【導(dǎo)讀】近年來(lái)，在我國(guó)城市住宅的設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)建設(shè)中，小高層住宅異軍突起，十分流行，在銷(xiāo)售市場(chǎng)上很受廣大購(gòu)房者的青睞。其現(xiàn)象值得認(rèn)真探索。為7層~11層的住宅，其平面布局類(lèi)似于多層住宅，有載人電梯，但無(wú)消防電梯。住宅是一種約定俗成的說(shuō)法，在國(guó)際住宅設(shè)計(jì)規(guī)范中并無(wú)此定義。樓梯共同作為公共垂直交通工具，但可以不設(shè)消防電梯。筑防火要求那么高。高層建筑出現(xiàn)于十九世紀(jì)末，二十世紀(jì)中葉得到迅速發(fā)展，逐漸遍及到世界各國(guó)。大市區(qū)空地，有利于城市綠化，改善環(huán)境衛(wèi)生。建筑是社區(qū)居住環(huán)境的主角，其創(chuàng)作水平直接影響整個(gè)社區(qū)的環(huán)境質(zhì)量。濟(jì)實(shí)力條件下，買(mǎi)家最重視的是住宅“套型結(jié)構(gòu)”問(wèn)題，它是買(mǎi)家關(guān)心和挑剔的焦點(diǎn)?！疤仔徒Y(jié)構(gòu)”，是單元式住宅戶內(nèi)獨(dú)家擁有的空間組成、大小及其平面的布局形式?！败S層式”的套型，可在室外景觀良好。災(zāi)害預(yù)防等方面做到綜合考慮。速度較慢，噪聲大，但在防火方面性能較好，因而目前在國(guó)內(nèi)應(yīng)用廣泛。

　　

【正文】 勢(shì)，設(shè)計(jì)上要讓小高層更好用。如該空出來(lái)的地方一定要空出來(lái)，給住戶更多的綠地。姚總認(rèn)為，與消費(fèi)者的溝通也很重要。你必須很了 解你的客戶都有哪些需求，通過(guò)溝通，你可以將客戶所擔(dān)心的問(wèn)題去掉。姚總認(rèn)為，“創(chuàng)新”也是必不可少的。 長(zhǎng)城建設(shè)的湯經(jīng)理認(rèn)為，消費(fèi)心態(tài)是需要引導(dǎo)的。如果小高層的建筑材料、電梯的品質(zhì)等各方面都比多層做得更好，越來(lái)越理性的購(gòu)房者會(huì)將目光更多地投向小高層。耀江麗景灣副總經(jīng)理陸怡認(rèn)為，市郊樓盤(pán)一般擁有大的社區(qū)環(huán)境，開(kāi)發(fā)商也要考慮在利用稀缺的土地資源時(shí)，在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方面如何將產(chǎn)品突出出來(lái)。小高層在沿海城市發(fā)展已經(jīng)非常成熟，這是值得本地開(kāi)發(fā)商借鑒的。 德盛行物業(yè)顧問(wèn)有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理吳曉分析，由于售價(jià)相對(duì)較高，因此 ，小高層在市場(chǎng)推廣時(shí)有一定的難度，但也并非不能逾越。吳曉提出，郊區(qū)要建小高層，不能跟多層搶市場(chǎng)，而應(yīng)另辟一個(gè)“小高層市場(chǎng)”。她分析說(shuō)，從購(gòu)房者的需求層面上來(lái)講，購(gòu)房是個(gè)綜合的過(guò)程。購(gòu)房者在做選擇時(shí)，不單單是在多層或小高層之間作比較，還有居住環(huán)境、物業(yè)管理、戶型等各方面的考慮。小高層開(kāi)發(fā)商如果從這些方面著手，將小高層的劣勢(shì)降到最低，優(yōu)勢(shì)發(fā)揮得最大，讓小高層達(dá)到多層的舒適度，就有可能出現(xiàn)“小高層市場(chǎng)”。 具體說(shuō)來(lái)，吳曉建議從三個(gè)方面入手。首先，小高層的戶型不能參照多層，應(yīng)在滿足居住功能的前提下，縮小單套面積， 比如現(xiàn)在的三室二廳面積多在 130~140 平方米，那么小高層的三室二廳放在 120 平方米左右會(huì)比較合適。一來(lái)總價(jià)降低，減小了購(gòu)房者的付款壓力，二來(lái)，由于在居住方面不會(huì)受到明顯的影響，較為容易得到購(gòu)房者的認(rèn)可。其次，小高層最好采取“板式”，不宜采取“點(diǎn)式”。點(diǎn)式易帶來(lái)兩個(gè)問(wèn)題：“黑房”和電梯緊張。板式在避免了這兩個(gè)問(wèn)題的同時(shí)，和多層一樣的結(jié)構(gòu)還會(huì)帶來(lái)相似的居住感受。最后，還要將小高層的尊貴程度與多層區(qū)分開(kāi)來(lái)。這主要是從一些附加設(shè)施上下工夫，如居住環(huán)境、物業(yè)管理等。小高層的購(gòu)買(mǎi)成本比多層高，如果居住環(huán)境優(yōu)于多層，物 業(yè)管理更為周到，會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)心理上的滿足感，從而樂(lè)意購(gòu)買(mǎi)小高層。 附錄 2：鄭州小高層發(fā)展（ 2020） 很多人都會(huì)贊嘆聳入云層的建筑師杰作，但是真正讓他們把家安在高層之上時(shí)，他們卻突然都患上了恐高癥。他們不了解高層住宅，在他們眼里，小高層公攤面積大、物業(yè)費(fèi)多、價(jià)格高、戶型不好，更甚者他們擔(dān)心會(huì)被困在電梯里。但是，每一個(gè)新事物的出現(xiàn)，必定給人們帶來(lái)的好處要多于它的缺點(diǎn)，它的發(fā)展也是一個(gè)逐步完善的過(guò)程。 目前鄭州高層住宅的價(jià)格一般在 3000 元 /平方米左右，地段景觀配套好一點(diǎn)的每平方米要 4000 元以上。雖然比 多層略高，但還是在一個(gè)合理范圍內(nèi)。至于高物業(yè)費(fèi)，隨著消費(fèi)理念的成熟，許多消費(fèi)者也比較理性。相對(duì)于多層住宅，小高層的公攤其實(shí)就是多 了電梯面積，通過(guò)建筑新技術(shù)、新材料的采用，加上合理的設(shè)計(jì)，公攤面積會(huì)變小，因此小高層的得房率與多層已不差上下。對(duì)于開(kāi)發(fā)商，他們也不斷地在提高小高層的環(huán)境價(jià)值和配套價(jià)值，創(chuàng)造更大的效益空間。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，選擇什么樣的樓盤(pán)意味著享受什么樣的服務(wù)。小高層的客戶群一般經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，文化素質(zhì)高，對(duì)新事物接受能力較強(qiáng)，比較關(guān)心樓盤(pán)的品質(zhì)，價(jià)格已不再是他們購(gòu)房考慮的唯一重要因素。他們更看中的是居 住品質(zhì)和樓房的潛在價(jià)值。 鄭州的漢飛城市公園是一個(gè)倡導(dǎo)人與自然相融的江南山水園林，精心打造了坡景建筑小高層。其新穎的生活形態(tài)、居高臨下的氣質(zhì)風(fēng)韻、與人相協(xié)調(diào)的遺園藝術(shù)，必然以其罕見(jiàn)性和稀缺性從眾多“綠色樓盤(pán)”中脫穎而出，成為鄭州樓市又一建筑經(jīng)典。從居住價(jià)值來(lái)看，通風(fēng)良好、戶戶朝陽(yáng)．視野開(kāi)闊，收納更多的風(fēng)景；空氣質(zhì)量好、噪音污染小，帶給我們的是更高的生活質(zhì)量。在漢飛城市公園，讓您真正得到 50％以上的綠化率，享受高品質(zhì)的公園生活，完善的小區(qū)配套：時(shí)尚休閑沙龍、體閑娛樂(lè)廣場(chǎng)等。并建有小區(qū)幼兒園、小學(xué)，與鄰近 新七中、藝術(shù)小學(xué)形成全齡教育體系，實(shí)現(xiàn)家長(zhǎng)對(duì)孩子未來(lái)的期望。 從投資價(jià)值來(lái)看，在二、三線城市，小高層住宅一般位于城市土地資源缺乏的繁華地段和正在發(fā)展的第二城市中心。從交通到環(huán)境，從配套到物業(yè)服務(wù)，居住和投資的大好前景毋庸置疑。在鄭州，小高層與多層住宅的差價(jià)并不大，這與鄭州的發(fā)展和消費(fèi)水平有關(guān)。小高層在這樣一個(gè)不成熟的區(qū)域，價(jià)格不得不保守。叫得太低，成本不保；叫得太高，很多人難以接受。要與多層奪天下．差價(jià)就不能拉太大。但是在今后的幾年．小高層價(jià)值日益上漲．成為市場(chǎng)的寵兒。這是由小高層住宅產(chǎn)品品質(zhì)一般較好，能 夠歷時(shí)增值，在城市居住發(fā)展大潮中能夠長(zhǎng)時(shí)間保持不落后等內(nèi)在原因決定的。 附錄 3：武漢市小高層住宅市場(chǎng)研究 小高層住宅近年來(lái)已成為武漢住宅發(fā)展的新趨勢(shì)?；仡櫸錆h市房地產(chǎn)市場(chǎng)， 2000 年以前，多層住宅以絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)成為市場(chǎng)的主導(dǎo)產(chǎn)品，而小高層住宅作為一種嶄新的建筑 形式并沒(méi)有被武漢市民所接受?！按瞄|中無(wú)人識(shí)”的“小高層”，而今已逐漸成為武漢市住宅建設(shè)的重要形式。所謂小高層住宅，是指層數(shù)為 7 層以上 14 層以下的住宅，其平面布局類(lèi)似于多層住宅，有載人電梯無(wú)消防電梯。與傳統(tǒng)的多層住宅和高層住宅相比，小高層住宅有許多優(yōu)點(diǎn) ，可以說(shuō)是更“人性化”的住宅。 首先，小高層住宅帶有電梯，滿足老、弱、病、殘、孕居民上下樓，也給搬運(yùn)重物帶來(lái)方便，提高了生活質(zhì)量。 其次，從節(jié)地原則出發(fā)，小高層住宅提高了建筑容積率，節(jié)約用地，但建筑密度卻縮小，從而可空出更多土地營(yíng)造環(huán)境，提高綠化率，小區(qū)環(huán)境質(zhì)量因而可大幅度改善。 另外，相對(duì)于高層住宅而言，小高層住宅層數(shù)較低，結(jié)構(gòu)體系簡(jiǎn)單，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，投資較少，因此受到開(kāi)發(fā)商青睞。 目前，武漢市小高層項(xiàng)目的售價(jià)一般在 2100 元／平方米至 3000 元／平方米之間，約高出多層 10％；電梯、環(huán)境的維護(hù)，使物業(yè)管 理費(fèi)用提高，武漢市民的消費(fèi)觀相對(duì)滯后，高價(jià)產(chǎn)品受認(rèn)同的程度相對(duì)較低。因此武漢市小高層消化情況和多層住宅相比相差甚遠(yuǎn)。 專(zhuān)家認(rèn)為，由于土地的稀缺性，使節(jié)地原則在未來(lái)住宅建設(shè)中占有主導(dǎo)地位，小高層既順應(yīng)了這種要求，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)也十分符合人居需要。盡管初期在推廣上會(huì)有一定的阻礙，但只要有引導(dǎo)力，努力培育其市場(chǎng)，小高層會(huì)有更廣闊的市場(chǎng)前景。 一、小高層樓盤(pán)數(shù)量統(tǒng)計(jì) 根據(jù)對(duì)武漢市小高層住宅市場(chǎng)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，武漢市目前現(xiàn)有住宅樓盤(pán) 430 個(gè) (不完全統(tǒng)計(jì) )，其中小高層住宅樓盤(pán)有 93 個(gè) (不完全統(tǒng)計(jì) )，約占總供應(yīng)量的 ％，多 層住宅仍是市場(chǎng)的主導(dǎo)，占市場(chǎng)總供應(yīng)量的 ％，其中小高層所占比例較 2000 年、 2001 年已有較大的突破。 武漢市小高層住宅市場(chǎng)發(fā)展一覽表 小高層樓盤(pán) 個(gè)數(shù) 增長(zhǎng)比例 (％ ) 2000 年 43 個(gè) 23 2001 年 62 個(gè) 44 2002 年 93 個(gè) 50 從以上“武漢市小高層住宅市場(chǎng)發(fā)展一覽表”中可以看出武漢市小高層樓盤(pán)數(shù)量各年的增長(zhǎng)幅度，雖然武漢市小高層現(xiàn)有數(shù)量?jī)H有 85 個(gè)，但其快速的增長(zhǎng)幅度以及小高層住宅固有的優(yōu)勢(shì)，讓我們有理由相信武漢市小高層樓盤(pán)會(huì)成為未來(lái)武漢建設(shè)的主要形式。 二、小高層在各區(qū)域分 布狀況 在武漢市現(xiàn)有 93 個(gè)項(xiàng)目中，在售小高層達(dá)到 85 個(gè)，其中漢口地區(qū)共有 42 個(gè)小高層樓盤(pán)占總比例的 ％；漢陽(yáng)地區(qū)共有 7 個(gè)小高層樓盤(pán)，占總比例的 ％；武昌地區(qū)共有小高層樓盤(pán) 36 個(gè)，占總比例的 ％。 在漢口、漢陽(yáng)、武昌三個(gè)城區(qū)中，以商業(yè)為主要市場(chǎng)特征的漢口地區(qū)聚集的小高層項(xiàng)目最多，有 42 個(gè)小高層在售樓盤(pán)，武昌區(qū)近年來(lái)由于光谷地區(qū)和徐東地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟，小高層項(xiàng)目在數(shù)量上也有很大程度的提高。 武漢市小高層項(xiàng)目主要集中在漢口地區(qū)，其中金融片區(qū)香港路、臺(tái)北路沿線是漢口地 區(qū)小高層住宅項(xiàng)目主要 聚集地該地區(qū)近年來(lái)隨著政府的支持引導(dǎo)，以及城市建設(shè)力度的加強(qiáng)，區(qū)域住宅項(xiàng)目建筑形態(tài)從多層住宅逐漸向小高層、高層住宅轉(zhuǎn)變。小高層項(xiàng)目成為該區(qū)域住宅的主要建筑形式。 另外，武昌徐東片區(qū)近年來(lái)小高層發(fā)展態(tài)勢(shì)良好 2000 年在對(duì)徐東片區(qū)住宅市場(chǎng)的調(diào)查過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)徐東片區(qū)小高層項(xiàng)目銷(xiāo)售不暢，且小高層項(xiàng)目?jī)H有鵬程花園、秦園居等少數(shù)樓盤(pán)。但目前徐東片區(qū)新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)都以小高層住宅為主，這種新興的建筑形態(tài)逐漸被市場(chǎng)接受。 中心城區(qū)為小高層聚集的主要區(qū)域 而更深入的觀察，可發(fā)展小高層住宅項(xiàng)目主要集中在經(jīng)濟(jì)較為繁榮的 中心城區(qū)，其主要特征有如下幾點(diǎn)： ◆區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民消費(fèi)水平相對(duì)較高。 ◆人口密度大，人流量大，交通便利。 ◆區(qū)域土地資源日漸稀缺。 ◆商貿(mào)繁盛，配套設(shè)施齊全。 例如漢口的金融片區(qū)和武昌的徐東片區(qū)以及部分老城區(qū)，這些片區(qū)主要小高層住宅達(dá)到 53 個(gè)，占總供應(yīng)量的 ％。 近年來(lái)，小高層住宅以商業(yè)城區(qū)為中心向四周發(fā)展 小高層住宅帶有強(qiáng)烈的時(shí)代烙印和區(qū)域色彩。小高層住宅經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，消費(fèi)者的消費(fèi)心理日趨成熟，商業(yè)中心已不再是商家和消費(fèi)者的首選。所謂“黃金地段”并不是居住的理想地段。于是住宅開(kāi)始偏離中 心商業(yè)城區(qū)，以中心商業(yè)城為中心向四周發(fā)展。到今天，小高層、高層住宅在中心商城的邊緣地段大行其道，這些地段具有與中心商業(yè)城區(qū)相近的城市功能，只是在商業(yè)價(jià)值上稍遜，地價(jià)卻低得多；開(kāi)發(fā)商可以在營(yíng)造環(huán)境、錘煉物業(yè)品質(zhì)和營(yíng)造文化氛圍上投入大量的精力和資金，真正的人性化的小高層住宅才初露雛形，就漢口而言解放大道 (東起澳門(mén)路，西至寶豐路 )與發(fā)展大道之間是理想的中高檔住宅發(fā)展區(qū)域，其中新華下路、臺(tái)北路與香港路沿線最具優(yōu)勢(shì)。 表：武漢小高層產(chǎn)品一覽表 主要片區(qū) 各細(xì)分片區(qū) 小高層個(gè)數(shù) 代表樓盤(pán) 漢口地區(qū) （ 42 個(gè)） 江岸老 城區(qū) 5 個(gè) 永清庭園、金惠公寓 江漢老城區(qū) 3 個(gè) 江城華庭、滿春花園 東西湖片區(qū) 3 個(gè) 嘉禾園、麗水佳園 常青片區(qū) 5 個(gè) 天梨豪園、東方帝園 后湖片區(qū) 6 個(gè) 黃埔雅苑、亞安花園 金融片區(qū) 14 個(gè) 藝樹(shù)家、晴雅軒 寶豐片區(qū) 6 個(gè) 東輝公寓、漢華公寓 漢陽(yáng)地區(qū) （ 7 個(gè)） 沌口片區(qū) 2 個(gè) 新都國(guó)際嘉園 漢陽(yáng)大道片區(qū) 3 個(gè) 麗水花園 鸚鵡大道片區(qū) 2 個(gè) 藍(lán)江花園、東方江景園 武昌地區(qū) 南湖片區(qū) 3 個(gè) 碧云天、寶安加州花園 （ 36 個(gè)） 老城區(qū) 7 個(gè) 鳳凰世紀(jì)家園、東龍世紀(jì)花園 楚雄光谷片區(qū) 9 個(gè) 麗島花園、勝景華庭 徐東片區(qū) 10 個(gè) 和盛世家、新新花園 水果湖片區(qū) 3 個(gè) 銀海山莊 青山片區(qū) 4 個(gè) 雅苑、青翠苑小區(qū)