土地、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)(編輯修改稿)
2025-03-02 19:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 –是目前應用最多的一種出讓方式。 （ 3）掛牌 22 –協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。 –協(xié)議基本上一種 非市場化 的出讓方式 。 –“在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓”但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等 經(jīng)營性用地除外 。 （ 4）協(xié)議 23 類別 /交易方式 招 標 拍 賣 掛牌交易 底價是否公開 不公開 不公開 公開 底價由誰確定 招標委員會 拍賣委員會 委托人 是否設(shè)立獨立于委托人的集體決策組織 設(shè)立招標委員會 設(shè)立拍賣委員會 不需要 報價方式 填寫投標書 舉牌 交易中心電腦報 價 報價次數(shù) 一次報價機會 可多次報價 可多次報價 競買（投）人數(shù) 不少于 3人 不少于 2人 不少于 1人 表 21 招標、拍賣和掛牌交易比較 24 （二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 –指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括 出售 、 交換 和 贈與。 –為防止土地使用權(quán)市場上的投機活動，政府通常限制未開發(fā)建設(shè)土地的轉(zhuǎn)讓活動 。（即限制轉(zhuǎn)讓“房地產(chǎn)開發(fā)項目” –通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的 剩余年限 。 –轉(zhuǎn)讓后， 改變土地用途 的需經(jīng)過有關(guān)部門 批準 ，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。 25 （三）其他方式 – 土地使用權(quán)劃撥。是指 縣級以上 人民政府依法 批準，在土地使用者 繳納補償、安置等費用 后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán) 無償交付 給土地使用者使用的行為。 –通常涉及到城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)項目、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目、經(jīng)濟適用房和廉租房項目用地。 26 四、土地使用權(quán)出讓合同及其主要內(nèi)容 ? 在土地使用權(quán)出讓中，土地管理部門和土地使用者達成一致意見后，雙方應本著 平等、自愿、有償 的宗旨簽訂土地使用權(quán)出讓合同。 ? 該合同既是雙方權(quán)利、義務(wù)的契約，也是向土地管理部門領(lǐng)取土地使用權(quán)證必不可少的憑證。 27 ? 一份完整的土地使用權(quán)出讓合同一般應包括以下主要內(nèi)容：總則；出讓土地的交付與出讓金的交納；土地開發(fā)建設(shè)與利用；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；期限屆滿 、不可抗力、違約責任、通知和說明、適用法律及爭議解決、附則。 28 五、土地使用權(quán)出讓價格 與用地類型劃分 (一 )土地使用權(quán)出讓價格及其含義 ? 土地使用權(quán)出讓價格，是在土地出讓合同中載明的土地使用權(quán)交易價格。 ? 依據(jù)出讓宗地的交付條件，土地出讓價格分為 土地使用權(quán)出讓金 、 毛地價 和 熟地價 。 29 （ 1） 土地使用權(quán)出讓金 ：是指土地使用權(quán)受讓人為獲得土地使用權(quán)而支付給政府的金額
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