【正文】 周邊為大面積農(nóng)村地帶，治安環(huán)境難以保證。 1社區(qū)可開通業(yè)主直通往返穿梭于小區(qū)至市區(qū)之間，方便業(yè)主與市中心的溝通購物、娛樂等。項(xiàng)目鄰靠 212國道，常年有沙區(qū)至北碚、解放碑、朝天門到北碚、以及重慶至廣安、合川、南充、華鎣等地的快車穿梭于此。 項(xiàng)目邊上有華新國際正在開發(fā)的水天花園，區(qū) 域位置已被部份消費(fèi)群知曉，從未來發(fā)展趨勢看，地處勢必會形成一個比較有規(guī)模的大型社區(qū)。 臨靠嘉陵江上游部份，江水清澈流暢，便于沿江開發(fā)釣魚、游泳基地。 項(xiàng)目占地面積大，易于進(jìn)行整體規(guī)劃布局，建造重慶市龐大、完善的綜合型項(xiàng)目，造就一種重慶全新的概念及產(chǎn)品。 一面環(huán)山，一面鄰江，中間有 300畝金龍湖，可謂既有山林，又有湖水，氣候 宜人、風(fēng)景迷人。對金龍湖長年的整治及護(hù)理也是需長遠(yuǎn)考慮的實(shí)際問題。 本地塊屬城郊農(nóng)村地帶，總體地勢地貌呈山區(qū)丘陵?duì)?，高差達(dá) 71 米。整個地塊被湖水分割為兩個半島，自成一體，半島與半島之間有 212國道連接。 該項(xiàng)目占地約 1500畝，近 100萬平方米，中間有近 300畝的金龍湖，湖水被華新國際大壩長年攔截，湖面高低得以控制。 四、項(xiàng)目地塊分析 世外桃源項(xiàng)目位于沙坪壩區(qū)與北碚區(qū)之間，離兩城區(qū)各 17公里，車行到兩城區(qū)中心約各需20分鐘。 在項(xiàng)目所處的南側(cè)部分，發(fā)現(xiàn)可挖掘出旅游資源中難能可貴的溫泉，深挖的溫泉估計水溫不底于 40度，為硫磺質(zhì)溫泉。 項(xiàng)目東北側(cè)臨靠重慶市規(guī)劃中的國際山地高爾夫球場，這座盼望已久的山地高爾夫球場占地3600畝，是目前為止唯一經(jīng)過重慶市政府批準(zhǔn)的高爾夫球場，它分為前 18洞與后 18洞兩處場地，這座 36洞高爾夫球場將依照原有山地地形特色，借用本身所具有的綠地、高差等優(yōu)勢依山而建 。 項(xiàng)目鄰靠嘉陵江邊，享有嘉陵江上游的天然景致，形成有山、有水、有江的美妙環(huán)境，緩緩流動的嘉陵江水給項(xiàng)目帶來住宅所特需的江景優(yōu)勢。由于簇?fù)碓谏剿g，常年空氣清新，氣候溫和，寬廣清澈的金龍湖吸引了大量的野鴨、白鷺等水陸野生禽類棲息。湖面水光瀲滟，綠波蕩漾，湖畔行林翠微，碧草披岸，每年湖水可更換十次以上，自由蕩漾，生動萬分。而此項(xiàng)目正好位于北碚童家溪金龍湖畔，面積大約 1500畝。 三、項(xiàng)目旅游環(huán)境分析 項(xiàng)目所處的地理位置離開了重慶主城區(qū)。通過渝合高速公路不但可打通重慶北上至合川、廣安等地的快速通道，同時可方便、快捷地連通至國際機(jī)場、江北區(qū)，以及渝中區(qū)的繁華要道。此公路目前正在加緊建成，預(yù)計明年可建成通車。沙坪壩區(qū)與北培區(qū)分別為重慶市主城區(qū)的兩個重要 城區(qū)，項(xiàng)目所處位置正好位于兩城區(qū)的中間，由 212國道相互 連結(jié)，每天均有沙區(qū)至北碚、解放碑至北培、朝天門至北碚等公交車往返于間，項(xiàng)目地塊所處位置招手便可踏上城市干線。軌道交通線網(wǎng)密度為每平方公里。主城區(qū)還規(guī)劃建設(shè)石黃、大坪和鴻惠寺等城市隧道。 2020年前將建成大佛寺、牛角沱復(fù)線、大竹林、馬桑溪、菜元壩等 9座大橋。 主城區(qū)內(nèi)將擁有 16座跨江特大橋梁，其中長江上 9座，嘉陵江上 7座。城市道路分為快速路、主干路、次干路和支路四類。整個 組團(tuán)的北、東、南三面被嘉陵江環(huán)抱，是座典型的山水城鎮(zhèn)。蔡家組團(tuán)規(guī)劃中是以發(fā)展無污染的輕工業(yè)，機(jī)械電子工業(yè)，旅游產(chǎn)品加工業(yè)和大型批發(fā)市場為主的城市外圍組團(tuán)，發(fā)展規(guī)模為 10平方公里， 12萬人。 另外，近幾年沙區(qū)在通訊、交通、體育衛(wèi)生等各方面均取得持續(xù)發(fā)展，城鄉(xiāng)居民的收入水平顯著提高， 2000年底人均居住面積達(dá) 17 平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 重慶市平均水平 ，特別是區(qū)內(nèi)龐大的教師隊(duì)伍，成為強(qiáng)勁的購房新一族。 沙區(qū)是西南地區(qū)最大的文化教育區(qū)，全區(qū)共有各類普通學(xué)校 184所，其中普通高校 6所，中專 5所，在校學(xué)生 13萬人。商貿(mào)市場打破了計劃經(jīng)濟(jì)體制下國有商業(yè)一統(tǒng)天下的單一經(jīng)營模式，形成多種經(jīng)營方式的流通格局。工業(yè)是沙坪壩的經(jīng)濟(jì)主體，以軍工、冶金、交通運(yùn)輸設(shè)備制造、紡織、化工、醫(yī)藥等為主體，產(chǎn)業(yè)門類較齊全， 偏重型發(fā)展的工業(yè)體系。常住人口 65萬人（第五次人口普查資料為78萬人），其中非農(nóng)業(yè)人口 43萬人左右。 （二）沙坪壩區(qū) 沙坪壩區(qū)位于嘉陵江畔，重慶主城區(qū)內(nèi)，是遠(yuǎn)近聞名的文化區(qū)和重慶重要的工業(yè)基地。北碚區(qū)擁有大專院校和中等學(xué)校各 6所，在校學(xué)生 2000多人，小學(xué) 168所，在校學(xué)生 ，系國內(nèi)享有盛名的文化區(qū)。北碚區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，城市煥然一新，已初步建成具有現(xiàn)代化城市功能的現(xiàn)代城。國家級社會發(fā)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)和重慶市第一個山水園林城區(qū)。北碚背倚縉云山，面臨嘉陵江畔，素以山青水秀人杰地靈而聞名。 15個鎮(zhèn)， 2個鄉(xiāng)。 山水園林城市的定位，就是城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。 貫徹開發(fā)性移民方針，做好三峽移民和城鎮(zhèn)搬遷工作，促進(jìn)庫區(qū)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展，實(shí)現(xiàn) “ 開發(fā)三峽、振興重慶 ” 的目標(biāo)。完善和加強(qiáng)大中型體育設(shè)施建設(shè)，為開展全民健身運(yùn)動和舉辦國內(nèi)外大型體育比賽創(chuàng)造條件。進(jìn)一步發(fā)展文化教育、體育、衛(wèi)生事業(yè)，繁榮社會主義文藝，弘揚(yáng)優(yōu)秀的民族文化和地方文化，擴(kuò)大地區(qū)間和國際間的文化交流。重點(diǎn)實(shí)施農(nóng)業(yè)技術(shù)進(jìn)步工程、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化工程、科技扶貧工程、綠色技術(shù)工程、國民經(jīng)濟(jì)住處化五大工程，加快重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的建設(shè)。堅持科技為先導(dǎo)，教育為基礎(chǔ)，確保科技教育優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略地位，提高全市人民的科學(xué)文化教育素質(zhì)，為經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展提供合格人才和科技成果。同時，強(qiáng)化農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位，增加農(nóng)業(yè)收入，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和優(yōu)質(zhì)農(nóng) 產(chǎn)品生產(chǎn)基地建設(shè)，劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，保持糧食及 主要農(nóng)副產(chǎn)品的穩(wěn)定增長，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)，引導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)相對集中發(fā)展，有效地轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動力。按照產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)帶動性大、市場前景廣闊、技術(shù)含量高的原則，立足現(xiàn)有基礎(chǔ)和優(yōu)勢，發(fā)展壯大以汽車摩托車為主體的機(jī)械工業(yè)、以天然氣化工和醫(yī)藥化工為重點(diǎn)的化學(xué)工業(yè)、以優(yōu)質(zhì)鋼材和優(yōu)質(zhì)鋁材為代表的冶金工業(yè)三大現(xiàn)有支柱產(chǎn)業(yè)，著力培育電子信息、建筑、旅游和食品四大新的支柱產(chǎn)業(yè)。 重慶將以大融通、大流通為目標(biāo)，高起點(diǎn)快速發(fā)展金融、商貿(mào)、旅游、房地產(chǎn)、信息咨詢等第三產(chǎn)業(yè)，建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的現(xiàn)代化市場體系、城鄉(xiāng)社會化綜 `合服務(wù)體系和社會保障體系。在這二十年中繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速、健康發(fā)展，建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，逐步形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、工業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、家電產(chǎn)業(yè)化程度較高的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系。一個城市的生活和創(chuàng)業(yè)收入相比過高的話，各個行業(yè)都會受到損害，房地產(chǎn)業(yè)是首當(dāng)其沖的行業(yè)之一。收入預(yù)期、年齡因素、醫(yī)療費(fèi)用、養(yǎng)老、子女入學(xué)以及一些不可預(yù)測的因素，都可能抑制市民的購房行為，尤其在經(jīng)濟(jì)大勢尚不明朗時。開發(fā)商可以建小學(xué)、中 學(xué)、甚至建足 球場，但開發(fā)商不可能建公園、正規(guī)的圖書館、博物館、醫(yī)院、電影院等。公交的不暢限制了市民到更遠(yuǎn)的地方購房。你看過 962路車楊家坪 南坪的擁擠狀況就會明白這種尷尬，大江大河對重慶人生活的限制依然存在?，F(xiàn)在市民們面對竣工的路橋一般都有著復(fù)雜的心情：距離近了，沒錯，但要收費(fèi)，而且費(fèi)用比老橋要高。幾乎每一個開發(fā)項(xiàng)目都能與重大的市政設(shè)施搭上邊。一個不活躍的二手房市場很難給一級市場帶來新的活力。 二手房市場制約一級市場 重慶的二手房市場活躍程度與其它大城市相比，差距十分大。 缺乏觀念的引導(dǎo) 重慶的開發(fā)商不注重消費(fèi)觀念的引導(dǎo)，其結(jié)果導(dǎo)致新產(chǎn)品很難被市場所認(rèn)識。 現(xiàn)有產(chǎn)品大部分仍停留在 “ 住 ” 的階段 對于二次以上的置業(yè)者來講，解決居住問題已不是問題的核心，關(guān)鍵在于如何才能住的舒服?，F(xiàn)假設(shè)主城 區(qū)居民占有 60％的份額即 726億元，再按國內(nèi)比較流行的說法20％的人擁有 80％的存款，約 580億元，由此可看出市場容量相當(dāng)可觀。如果以此作為參照，是否可預(yù)測今后數(shù)年對房屋的需求量會出現(xiàn)暴漲？居民的存款最能說明其購買大件商品的能力。 （三）消費(fèi)者購買力分析 市場需求是最難以預(yù)測的，因?yàn)樗遣粩嘧兓?、動態(tài)的。目前全國城市化率平均水平為 36％，而重慶作為四個直轄市之一僅為 33％，低于全國平均水平。 15平方米乘以人口數(shù)，總量就在 4100萬平方米左右；若以單價 2000元 /平方米計，總金額可達(dá) 693億元（減去 2000年的銷售額 127億元），相當(dāng)于全市 2000年商品房銷售總額 127億元的 5倍左右，可供開發(fā)商開足馬力干 5年，而且這期間還不斷有房屋折舊的因素存在。該年度，人均居住面積為 （而深圳已達(dá) 20平方米 /人），按照目前通行的標(biāo)準(zhǔn)，條件好一點(diǎn)的三口之家住 120平方米左右的三室二廳，差一些的 80平方米的二室一廳，取中間值就是 90— 100平方米，人均 30平方米左右，尚存有至少 15萬平方米的空間。二 次以上置業(yè)者的比例高達(dá) 54％，這一方面體現(xiàn)了龍湖的品牌吸引力，另一方面，也說明了新的購買人群尚未全面形成，或者說成長的速度比較慢。購房人群的年輕化以逐漸成為一種趨勢，而在年輕化的購買群體中，居住的休閑性已逐漸得到重視。其中： 29歲以內(nèi)占 14％； 30— 39 歲占總數(shù)的 60％； 40— 49歲占 18％； 50— 59歲占 4％； 60歲以上占 3％。在現(xiàn)階段市場供大于求的情況下，我們認(rèn)為有必要對重慶市的房地產(chǎn)消費(fèi)市場進(jìn)行徹底、細(xì)致的分析，以便找準(zhǔn)本項(xiàng)目的市場機(jī)會點(diǎn)。 二、房地產(chǎn)消費(fèi) 市場分析 來自市地房局市場處提供的數(shù)據(jù)顯示：直轄三年來，我市的商品房銷售額持續(xù)快速增長， 98年較 97年增長 60％， 99年較 98年增長 23％， 2000年較 99年增長了 134％，增幅驚人。另一個主要的原 因是，重慶缺乏休閑性場所：茶樓、水吧、健 身房等。但從總體上看卻弱于其他大中型城市的旅游發(fā)展，多數(shù)旅游景點(diǎn)經(jīng)營一般都不景氣，生命周期往往都比較短暫，其主要原因是缺乏觀念的引導(dǎo)和符合重慶人希望的那種旅游方式和設(shè)施。 旅游概念不強(qiáng) 重慶地區(qū)屬于旅游資源豐富的地區(qū)。我們通過市場調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，與教育有關(guān)的 房地產(chǎn)項(xiàng)目 ，銷售狀況都比較良好，其中典型的有：學(xué)林雅園、欣陽廣場、巴蜀大廈等，而他們都只是僅僅借助外部配套而已。 重視子女教育 望子成龍是 中國 人的傳統(tǒng)思想，受這傳統(tǒng)思想的影響，每位家長對子女都傾注了所有的精力與才力。在重慶餐飲業(yè)向來都是最具挑戰(zhàn)性的一個行業(yè)，不光是對投資者的考驗(yàn)，同時也是對 “ 掌火司傅 ”創(chuàng)意水平的一種考驗(yàn)，一道特色菜的生命周期與驚人的市場普及速度，從側(cè)面 反映出了重慶人對新穎事物的追求心理。 重慶城市居民人均年消費(fèi)支出情況 年 份 1997 1998 1999 消費(fèi)總支出 4845 4895 5352 食品支出 2205 2179 2212 食品支出所占比例 % % % 居住類支出 295 355 438 居住類支出所占比例 % % % 醫(yī)療類支出 164 186 237 醫(yī)療類支出所占比例 % % % 交通、通訊類支出 291 338 404 交通、通訊類支出所占比例 % % % 教育、娛樂、文化類 626 605 730 教育、娛樂、文化類支出所占比例 % % % 消費(fèi)總支出比上年增長 10% 1% % （四）消費(fèi)習(xí)慣特點(diǎn) 量入為出是 中國 人傳統(tǒng)的消費(fèi)特點(diǎn)，但一個地區(qū)的區(qū)域文化卻影響著該區(qū)域人的某些消費(fèi)習(xí)慣，以重慶人的消費(fèi)習(xí)慣來講，他們具有以下幾個特點(diǎn)。 預(yù)計未來幾年，重慶消費(fèi)結(jié)構(gòu)將發(fā)生質(zhì)的變化，首先是食品消費(fèi)支出占消費(fèi) 總支出（恩格爾系數(shù)）的比重將持續(xù)下降；隨著住房制度改革的深化，尤其是住房分配納入貨幣分配的軌道，居住類支出將有較大幅度的增加；隨著教育 制度 的改革和知識更新速度的加快，家庭用于教育方面的支出將進(jìn)一步增加；隨著住房條件的改善，用于家庭裝備的支出勢必會保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢（ 1999年重慶城市居民家庭設(shè)備、服務(wù)方面的支出比 1998年增長 %）；隨著生活水平的提高、工作節(jié)奏的加快、老年人的增多，家庭勞務(wù)方面的消費(fèi)支出將逐漸增加；除食品外，其他方面支出將和消費(fèi)總支出同步增長。而中低值商品，大部分家庭已購置或已升級 換代，社會上中高值商品（幾萬元的商品）尚未形成，影響了消費(fèi)需求的欲望；大部分居民消費(fèi)觀念尚未轉(zhuǎn)變，積累型消費(fèi)模式仍占絕對主導(dǎo)地位，信用型消費(fèi)尚處在萌芽狀態(tài)。影響重慶城市居民消費(fèi)需求增長，消費(fèi)傾向下降的原因是多方面的，除職工收入增長緩慢，職工持久性收入比重下降，暫時性收入比重上升外，主要還有以下幾方面 原因： 一是由于企業(yè)轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)軌，使職工下崗、失業(yè)的壓力加重，影響了預(yù)期收入的信心； 二是由于養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、住 房制度的改革，增加了預(yù)期支出的壓力，社會綜合保障 制度目前僅解決 “ 三大基本保障線 ” ，還在低層面進(jìn)行，因此居民仍將相當(dāng)一部分收入轉(zhuǎn)向儲蓄，影響了即期消費(fèi)需求； 三是儲蓄積累。從下面的收入表中可以看出，總體人均收入相對偏低： 全市職工（包括下崗職工）人均年工資 年份 全市 （元） 國有單位（元） 集體單位（元） 其它（元） 全市職工人均年工資增長 % 1997年 5502 5828 4016 6845 % 1998年 5710 6097 3987 6197 % 1999年 6300 6778 4089 6786 % 全市在崗職工人均年工資 年份 全市 （元） 國有單位（元） 集體單位（元）