【正文】 根據(jù)定量調(diào)查結(jié)果,消費者對項目區(qū)位住宅的需求價格是集中在1800元/平方米以下,無法保持盈虧平衡.3)根據(jù)典型樓盤的調(diào)查結(jié)果,配套完善的一環(huán)外安居苑的安居房(詳情參見競爭樓盤調(diào)查結(jié)果)的銷售價格是13801490元/平方米,起價1180元/:,總建筑面積56萬M2,綠化率41%,實用率84%（多層），79%（高層）,住宅平均價格是2100元/平方米（多層）。4)如果能將公建配套中的3000平方米商業(yè)服務(wù)面積平均以3000元/平方米出售，則銷售收入可增加900萬元，此時可銷售面積的綜合成本降低。根據(jù)消費者定量調(diào)查結(jié)果，購買可能性會減少，從而延遲銷售進度，增加積壓面積。四、分析結(jié)論：不適合開發(fā)安居房。 五、項目操作建議 綜上投資可行性預(yù)測分析，本項目月度投資回報率高達(dá)15%左右，效益明顯，頗為理想。 其一，若銷售成數(shù)減一成，月投資回報率可減3% 銷售成數(shù)減兩到三成，月投資回報率可減510%其二，項目周期亦是較為敏感的因素，若項目周期延長半年結(jié)案，則月度投資回報率將降低6%以上，可見本項目尚存在一定的操作風(fēng)險。力爭促銷推廣計劃的有效實現(xiàn)，是能取得較為理想的經(jīng)濟效益和社會效益的。而太湖路片區(qū)的定位是：l 全市大型的高尚住宅社區(qū)聚集地。l 有凝聚力的城市生活空間。除此以外，這里有著合肥市民固有的濃厚的空間方位感的沉淀，又有著深厚的片區(qū)文化氛圍、基礎(chǔ)配套完備的條件。 矩陣分析 項目優(yōu)勢（STRENGTH）項目劣勢（WEAKNESS） 區(qū)位在整體城市規(guī)劃中占有利位置，土地供應(yīng)量有限； 片區(qū)內(nèi)高尚住宅區(qū)云集，街區(qū)整體價值高企； 項目與城中心僅咫尺之遙； 馬鞍山南路貫通在即，拉動區(qū)位便利交通； 東南上風(fēng)口的最核心位置； 項目地塊地容、地貌素質(zhì)較高，便于規(guī)劃； 發(fā)展商實力強勁，作風(fēng)務(wù)實，信譽卓著。項目威脅點（THREAT）項目機會點（OPPORTUNITY） 區(qū)內(nèi)商服物業(yè)較少；競爭較為激烈，周邊在建在售的住宅項目較多，目前在售的商業(yè)項目約有5個?？傊?，片區(qū)已處在大規(guī)模的建設(shè)過程中，處于由“亂”到“治”的過渡階段。 項目地塊所處區(qū)位，不但發(fā)揮著居住功能，而且還擔(dān)負(fù)著“保證合肥城市空氣質(zhì)量”的社會職能。這為項目銷售推廣創(chuàng)造了條件； 從發(fā)展前景來看，隨著合肥市的城市規(guī)劃的不斷完善，以及建設(shè)好國家級花園城市的目標(biāo)，保護優(yōu)良環(huán)境資源，已成為政府扶持的重點工作之一。綜合評價 從項目所處的優(yōu)、劣勢比較來看，顯然是利大于弊。進入2002年第一季度，預(yù)計下年度的樓市即將加速開啟，因而本項目在推廣上具有“地利”、“天時”，只要再抓住時機、營銷得法（“人和”因素），相信能夠創(chuàng)造出優(yōu)異銷售業(yè)績。通過明確具可識別性的物業(yè)各項定位后，才有可能滿足不同類型的市場需求，增強消費者對本項目的歸屬感及滿足感，從而建立項目的競爭優(yōu)勢，樹立品牌效應(yīng)，贏得良好的經(jīng)營業(yè)績及社會效益。★ 本項目發(fā)展商已具房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，配合之強強聯(lián)手，引進名牌規(guī)劃設(shè)計院及其他相關(guān)伙伴公司，理應(yīng)做成精品式物業(yè)。2） 功能定位“視野無限，回歸人本”的自然型生態(tài)健康居所★ 回歸人本，視野無限，強調(diào)了本項目的規(guī)劃設(shè)計處處為住客著想，從每一處私有空間及公共設(shè)施，都體現(xiàn)了現(xiàn)代居家的先進理念。3） 形象定位東南向居，獨有自然與健康的一線生態(tài)住宅物業(yè)★ 現(xiàn)時消費者對住宅的要求已不再局限于單一性需求，而逐漸開始追求綜合的生活享受，諸如居住質(zhì)素、安全感、自由感、環(huán)境的美感、生命的感受及樓價保值等方面；尤其對一些擁有特別素質(zhì)物業(yè)的憧憬及追求更甚?！?現(xiàn)時環(huán)境景觀物業(yè)不外乎強調(diào)外在的景觀因素，而忽略了物業(yè)本身所具有的特質(zhì)?！?消費者置業(yè)時，極強調(diào)環(huán)境質(zhì)素，在本項目中，環(huán)境質(zhì)素確實是重要之特色賣點，東南有全城上風(fēng)口的獨有資源，中庭有景觀島與自然融合的美景,故而在形象定位中必須重點體現(xiàn)“一線生態(tài)家園的真實感受”，以求突出本項目之優(yōu)良居住的內(nèi)外部環(huán)境。l 突顯本項目位處“合肥全城東南上風(fēng)口”之核心位置，并傳達(dá)作為獨具特色的生態(tài)、自然及健康主題的清晰規(guī)劃原則。他們在消費動機、人員構(gòu)成等方面各有側(cè)重及特點，現(xiàn)分述如下：★ 中高收入階層，指政府機構(gòu)及各類公司中高層管理及技術(shù)人員，這類客戶具以下特點和需求：特點：216。 以中青年層面為主，年齡結(jié)構(gòu)在2635歲之間；216。 文化素質(zhì)較高，月收入較高；216。 主要購買中小戶型（2房或3房）住宅，面積為80110平方米；216。 對物業(yè)景觀有強烈的向往和追求。 希望物業(yè)有一定檔次；216。 要求物業(yè)具時代感；216。 付款方式靈活；216。 外觀設(shè)計及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境；216。 各種康體配套設(shè)施。此類客戶以下特點及需求:特點：216。 年齡結(jié)構(gòu)在3234歲之間；216。 主要購買3房以上住宅，面積約110160平方米；216。 追求享受型的生活環(huán)境與設(shè)施；216。需求：216。 追求健康的身體與時尚的生活方式；216。 室外空間的大??；216。 外觀設(shè)計及室內(nèi)設(shè)計；216。 會所設(shè)施。此類客戶具有以下特點與需求：特點：216。 屬守業(yè)者一族，年齡結(jié)構(gòu)在3240歲之間；216。 經(jīng)過一番創(chuàng)業(yè)并取得一定的成就；216。 主要購買中大戶型（3房以上）住宅，面積為110160平方米。 有品味的生活狀態(tài)；216。 對外部景觀質(zhì)素的要求；216。 物業(yè)管理水平；216。Ⅱ、本項目目標(biāo)客戶定位根據(jù)以上對客戶群體的分析，中原地產(chǎn)結(jié)合本項目的實際區(qū)位條件，將目標(biāo)客戶的比例大致定位如下：中高收入階層白領(lǐng)階層業(yè)主階層50%30%20%（以上定位的依據(jù)現(xiàn)時市場狀況的分析及結(jié)合本項目實際狀況綜合考慮所得，實際細(xì)分將視乎于對市場的進一步預(yù)測而確定。遠(yuǎn)見 有主見時亦有遠(yuǎn)見，看準(zhǔn)市場優(yōu)越時機， 掌握市區(qū)罕遇超低密度豪宅之選，當(dāng)機進駐！ 推出全新A座豪華住宅，銷售持續(xù)向好 %之售價發(fā)售 * 翠綠山景單位由2, 226元/M2起 * 倚湖景單位由2,336元/M2起 * 短期樓花，年初即可入伙 *以首批36個單位均價計算 天然居Ⅰ期 ＊ 太湖東路與馬鞍山南路樞紐交匯，位置優(yōu)越高尚，坐擁便利生活及優(yōu)秀 學(xué)校網(wǎng)，地靈人杰。 ＊ 近三十萬平米高尚社區(qū)，自是階層歸屬理想居庭。 第五部分 項目建筑規(guī)劃設(shè)計思路建議“天然居”（泰峰地產(chǎn)太湖東路項目建議名）建筑與環(huán)境方案設(shè)計任務(wù)書一、項目概況 地理位置: 位于安徽省合肥市東南區(qū)內(nèi),距離市中心約5公里，西靠馬鞍山南路，北臨王大郢，東望南淝河路，南至東流路。 用地性質(zhì):住宅及公共建筑 主要建筑指標(biāo): 建筑密度≤25% 容積率: 綠化率:≥40% 實用率:90% 住宅層數(shù)及層高: 樓高4層, 戶均人數(shù):34人二、設(shè)計條件詳見項目規(guī)劃局文本、立項審批文本、項目用地許可證等文件。2） 充分體現(xiàn)出高尚的建筑品味，從建筑造型，建筑色彩、小區(qū)環(huán)境和生活環(huán)境等方面進行塑造。4） 整個規(guī)劃設(shè)計應(yīng)圍繞目標(biāo)客戶的生活習(xí)慣和生活需求考慮，突出環(huán)境設(shè)計和空間設(shè)計的獨特性，建造有個性的居住社區(qū)。規(guī)劃布局與空間環(huán)境規(guī)劃布局應(yīng)考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個完善的有機整體。2） 合理組織人流、車流、安全防衛(wèi)。4） 構(gòu)思新穎，體現(xiàn)地方特色，群體建筑與空間層次應(yīng)在協(xié)調(diào)中求變化。合肥主導(dǎo)方向為東南風(fēng)，產(chǎn)生煙、味、塵污染的公用設(shè)施應(yīng)設(shè)在西北向，而產(chǎn)生噪聲的公用活動場所盡量布置靠近城市干道側(cè)。7） 精心設(shè)置建筑小品，豐富和美化環(huán)境，應(yīng)與項目的地勢規(guī)劃相融合，保證發(fā)揮其功能性、裝飾性及分隔空間的作用。9） 公共活動空間的環(huán)境設(shè)計，應(yīng)處理好建筑、道路、廣場、院落、綠地和建筑小品及其與人的活動之間的相互關(guān)系。根據(jù)合肥市目前的房地產(chǎn)發(fā)展情況，可考慮全面引入真正的新加坡共管式住宅風(fēng)格，建筑外觀色彩盡量多采用清新、淡雅之色調(diào)為主，建筑單體設(shè)計在諧調(diào)下盡量尋求多樣化、可識別性。3） 色彩：建筑色彩多樣化，按組團或空間序列設(shè)計，加強識別性，美化樓體外觀。戶型比例：戶 型面積（平方米）戶型比A二房二廳一衛(wèi)70左右10%B三房二廳二衛(wèi)115左右25%C三房二廳二衛(wèi)130左右45%D四房二廳二衛(wèi)150左右10%E其它（錯層、復(fù)式）10% 注：1）結(jié)構(gòu)可考慮做聯(lián)體別墅； 2）兩房單位的設(shè)計可做預(yù)留設(shè)計，可合并為四房單位。1） 戶型南北通透，住宅間距滿足日照要求，綜合考慮采光、通風(fēng)，避免視線干擾等。3） 面街布置的住宅，其出入口應(yīng)避免開向城市道路和居住區(qū)級道路。5） 有效實現(xiàn)房間的功能分區(qū)。7） 室內(nèi)空間功能設(shè)計，各功能房尺度合理，適合布置各種 家具，滿足各空間的功能使用。其他臥室：使用面積≥12 m2起居室：使用面積≥15 m2，落地窗外連陽臺。衛(wèi)生間：使用面積≥5 m2工作陽臺：使用面積≥3 m2生活陽臺：使用面積≥5m28） 最短距高設(shè)計室內(nèi)交通空間，交通面積不超過使用面積的5%。10） 流線型雙陽臺設(shè)計，生活陽臺和服務(wù)陽臺，生活陽臺設(shè)置于南向，與臥室連為一體，發(fā)揮其觀賞景觀的功能；工作陽臺設(shè)置在北向，與廚房連為一體。12） 客餐廳可設(shè)計落地窗臺。2） 主要服務(wù)設(shè)施集中布置，設(shè)置小區(qū)會所，會所面積3000平方米左右，設(shè)置健身房、乒乓球室、棋牌室、超市、休閑餐廳、保健中心等場所。4） 整個小區(qū)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場一到兩個。6） 小區(qū)和西南兩面至少留出兩個出入口。8） 機動車位按每三戶一個，具體布置地面和地下車庫綜合考 慮。10） 適當(dāng)分散日常服務(wù)內(nèi)容項目，發(fā)揮設(shè)施效益。2） 合理利用地形地貌，減少土方工程量。4） 部分可以考慮首層墊高30CM。 環(huán)境園林景觀設(shè)計1） 景觀設(shè)計要充分利用周邊景觀資源，精心營造小區(qū)內(nèi)環(huán)境，形成室內(nèi)環(huán)境、小區(qū)內(nèi)環(huán)境、小區(qū)外環(huán)境三個景觀層次。3） 公用建筑的豎向綠化與住宅建筑的屋頂綠化。5） 建筑小品點綴園林綠化，垃圾箱、路燈、座椅等小品從色彩、造型上表現(xiàn)其藝術(shù)性。7）煤氣采用管道煤氣系統(tǒng)方案設(shè)計組成及深度方案設(shè)計文件深度應(yīng)符合國家及安徽省合肥市現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和合肥市有關(guān)方案設(shè)計階段的設(shè)計深度要求，以保證設(shè)計質(zhì)量。二、 設(shè)計說明書（一） 總圖設(shè)計說明工程位置和環(huán)境的說明。建筑物棟數(shù)、層數(shù)、總高度的說明。城市街景觀的要求及空間組織，與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)等設(shè)計說明?？傆玫孛娣e、總建筑面積（分別說明地上部分的建筑面積；計容積率面積與不計容積率面積）、容積率、建筑覆蓋率、道路面積、綠化系數(shù)等技術(shù)指標(biāo)。（三） 結(jié)構(gòu)設(shè)計說明（附結(jié)構(gòu)選型及結(jié)構(gòu)體系簡要說明）。（五） 電氣設(shè)計說明。（七） 環(huán)保設(shè)計說明。三、 建筑設(shè)計方案圖紙（一） 總平面圖（比例1：1000） 用地紅線圖及各角點坐標(biāo)值、場地標(biāo)高。 停車場車位布置、自行車棚位置、消防車道的位置、道路寬度及轉(zhuǎn)彎半徑、盡端式車道的回車場尺寸及紅外線的城市道路位置等。 指南針（或風(fēng)玫瑰）。（二） 單體建筑（比例1：200） 住宅平、立、剖面圖。 公建平、立、剖面圖。四、 工程估算根據(jù)合肥市綜合價格，編報工程投資估算表。五、 中標(biāo)方案 要針對評委提出的合理化建議，對方案進行個性修改后報規(guī)劃土地 局、消防局、民防辦等有關(guān)單位，對審批過程中提出的問題進行方案調(diào)整，調(diào)整后的方案要達(dá)到甲方滿意，方案報建通過，至此方案階段工作才算