【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，比較適合中小城市消費(fèi)者的收入水平。 建筑 類(lèi)別適應(yīng)中小城市開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況 雖然高層住宅節(jié)地效果比小高層住宅明顯，但由于高層住宅建筑層數(shù)多，建筑面積大，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，并且有很?chē)?yán)格的防火、抗震要求，所以對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合素質(zhì)要求很高，如果沒(méi)有雄厚的資金作經(jīng)濟(jì)后盾以及相當(dāng)?shù)馁Y質(zhì)等級(jí)，一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是不敢貿(mào)然開(kāi)發(fā)高層住宅項(xiàng)目的。相反，小高層住宅由于建筑層數(shù)相對(duì)較少，建筑高度限制在 3035米以內(nèi)，施工復(fù)雜程度要比高層住宅簡(jiǎn)單得多，對(duì)防火、抗震等也沒(méi)有特別的要求，只是比多層住宅增設(shè)了一部電梯，這樣對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合素質(zhì)、資金實(shí)力要求相對(duì)較低。我國(guó)許多中小城市受經(jīng) 濟(jì)發(fā)展水平的限制，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)都不高，以三級(jí)及三級(jí)以下為主，較低的企業(yè)資質(zhì)、有限的資金實(shí)力使這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更傾向于開(kāi)發(fā)小高層住宅項(xiàng)目。 提高了小區(qū)居民的生活質(zhì)量 住宅設(shè)計(jì)應(yīng)以人為本，電梯的采用體現(xiàn)了對(duì)人的關(guān)懷，歐美一些國(guó)家四層的住宅就設(shè)置了電梯。按我國(guó)《建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定， 6 層及以下的多層住宅可以不設(shè)電梯。近年來(lái)，隨著住宅越建越高，個(gè)別地方甚至發(fā)展到 78 層也不設(shè)電梯。目前，我國(guó)正面臨著人口老齡化這一發(fā)展趨勢(shì)，城市老年人的人口數(shù)量正在不斷增加，小高層住宅電梯的采 用，從根本上解決 了住宅垂直交通的問(wèn)題，方便了住戶，尤其是老、弱、病、殘居民的日常出入，極大提高了居住的舒適度和居民的生活質(zhì)量。 豐富了城市和小區(qū)的景觀 很長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)，我國(guó)中小城市的居民住宅建設(shè)以多層住宅為主，整個(gè)城市缺乏一批個(gè)性鮮明的標(biāo)志性建筑物，影響了城市形象。 1112 層的小高層住宅，建筑高度在3035 米左右，在城市街景及多層住宅群中可起到點(diǎn)綴作用，極大地豐富了中小城市的建筑景觀，展示了城市的現(xiàn)代風(fēng)貌。 二、中小城市發(fā)展小高層住宅存在的問(wèn)題 盡管小高層住宅在我國(guó)中小城市具有較好的發(fā)展前景，但目前還存在一些 問(wèn)題，應(yīng)引起開(kāi)發(fā)商及有關(guān)方面的高度重視： 第一、如何保證小高層住宅的日常供水 雖然小高層住宅的建筑高度比高層要低，但是 3035 米左右的建筑高度相對(duì)于多層住宅而言，還是高了不少。而一般中小城市現(xiàn)有的自來(lái)水廠，其供水壓力只能達(dá)到 6 層樓的高度，所以如何保證小高層住宅的日常供水，成為開(kāi)發(fā)商必須解決的一個(gè)問(wèn)題。目前開(kāi)發(fā)商采取的對(duì)策就是在建造小高層住宅時(shí)，小區(qū)自己配備壓力泵來(lái)保證小高層住戶的用水需求。但是增設(shè)的壓力泵在工作時(shí)會(huì)產(chǎn)生很高的噪音，如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是住宅群還好，可以找一個(gè)遠(yuǎn)離住宅樓的偏僻地方設(shè)置泵房；而如果 只有幾幢單體住宅樓的話，則只能設(shè)置在住宅底層，此時(shí)就會(huì)影響該幢居民的日常生活；嚴(yán)重時(shí)，還會(huì)引發(fā)住戶與物業(yè)管理公司之間的矛盾。 第二、如何提高電梯運(yùn)行質(zhì)量 小高層的另一個(gè)問(wèn)題就是電梯運(yùn)行的質(zhì)量。由于小高層的電梯貼近住戶內(nèi)墻布置，電梯運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的震動(dòng)和噪音也給住戶帶來(lái)了不便。為了解決這一問(wèn)題，目前開(kāi)發(fā)商采取的對(duì)策，一是選用高質(zhì)量的進(jìn)口或國(guó)產(chǎn)名牌電梯，二是在電梯與住戶內(nèi)墻之間作隔聲減振處理。但這只是治標(biāo)措施，并沒(méi)有解決實(shí)質(zhì)性問(wèn)題。隨著電梯使用年限的增加，性能的降低，電梯運(yùn)行質(zhì)量將成為困擾住戶的一個(gè)長(zhǎng)期問(wèn)題。 雖然小高層住宅目前還存在著一些問(wèn)題，但由于它們能比多層住宅節(jié)約開(kāi)發(fā)用地，創(chuàng)造更好的居住環(huán)境，以及改善住戶的生活質(zhì)量，同時(shí)又在戶型的平面布置、房間朝向設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售價(jià)格、物業(yè)管理收費(fèi)等方面比高層 住宅優(yōu)越，因此，只要開(kāi)發(fā)商對(duì)上述問(wèn)題采取積極有效的對(duì)策，小高層住宅在中小城市應(yīng)具有良好的發(fā)展前景。 三、中小城市 小高層住宅開(kāi)發(fā)建設(shè) 的可行性分析 伴隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，住宅商品化、市場(chǎng)化程度進(jìn)一步提高。逐步成熟的商品化住宅市場(chǎng)不僅給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)新的機(jī)遇，更帶 來(lái)了新的挑戰(zhàn)。 值得注意的是，一些城市新近推出一批小區(qū)的一個(gè)共同點(diǎn)，就是在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)布置了一定比重的小高層住宅。 小高層住宅受到市場(chǎng)的青睞并非偶然 小高層住宅形態(tài)有其自身的特點(diǎn)，與高層相比，具有其特殊的優(yōu)勢(shì)。 小高層住宅在小區(qū)環(huán)境創(chuàng)造上有突出優(yōu)勢(shì)。生理學(xué)表明，人的視覺(jué)清晰度范圍一般在 30 米以內(nèi)，而高層通常達(dá)到 50 米左右。小高層多為 711 層（部分 11 躍 12 層），高度為 30 米左右，俯視地面，觀看景物，照看兒童戶外活動(dòng)等均為適宜，使人感到親切而不失舒展。 我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)，無(wú)障礙設(shè)計(jì)越來(lái)越受到關(guān)注， 成為住宅設(shè)計(jì)中的重要理念和重要內(nèi)容。從實(shí)際生活看， 78 層不帶電梯的住宅，給居民生活帶來(lái)諸多不便。與多層相比，小高層均安裝電梯，能免除爬樓之苦，且因?qū)哟尾欢?，電梯服?wù)戶數(shù)相應(yīng)較少，流量降低，運(yùn)行速度加快，等待時(shí)間較短，人們普遍感受到居家住行的方便感、舒適感。 朝向良好。從調(diào)查資料可見(jiàn)， ％ 的居民認(rèn)為主臥室應(yīng)朝南， ％ 的同時(shí)認(rèn)為次臥室也應(yīng)朝南，沒(méi)有陽(yáng)光的臥室和起居室難以使人接受。而塔式高層無(wú)論如何布局，總有一些套型朝向不甚理想。相比之下，板式小高層由多層住宅平面發(fā)展而來(lái)，大多坐北朝南，日照充沛，通 風(fēng)良好，能充分滿足居民采光的要求。 得房率高。一般而言，多層得房率為 80％ 以上，而高層由于須設(shè)置兩座防煙樓梯、 兩臺(tái)電梯、配電間、值班管理用房等，得房率只能徘徊在 70％ 左右。而小高層一般在 11層以下，可采用一臺(tái)電梯、一座樓梯，無(wú)須值班室，因而也就省卻了大量公用面積，得房率可達(dá)到 80％ 以上。 容積率合理。我國(guó)土地資源相對(duì)匱乏、人口眾多。節(jié)約、合理利用土地是基本國(guó)策，適當(dāng)?shù)膶訑?shù)、合理的容積率成為一種必然。開(kāi)發(fā)建設(shè)小高層，既節(jié)約用地，又利于創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，這一點(diǎn)上，小高層相對(duì)于多層具有明顯的優(yōu)勢(shì)。 有利于 開(kāi)發(fā)建造和室內(nèi)裝修。與多層住宅磚混結(jié)構(gòu)相比，小高層住宅具有高層建筑的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，采用壁式結(jié)構(gòu)，樁基牢固穩(wěn)定，抗震性良好。室內(nèi)承重墻少，便于重新布局，裝修室內(nèi)空間，具有較強(qiáng)的適用性，而高層住宅一般采用剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)空間不可隨意改動(dòng)，給裝修帶來(lái)諸多不便。 小高層住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)市場(chǎng)分析 小高層住宅的原型為歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的帶電梯多層集合住宅。在我國(guó)，這種住宅形態(tài)的產(chǎn)生決非偶然，它是時(shí)代發(fā)展和市場(chǎng)需求的必然結(jié)果。這里以無(wú)錫市為例。 以 無(wú)錫市 為例子 ，開(kāi)始較普遍采用小高層這種住宅形態(tài)起始于 1998 年，近兩年新建規(guī)模較大的 住宅小區(qū)，主要采取多層與小高層結(jié)合發(fā)展的模式，這表明該市的住宅建設(shè)從住宅形態(tài)上已上了一個(gè)臺(tái)階，從銷(xiāo)售情況看，已逐步形成一年比一年好的態(tài)勢(shì)。 無(wú)錫市近年推出的無(wú)錫標(biāo)準(zhǔn)花園，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，采用多層住宅與小高層住宅結(jié)合開(kāi)發(fā)的思路，于沿金匱路南側(cè)建造小高層，重點(diǎn)加強(qiáng)立面效果設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)，采用高檔電梯，加強(qiáng)售后管理，并在小高層的視線范圍內(nèi)營(yíng)造出 “ 靜綠 ” 、 “ 動(dòng)水 ” 的優(yōu)美環(huán)境，加之開(kāi)發(fā)商較好地進(jìn)行了營(yíng)銷(xiāo)的宣傳策劃，該小區(qū)小高層銷(xiāo)售情況出人預(yù)料地紅火，可以說(shuō)是無(wú)錫市小高層住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)的成功范例之一。實(shí)踐證明，只要堅(jiān)持貫徹 “ 以人為本 ” ，切實(shí)搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)，通過(guò)必要的市場(chǎng)引導(dǎo)、示范和完善的銷(xiāo)后服務(wù)，小高層住宅必定會(huì)成為樓市中一道亮麗的風(fēng)景線。 小高層住宅建設(shè)的經(jīng)濟(jì)分析 投入與產(chǎn)出關(guān)系。撇開(kāi)環(huán)境因素，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與費(fèi)用看，土地費(fèi)用和建 設(shè)安裝工程這兩項(xiàng)占了很大的比重，它決定著各類(lèi)住宅形態(tài)的收益率。小高層住宅與多層住宅相比，容積率相對(duì)高一點(diǎn)，樓面地價(jià)要低些，相應(yīng)地降低了成本費(fèi)用；小高層住宅與高層住宅相比，由于住宅形態(tài)的差異，大大降低了建設(shè)安裝工程費(fèi)用，也相應(yīng)地降低了成本費(fèi)用；以上從理論上講提高了收益率。 容積率與地價(jià)的 關(guān)系，建造小高層有較高的經(jīng)濟(jì)性。 以上反映，在沒(méi)有容積率控制時(shí)， 根據(jù)傳統(tǒng)的微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)效用分析（可參見(jiàn)任何一本微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)教材）， 小區(qū)開(kāi)發(fā)的邊際成本為 MC 和邊際收益價(jià)格曲線為 MP。 MC 最初隨著容積率的增加而下降，達(dá)到某一 “ 門(mén)檻 ” 后，由于地基、結(jié)構(gòu)處理和電梯、消防等配套費(fèi)用的增加，曲線上揚(yáng)；邊際收益曲線則相反，先升后降，兩曲線相交于 C，則 MC＝ MP，此時(shí)可獲得最大利潤(rùn)。 F1 成為經(jīng)濟(jì)效益最好的容積率?？梢?jiàn)容積率提高取得的經(jīng)濟(jì)效益是有一定限度的，并非容積率越高越好，小高層這種住宅形態(tài)可塑性最強(qiáng)。 容積率與銷(xiāo)售價(jià)格的關(guān) 系?，F(xiàn)行條件下，住宅小區(qū)容積率對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的調(diào)節(jié)作用是較為明顯的。采用小高層與多層結(jié)合開(kāi)發(fā)建設(shè)的形式，在 得當(dāng)?shù)膬r(jià)格策略下 ，是切實(shí)可行。 第三章、小高層的銷(xiāo)售難點(diǎn)與化解 小高層產(chǎn)品被市場(chǎng)接受需要一個(gè)過(guò)程，中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目推出小高層，應(yīng)在向消費(fèi)者詳細(xì)分析小高層優(yōu)劣勢(shì)的基礎(chǔ)上，展示小高層所能帶來(lái)的美好生活環(huán)境，針對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題，逐一化解。 （一）小高層簡(jiǎn)介及優(yōu)劣勢(shì) 首先，我們讓消費(fèi)者了解什么是小高層。我們目前常說(shuō)的“小高層”是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有電梯，大多在 7 至 12 層之間的住宅建筑， 是介于多層與高層之間的一種建筑模式。 6 層以下的則稱(chēng)炎“多層”；更高的稱(chēng)為“高層”。一般說(shuō)來(lái)，7 到 12 層、板式結(jié)構(gòu)、帶電梯的住宅樓被稱(chēng)為板式小高層。它介于多層和高層之間，將兩者的優(yōu)點(diǎn)結(jié)合在一起。 其次，小高層擁有采光、通風(fēng)充分，戶型均好性強(qiáng)的特點(diǎn)。與高層相比，板式小高層在這一點(diǎn)上具有諸多優(yōu)勢(shì)。一梯兩戶、三戶或兩梯三戶的板式小高層，使家庭生活的私密性得到保證，將噪音污染、視線干擾降低到最小程度，減少了住戶之間的相互干擾。并且小高層在原有板式多層的基礎(chǔ)上增多層數(shù)，可以節(jié)約土地，周邊大多可留出相當(dāng)空地用于綠化。多層 住宅樓所不具備的景觀及視線問(wèn)題也得以解決。一梯兩戶配一部電梯，同時(shí)又保留了多層住宅的優(yōu)點(diǎn)，更加適合老人和小孩出行，且運(yùn)行、維修成本則要低于高層住宅，建安成本也比高層塔樓低，受到了消費(fèi)者的歡迎。 我們可以進(jìn)一步把小高層建筑的優(yōu)劣羅列如下： 優(yōu)勢(shì)： 通風(fēng)良好、戶戶朝陽(yáng)效果受到人們喜愛(ài) 樓層較高，空氣質(zhì)量、噪音污染情況較多層占有優(yōu)勢(shì) 建筑風(fēng)格較多層具有領(lǐng)先性 容積率較高層小、視野開(kāi)闊 入口集中便于安全保衛(wèi) 多是一梯兩戶，私密性較好 空間結(jié)構(gòu)靈活，戶型富于變化 相對(duì) 高層，公攤面積少，使用率高 圍合式布局令人有四合院般歸屬感 劣勢(shì)： 分?jǐn)偯娣e相對(duì)多層大 售價(jià)較多層稍高，使用費(fèi)用高，如電梯 對(duì)電梯的使用有顧慮。如產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題，對(duì)生活造成不便 單價(jià)相對(duì)多層較高 面積基本都為大戶型，總價(jià)偏高 對(duì)建筑地