中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)與陷阱(編輯修改稿)
2025-03-18 17:31 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 3）市場(chǎng)化程度低、社會(huì)資源不足 ,交易成本高 （ 4）開(kāi)發(fā)理念與當(dāng)?shù)匚幕瘋鹘y(tǒng)、消費(fèi)習(xí)慣常產(chǎn)生碰撞 （ 5）政府規(guī)劃和承諾難以兌現(xiàn) ,如修路、綠化等 四、對(duì)上海房地產(chǎn)企業(yè)的建議 ? （ 1）視中小城市為 “ 救命稻草 ”—— 切忌病急亂投醫(yī) （ 2）拓展品牌，積累經(jīng)驗(yàn) —— 考驗(yàn)忍耐力和資金實(shí)力（ 3）強(qiáng)壯瞎子背眼尖跛子 —— 也是一種過(guò)河的辦法 ?2．公司層一般性建議．公司層一般性建議? （ 1）從城市擴(kuò)張和形象建設(shè)中找準(zhǔn)發(fā)展坐標(biāo) ? 密切關(guān)注政府規(guī)劃，并自覺(jué)在城市發(fā)展規(guī)劃的引領(lǐng)下尋找開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，找準(zhǔn)自己在城市格局中的最佳位置，以便借風(fēng)借勢(shì)，快速發(fā)展。? 房地產(chǎn)業(yè)在提升中小城市形象方面，有幾個(gè)值得注意的新傾向。一是中小城市開(kāi)發(fā)商的觀念正在發(fā)生重大轉(zhuǎn)變；二是中小城市也有高端消費(fèi)群；三是中小城市也開(kāi)始進(jìn)入適度大盤(pán)時(shí)代；四是合作開(kāi)發(fā)大盤(pán)將是一種新趨勢(shì)。? （ 2）寧可小心首吃螃蟹 ，莫要跟風(fēng)冒進(jìn)? 中小城市不比一二線城市，市場(chǎng)容量有限，極易飽和。? 第一個(gè)項(xiàng)目成功之后便有大量同類物業(yè)上馬，有限市場(chǎng)需求難以消化新增供應(yīng)，空置率迅速攀升，后跟進(jìn)者難全身而退。? （ 3）比較剩余資源的邊際效益與交易成本 ? 大城市資源比例出現(xiàn)不協(xié)調(diào)（如土地缺乏等），反過(guò)來(lái)理解就是企業(yè)部分資源出現(xiàn)剩余（如資金剩余、人力資源剩余或品牌等無(wú)形資產(chǎn)剩余等）。? 中小城市地方制度、行政環(huán)境是進(jìn)軍中小城市的投資風(fēng)險(xiǎn)成本，也是主要的交易成本。? 只有企業(yè)剩余資源的邊際效益大于新增的交易成本時(shí)，企業(yè)才有向中小城市拓展的經(jīng)濟(jì)可行性。? （ 4）企業(yè)必須放下架子，規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為? 別自以為大，中小城市水淺也有大魚(yú)? 別玩概念炒作，中小城市消費(fèi)者不買(mǎi)帳? 別拿實(shí)在當(dāng)無(wú)知，中小城市消費(fèi)者不好蒙?3．房地產(chǎn)項(xiàng)目層運(yùn)作注意事項(xiàng)．房地產(chǎn)項(xiàng)目層運(yùn)作注意事項(xiàng)? （ 1）做好前期策劃，找準(zhǔn)定位點(diǎn)? 不是每一座城市都適合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不是每一座城市都有豐厚的奶酪 —— 選擇城市? 奶酪源于本土消費(fèi)，把握當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的生活習(xí)性和消費(fèi)心理與偏好 —— 明確消費(fèi)者? 商業(yè)地產(chǎn)多而盲目，市場(chǎng)細(xì)分不明且容量有限；住宅物業(yè)商品化意識(shí)落后 —— 找準(zhǔn)投資類型? （ 2）項(xiàng)目組織和開(kāi)發(fā)理念融和? 最高決策層不宜本地化? 中高層人才本土化至關(guān)重要? 基層管理人才必須經(jīng)過(guò)培訓(xùn)，接受開(kāi)發(fā)理念? （ 3）規(guī)劃設(shè)計(jì)，適度超前，創(chuàng)新開(kāi)發(fā)模式? 快市場(chǎng)半步 —— 先賢? 快市場(chǎng)一步 —— 先烈? 克隆一線城市的先進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì) —— 曲高和寡? 依據(jù)區(qū)域市場(chǎng)適度原創(chuàng) —— 先機(jī)在握? 圈地收錢(qián)、期房銷售、概念炒作、廣告轟炸、低開(kāi)高走 —— 難有作為? （ 4）嚴(yán)控開(kāi)發(fā)周期，避免政府換屆風(fēng)險(xiǎn)? 地方政府管理班子走馬燈似的換、政策朝令夕改也是必須面對(duì)的中國(guó)特色? 中小城市政府政策延續(xù)性較差 ,政策跟著官員走 ,人治的影響大于法制? 在開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)和開(kāi)發(fā)周期的把握上須做好充分的準(zhǔn)備 ,開(kāi)發(fā)商最保險(xiǎn)的方法是算準(zhǔn)開(kāi)發(fā)周期，將項(xiàng)目在本屆領(lǐng)導(dǎo)任期內(nèi)完成 ? （ 5）銷售要實(shí)，廣告宣傳莫虛? 大規(guī)模的造勢(shì)推廣運(yùn)動(dòng)和媒體策略，往往不如口碑傳播與設(shè)計(jì)模型等實(shí)效營(yíng)銷策略更具實(shí)效性，更節(jié)約推廣成本，更能夠事半功倍。? 廣告語(yǔ)言必須充分考慮到中小城市居民的審美習(xí)性和接受能力，不為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者所接受甚至反感到的廣告創(chuàng)意與文案表現(xiàn)，即使再優(yōu)美也將失去意義，甚至產(chǎn)生反作用力。? 銷售技巧應(yīng)本土化。太專業(yè)化的銷售技巧、太格式化的銷售說(shuō)辭在中小城市并不是一件好事，本土消費(fèi)者喜歡用本地的方言與習(xí)俗進(jìn)進(jìn)行溝通。 五、上海市周邊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)介 ? 1．長(zhǎng)三角主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力分析．長(zhǎng)三角主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力分析? 總體而言，蘇南城市外資經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，浙江民營(yíng)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，蘇南百姓不及浙江富裕，房?jī)r(jià)承付能力不如浙江 。但浙江房?jī)r(jià)普遍起點(diǎn)較高，發(fā)展?jié)摿Ψ炊芟蕖? 蘇州蘇州 人均 GDP和實(shí)際外商直接投資排第 1,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅列第 6,外企中高層可承擔(dān)較高房?jī)r(jià) ,普通市民承付能力一般 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額排第 5,其房?jī)r(jià)相對(duì)較低 ,發(fā)展?jié)摿θ允志薮?,應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注。? 無(wú)錫、南京無(wú)錫、南京 同蘇州相似 ,尤其是無(wú)錫的其他指標(biāo)超過(guò)南京 ,
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