【正文】 小戶型結(jié)構(gòu)領(lǐng)先（深圳成熟戶型復(fù)制，鄭州市場空缺），以戶型優(yōu)勢，彌補(bǔ)朝向差。※ 利用營銷包裝，鄭州市地產(chǎn)營銷水平較低這一最大機(jī)會，運(yùn)用合理、適度超前的營銷手段，促使項目成功。T 、 威脅因素※ 鄭州樓價持續(xù)走低，預(yù)計今明兩年還有可能下調(diào)※ 市區(qū)內(nèi)中等價位，質(zhì)素較好的樓盤，市區(qū)內(nèi)價位在2500元/m2左右的樓盤將是本項目的有力競爭者?；庸δ鼙卷椖课挥卩嵵莩菛|區(qū)，與2A級國家康居工程的德億時代城、鑫苑名家、圣地數(shù)碼商務(wù)樓等項目位置距離較近，在本項目小區(qū)建成后可與這些小區(qū)聯(lián)合互補(bǔ) ，從而形成一個大而集中的新興高尚住宅區(qū)群。（六）街區(qū)功能目前形象 項目位于107國道邊，周邊汽車修配、果菜批發(fā)市場和常砦村的流動人口，在市民心目中的印象差，且環(huán)境渾濁，車輛擁擠、人口素質(zhì)低下。都是省內(nèi)有名的醫(yī)院，離本項目較近，驅(qū)車在510分鐘，為業(yè)主提供了健全的健康保障。居民習(xí)慣的日常購物場所項目區(qū)域?yàn)槟壳班嵵菔谐鞘羞吘?，鄭東新城還在規(guī)劃中，而且中間還隔有一條107國道（未來的東環(huán)路），所以周邊缺少上檔次，有特色的商業(yè)設(shè)施，這和區(qū)位樓價在全市范圍內(nèi)偏高的市場不符，據(jù)了解，區(qū)域內(nèi)有“思達(dá)超市”但規(guī)模較小，農(nóng)業(yè)路“單尼斯”百貨與金城國際廣場有“金搏大”百貨商場。水資源狀況 鄭州位于黃河的中下游，水量季節(jié)分配不均，年際變化較大。B、項目地西部的常砦村住宅檔次較低。B、空氣污染：項目緊臨107國道與果菜批發(fā)市場，天氣晴朗時的公路揚(yáng)塵與果菜批發(fā)市場的廢棄物，污染項目地空氣質(zhì)量。（見下圖：） D、西面，常砦村。道路面積：；容積率：；覆蓋率：40％；綠化率：40％。二、項目總體評價（一）項目概況項目位于鄭州市金水區(qū)，107國道以西與農(nóng)業(yè)路以南的交匯處，屬于鄭州老的中心城區(qū)的邊緣區(qū)域，與新規(guī)劃的鄭東新城僅一路（107國道）之隔。項目的市場營銷策略定位 通過對該項目所在社區(qū)的宏觀市場調(diào)研，政策法規(guī)調(diào)研，購買行為、購買習(xí)慣、消費(fèi)觀念、消費(fèi)意識、收入及消費(fèi)能力調(diào)研，研究周邊項目和本項目的優(yōu)、劣勢及周邊項目的營銷策略，為項目營銷決策提供依據(jù)。(二）定位推導(dǎo)思路項目的目標(biāo)市場定位了解潛在市場消費(fèi)群的特征、年齡、分布，以之尋找消費(fèi)群體的構(gòu)成和可能購買本項目的消費(fèi)群體，并通過對這個群體的描述，為項目基礎(chǔ)定位提供依據(jù)。市場定位核心策劃報告目 錄一、 市場定位前言… …………………………………4定位策略………………………………5定位推導(dǎo)思路 ……………………………………………………5定位原則 …………………………………………………7二、 項目總體評價 …………………………………………8項目概況…………………………………………………9技術(shù)資料…………………………………9地塊資源……………………………………10周邊配套………………………………………………17交通條件……………………………………………19街區(qū)功能……………………………………………19三、 項目價值發(fā)現(xiàn)（SWOT分析）………………………21S優(yōu)勢分析………建筑產(chǎn)品定位通過對該項目所處環(huán)境的宏觀、微觀調(diào)研，了解和論證該項目區(qū)域的人文習(xí)慣、生活方式以及項目地塊的交通、配套等基礎(chǔ)因素，并輔以對周邊環(huán)境的地產(chǎn)項目實(shí)態(tài)、競爭勢態(tài)及建筑文化的研究，為本項目產(chǎn)品的建筑定位提供依據(jù)。推廣通路定位 了解該社區(qū)消費(fèi)群接觸媒體的習(xí)慣、文化層次，了解他們對媒體——廣告的心理反映。項目總建筑面積10萬平方米。（三）地塊資源項目地東臨107國道，南面是果菜批發(fā)市場，西面是常砦村，北臨農(nóng)業(yè)路，項目地自然資源較為貧乏，它現(xiàn)在展示在人們面前的是一片嘲雜之地，其它資源（列如樹木、河道等）基本缺乏。（見下圖：） E、北面，農(nóng)業(yè)路。C、噪音污染：地塊的東面的107國道，未來規(guī)劃中的立交橋也在本項目前面，二面環(huán)路，常砦果菜市場距離本項目很近，因交通與市場而產(chǎn)生的噪音影響較為嚴(yán)重。C、周邊的道路車流量繁多，容易揚(yáng)起塵土。一年之內(nèi)，往往夏秋暴雨成災(zāi)，水量過多，而冬春則往往長期干旱，全省多年平均降水量為785毫米，相當(dāng)于1296億立方米的水量。提供居家生活配套，距離本項目最近的步行十五分鐘。金融服務(wù)周邊的銀行較多，如光大、中行、農(nóng)行等大中型銀行，距離本項目五分鐘路程，相對比較方便。未來發(fā)展由于項目地塊位于鄭州城區(qū)的東部，緊靠未來的東環(huán)路，與規(guī)劃中的鄭東新城僅一路之隔。三、項目價值發(fā)現(xiàn)（SWOT分析）S 、 優(yōu)勢分析※ 緊臨107國道（未來東環(huán)路）與農(nóng)業(yè)路，交通比較暢通；※ 項目處于老城與鄭東CBD的過渡地段，依托CBD，區(qū)域發(fā)展前景看好；※ 項目屬于行政中心區(qū)，金水區(qū)又是近年的置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域，市政配套設(shè)施比較齊全；※ 項目周邊的汽車貿(mào)易及汽車修配業(yè)發(fā)達(dá)，這對本項目的商業(yè)物業(yè)帶來機(jī)會；※ 臨街面廣，利于商服物業(yè)的發(fā)展；※ 新拆遷擴(kuò)建的常砦小學(xué)，對本項目的銷售有利；※ 項目的展示面好，利于項目的形象建設(shè)；※ 項目地型比較平整、整齊，同時還處于規(guī)劃設(shè)計階段，提升了項目適應(yīng)市場的靈活性；※ 開發(fā)商享有政策優(yōu)勢，具備專業(yè)的開發(fā)理念?！? 周邊其他樓盤的競爭。四、項目開發(fā)策略原則（一）復(fù)合原則：避免單一產(chǎn)品（如住宅類產(chǎn)品）所可能帶來的市場壓力，“不把全部的雞蛋放在一個藍(lán)子里”，應(yīng)該指出，單一項目10萬㎡開發(fā)量，在鄭州不算少（媒體將5萬平方米推盤都稱為大盤），10萬平方米單一產(chǎn)品（如小高層住宅）供應(yīng)勢必引起市場同類產(chǎn)品價格波動，并且本項目周邊環(huán)視的幾個大盤都有可能視機(jī)而動，風(fēng)險和競爭壓力不少?！ㄗh樓中樓（市場空缺）——建議三錯層（市場空缺）產(chǎn)權(quán)式酒店——（市場空缺）產(chǎn)權(quán)式商城——區(qū)域市場首個項目，第一個擁有自有產(chǎn)權(quán)的“車居超市”（市場空缺）底層臨街商鋪——略（四）創(chuàng)新需求原則：通過市調(diào)分析，鄭州處于“改善居住條件”的置業(yè)階段，房地產(chǎn)置業(yè)以自用為主，房地產(chǎn)投資市場，尚未形成規(guī)模，市場上可供投資的品有限；本項目在以吸引置業(yè)自用為主的前提下，以有投資價值物業(yè)品種（具有唯一性）啟動置業(yè)投資市場，其中產(chǎn)權(quán)式商場（固定投資回報）產(chǎn)權(quán)式酒店（固定投資回報），SOHO公寓，小戶型寫字樓（代為租賃）都具備置業(yè)投資價值策略意義：不僅不把全部雞蛋放在一個藍(lán)子里，而且兩條腿走路，雙市場開發(fā)?！?年青的自由職業(yè)與IT一族其他補(bǔ)充客戶（非主流）：※ 鄭州市有灰色收入的“洗灰一族”；※ 部分追求發(fā)展（個人或孩子）的外省或外市人士；※ 有錢或有權(quán)的外市人士，主要是鄭州市外的其他市；※ 直系親屬在鄭州的外市人士。A、主流客戶分析（約占整體消費(fèi)群體的82％）a、鄭州市的白領(lǐng)（約占整體消費(fèi)群體的36％）※ 年齡層：2535歲※ 客戶特征描述：他們可能是鄭州本地人，也可能是本省內(nèi)其他城市人分配到鄭州工作或自由打工，大多數(shù)工作三到五年左右，幾年的拼搏，已基本找到適合自己的位置，有一份收并且比較穩(wěn)定的職業(yè)，他們有較好的文化教育背景，追求時尚品位的生活，但生活并不崇尚奢侈，在生活中逐漸走向成熟，事業(yè)處于起步階段，即將步入上升期，是城市未來發(fā)展的主力軍?！?需求類型：兩房或SOHO，既經(jīng)濟(jì)又舒適的居家環(huán)境是他們選擇的重要因素，交通相對比較便利，不希望有太大的首期壓力，希望余留一部分發(fā)展基金，追求負(fù)擔(dān)得起的生活情調(diào)享受。※ 客戶心理描述：因?yàn)椴幌肷钣胸?fù)擔(dān)，盡管可以買得起，也不想購買價格昂貴的房子，全家生活殷實(shí)、快樂、輕松、小孩子教育更重要。商鋪的升值空間。父母現(xiàn)在不是負(fù)擔(dān)，關(guān)鍵是要活得有面子。寫字樓用來投資或改良辦公環(huán)境，做為企業(yè)發(fā)展用房。e、非主流客戶簡析（約占整體消費(fèi)群體的18％）※ 鄭州“洗灰一族” （約占整體消費(fèi)群體的3％）部分政府有灰色收入公務(wù)員為了轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，又不想過分張揚(yáng)，會選擇在離市中心不遠(yuǎn)，交通條件和環(huán)境好的地方置業(yè)，以此將不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，其可能是不以自己的名義購置房屋，在實(shí)際使用上，可能用來作為親屬居住或自己的靈活居所。需求的戶型在四房以內(nèi)。※ 直系親屬在鄭州的外省或外市人士（約占整體消費(fèi)群體的5％）部分非鄭州人士由于直系親屬在鄭州，主要是子女。F、具體客戶比如下：（三）產(chǎn)品定位根據(jù)對整體市場狀況、區(qū)域市場形勢、項目自身條件的綜合分析，以實(shí)現(xiàn)較高的利潤、回避市場風(fēng)險為原則。項目形象