【正文】 ，保護(hù)和節(jié)約不可再生資源、能源成為住宅建設(shè)中必須遵循的原 則之一。 （三）公共部位的設(shè)計(jì) 公共部 位的設(shè)計(jì)，也應(yīng)充分體現(xiàn)人性化空間的特點(diǎn)。廚房面積應(yīng)大于 6 ㎡ ，平面以方形為宜，使櫥柜呈“島”形布置，氣派、大方，空間感覺(jué)完整 。這個(gè)充滿陽(yáng)光和綠色的大起居室，可靈活分隔，劃分成一 室一廳，滿足人口較多的家庭的需要 。小高層住宅建筑，以其特有的建筑環(huán)境及結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，造就了其套型設(shè)計(jì)的多樣性和靈活性。建筑創(chuàng)作應(yīng)在空間組織、形態(tài)尺度、色彩質(zhì)地等方面，加強(qiáng)社區(qū)環(huán)境特色建設(shè)。這種以小高層住宅建筑為主體的居住區(qū)，在社區(qū)環(huán)境的設(shè)計(jì)上頗具特色，套型及公共部位的設(shè)計(jì)靈活多變，其安全問(wèn)題及結(jié)構(gòu)體系設(shè)計(jì)，也與以往的多層住宅建筑有許多不同的方面。其現(xiàn)象值得認(rèn)真探索。因此，小高層 住宅雖然是高層住宅，但層數(shù)較低，具有多層住宅的某些特點(diǎn)，雖設(shè)有電梯，但防火要求并不如高層建筑防火要求那么高。 良好的居住環(huán)境，是城市商品住宅品位及價(jià)值的一個(gè)決定性因素，也是居者生活舒適必不可少的條件 ，它所涉及的問(wèn)題十分復(fù)雜，包括交通組織、綠化鋪裝、水體、景觀、小品的設(shè)置和環(huán)境照明等各個(gè)細(xì)節(jié)問(wèn)題。套型設(shè)計(jì)，實(shí)際上是一種人的生活方式的設(shè)計(jì)。在現(xiàn)代家庭中，擁有一個(gè) 40 平米上，附有南向陽(yáng)臺(tái)的大起居室，是白領(lǐng)階層的首選。起居室設(shè)計(jì)，根據(jù)現(xiàn)在小康住房喜用大屏幕彩電和音響組成的家庭影院和真皮大沙發(fā)，結(jié)合人體尺度和視覺(jué)適應(yīng)尺寸，以開(kāi)間 為宜 。一般多層住宅建筑層高為 ，小高層建筑的層高，視其框架梁的高度變化而變化，一般在 3m 左右。 在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上，混凝土框架結(jié)構(gòu)具有自重較重、抗震原理為剛性的特點(diǎn)，雖然施工速度較慢，噪聲 大，但在防火方面性能較好，因而目前在國(guó)內(nèi)應(yīng)用廣泛。 “小高層”住宅與住區(qū)總體景觀輪廓 人對(duì)景觀環(huán)境的認(rèn)知是視覺(jué)在大腦中一種復(fù)雜的反映。 “小高層 ”住宅與外部空間領(lǐng)域的限定 空間領(lǐng)域的限定可以創(chuàng)造安全感。 風(fēng)格認(rèn)同 據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，當(dāng)問(wèn)及所喜歡的建筑風(fēng)格時(shí)， ％的居民選擇現(xiàn)代風(fēng)格， ％認(rèn)為“無(wú)所謂，只要美觀”， ％選擇歐陸風(fēng)格， ％選擇徽派傳統(tǒng)風(fēng)格?；麨榱悴皇橐环N有效的方法，如單元間錯(cuò)位、屋頂?shù)?、豎向分段（設(shè)置二層平臺(tái)、造型色彩材質(zhì)變化）等方式。 可能的情況下，應(yīng)適當(dāng)增大間距，或采用多種層數(shù)相結(jié)合、底層架空或底層用作車(chē)庫(kù)等方式。高層住宅雖節(jié)約用地，能容納更多住戶，但也帶來(lái)很多弊端。 多層住宅的優(yōu)缺點(diǎn) 至于多層住宅，其優(yōu)點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的，至今在全國(guó)各地仍是最主要的住宅型式。其建筑尺度也比較合適，以一幢 11 層的小高層住宅為例，其高度約為 31m，容易形成居住建筑的特點(diǎn)和氛圍。老人占城市人口的比例約為 15%。解決此問(wèn)題的對(duì)策是選用進(jìn)口或國(guó)產(chǎn)名牌電梯，容量不要過(guò)大 (如選用 630kg 的 7 人電梯 )，電梯與住戶內(nèi)墻之間要做隔聲減振處理或者干脆設(shè)單獨(dú)電梯。 我國(guó)的許多中小城市，長(zhǎng)期以來(lái)由于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，再加上城市人口較少，土地資源相對(duì)充裕，所以土地價(jià)格不是很高。 可以有效節(jié)約土地 小高層住宅與多層住宅相比，由于增加了住宅層數(shù)，提高了居住區(qū)的容積率，從而有效地節(jié)約了土地，具有明顯的節(jié)約用地效果。 而小高層住宅在這些方面比高層住宅優(yōu)越得多。按我國(guó)《建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定， 6 層及以下的多層住宅可以不設(shè)電梯。但是增設(shè)的壓力泵在工作時(shí)會(huì)產(chǎn)生很高的噪音，如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是住宅群還好，可以找一個(gè)遠(yuǎn)離住宅樓的偏僻地方設(shè)置泵房；而如果 只有幾幢單體住宅樓的話，則只能設(shè)置在住宅底層，此時(shí)就會(huì)影響該幢居民的日常生活；嚴(yán)重時(shí)，還會(huì)引發(fā)住戶與物業(yè)管理公司之間的矛盾。逐步成熟的商品化住宅市場(chǎng)不僅給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)新的機(jī)遇，更帶 來(lái)了新的挑戰(zhàn)。與多層相比，小高層均安裝電梯，能免除爬樓之苦，且因?qū)哟尾欢啵娞莘?wù)戶數(shù)相應(yīng)較少，流量降低，運(yùn)行速度加快，等待時(shí)間較短，人們普遍感受到居家住行的方便感、舒適感。 容積率合理。在我國(guó)，這種住宅形態(tài)的產(chǎn)生決非偶然，它是時(shí)代發(fā)展和市場(chǎng)需求的必然結(jié)果。 容積率與地價(jià)的 關(guān)系，建造小高層有較高的經(jīng)濟(jì)性。 第三章、小高層的銷售難點(diǎn)與化解 小高層產(chǎn)品被市場(chǎng)接受需要一個(gè)過(guò)程，中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目推出小高層，應(yīng)在向消費(fèi)者詳細(xì)分析小高層優(yōu)劣勢(shì)的基礎(chǔ)上，展示小高層所能帶來(lái)的美好生活環(huán)境，針對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題，逐一化解。一梯兩戶、三戶或兩梯三戶的板式小高層，使家庭生活的私密性得到保證，將噪音污染、視線干擾降低到最小程度，減少了住戶之間的相互干擾。例如戶型保持面寬大，進(jìn)深小的優(yōu)勢(shì)， 15 米是板樓進(jìn)深的上限，超過(guò)后整個(gè)戶型采光效果就會(huì)受到影響。 小高層的低層部分的銷售障礙 小高層的低層特別是 1－ 3 樓則享受不到小高層種種優(yōu)勢(shì)，而且 1－ 3 樓住戶也要承擔(dān)包括電梯維修管理等在內(nèi)的同樣金額的物業(yè)管理費(fèi)用，低層的銷售非常緩慢。 改變購(gòu)房者的觀念首先要改變發(fā)展商以及銷售人員的觀念，現(xiàn)在不少銷售人員本身就不認(rèn)同小高層，在介紹時(shí)本身低氣不足，這樣本身就會(huì)給購(gòu)房者一種“小高層不如多層”的誤解。 我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)，無(wú)障礙設(shè)計(jì)越來(lái)越受到關(guān)注，成為住宅設(shè)計(jì)中的重要理念和重要內(nèi)容。一般而言，多層得房率為 80％以上，高層由于須設(shè)置兩座防煙 樓梯、兩臺(tái)電梯、前室友、配電間、值班管理用房等，得房率只能徘徊在 70％左右。而高層住宅一般采用剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)空間不可隨意改動(dòng)，給裝修帶來(lái)諸多不便。 記者采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)位于非中心區(qū)的小高層戶型品種比較單一，僅有三四種，有的只有兩種，大多為 100 平方米以上，而旁邊的多層樓房大多有十幾種戶型可供選擇、甚至有的達(dá)到二十幾種戶型，選擇范圍從幾十平方米到兩百平方米，選擇面十分大。小 高層開(kāi)發(fā)商如果從這些方面著手，讓小高層達(dá)到多層的舒適度，就有可能出現(xiàn)“小高層市場(chǎng)”。泰合李經(jīng)理介紹，泰合百花公園一期曾推出兩棟小高層，由于當(dāng)時(shí)有多層住宅可供選擇，大多購(gòu)房者不愿意選擇小高層，最后公司以比多層住宅優(yōu)惠的價(jià)格將小高層銷售完畢。 華工充分利用小高層的觀景優(yōu)勢(shì)，設(shè)計(jì)上要讓小高層更好用。麗景灣副總經(jīng)理陸怡認(rèn)為，市郊樓盤(pán)一般擁有大的社區(qū)環(huán)境，開(kāi)發(fā)商也要考慮在利用稀缺的土地資源時(shí)，在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方面如何將產(chǎn)品突出出來(lái)。首先，小高層的戶型不能參照多層，應(yīng)在滿足居住功能的前提下，縮小單套面積， 比如現(xiàn)在的三室二廳面積多在 130~140 平方米，那么小高層的三室二廳放在 120 平方米左右會(huì)比較合適。 附錄 2：鄭州小高層發(fā)展（ 2020） 很多人都會(huì)贊嘆聳入云層的建筑師杰作，但是真正讓他們把家安在高層之上時(shí)，他們卻突然都患上了恐高癥。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，選擇什么樣的樓盤(pán)意味著享受什么樣的服務(wù)。城市公園，讓您真正得到 50％以上的綠化率，享受高品質(zhì)的公園生活，完善的小區(qū)配套：時(shí)尚休閑沙龍、體閑娛樂(lè)廣場(chǎng)等。但是在今后的幾年．小高層價(jià)值日益上漲．成為市場(chǎng)的寵兒。 其次，從節(jié)地原則出發(fā)，小高層住宅提高了建筑容積率，節(jié)約用地，但建筑密度卻縮小，從而可空出更多土地營(yíng)造環(huán)境，提高綠化率，小區(qū)環(huán)境質(zhì)量因而可大幅度改善。 二、小高層在各區(qū)域分 布狀況 在武漢市現(xiàn)有 93 個(gè)項(xiàng)目中，在售小高層達(dá)到 85 個(gè)，其中漢口地區(qū)共有 42 個(gè)小高層樓盤(pán)占總比例的 ％；漢陽(yáng)地區(qū)共有 7 個(gè)小高層樓盤(pán)，占總比例的 ％；武昌地區(qū)共有小高層樓盤(pán) 36 個(gè)，占總比例的 ％。 ◆區(qū)域土地資源日漸稀缺。 表：武漢小高層產(chǎn)品一覽表 主要片區(qū) 各細(xì)分片區(qū) 小高層個(gè)數(shù) 代表樓盤(pán) 漢口地區(qū) （ 42 個(gè)） 江岸老 城區(qū) 5 個(gè) 永清庭園、金惠公寓 江漢老城區(qū) 3 個(gè) 江城華庭、滿春花園 東西湖片區(qū) 3 個(gè) 嘉禾園、麗水佳園 常青片區(qū) 5 個(gè) 天梨豪園、東方帝園 后湖片區(qū) 6 個(gè) 黃埔雅苑、亞安花園 金融片區(qū) 14 個(gè) 藝樹(shù)家、晴雅軒 寶豐片區(qū) 6 個(gè) 東輝公寓、漢華公寓 漢陽(yáng)地區(qū) （ 7 個(gè)） 沌口片區(qū) 2 個(gè) 新都國(guó)際嘉園 漢陽(yáng)大道片區(qū) 3 個(gè) 麗水花園 鸚鵡大道片區(qū) 2 個(gè) 藍(lán)江花園、東方江景園 武昌地區(qū) 南湖片區(qū) 3 個(gè) 碧云天、寶安加州花園 （ 36 個(gè)） 老城區(qū) 7 個(gè) 鳳凰世紀(jì)家園、東龍世紀(jì)花園 楚雄光谷片區(qū) 9 個(gè) 麗島花園、勝景華庭 徐東片區(qū) 10 個(gè) 和盛世家、新新花園 水果湖片區(qū) 3 個(gè) 銀海山莊 青山片區(qū) 4 個(gè) 雅苑、青翠苑小區(qū) 。 例如漢口的金融片區(qū)和武昌的徐東片區(qū)以及部分老城區(qū)，這些片區(qū)主要小高層住宅達(dá)到 53 個(gè)，占總供應(yīng)量的 ％。 武漢市小高層項(xiàng)目主要集中在漢口地區(qū)，其中金融片區(qū)香港路、臺(tái)北路沿線是漢口地 區(qū)小高層住宅項(xiàng)目主要 聚集地該地區(qū)近年來(lái)隨著政府的支持引導(dǎo)，以及城市建設(shè)力度的加強(qiáng)，區(qū)域住宅項(xiàng)目建筑形態(tài)從多層住宅逐漸向小高層、高層住宅轉(zhuǎn)變。 目前，武漢市小高層項(xiàng)目的售價(jià)一般在 2100 元／平方米至 3000 元／平方米之間，約高出多層 10％；電梯、環(huán)境的維護(hù)，使物業(yè)管 理費(fèi)用提高，武漢市民的消費(fèi)觀相對(duì)滯后，高價(jià)產(chǎn)品受認(rèn)同的程度相對(duì)較低。 附錄 3：武漢市小高層住宅市場(chǎng)研究 小高層住宅近年來(lái)已成為武漢住宅發(fā)展的新趨勢(shì)。 從投資價(jià)值來(lái)看，在二、三線城市，小高層住宅一般位于城市土地資源缺乏的繁華地段和正在發(fā)展的第二城市中心。他們更看中的是居 住品質(zhì)和樓房的潛在價(jià)值。但是，每一個(gè)新事物的出現(xiàn)，必定給人們帶來(lái)的好處要多于它的缺點(diǎn)，它的發(fā)展也是一個(gè)逐步完善的過(guò)程。其次，小高層最好采取“板式”，不宜采取“點(diǎn)式”。 德盛行物業(yè)顧問(wèn)有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理吳曉分析，由于售價(jià)相對(duì)較高，因此 ，小高層在市場(chǎng)推廣時(shí)有一定的難度，但也并非不能逾越。姚總認(rèn)為，與消費(fèi)者的溝通也很重要。因此，“觀景”可以說(shuō)是該項(xiàng)目小高層最主要的功能。李經(jīng)理介紹，該公司前不久做了一項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查，市民對(duì)小高層的認(rèn)可度為 39％，比起 3 年前的 10％大大提高，可相比多層 ％的認(rèn)可率，還是有一定距離。首先，小高層的戶型不能參照多層，應(yīng)在滿足居住功能的前提下，縮小單套面積，比如現(xiàn)在的三室二廳面積多在 130~140 平方米，那么小高層的三室二廳放在 120 平方米左右會(huì)比較合適，總價(jià)降低，減小了購(gòu)房者的付款壓力；其次，小高層最好采取“板式”，不宜采取“點(diǎn)式”。 湯遜湖小高層陽(yáng)光海岸是目前湯遜湖區(qū)域惟一建有小高層的項(xiàng)目。 但是，客觀地看多層住宅仍比小高層銷售得好，原因之一是居民的消費(fèi)觀念滯后，需要市場(chǎng)的引導(dǎo)。 容積率合理。與多層相 比，小高層均安裝電梯，能免除爬樓之苦，且因?qū)哟尾欢?，電?