【正文】 港半山豪宅就是為成功者與名流、商賈所特制的居所。采菊東籬下，悠然見南山。 ” 這就是陶淵明所描繪的世外桃源般的生活圖景。這里的座座豪宅深院大多出自名家巨匠之手，它們極盡全世界從中世紀(jì)到超現(xiàn)代，從熱帶草屋到羅馬皇宮的建筑風(fēng)采。今天的超級(jí)巨星，如史蒂夫 ?馬丁，芭芭拉 ?史翠珊均安家于此。更為重要的是，半山離香港中環(huán)的商業(yè)金融區(qū)僅十?dāng)?shù)分鐘車程，而且從不塞車。 這就是重慶中安地產(chǎn)在重慶的第一個(gè)杰作。溫泉?jiǎng)俚氐娜肟?，有一扇歐美式的大門，似乎在給人們講述著關(guān)于這個(gè)小鎮(zhèn)的故事。這里的天氣變化不大，陰濕、還有點(diǎn)冷，正好適合長(zhǎng)時(shí)間浸在溫泉里。熱氣球緩緩地將你升入半空，你可以像鷹一樣盡覽鄉(xiāng)村大地的景色。 如果你在這樣的環(huán)境里休閑度假生活已感到到非常愜意，你可能會(huì)想起孩子和老人的學(xué)習(xí)與生活。 噢，我的世外桃源！ 我們相信，世外桃源不但是陶淵明老先生所描繪的未來(lái)理想生活之向往，而是經(jīng)過(guò)中安人的勤奮與扎實(shí)，做出一個(gè)現(xiàn)實(shí)的 “ 世外桃源 ” 生活版。是做住宅，還是洋房？是旅游還是度假？是休閑還是娛樂(lè)？我們認(rèn)為，如此優(yōu)質(zhì)的自然資源，只 能做成綜合性的郊區(qū)精品大盤，做成帶有溫泉特色的休閑小鎮(zhèn)。 項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展方向（賣給誰(shuí)）的問(wèn)題？ 很明顯，世外桃源項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)是溫泉旅游、度假休閑。逐漸呈現(xiàn)出大盤化、郊區(qū)化的發(fā)展趨勢(shì)。 重慶是一個(gè)山水城市，山水城市最大資源在于山和水。對(duì)于中產(chǎn)階級(jí)的二次置業(yè)人士來(lái)說(shuō)，也缺乏適度超前的樓盤。如 中國(guó) 的廬山 別墅 ，廣州二沙島上的金亞和新世界花園、白云堡、金湖 別墅 ，秦皇島的維多利亞港灣等精品大盤，都是在稀缺資源的基礎(chǔ)上進(jìn)行資源整合后獲得成功的案例。因此，重慶中安對(duì)世外桃源項(xiàng)目的開發(fā)具有 “ 志在必得 ” 的把握和足夠的信心。國(guó)內(nèi)的成功者既有生活愜意、舒適的追求，又有對(duì)子女的教育，對(duì)長(zhǎng)輩的贍養(yǎng)，對(duì)健康的渴望，對(duì)休閑的需求和對(duì)浪漫的怡情等。 項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，將依照重慶市的總體規(guī)劃和項(xiàng)目的地理位置與市場(chǎng)定位進(jìn)行有效的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，使之更貼切世外桃源的項(xiàng)目?jī)?nèi)涵。世外桃源項(xiàng)目將采用國(guó)際招標(biāo)方式 進(jìn)行項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，邀請(qǐng)國(guó)外著名設(shè)計(jì)師參與項(xiàng)目 總體規(guī)劃，使世外桃源真正成為重慶的標(biāo)志性高尚住宅區(qū)，成為重慶乃至全國(guó)范圍內(nèi)成功人士的旅游、度假的休閑小鎮(zhèn)。大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始尋求并開辟新的領(lǐng)域。為整合生活要素，滿足人們后三產(chǎn)時(shí)代的需求：旅游、教育、健康、休閑等各種獨(dú)具特色的 房地產(chǎn)項(xiàng)目 應(yīng)運(yùn)而生： （一）旅游房地產(chǎn) 旅游房地產(chǎn)的發(fā)源地始于法國(guó)地中海沿岸， 60年代法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的 別墅 度假村開發(fā)了以分時(shí)銷售 (出售以酒店為主的物業(yè)使用時(shí)間段 )的方式招攬客戶，標(biāo)志著旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的開始。 位于青城山旁的白鷺州度假公園總占地面積 430畝，容積率僅 ，綠化率高達(dá) 75%，其中規(guī) 劃銷售的 別墅 面積 85000平方米。名校的招牌具有非凡的號(hào)召力。 碧桂園 400多幢 別墅 少人問(wèn)津，合作的另外兩方相繼退出。項(xiàng)目采用川西民居、江蘇民居、云南民居、唐風(fēng)四大民間特殊風(fēng)格架構(gòu)芙蓉古城的居住體系；居住、商業(yè)、文體等以園林環(huán)境來(lái)間隔分區(qū)，動(dòng)靜結(jié)合；戶型精致典雅，藝術(shù)與實(shí)用完美結(jié) 合，傳統(tǒng)與現(xiàn)代相得益彰，實(shí)為一座集川西民居之靈氣、巴蜀文化之精華、古老成 都之淳樸、江南園林之情趣的高品質(zhì)社區(qū)。對(duì)于體育房地產(chǎn)這一住宅概念國(guó)內(nèi)做得較早，較成功的項(xiàng)目要屬?gòu)V州奧林匹克花園。其原因在于，受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響， 重慶仍處在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)渡時(shí)代，根本沒(méi)有能力支撐房地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)。市場(chǎng)是殘酷的，面臨如此巨大的市場(chǎng)壓力，供過(guò)于求必然將一部分開發(fā)商淘汰出局。近年來(lái)，含谷鎮(zhèn)政府大力開發(fā) “ 農(nóng)家樂(lè) ” 等旅游資源，因而含谷的房地產(chǎn)逐漸向休閑度假型房地產(chǎn)的方向發(fā)展。 離含谷收費(fèi)站約 3分鐘車程，緊鄰 800畝的含湖，風(fēng)景宜人。 在水一方 項(xiàng)目總占地約 200畝（含湖面），總建筑面積 7萬(wàn)平方米；規(guī)劃戶型中有部分 40平米左右的小戶型，專為度假型客戶量身定做。遠(yuǎn)近聞名的四大溫泉、歌樂(lè)山森林公園、金刀峽森林公園等旅游景點(diǎn)星羅棋布的集中于主城區(qū)周圍，共有景點(diǎn) 300余處，其 中國(guó) 家級(jí)文物保護(hù)單位 10多個(gè)。由于屬民辦校，相關(guān)教育部門對(duì)他們的管理相對(duì)獨(dú)立，學(xué)校的師資力量全部由社會(huì)招聘而來(lái)，從而對(duì)教師素質(zhì)有一定保證。 主要以健身房的形式出現(xiàn)，較知名的有：中安俱樂(lè)部、陳靜健美中心等，但數(shù)量不多。休閑是娛樂(lè)的一部分，主旨是悠閑、自由無(wú)拘束的一種行為。由于特 殊的戰(zhàn)略地理位置，黨中央于 1983年，將重慶市作為全國(guó)第一個(gè)城市綜合體制改革試點(diǎn)城市，獲得國(guó)家計(jì)劃單列市的資格，賦予省級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。居民財(cái)富的積累是近十年才逐漸形成的， 1999年人均儲(chǔ)蓄達(dá)到 2965元，城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄余額為 億元。然而在追求新穎的同時(shí)卻又保留了數(shù)百年來(lái)火鍋的傳統(tǒng)與專一。 與其他城市相比欠缺休閑意識(shí) 重慶與其他城市相比生活意識(shí)欠缺休閑性，生活節(jié)奏快，而所花費(fèi)的時(shí)間往往花在不必要的交通上，從石橋鋪到解放碑的時(shí)間可能是 45分鐘，也可能是 1個(gè)半小時(shí)，在勞累一天后，希望的也許只是安靜的休息。這一段時(shí)間，龍 湖西苑提供的房源包括 80M 113M 154M2 各種規(guī)格，比較齊全，總價(jià)在 20萬(wàn) 40余萬(wàn)，按我們習(xí)慣的理解，主力購(gòu)房人群應(yīng)該在 35— 50歲之間，但這一調(diào)查表顯示， 40歲以下的購(gòu)房者占了大多數(shù) — 約為 74％。 推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最主要力量是城市化的發(fā)展進(jìn)程。 但事實(shí)與理論總存在一定的差距， “ 新開工面積增長(zhǎng) ％與住宅銷售略有下降 ” 的問(wèn)題出現(xiàn)再那里呢？我們認(rèn)為原因有四點(diǎn)： 市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化程度較高 開發(fā)商在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期規(guī)劃時(shí)相互揣摩，造成市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化程度較高，形成了內(nèi)地學(xué)沿海、新盤學(xué)老盤的惡性循環(huán)，使得市場(chǎng)產(chǎn)品千篇一律，消費(fèi)者對(duì)于這種同質(zhì)化的產(chǎn)品已無(wú)明顯的購(gòu)買欲望，因而采取了持幣觀望的態(tài)度。 （四）抑制購(gòu)房的三大因數(shù) 交通限制 重慶 — 山城，坡高路不平，這給市民出行帶來(lái)不便，坐車上班花上四、五十分鐘這是常事，開發(fā)商門針對(duì)這一特點(diǎn)打出了： “ 新橋、新路、新生活 ” ， “ 離解放碑更近 ” ， “ 輕軌帶來(lái)新生活 ” 等標(biāo)語(yǔ)。 社區(qū)配套不成熟 不少新建小區(qū)已入住幾年了，周邊社區(qū)依然未能成熟。不斷提高城市現(xiàn)代化和城鄉(xiāng)一體化水平，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。建立新型科技體制，提高科技進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率。全面改善環(huán)境質(zhì)量，充分利用山城、江城的自然景觀，發(fā)掘歷史文化名城的內(nèi)涵，努力建設(shè)山水園林城市。 北碚區(qū)有豐富的礦產(chǎn)資源、水資源及森林資源，同時(shí)還擁有張自忠陵園，復(fù)旦大學(xué)舊址等上百個(gè)陪都遺址和抗戰(zhàn)文化文物景點(diǎn)。沙坪壩的經(jīng)濟(jì)實(shí)力整體較強(qiáng)，農(nóng)業(yè)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為主體，以蔬菜生產(chǎn)和多種經(jīng)營(yíng)為兩翼的發(fā)展方向，推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)向綜合經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展，農(nóng)村城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐得以加快。 （三）蔡家組團(tuán) 項(xiàng)目所處位置在重慶十一個(gè)外圍組團(tuán) 蔡家組團(tuán)的南側(cè)，鄰近重慶主城區(qū)十二組團(tuán)之一的雙碑組團(tuán)，位于重慶主城區(qū)邊上的郊區(qū)位置。現(xiàn)已建成 7座，即石板坡長(zhǎng)江大橋、李家沱長(zhǎng)江大橋、鵝公巖長(zhǎng)江大橋，嘉陵江牛角沱大橋、石門大橋、黃花園大橋、高家花園大橋。 （三）渝合高速公路線 在建中的渝合高速公路由渝北經(jīng)北碚至合川，為雙向回車道高等級(jí)高速公路。其重慶城區(qū)少有的湖泊 金龍湖，面積大約 300畝，由北至南總長(zhǎng) 3公 里，依附項(xiàng)目本身的地塊連綿延伸。它的建成將對(duì)項(xiàng)目本身的環(huán)境、檔次、配套等因素產(chǎn)生較大影響。 項(xiàng)目地表處長(zhǎng)年生長(zhǎng)竹林、梧桐樹、黃桷樹、厥類植物等綠色野生植被，部份農(nóng)田散布其間，整個(gè)地貌高低 不平，原始自然。 項(xiàng)目背靠重慶著名的中梁山脈，有著得天獨(dú)厚的自然環(huán)境與天然植被，是人們健康生活、度假的理想之地。 （二）劣勢(shì) 在城市中居住習(xí)慣的人，從心理感覺上來(lái)看，此區(qū)域位置較偏，生活必 要配套設(shè)施不完 善。 小區(qū)內(nèi)可深挖出溫泉，成為社區(qū)休閑、居家一大極佳的天然資源。 五、項(xiàng)目 SWOT分析 （一）優(yōu)勢(shì) 介于主城區(qū)兩個(gè)重要組團(tuán)沙坪壩、北碚之間，地處果林及農(nóng)田環(huán)繞的郊區(qū)地帶，離兩組團(tuán)中心各 17公里，兩邊有 212國(guó)道相通，距離上講不算太遠(yuǎn)，但已完全遠(yuǎn)離城市的喧囂。北面連著華新國(guó)際開發(fā)的水天花園，中間有金龍湖連接；西側(cè)直接鄰靠 212國(guó)首（規(guī)劃中欲拓寬），國(guó)道鄰近部分長(zhǎng)約 3公里左右，道路筆直、平坦；南面是 童家溪鎮(zhèn)的農(nóng)田部份，距規(guī)劃中的重大科技園區(qū)井口工業(yè)區(qū)約幾公里路程；東側(cè)被嘉陵江及規(guī)劃中的高爾夫球場(chǎng)所環(huán)繞，不遠(yuǎn)處是在建中的渝合高速公路。一到清 晨，成群結(jié)隊(duì)的野生鳥類便飛舞在群林之中，隨著竹林的搖曳共同奏響 “ 園林圓舞曲 ” 。建設(shè)中的渝合高速公路可帶動(dòng)沿 線的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加強(qiáng)郊區(qū)與市中區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化交流，啟動(dòng)沿線地塊的升值潛力，同時(shí)也可緩解 212國(guó)道的交通壓力。 2020年，我市還將建成城市大容量軌道交通系統(tǒng)，在主城區(qū)內(nèi)布設(shè)五條軌道交通線路，線路總長(zhǎng) 119公里；一號(hào)線由朝天門至雙碑，線路長(zhǎng) 22公里；二號(hào)線由較場(chǎng) 口至豐收壩，線路長(zhǎng) 25公里；三號(hào)線由四公里至江北機(jī)場(chǎng)，線路長(zhǎng) 28公里；四號(hào)線由長(zhǎng)生至石橋鋪，線路長(zhǎng) 22公里；五號(hào)線由童家院子至中梁山，線路長(zhǎng) 22公里。 二、項(xiàng)目交通環(huán)境分析 （一）重慶市內(nèi)交通 城市主城區(qū)道路系統(tǒng)由快速成道路體系和 “ 常規(guī) ” 道路體系所組成，其路網(wǎng)形式為 “ 分層網(wǎng)格自由式 ” 。重百、新世紀(jì)、肯德雞等大商家已進(jìn)駐沙區(qū)。另外，北碚區(qū)的科技、體育等社會(huì)事業(yè)也均衡發(fā)展，系國(guó)務(wù)院 批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)的社會(huì)發(fā)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)。全區(qū)總?cè)丝?64萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口是 24萬(wàn)人。積極發(fā)展廣播、電視、新聞和出版事業(yè)。充分發(fā)掘老工業(yè)基地的潛力，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化城市用地布局，開辟新的工業(yè)用地。 其實(shí)瓶頸不是單靠開發(fā)商們自己的努力能突破的。 黃花園大橋、鵝公巖大橋相繼開通，但嘉陵江大橋、長(zhǎng)江大橋依然時(shí)常堵車，因?yàn)檐嚵髁刻?；有私車的市民要多繳費(fèi)，坐公共汽車的市民有也尷尬?？v觀市場(chǎng)上熱銷樓盤，如：龍湖花園、學(xué)林雅園等，他們都有自身特色及鮮明的個(gè)性，向消費(fèi)者展現(xiàn)了另一種全新的居住模式。重慶的 GDP值增幅的 19861990年其間為 ％， 19911995年期間為 ％， 19961999年間為 ％，近兩年基本穩(wěn)定在這一速度，增幅穩(wěn)定而平和。 （二）市場(chǎng)需求量分析 由 1999年《統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)反映，主城（包括渝北、巴南）非農(nóng)業(yè)人口總數(shù)為 人，其中主城非農(nóng)業(yè)人口具有最強(qiáng)的購(gòu)買力。但是進(jìn)入 2001年 后，這一銷售勢(shì)頭得到有所 “ 節(jié)制 ” ，樓盤銷售普遍出現(xiàn)疲軟，而新增開工量卻呈現(xiàn)有增無(wú)減的態(tài)勢(shì)（與去年同期相比增長(zhǎng) 43％）。在主城區(qū)中的沙坪壩區(qū)由于有較深厚的文化與教育的基礎(chǔ)，也成為眾多購(gòu)房者所看好的區(qū)域。隨著消費(fèi)環(huán)境的進(jìn)一步改善，居民的消費(fèi)觀念將逐漸由積累型消費(fèi)向信用型消費(fèi)轉(zhuǎn)變。 從收入結(jié)構(gòu)看，持久性（穩(wěn)定性）收入增長(zhǎng)緩慢，暫時(shí)性收入增長(zhǎng)波動(dòng)較大；傳統(tǒng)的工資性收入仍占絕對(duì)主導(dǎo)地位，資產(chǎn)投資性收入占總收入比例很小。 從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，大多數(shù)的娛樂(lè)休閑性項(xiàng)目都集中在市區(qū)周邊的旅游景點(diǎn)，以度假山莊的形式出現(xiàn)，而真正意義上的娛樂(lè)休閑型房地產(chǎn)在重慶還處于市場(chǎng)空白點(diǎn)。 在重慶與體育房地產(chǎn)相關(guān)的項(xiàng)目?jī)H有一家 —— 陽(yáng)光華庭。 學(xué)年受費(fèi)制： 學(xué)前班： 8000元 /年 小學(xué)： 13000元 /年 初中： 15600元 /年 高中： 17000元 /年 助學(xué)金 +學(xué)費(fèi)（期） 小學(xué)： 16000+4000 元 中學(xué)： 14000+4500 元 高中： 15000+5000元 （助學(xué)金為一次性交納，學(xué)費(fèi)每學(xué)期交） 交教育儲(chǔ)備金 ，免在校期間的任何費(fèi)用 ,畢業(yè)后歸還本金 學(xué)年收費(fèi)制： 學(xué)前班： 13000元 /年 小學(xué)： 13000元 /年 初中： 14000元 /年 高中： 14500元 /年 助學(xué)金 +學(xué)費(fèi)（期） 小學(xué)： 18000+4000 元 中學(xué)： 18000+4500 元 高中： 18000+4600 元 （助學(xué)金為一次性交納，學(xué)費(fèi)每學(xué)期交） 交教育儲(chǔ)備金 30萬(wàn)，免在校期間的任何費(fèi)用，畢業(yè)后歸還本金。規(guī)模和起點(diǎn)都比較低。該項(xiàng)目毗鄰萬(wàn)畝森林公園，空氣清新，肖家河蜿蜒流過(guò) 別墅 區(qū)，并且背靠數(shù)十畝果 樹示范林。 交房時(shí)間 現(xiàn)房 現(xiàn)房 今年 10月交付 銷售情況 約 70% 50% 約 5戶 從以上個(gè)案來(lái)看，建筑風(fēng)格都是歐式風(fēng)格，除外立面顏色與戶型結(jié)構(gòu)有變化外，其他基本沒(méi)有任何特色；由于地理位置優(yōu)越，道路交通十分便利，環(huán)境優(yōu)美 ，但市場(chǎng)推廣平淡，因而三個(gè)項(xiàng)目的銷售情況一般；從香格里拉 別墅 的銷售情況我們可以看出，人們?cè)谫?gòu)買 別墅 的過(guò)程中，對(duì)期房的選擇比較慎重。 布局 兵營(yíng)式布局 沿含湖呈階梯布置，山頂為頂級(jí) 別墅 區(qū)，小區(qū)自備游艇，業(yè)主可免費(fèi)游玩含湖。與全國(guó)其他城市一樣，重慶郊區(qū)房地產(chǎn)的興起已成為一種不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，而決定這一事態(tài)發(fā)展快慢的主要因數(shù)取決于交通環(huán)境的改善。同時(shí)，重慶的 房地產(chǎn)項(xiàng)目 中同質(zhì)化現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)將不可避免。同時(shí)將運(yùn)動(dòng)、健康的主題鮮明地掛在嘴邊。 （四）體育運(yùn)動(dòng)房產(chǎn) 體育運(yùn)動(dòng)被現(xiàn)代的人喻為一種時(shí)尚，一種自我保護(hù)的必修課，人們?cè)絹?lái)越重視自己的身體狀況，因?yàn)樗?