【正文】 正因?yàn)榇?，?xiàng)目的打造，必須有豪宅和適度超前的 別墅 概念出現(xiàn)，并進(jìn)行有效整合的優(yōu)質(zhì)稀缺資源項(xiàng)目。如 中國 的廬山 別墅 ，廣州二沙島上的金亞和新世界花園、白云堡、金湖 別墅 ，秦皇島的維多利亞港灣等精品大盤，都是在稀缺資源的基礎(chǔ)上進(jìn)行資源整合后獲得成功的案例。 （二）市場短缺項(xiàng)目 重慶市場雖然有錦繡山莊，含谷的全興 別墅 、香格里拉，渝北的寶圣湖、北碚的水天花園，南坪的帝景名苑等， 但都缺乏高檔樓盤的氣質(zhì)，要么缺少山的資源，要么缺少水的流動(dòng)，均不足以支撐項(xiàng)目應(yīng)有的基本要件。因此，世外桃源要制造的是重慶市場的短缺項(xiàng)目。 （三）政府規(guī)劃依據(jù) 重慶市政府將項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃為 “ 長江水天城功能區(qū) ” ，并對項(xiàng)目的具體功能作了具體說明，此區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)有山有水的高尚居住社區(qū)。據(jù)此，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，有了政策依據(jù)。 （四）公司實(shí)力 重慶中安地產(chǎn)公司是一家頗具實(shí)力的開發(fā)公司。公司從證券業(yè)轉(zhuǎn)入重慶的多元化投資領(lǐng)域，從事 房地產(chǎn)開發(fā) ，在重慶已取 得了不菲的成績。在極短時(shí)間內(nèi)完成了角色轉(zhuǎn)換 —— 中安國際大廈已獲得成功，在業(yè)界獲得較好的口碑。因此，重慶中安對世外桃源項(xiàng)目的開發(fā)具有 “ 志在必得 ” 的把握和足夠的信心。 （五）市場驅(qū)動(dòng) 人因物聚，物以人貴。無疑，商業(yè)社會發(fā)展到一定程度，自然會形成一個(gè)適合各種階層人士的聚居之地。 在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，社會節(jié)奏的變化，地產(chǎn)業(yè)必須提供適合這種節(jié)奏的住宅。成功者從本質(zhì)上沒有國界之分。但是，美國的成功者、香港的成功者與 中國 的成功者還是有本質(zhì)上的不同。由 于國情不同，成功者的標(biāo)準(zhǔn)和追求意識也不同。由此，我們?yōu)?中國 和重慶的成功者所設(shè)計(jì)的居所也有 所區(qū)別。國內(nèi)的成功者既有生活愜意、舒適的追求，又有對子女的教育，對長輩的贍養(yǎng)，對健康的渴望，對休閑的需求和對浪漫的怡情等。因此， 中國 的成功者是有雙重需求和責(zé)任的成功人士。我們?yōu)槌晒φ咴O(shè)計(jì)新的成功，就是要為他們提供新的生活模式，以滿足中國 成功者在新的生活方式中的新需求。這種新的需求就是世外桃源的市場基礎(chǔ)。 三、項(xiàng)目初步設(shè)想 建筑專家對未來的建筑學(xué)預(yù)言： 20世紀(jì)末 20 年間是環(huán)境建筑學(xué)時(shí)代， 21世紀(jì)初 20 年間是生態(tài)建筑學(xué)時(shí)代。世外桃源享有天然的 “ 綠色資源 ” ，是打造生態(tài)建筑和旅游度假項(xiàng)目的最優(yōu)資源。 區(qū)域的獨(dú)特設(shè)計(jì)是整個(gè)項(xiàng) 目的發(fā)展特色，而整個(gè)發(fā)展模式的締造融合在每一區(qū)域的天然優(yōu)點(diǎn)及優(yōu)越位置之中。將教育與旅游、度假與運(yùn)動(dòng)的相悖之處融合處理，使多元化而又帶有強(qiáng)烈對比的設(shè)計(jì)概念發(fā)揮得淋漓盡致。 項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，將依照重慶市的總體規(guī)劃和項(xiàng)目的地理位置與市場定位進(jìn)行有效的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，使之更貼切世外桃源的項(xiàng)目內(nèi)涵。 世外桃源提倡的生活模式是一種健康向上的休閑生活方式，即亞假日生活模式。項(xiàng)目的主題是打造一個(gè) “ 小鎮(zhèn) ” —— 城市邊緣的休閑小鎮(zhèn)。 世外桃源，將瞄準(zhǔn)重慶及國內(nèi)旅游休閑人士設(shè)計(jì)出新的生活模式，把工作和休閑結(jié)合起來在工作中享受新生活 樂趣的 “ 休閑人類 ” 。 世外桃源，將充分發(fā)揮地理位置以及自身資源的優(yōu)勢，將旅游地產(chǎn)、度假休閑地產(chǎn)充分進(jìn)行整合，建造新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的新生活模式。以美國的比華利山莊和香港別半山 別墅 的風(fēng)格，建造中國 特色的高尚生活 —— “ 亞假日生活模式 ” 的基地。 根據(jù)上述項(xiàng)目的總體設(shè)想，為體現(xiàn)世外桃源項(xiàng)目的高水準(zhǔn)，真正建成重慶乃至全國范圍內(nèi)成功人士的理想家園。世外桃源項(xiàng)目將容積率控制在 ，使之有更多的空間用于綠化及自然環(huán)境和人工環(huán)境營造，為達(dá)成項(xiàng)目總體設(shè)想的目標(biāo)。世外桃源項(xiàng)目將采用國際招標(biāo)方式 進(jìn)行項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，邀請國外著名設(shè)計(jì)師參與項(xiàng)目 總體規(guī)劃，使世外桃源真正成為重慶的標(biāo)志性高尚住宅區(qū)，成為重慶乃至全國范圍內(nèi)成功人士的旅游、度假的休閑小鎮(zhèn)。 第二部分 項(xiàng)目 市場分析 與定位 第二章 全國房地產(chǎn) 市場分析 一、全國房地產(chǎn)市場概述 全國房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的發(fā)展， 取得了長足的進(jìn)步：截至 2000年年末，全國城鎮(zhèn)（ 2000年全國第五次人口普查結(jié)果：全國城鎮(zhèn)人口為 45594萬人，城市化率約為 36％）人均居住面積已達(dá)到 ，城鎮(zhèn)居民的居住品質(zhì)有了很大的改善。 根據(jù)我國住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，到 2020年我國總?cè)丝诩s為 14億，城市化率達(dá)到 40％，住宅發(fā)展目標(biāo)為戶均一套，人均一室，人均居住面積 15 平方米，主導(dǎo)戶型為三室二廳和二室一廳，戶均面積 90～ 120平方米。因此人口增加、城市化進(jìn)程的加快和人們要求改善居住品質(zhì)的愿望，將成為住房建設(shè)發(fā)展的三大原動(dòng)力。 但隨著全國 房地產(chǎn)開發(fā) 的不斷升溫，其商品房空置率也在不斷增加，達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的 9124萬平方米（國家統(tǒng)計(jì)局最新公布統(tǒng)計(jì)資料）。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)過近十幾年的發(fā)展，已基本上解決了人們居住有無的問題。尤其是發(fā)達(dá)地區(qū)如北京、上海、深圳和廣州等地人居住面積已達(dá)到 20多平方米，人們對住房的需求不再滿足簡單的居住要求，城市大量象火柴盒似、枯燥沉悶的建筑使生活水平不斷提高、對居住條件越來越講究的人們開始思索：我們究竟需要什么樣的居住方式？ 我們真的能象海德格爾所說的那 樣 “ 詩意地居住 ” 嗎？這是現(xiàn)代城市居民所面臨的問題，也是每一個(gè) 房地產(chǎn)開發(fā) 商所面臨的問題。 當(dāng)前，傳統(tǒng)房地產(chǎn)的市場機(jī)會逐漸減少，住房消費(fèi)開始向舒適型轉(zhuǎn)移，銷售市場出現(xiàn)了萎縮的前兆。大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始尋求并開辟新的領(lǐng)域。為阻隔都市的喧囂、浮躁，尋求寧靜、閑適的自然生活，郊區(qū)化居住的觀念日益被人們所接受并得到大力推崇。和發(fā)達(dá)國家一樣的 “ 城市空心化 ” 概念正在被 中國 老百姓所接受，有錢人及大部分中產(chǎn)階級前往郊區(qū)或城市邊緣地帶居住正成為一種居住時(shí)尚，快速帶動(dòng)著住宅郊區(qū)化的發(fā)展。 二、特色房地產(chǎn) 市場分析 隨著城市居民收入水平的不斷提高，消費(fèi)者將更加重視生活質(zhì) 量的提升，生存需求被發(fā)展需求和享受需求所取代，物質(zhì)需求被情感需求所替換。教育、健康、休閑等后三產(chǎn)需求成為購房者作出是否購房決定的主要標(biāo)準(zhǔn)，后三產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)來臨。 在房地產(chǎn)競爭日益激烈的今天，越來越多的開發(fā)商祭出了出賣生活方式的大旗，各樓盤都紛紛宣傳不僅僅賣給購房者一個(gè) 50或 70年的生活時(shí)間，更重要的是賣給買家一個(gè)居住于此的、度身訂造的生活方式。 當(dāng)前，傳統(tǒng) 房地產(chǎn)開發(fā) 的機(jī)會逐漸減少，京、滬、深人均居住面積已超過 20平方米。大量的傳統(tǒng)房 地產(chǎn)資金開始開辟新的領(lǐng)域，其中就包括旅游度假物業(yè)開發(fā)。為整合生活要素，滿足人們后三產(chǎn)時(shí)代的需求：旅游、教育、健康、休閑等各種獨(dú)具特色的 房地產(chǎn)項(xiàng)目 應(yīng)運(yùn)而生： （一）旅游房地產(chǎn) 旅游房地產(chǎn)的發(fā)源地始于法國地中海沿岸， 60年代法國阿爾卑斯山地區(qū)的 別墅 度假村開發(fā)了以分時(shí)銷售 (出售以酒店為主的物業(yè)使用時(shí)間段 )的方式招攬客戶，標(biāo)志著旅游房地產(chǎn)市場的開始。今天遍布世界各地的分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)酒店、高爾夫度假村、山地度假村、養(yǎng)老公寓等，將旅游房地產(chǎn)市場推向了高潮。 在我國， “ 旅游房產(chǎn) ” 還是一個(gè)比較新鮮的概念，但是我們應(yīng)該看到旅游房地產(chǎn)市場潛力巨大。我國是新興的旅游大國，具有強(qiáng)大的旅游消費(fèi)群體。據(jù)國家旅游局透露，到 1999年，我國過夜旅游人 數(shù)和旅游外匯收入分別位居世第五位和第七位。為更好地推動(dòng)旅游房產(chǎn)的發(fā)展，由 中國 房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦 “ 第一屆 中國 旅游房地產(chǎn)博覽會 ” 于 2001年 7月 26日至 28 日在海南省?？谑信e行，國內(nèi)外大批有實(shí)力、有見地的開發(fā)商就旅游房地產(chǎn)發(fā)展大市場獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。 在全國的眾多旅游房產(chǎn)項(xiàng)目中，有不少依托郊區(qū)的自然風(fēng)光，清新的空氣環(huán)境開發(fā)的、令城里人喜愛的旅游度假房產(chǎn)，獲得了成功。最近在成都青城山大門對面出現(xiàn)的一大型旅游度假項(xiàng)目 青城白鷺洲便是一例。 位于青城山旁的白鷺州度假公園總占地面積 430畝，容積率僅 ，綠化率高達(dá) 75%，其中規(guī) 劃銷售的 別墅 面積 85000平方米。整個(gè)項(xiàng)目依托園內(nèi)名山 青城山的名氣，依山而建。青城山古木奇樹參天，一年四季溫度適宜，自古以來靠幽靜而聞名天下，歷來是成都及周邊人士游泳度假的黃金寶地。 白鷺洲度假公園全部修建為 50~400平方米的獨(dú)立 別墅 和連排 別墅 ，總價(jià)最低僅 10萬 元左右，是白領(lǐng)階層都能輕松擁有的周末度假物業(yè)。項(xiàng)目號稱 “ 戶戶臨水，移目換景 ” ，因?yàn)樗M(jìn)了青城山泉，營造了 85畝大型活水湖， 別墅 臨湖而建，戶戶推窗即可見水。為了充分迎合度假之人的喜愛，小區(qū)設(shè)置有大量休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂項(xiàng)目的主題度假公園、四星級酒店、滑雪場等，令業(yè)主 及家人樂不思?xì)w，其 別墅 風(fēng)格與青城山風(fēng)景協(xié)調(diào)一致，倒映在湖光山色之中，令人心曠神怡。 （二）教育房地產(chǎn) 當(dāng)人們有了生活得更好的要求，當(dāng)人們明白了知識可以改變生活，智慧可以創(chuàng)造財(cái)富，當(dāng)人們懂得了學(xué)習(xí)能夠讓自己永遠(yuǎn)走在最前面，教育便成了生活中的一個(gè)中心點(diǎn)，成了每一個(gè)家庭選擇生活方式的要素之一。 古時(shí)候有 “ 孟母三遷，擇鄰而居 ” ，現(xiàn)在的父母對孩子的關(guān)愛比起孟母有過之而無不及。名校的招牌具有非凡的號召力。它對于消費(fèi)者而言是一個(gè)嶄新的房地產(chǎn)消費(fèi)觀念的引入，是消費(fèi)者自我完善，自我成長空間的最佳選擇。而另一方面當(dāng)教育為社區(qū)確立一個(gè)高起點(diǎn)的定位，提升社區(qū)的整體素質(zhì)形象，為社區(qū)的配套打下基礎(chǔ)，對于拉動(dòng)土地升值，確立買家信心有直接的作用。 房地產(chǎn)開發(fā) 商們正是看中了這一點(diǎn)，打起了教育牌。也正因?yàn)槿绱?，關(guān)注業(yè)主子女 的成長和教育已成為眾多開發(fā)商所追求的重要一環(huán)，而且靠社區(qū)教育配套盤活一個(gè)項(xiàng)目的案例比比皆是。其中，早期的順德碧桂園就是典型例子。 1993年，國民經(jīng)濟(jì)已出現(xiàn)過熱狀況，中央決定采取宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)軟著陸。一時(shí)間，整個(gè)房地產(chǎn)市場崩潰， 別墅 銷售更成了難點(diǎn)中的難點(diǎn) ，在廣東城鄉(xiāng)公路兩旁，到處出現(xiàn)已建好的 別墅 在曬太陽。 碧桂園 400多幢 別墅 少人問津，合作的另外兩方相繼退出。碧桂園的決策者心急如焚，思索著出路何在。下半年，開發(fā)商對珠江三角洲的 別墅 作了一次細(xì)致的調(diào)查研究，認(rèn)為一期 別墅不好賣，很重要的因素是整個(gè)社區(qū)的配套沒有跟上，投資者擔(dān)心開發(fā)商實(shí)力不足引起爛尾。決策者們決心加速社區(qū)配套建設(shè)，他們決定投資 2億元興建一所從師資到硬件在全國都是一流水平的學(xué)校和一個(gè)五星級的鄉(xiāng)村俱樂部。其中總占地 1000余畝的碧桂園僅學(xué)校就有 380畝，并與北京景山學(xué)校（鄧小平等中央領(lǐng)導(dǎo)的子女就讀該校）聯(lián)合辦學(xué)，抓住 “ 先富裕 起來的一群 ” 人比一般人更加 “ 望子成龍 ” 的心理，高起點(diǎn)、大投入建設(shè)碧桂園貴族學(xué)校，使教育配套成為俘獲成千上萬 “ 可憐天下父母心 ” 的王牌；結(jié)果碧桂園學(xué)校的名額增到 1300名。碧桂園房子蓋得好、環(huán)境好，許多家長又決定在此購買樓房，因而帶動(dòng)了房產(chǎn)銷售，成為住宅與教育產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的成功范例。 （三）度假休閑房地產(chǎn) 城里人愈來愈厭惡喧囂、繁雜的都市生活，渴望享有一種悠靜、閑遐的寧靜生活，節(jié)奏緩慢、順暢且有規(guī)律，市場有了這種強(qiáng)烈的需求，于是結(jié)合休閑生活模式的新型 房地產(chǎn)項(xiàng)目 便應(yīng)運(yùn)而生。 由成都置信實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)的置信生態(tài)花園 ?芙蓉古城地處溫江永寧鎮(zhèn)與青羊區(qū)（文家場）交界處，占地約 810畝，初步規(guī)劃建筑總面積 13萬多平方米，擬于 2002年 8月份投入使用。項(xiàng)目采用川西民居、江蘇民居、云南民居、唐風(fēng)四大民間特殊風(fēng)格架構(gòu)芙蓉古城的居住體系；居住、商業(yè)、文體等以園林環(huán)境來間隔分區(qū)，動(dòng)靜結(jié)合；戶型精致典雅，藝術(shù)與實(shí)用完美結(jié) 合，傳統(tǒng)與現(xiàn)代相得益彰，實(shí)為一座集川西民居之靈氣、巴蜀文化之精華、古老成 都之淳樸、江南園林之情趣的高品質(zhì)社區(qū)。 正因?yàn)槭切蓍e型社區(qū)，項(xiàng)目除設(shè)有普通的功能配套外，還設(shè)有名小吃街、工藝制品街、休閑觀賞型溫泉、滑雪場、博物館、古風(fēng)荼樓等。項(xiàng)目地處成 — 溫 — 郫國家級生態(tài)農(nóng)業(yè)保護(hù)帶，空氣清新；毗鄰新成溫路、外環(huán)路，距市區(qū)僅 10余分鐘車程。芙蓉古城是全國為數(shù)極少的仿古休閑型社區(qū)之一，其代表性在西南尚屬首家。 （四）體育運(yùn)動(dòng)房產(chǎn) 體育運(yùn)動(dòng)被現(xiàn)代的人喻為一種時(shí)尚，一種自我保護(hù)的必修課，人們越來越重視自己的身體狀況，因?yàn)樗且磺猩?、工作、學(xué)習(xí)的保障和前提。利用這一心理，不少開發(fā)商將體育健康運(yùn)動(dòng)應(yīng) 用到商品住宅之中，成功的將兩者結(jié)合起來，讓消費(fèi)者 “ 魚和熊掌 ” 兼而有之。網(wǎng)球場、籃球場、游泳池、健身房、攀巖壁等健身設(shè)施幾乎都同時(shí)進(jìn)入了各個(gè)小區(qū)，讓業(yè)主的生活變得豐富多彩，充滿活力。但今天，把體育運(yùn)動(dòng)作為整體概念加以運(yùn)作卻不多見，這需要開發(fā)商具有必勝的信心與超前的意識，以及對房地產(chǎn)宏觀把控的能力。對于體育房地產(chǎn)這一住宅概念國內(nèi)做得較早，較成功的項(xiàng)目要屬廣州奧林匹克花園。 廣州奧林匹克花園是由金業(yè)集團(tuán)投資興建，項(xiàng)目的特色及主題概念定位為 “ 健康與體育 ” ，在奧林匹克花園的幾乎所有社區(qū)配套中都是與體育鍛煉密切結(jié)合，把 購買者日常生活所需要的健身設(shè)施都安置在社區(qū)里，讓有利于業(yè)主健康的元素分布在公共場地的每一個(gè)角落。使業(yè)主充分感受到健康氣息，同時(shí)覺察到奧林匹克的偉大精神存在于自己身邊。 概念的新穎和實(shí)用，使得奧林匹克花園在推廣中打出了 “ 運(yùn)動(dòng)就在家門口 ” 的廣告語，意味每個(gè)業(yè)主足不出園均可享有運(yùn)動(dòng)的快樂。同時(shí)將運(yùn)動(dòng)、健康的主題鮮明地掛在嘴邊。金業(yè)集團(tuán)邀請?bào)w育明星、奧運(yùn)冠軍為項(xiàng)目增光添彩，讓項(xiàng)目從頭至尾都閃爍著奧運(yùn)的光環(huán)，給與購買者強(qiáng)有力的吸引。正是有了這樣的操作，廣州奧林匹克花園才取得了空前的成功，并且在業(yè)界產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響與良好口