優(yōu)勢（STRENGTH）項目劣勢（WEAKNESS） 區(qū)位在整體城市規(guī)劃中占有利位置，土地供應量有限； 片區(qū)內(nèi)高尚住宅區(qū)云集，街區(qū)整體價值高企； 項目與城中心僅咫尺之遙； 馬鞍山南路貫通在即，拉動區(qū)位便利交通； 東南上風口的最核心位置； 項目地塊地容、地貌素質較高，便于規(guī)劃； 發(fā)展商實力強勁，作風務實，信譽卓著?？傊瑓^(qū)已處在大規(guī)模的建設過程中，處于由“亂”到“治”的過渡階段。這為項目銷售推廣創(chuàng)造了條件； 從發(fā)展前景來看，隨著合肥市的城市規(guī)劃的不斷完善，以及建設好國家級花園城市的目標，保護優(yōu)良環(huán)境資源，已成為政府扶持的重點工作之一。進入2002年第一季度，預計下年度的樓市即將加速開啟，因而本項目在推廣上具有“地利”、“天時”，只要再抓住時機、營銷得法（“人和”因素），相信能夠創(chuàng)造出優(yōu)異銷售業(yè)績。★ 本項目發(fā)展商已具房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，配合之強強聯(lián)手，引進名牌規(guī)劃設計院及其他相關伙伴公司，理應做成精品式物業(yè)。3） 形象定位東南向居，獨有自然與健康的一線生態(tài)住宅物業(yè)★ 現(xiàn)時消費者對住宅的要求已不再局限于單一性需求，而逐漸開始追求綜合的生活享受，諸如居住質素、安全感、自由感、環(huán)境的美感、生命的感受及樓價保值等方面；尤其對一些擁有特別素質物業(yè)的憧憬及追求更甚?！?消費者置業(yè)時，極強調(diào)環(huán)境質素，在本項目中，環(huán)境質素確實是重要之特色賣點，東南有全城上風口的獨有資源，中庭有景觀島與自然融合的美景,故而在形象定位中必須重點體現(xiàn)“一線生態(tài)家園的真實感受”，以求突出本項目之優(yōu)良居住的內(nèi)外部環(huán)境。他們在消費動機、人員構成等方面各有側重及特點，現(xiàn)分述如下：★ 中高收入階層，指政府機構及各類公司中高層管理及技術人員，這類客戶具以下特點和需求：特點：216。 文化素質較高，月收入較高；216。 對物業(yè)景觀有強烈的向往和追求。 要求物業(yè)具時代感；216。 外觀設計及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境；216。此類客戶以下特點及需求:特點：216。 主要購買3房以上住宅，面積約110160平方米；216。需求：216。 室外空間的大?。?16。 會所設施。 屬守業(yè)者一族，年齡結構在3240歲之間；216。 主要購買中大戶型（3房以上）住宅，面積為110160平方米。 對外部景觀質素的要求；216。Ⅱ、本項目目標客戶定位根據(jù)以上對客戶群體的分析，中原地產(chǎn)結合本項目的實際區(qū)位條件，將目標客戶的比例大致定位如下：中高收入階層白領階層業(yè)主階層50%30%20%（以上定位的依據(jù)現(xiàn)時市場狀況的分析及結合本項目實際狀況綜合考慮所得，實際細分將視乎于對市場的進一步預測而確定。 ＊ 太湖東路與馬鞍山南路樞紐交匯，位置優(yōu)越高尚，坐擁便利生活及優(yōu)秀 學校網(wǎng)，地靈人杰。 第五部分 項目建筑規(guī)劃設計思路建議“天然居”（泰峰地產(chǎn)太湖東路項目建議名）建筑與環(huán)境方案設計任務書一、項目概況 地理位置: 位于安徽省合肥市東南區(qū)內(nèi),距離市中心約5公里，西靠馬鞍山南路，北臨王大郢，東望南淝河路，南至東流路。2） 充分體現(xiàn)出高尚的建筑品味，從建筑造型，建筑色彩、小區(qū)環(huán)境和生活環(huán)境等方面進行塑造。規(guī)劃布局與空間環(huán)境規(guī)劃布局應考慮路網(wǎng)結構、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，構成一個完善的有機整體。4） 構思新穎，體現(xiàn)地方特色，群體建筑與空間層次應在協(xié)調(diào)中求變化。7） 精心設置建筑小品，豐富和美化環(huán)境，應與項目的地勢規(guī)劃相融合，保證發(fā)揮其功能性、裝飾性及分隔空間的作用。根據(jù)合肥市目前的房地產(chǎn)發(fā)展情況，可考慮全面引入真正的新加坡共管式住宅風格，建筑外觀色彩盡量多采用清新、淡雅之色調(diào)為主，建筑單體設計在諧調(diào)下盡量尋求多樣化、可識別性。戶型比例：戶 型面積（平方米）戶型比A二房二廳一衛(wèi)70左右10%B三房二廳二衛(wèi)115左右25%C三房二廳二衛(wèi)130左右45%D四房二廳二衛(wèi)150左右10%E其它（錯層、復式）10% 注：1）結構可考慮做聯(lián)體別墅； 2）兩房單位的設計可做預留設計，可合并為四房單位。3） 面街布置的住宅，其出入口應避免開向城市道路和居住區(qū)級道路。7） 室內(nèi)空間功能設計，各功能房尺度合理，適合布置各種 家具，滿足各空間的功能使用。衛(wèi)生間：使用面積≥5 m2工作陽臺：使用面積≥3 m2生活陽臺：使用面積≥5m28） 最短距高設計室內(nèi)交通空間，交通面積不超過使用面積的5%。12） 客餐廳可設計落地窗臺。4） 整個小區(qū)設置標準網(wǎng)球場一到兩個。8） 機動車位按每三戶一個，具體布置地面和地下車庫綜合考 慮。2） 合理利用地形地貌，減少土方工程量。 環(huán)境園林景觀設計1） 景觀設計要充分利用周邊景觀資源，精心營造小區(qū)內(nèi)環(huán)境，形成室內(nèi)環(huán)境、小區(qū)內(nèi)環(huán)境、小區(qū)外環(huán)境三個景觀層次。5） 建筑小品點綴園林綠化，垃圾箱、路燈、座椅等小品從色彩、造型上表現(xiàn)其藝術性。二、 設計說明書（一） 總圖設計說明工程位置和環(huán)境的說明。城市街景觀的要求及空間組織，與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)等設計說明。（三） 結構設計說明（附結構選型及結構體系簡要說明）。（七） 環(huán)保設計說明。 停車場車位布置、自行車棚位置、消防車道的位置、道路寬度及轉彎半徑、盡端式車道的回車場尺寸及紅外線的城市道路位置等。（二） 單體建筑（比例1：200） 住宅平、立、剖面圖。四、 工程估算根據(jù)合肥市綜合價格，編報工程投資估