【正文】 層”住宅的視覺形象、體量與尺度，直接限定并影響著住區(qū)空間與景觀，其設(shè)計不僅應(yīng)創(chuàng)造適合居住的人性化空間，也應(yīng)符合多樣統(tǒng)一的美學(xué)原則，擁有清新悅目的視覺效果 。設(shè)計中可通過減小“小高層”的尺度來拉近與人的“距離”。然而其布局并非僅限于正南北向，可以根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定和氣候風(fēng)向條件做適當(dāng)調(diào)整。在一些地價昂貴地段 ，還經(jīng)常出現(xiàn)塔式住宅相互拼接成塔群住宅的情況。這是高層建筑層數(shù)多、面積大結(jié)構(gòu)復(fù)雜帶來的直接后果。小高層住宅也是一種高層住宅，因此，同多層住宅相比，具有節(jié)約用地的明顯效果。據(jù)調(diào)查，在許多大城市，老人問題已十分突出。目前存在問題較多的是電梯質(zhì)量不穩(wěn)定，電梯貼近住戶內(nèi)墻布置，有震動和噪音以及電梯價格及運(yùn)行費(fèi)用較高，導(dǎo) 致房價較高等問題。如何開發(fā)出滿足廣大消費(fèi)者需求的新型住宅產(chǎn)品，已經(jīng)成為各家房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)必須解決的首要問題。小高層住宅與其他類型住宅相比， 具有以下幾方面的優(yōu)勢。其次是比多層住宅增加了電梯間，電梯井走道和大堂等公攤面積，使高層住宅的得房率比多層住宅要低 10％；第三是較高的銷售 價格超出了中小城市消費(fèi)者的承受能力。 提高了小區(qū)居民的生活質(zhì)量 住宅設(shè)計應(yīng)以人為本，電梯的采用體現(xiàn)了對人的關(guān)懷，歐美一些國家四層的住宅就設(shè)置了電梯。目前開發(fā)商采取的對策就是在建造小高層住宅時，小區(qū)自己配備壓力泵來保證小高層住戶的用水需求。 三、中小城市 小高層住宅開發(fā)建設(shè) 的可行性分析 伴隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，城鄉(xiāng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，住宅商品化、市場化程度進(jìn)一步提高。從實(shí)際生活看， 78 層不帶電梯的住宅，給居民生活帶來諸多不便。而小高層一般在 11層以下，可采用一臺電梯、一座樓梯，無須值班室，因而也就省卻了大量公用面積，得房率可達(dá)到 80％ 以上。 小高層住宅開發(fā)建設(shè)市場分析 小高層住宅的原型為歐美發(fā)達(dá)國家的帶電梯多層集合住宅。小高層住宅與多層住宅相比，容積率相對高一點(diǎn)，樓面地價要低些，相應(yīng)地降低了成本費(fèi)用；小高層住宅與高層住宅相比，由于住宅形態(tài)的差異，大大降低了建設(shè)安裝工程費(fèi)用，也相應(yīng)地降低了成本費(fèi)用；以上從理論上講提高了收益率。采用小高層與多層結(jié)合開發(fā)建設(shè)的形式，在 得當(dāng)?shù)膬r格策略下 ，是切實(shí)可行。與高層相比，板式小高層在這一點(diǎn)上具有諸多優(yōu)勢。 若有，則對市場上出現(xiàn)的小高層進(jìn)行分析，取長補(bǔ)短。并且，可以采用一些先進(jìn)的技術(shù)提高使用率，如在室內(nèi)采用超薄填充墻，客戶看房時是非常認(rèn)可這種形式。 開間增大，戶型趨合理，廚房、衛(wèi)生間加窗，增強(qiáng)陽臺觀景的作用。與之相比，小高層多為 711 層（部分 11 躍 12 層），高度為 30 米左右，俯視地面、觀看景物、照看兒童戶外活動等均為適宜，使人感到親切而不失舒展，結(jié)合總體環(huán)境可創(chuàng)造出更宜人的居住空間。 得房率高。與多層住宅磚混結(jié)構(gòu)相比，小高 層住宅具有高層建筑的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢：采用壁式結(jié)構(gòu)，樁基牢固穩(wěn)定，抗震性良好；室內(nèi)承重墻少，便于重新布局裝修室內(nèi)空間，具有較強(qiáng)的適用性。他認(rèn)為，郊區(qū)和城郊接合處還應(yīng)以發(fā)展多層為主，小高層為輔的居住小區(qū)。 購房者在做選擇時，不單單是在多層或小高層之間作比較，還有居住環(huán)境、物業(yè)管理、戶型等各方面的考慮。 三、（?。└邔哟黉N開發(fā)商各顯神通 記者走訪了一些城郊接合部發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)樓盤小高層的售價與多層差不多，有的甚至低于多層售價 100~200 元／平方米不等。沿海物業(yè)的方總認(rèn)為，雖然小高層的公攤面積比較大，但電梯的便捷，使生活在小高層的居住者生活品質(zhì)更高些。姚總提醒城郊小高層在建的項(xiàng)目：多層一定要與小高層拉開距離。耀江 具體說來，吳曉建議從三個方面入手。小高層的購買成本比多層高，如果居住環(huán)境優(yōu)于多層，物 業(yè)管理更為周到，會給購房者帶來心理上的滿足感，從而樂意購買小高層。對于開發(fā)商，他們也不斷地在提高小高層的環(huán)境價值和配套價值，創(chuàng)造更大的效益空間。在漢飛要與多層奪天下．差價就不能拉太大。 首先，小高層住宅帶有電梯，滿足老、弱、病、殘、孕居民上下樓，也給搬運(yùn)重物帶來方便，提高了生活質(zhì)量。 武漢市小高層住宅市場發(fā)展一覽表 小高層樓盤 個數(shù) 增長比例 (％ ) 2000 年 43 個 23 2001 年 62 個 44 2002 年 93 個 50 從以上“武漢市小高層住宅市場發(fā)展一覽表”中可以看出武漢市小高層樓盤數(shù)量各年的增長幅度，雖然武漢市小高層現(xiàn)有數(shù)量僅有 85 個，但其快速的增長幅度以及小高層住宅固有的優(yōu)勢，讓我們有理由相信武漢市小高層樓盤會成為未來武漢建設(shè)的主要形式。 ◆人口密度大，人流量大，交通便利。到今天，小高層、高層住宅在中心商城的邊緣地段大行其道，這些地段具有與中心商業(yè)城區(qū)相近的城市功能，只是在商業(yè)價值上稍遜，地價卻低得多；開發(fā)商可以在營造環(huán)境、錘煉物業(yè)品質(zhì)和營造文化氛圍上投入大量的精力和資金，真正的人性化的小高層住宅才初露雛形，就漢口而言解放大道 (東起澳門路，西至寶豐路 )與發(fā)展大道之間是理想的中高檔住宅發(fā)展區(qū)域，其中新華下路、臺北路與香港路沿線最具優(yōu)勢。 近年來，小高層住宅以商業(yè)城區(qū)為中心向四周發(fā)展 小高層住宅帶有強(qiáng)烈的時代烙印和區(qū)域色彩。小高層項(xiàng)目成為該區(qū)域住宅的主要建筑形式。因此武漢市小高層消化情況和多層住宅相比相差甚遠(yuǎn)?；仡櫸錆h市房地產(chǎn)市場， 2000 年以前，多層住宅以絕對的優(yōu)勢成為市場的主導(dǎo)產(chǎn)品，而小高層住宅作為一種嶄新的建筑 形式并沒有被武漢市民所接受。從交通到環(huán)境，從配套到物業(yè)服務(wù)，居住和投資的大好前景毋庸置疑。 鄭州的漢飛 目前鄭州高層住宅的價格一般在 3000 元 /平方米左右，地段景觀配套好一點(diǎn)的每平方米要 4000 元以上。點(diǎn)式易帶來兩個問題：“黑房”和電梯緊張。吳曉提出，郊區(qū)要建小高層，不能跟多層搶市場，而應(yīng)另辟一個“小高層市場”。你必須很了 解你的客戶都有哪些需求，通過溝通，你可以將客戶所擔(dān)心的問題去掉。紫菘楓亭策劃部經(jīng)理胡焰認(rèn)為，城市的發(fā)展必然會帶來越來越多的高層建筑 ，光谷是武漢發(fā)展?jié)摿薮蟮膮^(qū)域，因此未來趨勢必將以小高層與高層為主。 一樓盤銷售經(jīng)理給記者算了一筆賬，目前多層的物管費(fèi)在 1 元以下，而小高層則為 1元以上，物管費(fèi)相差一倍，再加上電梯的公攤電費(fèi)，居住成本增加了一倍還要多。點(diǎn)式易帶來兩個問題：“黑房”和電梯緊張。陽光海岸的殷總介紹，陽光海岸二期小高層已全部賣完，應(yīng)該說銷售情況還不錯。同時在開發(fā)小高層住宅時，要注意避免 ：一是一味追求容積率，破壞了小區(qū)的大環(huán)境；二是有的小區(qū)在布局小高層位置時，不盡合理；三是有些小高層的立面效果沒有經(jīng)過精心的設(shè)計，給人以“失落感”；四是有些小高層建設(shè)中對戶型設(shè)計、得房率、電梯選用及樓內(nèi)交通組織等考慮不夠周全，也是造成消費(fèi)者誤解的原因之一。我國人口眾多，土地資源相對匱乏，適當(dāng)?shù)膶訑?shù)、合理的容積率成為一種必然。 朝向良好。城市住宅開發(fā)開始進(jìn)一步注重以人為本、滿足人的基本要求?；蛘咴?3 樓之下不設(shè)停設(shè)點(diǎn)。一方面通過新技術(shù)、新材料、新工藝的運(yùn)用，提高小高層硬件品質(zhì)，比如現(xiàn)在采用的鋼板結(jié)構(gòu)，使房間內(nèi)看不到梁、柱， 就提高了得房率。一梯兩戶配一部電梯，同時又保留了多層住宅的優(yōu)點(diǎn)，更加適合老人和小孩出行，且運(yùn)行、維修成本則要低于高層住宅，建安成本也比高層塔樓低，受到了消費(fèi)者的歡迎。 6 層以下的則稱炎“多層”；更高的稱為“高層”。 F1 成為經(jīng)濟(jì)效益最好的容積率。 無錫市近年推出的無錫標(biāo)準(zhǔn)花園，在規(guī)劃設(shè)計上，采用多層住宅與小高層住宅結(jié)合開發(fā)的思路，于沿金匱路南側(cè)建造小高層，重點(diǎn)加強(qiáng)立面效果設(shè)計、戶型設(shè)計，采用高檔電梯，加強(qiáng)售后管理，并在小高層的視線范圍內(nèi)營造出 “ 靜綠 ” 、 “ 動水 ” 的優(yōu)美環(huán)境，加之開發(fā)商較好地進(jìn)行了營銷的宣傳策劃，該小區(qū)小高層銷售情況出人預(yù)料地紅火，可以說是無錫市小高層住宅開發(fā)建設(shè)的成功范例之一。開發(fā)建設(shè)小高層，既節(jié)約用地，又利于創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，這一點(diǎn)上，小高層相對于多層具有明顯的優(yōu)勢。而塔式高層無論如何布局，總有一些套型朝向不甚理想。 小高層住宅在小區(qū)環(huán)境創(chuàng)造上有突出優(yōu)勢。為了解決這一問題，目前開發(fā)商采取的對策，一是選用高質(zhì)量的進(jìn)口或國產(chǎn)名牌電梯，二是在電梯與住戶內(nèi)墻之間作隔聲減振處理。 豐富了城市和小區(qū)的景觀 很長一段時間以來，我國中小城市的居民住宅建設(shè)以多層住宅為主，整個城市缺乏一批個性鮮明的標(biāo)志性建筑物，影響了城市形象。小高層住宅由于建筑高度比高層低，抗風(fēng)、抗震、防火等要求相對較低，使小高層住宅的施工周期短、建筑成本低，其銷售價格一般只比多層住宅每平方米建筑面積高出 200300 元，比較適合中小城市消費(fèi)者的收入水平。小高層鋼筋混凝土的框架結(jié)構(gòu)又可以使住宅的底層采用架空設(shè)計，引入 綠地、小品，作為小區(qū)綠化、休閑活動場地，既擴(kuò)大了小區(qū)的視野，也美化了小區(qū)的居住環(huán)境。然而，進(jìn)入新世紀(jì)以來，隨著城市戶籍制度的改革以及“經(jīng)營城市”這一全新理念的推出，各地城市化進(jìn)程的速度明顯加快，隨著中小城市人口數(shù)量的增加、人均占有土地的下降和國家對城市國有土地出讓方式的不斷規(guī)范，再加上土地本身具有的相對稀缺性和不可再生性，我國 各中小城市的建設(shè)用地價格呈現(xiàn)出快速上漲的勢頭。隨著實(shí)踐的進(jìn)行，應(yīng)不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，同時降低成本，小高層住宅才會有更強(qiáng)的生命力，為更多的居民所喜愛。 4) 投資少、工期短、難度低。以單元式為例，小高層住宅同多層住宅相比，其平面布局基本相同，只是多加了一部電梯，因此，具有良好的通風(fēng)、采光、觀景效果和良好的戶內(nèi)布局。 近年來，由于人民生活水平的提高，生活方式的變化，人們對居住的質(zhì)量提出了更高的要求，特別是取消福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化之后，每個住宅消費(fèi)者都理所當(dāng)然地關(guān)心住宅的質(zhì)量、地段、戶型和價格等各種切 身利益。而高層住宅的售價往往高于多層住宅，購房者覺得不合算。 三、小高層住宅發(fā)展前景分析 （一）小高層住宅的流行原因 小高層住宅的流行現(xiàn)象，決非是一時時髦，從近幾年的住宅建筑實(shí)踐尤其是高層建筑實(shí)踐入手，才能夠比較清晰地看到流行現(xiàn)象的背后原因。 綠地 在容積率相同的情況下，“小高層”住宅相對于多層占地面積小，從而可將更多的土地用于綠化，改善住區(qū)生態(tài)環(huán)境?！靶「邔印弊≌v向多采用“標(biāo)準(zhǔn)層迭加法”，只在 底部和頂部稍作變化，橫向則是“基本單元陣列法”。而其中最有效的手段莫過于使建筑圍合成不同層次的庭院空間，以加強(qiáng)領(lǐng)域感。 “小高層”住宅的層數(shù)變化可形成豐富多變、高低起伏的天際輪廓線，與多、高層相結(jié)合，根 據(jù)其層數(shù)特點(diǎn)在住區(qū)中適當(dāng)布局，更有利于創(chuàng)造住區(qū)景觀的高潮和焦點(diǎn)，并形成遠(yuǎn)、中、近的多層次景觀。 二、“小高層”住區(qū)整體風(fēng)貌與環(huán)境特色 隨著可持續(xù)發(fā)展的觀念日漸深入人心