【正文】 中安 世外桃源 項目定位 策劃 報告 ——— 為成功者再造成功 東晉田園詩人陶淵明對生活的真諦有深切的向往，他用詩來表達(dá)人間美好生活的意境： “ 結(jié)廬在人境，而無車馬喧。問君何能爾，心遠(yuǎn)地自偏。采菊東籬下，悠然見南山。山氣日夕佳，飛鳥相與還。此中有真意，欲辨已忘言。 ” 這就是陶淵明所描繪的世外桃源般的生活圖景。 在現(xiàn)代，人們對城市的喧囂， 本能地產(chǎn)生了一種浮躁。浮躁的生活與浮躁的心，總是希望尋找到一片寧靜與碧綠，解除浮躁、去掉疲憊；提醒舒適、預(yù)約夕陽。這就是我們今天的地產(chǎn)界要提倡的 “ 地產(chǎn)新精神 ” —— 回歸自然。 回歸自然是一句簡單的口號，但是把它做成建筑作品，并使其永恒與不朽，就不是一般意義上的地產(chǎn)項目，而是一種品格與力量與歷史的雕塑。如美國的比華利山莊與香港半山豪宅就是為成功者與名流、商賈所特制的居所。 如果說，美國好萊塢猶如一間造夢工廠，那么與之相鄰的比華利山莊，便是這群造夢者為自己所營造的如詩如畫的世外桃源。比華利山莊，這個花香鳥吟，樹盈 草青，風(fēng)清語細(xì)，曲徑通幽的美國第一富貴家園，堪稱明星大亨的一大樂園。這里的座座豪宅深院大多出自名家巨匠之手，它們極盡全世界從中世紀(jì)到超現(xiàn)代，從熱帶草屋到羅馬皇宮的建筑風(fēng)采。 這里是明星的后院，到處可以見到具有明星身價的宅第。北棕櫚樹街 508號曾為美國頭號巨星瑪麗蓮 ?夢露所擁有。緊鄰下來的一條街北橡樹街 720號，是人們所熟悉的喬治 ?伯恩和葛蕾絲 ?愛倫的家，它曾經(jīng)是 50年代電視所展示的樣板住房。不遠(yuǎn)處，一座不凡的地中海式建筑，曾是巨星伊麗莎白 ?泰勒的家?？拷嗄岬谏焦?，魯?shù)婪??華倫天奴為逃開影迷的滋擾，特在此地 營造了一座帶有文藝復(fù)興藝術(shù)的名居，并配上東方的地毯，中世紀(jì)的盔甲。無聲電影諧星哈偌德 ?羅易得，在綠地街上蓋起了一座占地 20英畝的宮殿，其中不乏 12個不同主題的花園， 44個房間。在威爾塞耳大道向東，著名建筑家貝聿銘近年又為畢華利添上了多 彩的一筆，他那大理石加透明玻璃的杰作，于莊園的入口處，甚是顯眼。今天的超級巨星，如史蒂夫 ?馬丁，芭芭拉 ?史翠珊均安家于此。 畢華利山莊是成功者的標(biāo)志，這個美國最美的一角，夢幻般的醉人家院，引導(dǎo)著人們的住宅時尚，是世界上當(dāng)之無愧的一顆住宅明星。 太平山半山區(qū)歷來為香港最昂貴的豪宅 匯聚之地，而山頂僅有的 100間獨(dú)立式洋房，更成為超級富豪的心水所選。 一位地產(chǎn)發(fā)展商說過，香港太平山是大自然鬼斧神工的恩賜。它的不可再生性決定了這個區(qū)域住宅的持久魅力和升值空間。當(dāng)年，英軍占領(lǐng)港島后，洋商隨之在港島中營商，并陸續(xù)在該區(qū)較高的山地筑宅。以圖涼快干爽，又因有郊游的雅興，這里的植物公園及山幽野趣完全滿足了這種需求。另外，半山區(qū)依山面海，可以俯瞰美麗的維多利亞港，這樣絕佳的景觀是世上罕有的。更為重要的是，半山離香港中環(huán)的商業(yè)金融區(qū)僅十?dāng)?shù)分鐘車程，而且從不塞車。加之，港府歷屆一直以低密度為依據(jù)，規(guī)劃半 山尤其是山頂建筑物，竭力保留該區(qū)域原有風(fēng)貌及景致。時下，港府要員陳方安生、恒生董事何添、迪生集團(tuán)老板潘迪生、李錦記后人等等大批政、商界精英均居住在半山。 所以，半山豪宅的價值是不言而喻的。香港半山豪宅是財富與身份的象征。 其實，時間向后推幾年，在山城重慶也有一個 “ 建筑小品 ” 逐步被重慶人們所接受，這就是—— 重慶中安國際大廈。重慶中安國際大廈在此前只是一個普通的建筑物，經(jīng)一群沿海來西部開發(fā)的 “ 淘金人 ” 妙手一撥，就變成了一個為重慶和國內(nèi)外來渝投資開發(fā)者的精品寫字樓?，F(xiàn)在已有重慶市和國內(nèi)外諸多金融、商務(wù)機(jī)構(gòu)落戶于此 。 這就是重慶中安地產(chǎn)在重慶的第一個杰作。比華利山莊和香港半山的地產(chǎn)杰作就是中安地產(chǎn)要追尋的中遠(yuǎn)期目標(biāo)。 世外桃源是中安地產(chǎn)為成功者度身訂做的新的 “ 成功作品 ” 。世外桃源不是美國式的比華利山莊，專為明星富豪制作；也不是香港的半山豪宅，專為名流商賈建造。世外桃源是為國內(nèi)或重慶的成功人士和中產(chǎn)階級所定造。但世外桃源要走的是一條 “ 比華利山莊和香港半山 ” 的精品路線，并不是 “ 比華利山莊和香港半山 ” 的簡單克隆，而是在 “ 精品路線 ” 的指導(dǎo)下，結(jié)合 中國 國情和重慶城市居民的地產(chǎn)情感進(jìn)行再次塑造，提煉出主題，制造出 20年內(nèi)不落后的精品地產(chǎn)，為西部開發(fā)在重慶作出一個具有標(biāo)志性的鮮明 “ 注腳 ” 。 世外桃源是以整合地產(chǎn)為開發(fā)模式，以 “ 帕特南溫泉 ” 為休閑度假特色，提倡亞假日生活模式的城市邊緣休閑小鎮(zhèn)。 我們將這樣去描繪中安地產(chǎn)創(chuàng)建的 “ 成功作品 ” ： 通往世外桃源溫泉休閑度假勝地的路，沿著東蘺大 道向嘉陵江方向行進(jìn)。溫泉勝地的入口，有一扇歐美式的大門，似乎在給人們講述著關(guān)于這個小鎮(zhèn)的故事。大門側(cè)面是一片叢林，地?zé)岬恼魵獠粩鄰纳衩氐木诿俺?，自由女神的雕塑便矗立其旁。這種依山傍水的景色美不勝收。 這里的建筑都帶有濃厚的歐美風(fēng)格。用石子裝點(diǎn)過的屋檐、泥灰墻，裝飾過的窗戶以及墻上的壁畫融合于一體，營造出古樸的氛圍，仿佛幾個世紀(jì)前的皇宮。溫泉池邊有熊貓（ 中國 ）家庭的雕塑，好像他們也正在享受著溫泉浴。傳統(tǒng)文化和建筑、休閑和療養(yǎng)、現(xiàn)代娛樂在這里被融合成一個整體。 進(jìn)入帶有溫泉池的套間，你能感覺到周圍回蕩著遠(yuǎn)處美妙的天籟之音。這里的天氣變化不大，陰濕、還有點(diǎn)冷，正好適合長時間浸在溫泉里。推窗即可見常年奔流的嘉陵江 ?? 枕頭上鋪滿了當(dāng)?shù)氐囊盎??? 記住，你所要做的最后一件事就是慢慢地滑入水中，拋開生活中的一切煩惱。此時此刻，只有遠(yuǎn)處的江水聲，感受著水輕輕地拍打著身體，來到這里 似乎就到了天堂。 在這塊神秘而又靜謐的休閑度假勝地，你甚至能親手為自己采摘草藥。這里沒有生活中的喧囂，所感受到的是一片寧靜、祥和。篝火將晚餐的氣氛烘托得分外熱烈，在嘗遍歐美及世界各地的美食后，你可以到附近設(shè)在樹林里的酒吧或者音樂廳里消遣，也可以在篝火跳躍的光芒中和美麗的 “ 渝女 ” 一起舞蹈，你還可以安靜地回到房間，帶著微笑入睡，在溫暖的手工 繡繪的香帳中，你會睡得很安穩(wěn)。 清晨，愛運(yùn)動鍛煉的你，踏著晨曦和草地的露珠，沿著帕特南溫泉休閑度假中心的小路經(jīng)過圓夢橋來到綠色運(yùn)動場，開始你的晨煉和運(yùn)動。在綠色運(yùn)動區(qū)，最受歡 迎的活動要算熱氣球、網(wǎng)球和滑冰。熱氣球緩緩地將你升入半空，你可以像鷹一樣盡覽鄉(xiāng)村大地的景色。重慶最大的網(wǎng)球場讓你激情拼殺，韓國風(fēng)格的旱地滑雪場和綠色滑草場讓你在盡情放松中獲得刺激、心跳的感覺。 在經(jīng)過休閑度假區(qū)舒適享受后，你需要激情的放松與采購物品，具有歐、美、亞風(fēng)格的商業(yè)娛樂區(qū)將讓你流連忘返。具有歐美商業(yè)氛圍的步行商業(yè)街上，從匈牙利的小商品到美國微軟公司的 IT產(chǎn)品應(yīng)有盡有。商店、旅館、甚至于在娛樂設(shè)施上，你都能親身體會到，這是一個休息、放松的地方。酒吧、音樂廳、歌劇院、健身中心等等，各種娛樂設(shè)施和活動應(yīng)有 盡有。來到歌舞中心欣賞一曲俄羅斯的經(jīng)典歌曲，在你的細(xì)胞中又會增添許多歐洲的藝術(shù)細(xì)胞。來到泰國的芭提婭夜總會激情放松與娛樂，除欣賞風(fēng)情萬種的泰國舞蹈外，還可以接受泰女的特殊服務(wù)。 如果你在這樣的環(huán)境里休閑度假生活已感到到非常愜意，你可能會想起孩子和老人的學(xué)習(xí)與生活。不用去費(fèi)很多心思，繞過休閑度假村的東蘺大道，你會聽到南洋學(xué)校朗朗的讀書聲，你可以把孩子送進(jìn)這座占地 200畝的 “ 貴族學(xué)校 ” 去接受 “ 貴族 ” 般的教育和思想。在學(xué)校和學(xué)生公寓的功能分割上，把孩子們從小獨(dú)立與自強(qiáng)的天性表現(xiàn)得淋漓盡致。如果你需要照顧老人，在學(xué) 生公寓旁，有一所 中國 式的樂齡公寓，讓你的老人在這里盡情安度晚年，享受夕陽生活，還可以幫你管管孩子。 在這樣美妙的環(huán)境里，你會覺得樂不思蜀。那么就住下來，長期與美景良辰相伴。現(xiàn)代的歐美式東籬度假村和 中國 古民俗風(fēng)格的陶園古城讓你做全面最優(yōu)的選擇。古色古香的 中國 民俗度假村的四合院 和風(fēng)情街市建筑，讓你的懷舊情節(jié)得到最大能量的釋放。 噢，我的世外桃源！ 我們相信，世外桃源不但是陶淵明老先生所描繪的未來理想生活之向往，而是經(jīng)過中安人的勤奮與扎實，做出一個現(xiàn)實的 “ 世外桃源 ” 生活版。讓重慶及至國內(nèi)外中產(chǎn)階級享受到并且撫摸得到的美麗生活園景。 中安人是一群造夢者。下一個最輝煌的夢就是世外桃源 —— 城市邊緣的休閑小鎮(zhèn)。 世外桃源 —— 為成功者再造成功！ 第一部分 項目背景與初步設(shè)想 第一章 項目背景與初步設(shè)想 2001年仲春，世外桃源項目已被重慶中安地產(chǎn)公司放在了重要的議事日程。公司 董事會多次開會研究，決定借助外腦，邀請地產(chǎn) 策劃 公司一起參與項目的前期 策劃 ，充分把握市場的脈搏，利用地理位置及自然資源，把項目建成一座歷史的、不朽的山水建筑精品，為重慶人民建造一個既適合居住又閑情逸致、愉悅身心的好去處。 國凱（重慶）地產(chǎn)咨詢公司有幸與中安地產(chǎn)聯(lián)手，共同 策劃 和 打造重慶這一具有歷史意義的房地產(chǎn)項目 。 在接洽項目之時，我們已和中安地產(chǎn)公司洽商項目開發(fā)的基本問題： 項目如何定位的問題？ 究竟要打造一個什么樣的項目，首先要解決的問題是 —— 我是誰？即項目的定位問題。是做住宅，還是洋房？是旅游還是度假？是休閑還是娛樂？我們認(rèn)為，如此優(yōu)質(zhì)的自然資源，只 能做成綜合性的郊區(qū)精品大盤，做成帶有溫泉特色的休閑小鎮(zhèn)。 項目從那里來 的問題？ 這是項目從那里來，如何設(shè)計的問題？我們認(rèn)為，項目的風(fēng)格和產(chǎn)品品質(zhì)一是從歐美和國內(nèi)設(shè)計專家的思想中來（即 “ 歐美 ” 是歐美式的建筑風(fēng)格和建筑設(shè)計； 中國 國內(nèi)是民俗風(fēng)格的建筑設(shè)計）。二是從市場中來。有了歐美和 中國 的民俗建筑風(fēng)格，有了市場需求，項目就有了雛形。 目前項目的情況和在市場中的位置？ 綜合性的郊區(qū)精品大盤（亞假日生活模式的休閑小鎮(zhèn)），就是項目現(xiàn)在所處的位置。同類項的產(chǎn)品，在重慶有無同質(zhì)化的問題。 “ 世外桃源 ” 排行老幾？項目如何開發(fā)？市場的變動因素又會如何？我們認(rèn)為，從真正意義上說，綜合性的郊區(qū)精品大盤（亞假日 生活模式的休閑小鎮(zhèn)），在重慶還沒有出現(xiàn)。世外桃源項目是要在重慶地產(chǎn)界拔得頭籌，創(chuàng)造重慶地產(chǎn)的奇跡和引導(dǎo)性標(biāo)志。 項目未來的發(fā)展方向（賣給誰）的問題？ 很明顯，世外桃源項目的主要賣點(diǎn)是溫泉旅游、度假休閑。因此，項目的消費(fèi)者主要是：重慶和國內(nèi)外的 中國 特色的成功人 士與中產(chǎn)階級。項目的未來發(fā)展方向就是 中國 特色的成功人士與中產(chǎn)階級新的生活模式 —— 亞假日生活模式！ 本定位 策劃 報告 ，就是要解決和回答的以上四方面的問題。 一、項目背景 《孫子兵法》開篇講到， “ 夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也 ” 。發(fā)展商 —— 中安地產(chǎn)公司深得其妙，決定在項目未開始前，先 做一番 “ 廟算 ” 。在二 ○○ 一年初，土地紅線圖辦下來后，決策層就結(jié)合國外先進(jìn)的項目專業(yè)分工模式，借用外腦，邀請國內(nèi)的地產(chǎn) 策劃 （廟算）精英對其世外桃源項目進(jìn)行前期項目的 “ 廟算 ” 。實際上，中安地產(chǎn)公司和 策劃 人非常明白，投資巨大、規(guī)模宏大的 房地產(chǎn)項目 的成敗，就在于前期的 “ 廟算 ” 。 在 中國 房地產(chǎn)全面進(jìn)入生態(tài)環(huán)境、智能環(huán)境、郊居規(guī)模化的時代， 房地產(chǎn)開發(fā) 早已不是一般 意義上的蓋房子、賣房子了。逐漸呈現(xiàn)出大盤化、郊區(qū)化的發(fā)展趨勢。這是房地產(chǎn)競爭的必然，也是市場行為與城市化進(jìn)程的合拍。發(fā)展商所面臨的不僅是消費(fèi)者和產(chǎn)品的競爭，更多的是要了解如何引導(dǎo)市場、創(chuàng)造需求。因此，項目的前 期 策劃 就是戰(zhàn)略 策劃 ，是項目生死攸關(guān)的事情，是引導(dǎo)市場進(jìn)入良性循環(huán)的生機(jī)所在。 經(jīng)過我們與發(fā)展商的溝通，我們認(rèn)為世外桃源項目是重在引導(dǎo)市場，創(chuàng)造需求的基礎(chǔ)上進(jìn)行的戰(zhàn)略 策劃 。 廣東人有喝 “ 頭啖湯 ” 的習(xí)慣和精神。世外桃源的定位基礎(chǔ)在哪里呢？應(yīng)該就在適度超前的“ 頭啖湯 ” 里。因此，經(jīng) 過縝密的分析研究和對重慶地產(chǎn)市場的把握，我們提出了 “ 整合生活要素 ” 的地產(chǎn)整合開發(fā)模式，創(chuàng)造 “ 亞假日生活模式 ” 和城市邊緣的休閑小鎮(zhèn)的概念，引導(dǎo)和締造重慶乃至國內(nèi)的中產(chǎn)階級人士以第二生活空間為主的休閑度假基地。 重慶是一個山水城市，山水城市最大資源在于山和水。重慶房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多次洗牌，無小區(qū)、無景觀、無綠化的單體樓逐步淡出市場。目前，已有大盤和郊區(qū)新盤在現(xiàn)身山城。與沿海城市不同的是，重慶消費(fèi)者消費(fèi)比例失調(diào)，在消費(fèi)層面上出現(xiàn)高消費(fèi)者較少，低消費(fèi)者居多的現(xiàn)象。中產(chǎn)階級在逐步成長，富豪階層比例相對較少的局面。但在樓盤 的供應(yīng)方面，頂級豪宅和高檔豪宅較少。所謂的 別墅 既無山水景觀，又無 “ 大家風(fēng)范 ” ，最多的是多一些面積而已。不能提供閑情逸致，滿足不了富豪階層的消費(fèi)。對于中產(chǎn)階級的二次置業(yè)人士來說，也缺乏適度超前的樓盤。 人們在追求物質(zhì)生活的同時，也在不斷追求閑適的休閑生活。基于以上 背景，我們提出了世外桃源項目的主題定位： 整合生活要素的綜合性郊區(qū)精品大盤項目。即： “ 亞假日生活模式 ” —— 城市邊緣的休閑小鎮(zhèn)（其成功者的生活要素包括：對子女的教育，對長輩的贍養(yǎng)，對健康的渴望，對休閑的需求，對浪漫的怡情等）。 在這種形式和背景下，與中安握手是一件非常有意義的事。 二、項目提出的主要依據(jù) 世外桃源項目提出的主要依據(jù)： （一）資源稀缺 世外桃源項目是一個稀缺資源項目。不可多得的山水資源，為項目孕育了高品質(zhì)的品味。也