【正文】 一切生活、工作、學(xué)習(xí)的保障和前提。其中總占地 1000余畝的碧桂園僅學(xué)校就有 380畝，并與北京景山學(xué)校（鄧小平等中央領(lǐng)導(dǎo)的子女就讀該校）聯(lián)合辦學(xué)，抓住 “ 先富裕 起來(lái)的一群 ” 人比一般人更加 “ 望子成龍 ” 的心理，高起點(diǎn)、大投入建設(shè)碧桂園貴族學(xué)校，使教育配套成為俘獲成千上萬(wàn) “ 可憐天下父母心 ” 的王牌；結(jié)果碧桂園學(xué)校的名額增到 1300名。也正因?yàn)槿绱?，關(guān)注業(yè)主子女 的成長(zhǎng)和教育已成為眾多開發(fā)商所追求的重要一環(huán)，而且靠社區(qū)教育配套盤活一個(gè)項(xiàng)目的案例比比皆是。項(xiàng)目號(hào)稱 “ 戶戶臨水，移目換景 ” ，因?yàn)樗M(jìn)了青城山泉，營(yíng)造了 85畝大型活水湖， 別墅 臨湖而建，戶戶推窗即可見水。據(jù)國(guó)家旅游局透露，到 1999年，我國(guó)過(guò)夜旅游人 數(shù)和旅游外匯收入分別位居世第五位和第七位。教育、健康、休閑等后三產(chǎn)需求成為購(gòu)房者作出是否購(gòu)房決定的主要標(biāo)準(zhǔn)，后三產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。 但隨著全國(guó) 房地產(chǎn)開發(fā) 的不斷升溫，其商品房空置率也在不斷增加，達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的 9124萬(wàn)平方米（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布統(tǒng)計(jì)資料）。 世外桃源，將充分發(fā)揮地理位置以及自身資源的優(yōu)勢(shì)，將旅游地產(chǎn)、度假休閑地產(chǎn)充分進(jìn)行整合，建造新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的新生活模式。 三、項(xiàng)目初步設(shè)想 建筑專家對(duì)未來(lái)的建筑學(xué)預(yù)言： 20世紀(jì)末 20 年間是環(huán)境建筑學(xué)時(shí)代， 21世紀(jì)初 20 年間是生態(tài)建筑學(xué)時(shí)代。成功者從本質(zhì)上沒(méi)有國(guó)界之分。據(jù)此，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，有了政策依據(jù)。 在這種形式和背景下，與中安握手是一件非常有意義的事。中產(chǎn)階級(jí)在逐步成長(zhǎng)，富豪階層比例相對(duì)較少的局面。 經(jīng)過(guò)我們與發(fā)展商的溝通，我們認(rèn)為世外桃源項(xiàng)目是重在引導(dǎo)市場(chǎng)，創(chuàng)造需求的基礎(chǔ)上進(jìn)行的戰(zhàn)略 策劃 。發(fā)展商 —— 中安地產(chǎn)公司深得其妙，決定在項(xiàng)目未開始前，先 做一番 “ 廟算 ” 。 目前項(xiàng)目的情況和在市場(chǎng)中的位置？ 綜合性的郊區(qū)精品大盤（亞假日生活模式的休閑小鎮(zhèn)），就是項(xiàng)目現(xiàn)在所處的位置。 世外桃源 —— 為成功者再造成功！ 第一部分 項(xiàng)目背景與初步設(shè)想 第一章 項(xiàng)目背景與初步設(shè)想 2001年仲春，世外桃源項(xiàng)目已被重慶中安地產(chǎn)公司放在了重要的議事日程。 在這樣美妙的環(huán)境里，你會(huì)覺(jué)得樂(lè)不思蜀。商店、旅館、甚至于在娛樂(lè)設(shè)施上，你都能親身體會(huì)到，這是一個(gè)休息、放松的地方。這里沒(méi)有生活中的喧囂，所感受到的是一片寧?kù)o、祥和。用石子裝點(diǎn)過(guò)的屋檐、泥灰墻，裝飾過(guò)的窗戶以及墻上的壁畫融合于一體，營(yíng)造出古樸的氛圍，仿佛幾個(gè)世紀(jì)前的皇宮。世外桃源是為國(guó)內(nèi)或重慶的成功人士和中產(chǎn)階級(jí)所定造。香港半山豪宅是財(cái)富與身份的象征。它的不可再生性決定了這個(gè)區(qū)域住宅的持久魅力和升值空間。不遠(yuǎn)處，一座不凡的地中海式建筑，曾是巨星伊麗莎白 ?泰勒的家。 回歸自然是一句簡(jiǎn)單的口號(hào)，但是把它做成建筑作品，并使其永恒與不朽，就不是一般意義上的地產(chǎn)項(xiàng)目，而是一種品格與力量與歷史的雕塑。問(wèn)君何能爾，心遠(yuǎn)地自偏。 在現(xiàn)代，人們對(duì)城市的喧囂， 本能地產(chǎn)生了一種浮躁。 這里是明星的后院，到處可以見到具有明星身價(jià)的宅第。 畢華利山莊是成功者的標(biāo)志，這個(gè)美國(guó)最美的一角，夢(mèng)幻般的醉人家院，引導(dǎo)著人們的住宅時(shí)尚，是世界上當(dāng)之無(wú)愧的一顆住宅明星。加之，港府歷屆一直以低密度為依據(jù)，規(guī)劃半 山尤其是山頂建筑物，竭力保留該區(qū)域原有風(fēng)貌及景致。比華利山莊和香港半山的地產(chǎn)杰作就是中安地產(chǎn)要追尋的中遠(yuǎn)期目標(biāo)。大門側(cè)面是一片叢林，地?zé)岬恼魵獠粩鄰纳衩氐木诿俺?，自由女神的雕塑便矗立其旁。推窗即可見常年奔流的嘉陵??? 枕頭上鋪滿了當(dāng)?shù)氐囊盎??? 記住，你所要做的最后一件事就是慢慢地滑入水中，拋開生活中的一切煩惱。重慶最大的網(wǎng)球場(chǎng)讓你激情拼殺，韓國(guó)風(fēng)格的旱地滑雪場(chǎng)和綠色滑草場(chǎng)讓你在盡情放松中獲得刺激、心跳的感覺(jué)。不用去費(fèi)很多心思，繞過(guò)休閑度假村的東蘺大道，你會(huì)聽到南洋學(xué)校朗朗的讀書聲，你可以把孩子送進(jìn)這座占地 200畝的 “ 貴族學(xué)校 ” 去接受 “ 貴族 ” 般的教育和思想。讓重慶及至國(guó)內(nèi)外中產(chǎn)階級(jí)享受到并且撫摸得到的美麗生活園景。 項(xiàng)目從那里來(lái) 的問(wèn)題？ 這是項(xiàng)目從那里來(lái)，如何設(shè)計(jì)的問(wèn)題？我們認(rèn)為，項(xiàng)目的風(fēng)格和產(chǎn)品品質(zhì)一是從歐美和國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)專家的思想中來(lái)（即 “ 歐美 ” 是歐美式的建筑風(fēng)格和建筑設(shè)計(jì)； 中國(guó) 國(guó)內(nèi)是民俗風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì)）。因此，項(xiàng)目的消費(fèi)者主要是：重慶和國(guó)內(nèi)外的 中國(guó) 特色的成功人 士與中產(chǎn)階級(jí)。這是房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的必然，也是市場(chǎng)行為與城市化進(jìn)程的合拍。重慶房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多次洗牌，無(wú)小區(qū)、無(wú)景觀、無(wú)綠化的單體樓逐步淡出市場(chǎng)。 人們?cè)谧非笪镔|(zhì)生活的同時(shí)，也在不斷追求閑適的休閑生活。 （二）市場(chǎng)短缺項(xiàng)目 重慶市場(chǎng)雖然有錦繡山莊，含谷的全興 別墅 、香格里拉，渝北的寶圣湖、北碚的水天花園，南坪的帝景名苑等， 但都缺乏高檔樓盤的氣質(zhì)，要么缺少山的資源，要么缺少水的流動(dòng)，均不足以支撐項(xiàng)目應(yīng)有的基本要件。 （五）市場(chǎng)驅(qū)動(dòng) 人因物聚，物以人貴。因此， 中國(guó) 的成功者是有雙重需求和責(zé)任的成功人士。 世外桃源提倡的生活模式是一種健康向上的休閑生活方式，即亞假日生活模式。 第二部分 項(xiàng)目 市場(chǎng)分析 與定位 第二章 全國(guó)房地產(chǎn) 市場(chǎng)分析 一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展， 取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步：截至 2000年年末，全國(guó)城鎮(zhèn)（ 2000年全國(guó)第五次人口普查結(jié)果：全國(guó)城鎮(zhèn)人口為 45594萬(wàn)人，城市化率約為 36％）人均居住面積已達(dá)到 ，城鎮(zhèn)居民的居住品質(zhì)有了很大的改善。為阻隔都市的喧囂、浮躁，尋求寧?kù)o、閑適的自然生活，郊區(qū)化居住的觀念日益被人們所接受并得到大力推崇。今天遍布世界各地的分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)酒店、高爾夫度假村、山地度假村、養(yǎng)老公寓等，將旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)推向了高潮。整個(gè)項(xiàng)目依托園內(nèi)名山 青城山的名氣，依山而建。它對(duì)于消費(fèi)者而言是一個(gè)嶄新的房地產(chǎn)消費(fèi)觀念的引入，是消費(fèi)者自我完善，自我成長(zhǎng)空間的最佳選擇。碧桂園的決策者心急如焚，思索著出路何在。 正因?yàn)槭切蓍e型社區(qū)，項(xiàng)目除設(shè)有普通的功能配套外，還設(shè)有名小吃街、工藝制品街、休閑觀賞型溫泉、滑雪場(chǎng)、博物館、古風(fēng)荼樓等。 廣州奧林匹克花園是由金業(yè)集團(tuán)投資興建，項(xiàng)目的特色及主題概念定位為 “ 健康與體育 ” ，在奧林匹克花園的幾乎所有社區(qū)配套中都是與體育鍛煉密切結(jié)合，把 購(gòu)買者日常生活所需要的健身設(shè)施都安置在社區(qū)里，讓有利于業(yè)主健康的元素分布在公共場(chǎng)地的每一個(gè)角落。直到 1997年上半年，隨著重慶直轄以及國(guó)家推進(jìn)住宅建設(shè)，刺激住宅消費(fèi)等一系列拉動(dòng)內(nèi)需政策的出臺(tái)，這一局面才得以改觀，爾后進(jìn)入了一個(gè)高速成長(zhǎng)期。不少開發(fā)商都在絞盡腦汁，以求另辟蹊徑突圍。 近階段，含谷區(qū) 域的 別墅 供應(yīng)主要有全興 別墅 、大田北歐、香格里拉、海藍(lán)云天等（如下表）。 建筑風(fēng)格 歐式 歐式 歐式 交房狀態(tài) 清水房，無(wú)門窗。項(xiàng)目毗鄰 700畝湖面，湖光山色風(fēng)景宜人。但由于重慶人生活節(jié)奏比較快、缺乏旅游觀念的引導(dǎo)，因此這些旅游景點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況普遍都不理想。 （三）體育健身 市場(chǎng)分析 重慶地域多山，因而對(duì)大型體育健身設(shè)施的興建有一定的制約性。由于重慶體育設(shè)施的匱乏，從而影響到了市民對(duì)體育健身的熱情，除少數(shù)人群能在為數(shù)不多的場(chǎng)地內(nèi)進(jìn)行這一難得的運(yùn)動(dòng)外， 多數(shù)人對(duì)體育都只能局限于體育電視節(jié)目，基本談不上運(yùn)動(dòng)。由于近年來(lái)人們生活水平的提高，緊張的生活節(jié)奏得以緩沖，這一概念被人們所迅速認(rèn)同。為了更好地實(shí)施中西部發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)揮長(zhǎng)江上游中心城市的幅射作用，深化三峽百萬(wàn)移民工程的順利進(jìn)行，1997年 3月 14日，八屆全國(guó)人大五次會(huì)議決定設(shè)立重慶直轄市，管轄原重慶市、萬(wàn)縣市、涪陵市和黔江地區(qū)。而中低值商品，大部分家庭已購(gòu)置或已升級(jí) 換代，社會(huì)上中高值商品（幾萬(wàn)元的商品）尚未形成，影響了消費(fèi)需求的欲望；大部分居民消費(fèi)觀念尚未轉(zhuǎn)變，積累型消費(fèi)模式仍占絕對(duì)主導(dǎo)地位，信用型消費(fèi)尚處在萌芽狀態(tài)。 重視子女教育 望子成龍是 中國(guó) 人的傳統(tǒng)思想，受這傳統(tǒng)思想的影響，每位家長(zhǎng)對(duì)子女都傾注了所有的精力與才力。另一個(gè)主要的原 因是，重慶缺乏休閑性場(chǎng)所：茶樓、水吧、健 身房等。購(gòu)房人群的年輕化以逐漸成為一種趨勢(shì)，而在年輕化的購(gòu)買群體中，居住的休閑性已逐漸得到重視。目前全國(guó)城市化率平均水平為 36％，而重慶作為四個(gè)直轄市之一僅為 33％，低于全國(guó)平均水平。 現(xiàn)有產(chǎn)品大部分仍停留在 “ 住 ” 的階段 對(duì)于二次以上的置業(yè)者來(lái)講，解決居住問(wèn)題已不是問(wèn)題的核心，關(guān)鍵在于如何才能住的舒服。幾乎每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目都能與重大的市政設(shè)施搭上邊。開發(fā)商可以建小學(xué)、中 學(xué)、甚至建足 球場(chǎng)，但開發(fā)商不可能建公園、正規(guī)的圖書館、博物館、醫(yī)院、電影院等。 重慶將以大融通、大流通為目標(biāo)，高起點(diǎn)快速發(fā)展金融、商貿(mào)、旅游、房地產(chǎn)、信息咨詢等第三產(chǎn)業(yè)，建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的現(xiàn)代化市場(chǎng)體系、城鄉(xiāng)社會(huì)化綜 `合服務(wù)體系和社會(huì)保障體系。重點(diǎn)實(shí)施農(nóng)業(yè)技術(shù)進(jìn)步工程、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化工程、科技扶貧工程、綠色技術(shù)工程、國(guó)民經(jīng)濟(jì)住處化五大工程，加快重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的建設(shè)。 山水園林城市的定位，就是城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。北碚區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，城市煥然一新，已初步建成具有現(xiàn)代化城市功能的現(xiàn)代城。工業(yè)是沙坪壩的經(jīng)濟(jì)主體，以軍工、冶金、交通運(yùn)輸設(shè)備制造、紡織、化工、醫(yī)藥等為主體，產(chǎn)業(yè)門類較齊全， 偏重型發(fā)展的工業(yè)體系。蔡家組團(tuán)規(guī)劃中是以發(fā)展無(wú)污染的輕工業(yè)，機(jī)械電子工業(yè)，旅游產(chǎn)品加工業(yè)和大型批發(fā)市場(chǎng)為主的城市外圍組團(tuán)，發(fā)展規(guī)模為 10平方公里， 12萬(wàn)人。 2020年前將建成大佛寺、牛角沱復(fù)線、大竹林、馬桑溪、菜元壩等 9座大橋。此公路目前正在加緊建成，預(yù)計(jì)明年可建成通車。湖面水光瀲滟，綠波蕩漾，湖畔行林翠微，碧草披岸，每年湖水可更換十次以上，自由蕩漾，生動(dòng)萬(wàn)分。 在項(xiàng)目所處的南側(cè)部分，發(fā)現(xiàn)可挖掘出旅游資源中難能可貴的溫泉，深挖的溫泉估計(jì)水溫不底于 40度，為硫磺質(zhì)溫泉。 本地塊屬城郊農(nóng)村地帶，總體地勢(shì)地貌呈山區(qū)丘陵?duì)睿卟钸_(dá) 71 米。 臨靠嘉陵江上游部份，江水清澈流暢，便于沿江開發(fā)釣魚、游泳基地。 周邊為大面積農(nóng)村地帶，治安環(huán)境難以保證。 項(xiàng)目邊上有華新國(guó)際正在開發(fā)的水天花園，區(qū) 域位置已被部份消費(fèi)群知曉，從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)看，地處勢(shì)必會(huì)形成一個(gè)比較有規(guī)模的大型社區(qū)。對(duì)金龍湖長(zhǎng)年的整治及護(hù)理也是需長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮的實(shí)際問(wèn)題。 四、項(xiàng)目地塊分析 世外桃源項(xiàng)目位于沙坪壩區(qū)與北碚區(qū)之間，離兩城區(qū)各 17公里，車行到兩城區(qū)中心約各需20分鐘。由于簇?fù)碓谏剿g，常年空氣清新，氣候溫和，寬廣清澈的金龍湖吸引了大量的野鴨、白鷺等水陸野生禽類棲息。通過(guò)渝合高速公路不但可打通重慶北上至合川、廣安等地的快速通道，同時(shí)可方便、快捷地連通至國(guó)際機(jī)場(chǎng)、江北區(qū)，以及渝中區(qū)的繁華要道。主城區(qū)還規(guī)劃建設(shè)石黃、大坪和鴻惠寺等城市隧道。整個(gè) 組團(tuán)的北、東、南三面被嘉陵江環(huán)抱，是座典型的山水城鎮(zhèn)。商貿(mào)市場(chǎng)打破了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下國(guó)有商業(yè)一統(tǒng)天下的單一經(jīng)營(yíng)模式，形成多種經(jīng)營(yíng)方式的流通格局。北碚區(qū)擁有大專院校和中等學(xué)校各 6所，在校學(xué)生 2000多人，小學(xué) 168所，在校學(xué)生 ，系國(guó)內(nèi)享有盛名的文化區(qū)。 15個(gè)鎮(zhèn)， 2個(gè)鄉(xiāng)。進(jìn)一步發(fā)展文化教育、體育、衛(wèi)生事業(yè)，繁榮社會(huì)主義文藝，弘揚(yáng)優(yōu)秀的民族文化和地方文化，擴(kuò)大地區(qū)間和國(guó)際間的文化交流。按照產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)性大、市場(chǎng)前景廣闊、技術(shù)含量高的原則，立足現(xiàn)有基礎(chǔ)和優(yōu)勢(shì)，發(fā)展壯大以汽車摩托車為主體的機(jī)械工業(yè)、以天然氣化工和醫(yī)藥化工為重點(diǎn)的化學(xué)工業(yè)、以優(yōu)質(zhì)鋼材和優(yōu)質(zhì)鋁材為代表的冶金工業(yè)三大現(xiàn)有支柱產(chǎn)業(yè)，著力培育電子信息、建筑、旅游和食品四大新的支柱產(chǎn)業(yè)。收入預(yù)期、年齡因素、醫(yī)療費(fèi)用、養(yǎng)老、子女入學(xué)以及一些不可預(yù)測(cè)的因素，都可能抑制市民的購(gòu)房行為，尤其在經(jīng)濟(jì)大勢(shì)尚不明朗時(shí)。現(xiàn)在市民們面對(duì)竣工的路橋一般都有著復(fù)雜的心情：距離近了，沒(méi)錯(cuò)，但要收費(fèi)，而且費(fèi)用比老橋要高。 缺乏觀念的引導(dǎo) 重慶的開發(fā)商不注重消費(fèi)觀念的引導(dǎo)，其結(jié)果導(dǎo)致新產(chǎn)品很難被市場(chǎng)所認(rèn)識(shí)。 （三）消費(fèi)者購(gòu)買力分析 市場(chǎng)需求是最難以預(yù)測(cè)的，因?yàn)樗遣粩嘧兓?、?dòng)態(tài)的。二 次以上置業(yè)者的比例高達(dá) 54％，這一方面體現(xiàn)了龍湖的品牌吸引力，另一方面，也說(shuō)明了新的購(gòu)買人群尚未全面形成，或者說(shuō)成長(zhǎng)的速度比較慢。 二、房地產(chǎn)消費(fèi) 市場(chǎng)分析 來(lái)自市地房局市場(chǎng)處提供的數(shù)據(jù)顯示：直轄三年來(lái)，我市的商品房銷售額持續(xù)快速增長(zhǎng)， 98年較 97年增長(zhǎng) 60％， 99年較 98年增長(zhǎng) 23％， 2000年較 99年增長(zhǎng)了 134％，增幅驚人。我們通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，與教育有關(guān)的 房地產(chǎn)項(xiàng)目 ，銷售狀況都比較良好，其中典型的有：學(xué)林雅園、欣陽(yáng)廣場(chǎng)、巴蜀大廈等，而他們都只是僅僅借助外部配套而已。 預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，重慶消費(fèi)結(jié)構(gòu)將發(fā)生質(zhì)的變化，首先是食品消費(fèi)支出占消費(fèi) 總支出（恩格爾系數(shù)）的比重將持續(xù)下降；隨著住房制度改革的深化，尤其是住房分配納入貨幣分配的軌道，居住類支出將有較大幅度的增加；隨著教育 制度 的改革和知識(shí)更新速度的加快，家庭用于教育方面的支出將進(jìn)一步增加；隨著住房條件的改善，用于家庭裝備的支出勢(shì)必會(huì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)（ 1999年重慶城市居民家庭設(shè)備、服務(wù)方面的支出比 1998年增長(zhǎng) %）；隨著生活水平的提高、工作節(jié)奏的加快、老年人的增多，家庭勞務(wù)方面的消費(fèi)支出將逐漸增加；除食品外，其他方面支出將和消費(fèi)總支出同步增長(zhǎng)。 1999年重慶全市職工人均工資收入達(dá)到 6300元，比 1998