【正文】 小鎮(zhèn)小高層/多層57015%.108.14075%680031御葑庭小高層26415%.52.5570%610032大湖 湖東住宅發(fā)展相對湖西而言才剛剛起步，2005年的供應(yīng)量將與2004年相差不大，年供應(yīng)量在200萬㎡左右。商品房銷售面積，區(qū)分非住宅和住宅物業(yè)（其中住宅物業(yè)須細(xì)分為獨立別墅、聯(lián)排別墅、多層、小高層、高層住宅）銷售面積。湖西的房地產(chǎn)市場自園區(qū)建立以來一直走強，其整體市場價格從2001年的1800元/㎡上升至現(xiàn)在的5500—5800元/㎡左右（小高層、高層）湖西在各項交通網(wǎng)絡(luò)的完善、居住環(huán)境優(yōu)美、CBD的建成、與市區(qū)的緊密聯(lián)系、經(jīng)濟(jì)強有力的支撐、外來人口的大量導(dǎo)入、對外強烈輻射的有利背景下，房地產(chǎn)市場必將持續(xù)走強。區(qū)域滄浪區(qū)金閶區(qū)平江區(qū)高新區(qū)住宅3889265725163210非住宅1017145811852010小計4906411537015220區(qū)域相城區(qū)吳中區(qū)工業(yè)園區(qū)市區(qū)住宅23984829589725396非住宅10752704124110690小計34737533713836086表15： 2005年蘇州各區(qū)住宅/非住宅產(chǎn)品套數(shù)比較表（單位：套）圖20： 2005年蘇州各區(qū)住宅/非住宅產(chǎn)品套數(shù)柱狀比較圖（單位：套）表16：2005年蘇州各區(qū)住宅及非住宅產(chǎn)品建筑面積比較表（單位：㎡）區(qū)域滄浪區(qū)金閶區(qū)平江區(qū)高新區(qū)住宅428682238034229246387765非住宅38525585444632497654小計467207296578275570485419區(qū)域相城區(qū)吳中區(qū)工業(yè)園區(qū)市區(qū)住宅3203357905838338323228477非住宅172266163882236147813342小計49260195446510699794041819圖21：2005年蘇州各區(qū)住宅及非住宅產(chǎn)品建筑面積柱狀比較圖（單位：㎡）蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場目前，園區(qū)房地產(chǎn)的性能價格比處在一個較好的時期，園區(qū)房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)強勁。相城區(qū)房地產(chǎn)市場起步較晚，但發(fā)展迅速，供應(yīng)量增大，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生變向，由原來單一的多層產(chǎn)品轉(zhuǎn)向多層、小高層、別墅復(fù)合型產(chǎn)品格局，區(qū)域市場行情目前基本穩(wěn)定在4200元/㎡。但憑借著良好的區(qū)域大環(huán)境和優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)，在今后的一段時期內(nèi)，相信園區(qū)仍將占據(jù)整個蘇州房產(chǎn)開發(fā)的領(lǐng)頭主導(dǎo)地位。市區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品包括多層、小高層、酒店式公寓、別墅，表現(xiàn)出復(fù)合型的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。中心城區(qū)的鐘樓南園板塊、城南板塊，新區(qū)的華山路板塊都有超過1%的跌幅。 (1)吳中外地購房需求減少 蘇州二手房在經(jīng)歷了4個月度的連續(xù)上漲之后，均價上升的力度已經(jīng)逐漸減弱。但成交量比5月份大幅下降約50％，也低于4月份的水平。6月份園區(qū)成交量也和4月份相差不大。從3月份到5月份，二手房成交價格保持在上下1％的波動范圍，而六月份較前幾個月有比較明顯變動。 根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計資料，2005年6月份蘇州二手房市場受“”新政實行的影響，成交量下跌約三成。(4)房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)變動，中低價位商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，導(dǎo)致商品房平均價格上揚。2005年10月舉行的蘇州市區(qū)第二次土地賣會表現(xiàn)出一個趨勢：宗地價格與周邊同類地塊的價格基本持平，開發(fā)商沒有將土地的未來預(yù)期考慮在內(nèi)。從今年土地拍賣現(xiàn)場的情況可以了解到，開發(fā)商的競爭激烈程度不是很高，甚至出現(xiàn)開發(fā)商在競價過程中沒有遇到任何競爭對手而以底價成交的情況。大型開發(fā)企業(yè)的不斷加入，必然會成為新年樓市的熱點。而從2005年開始，上述四方面的需求已經(jīng)得到較好的釋放，蘇州房地產(chǎn)市場完全由供小于求向供大于求轉(zhuǎn)變、由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變——這直接決定了蘇州房地產(chǎn)市場必然要發(fā)生調(diào)整。大多項目也紛紛下調(diào)價格，跌幅300元～500元/㎡不等。 2005年年初，國家的關(guān)于宏觀調(diào)控的風(fēng)聲愈演愈烈，業(yè)內(nèi)專家人士也有全面分析，指出2005年蘇州房地產(chǎn)市場會發(fā)生巨大的變化，但蘇州的房地產(chǎn)界尤其是很多開發(fā)商并沒有重視這個問題。銀行貸款緊縮政策直接減少了市場上投資者購房的比重，同時也削弱了消費者的支付能力，最終影響了對房地產(chǎn)市場的消費信心；基本投資的壓縮削弱了房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的動力；土地政策方面先后出臺的11號令、39。自2001年開始，全國房地產(chǎn)市場良好的大發(fā)展趨勢成為了蘇州市場迅速發(fā)展的良好基礎(chǔ)，加之被壓抑許久的旺盛市場需求，以及蘇州執(zhí)行土地拍賣的政策這些，都成為蘇州房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展的強力推動因素。 4月營業(yè)稅的出臺，從根本上破滅了投資客短炒樓花的獲利美夢，此后，蘇州樓市也像全國其它樓市一樣，進(jìn)入到一個以自住型業(yè)主為購房主體的新住宅時代。同時，增加中低收入家庭的住房供應(yīng)。2005年的土地政策以“嚴(yán)”字當(dāng)頭拉開序幕。②園區(qū)未來規(guī)劃圖16：蘇州工業(yè)園區(qū)二三期景觀規(guī)劃示意圖蘇州工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃70平方公里，按照規(guī)劃，將建成一座60萬人在這里居住工作的新型工業(yè)城市。園區(qū)地處蘇州城東金雞湖畔，行政區(qū)域面積260平方公里，下轄四個鎮(zhèn)，總?cè)丝?3萬。它是蘇州的北部門戶、沿江地區(qū)的區(qū)域性中心，在蘇州市域的次中心城市中具有最強的綜合實力和最高等級、最完善的各類設(shè)施 吳江市區(qū)是蘇、滬、浙交界地區(qū)的絲綢之都，新興工貿(mào)城市昆山市區(qū)是蘇滬接壤地帶以外向型經(jīng)濟(jì)為主的工貿(mào)城市太倉市區(qū)是港口、工業(yè)城市張家港市區(qū)是港口、工業(yè)城市④市域發(fā)展軸沿滬寧城鎮(zhèn)聚合軸——沿軸的發(fā)展以IT等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶為龍頭，大力優(yōu)化城市空間，努力提高產(chǎn)業(yè)和空間集聚度，成為我國引進(jìn)、消化、吸收國外先進(jìn)技術(shù)的重要基地和高新技術(shù)開發(fā)、傳播、擴(kuò)散的孵化基地沿太湖旅游休閑軸——沿太湖地區(qū)是蘇州生態(tài)環(huán)境和景觀最重要、最具特色的地區(qū)，以生態(tài)旅游為主要功能?！?005年全市GDP及漲幅，其中房地產(chǎn)所占比例及漲幅表3：2000—2005年蘇州市地區(qū)生產(chǎn)總值GDP（單位：萬元）及漲幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年元154071231760280520800000280200003450000040265200漲幅/%%%%%圖4：2000—2005年蘇州市GDP（單位：萬元）柱狀圖圖5：2000—2005年蘇州市GDP年漲幅折線圖—2005年全市固定資產(chǎn)投資及漲幅，房地產(chǎn)開發(fā)所占比例及漲幅表4： 2000—2005年蘇州市固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資開發(fā)額（萬元）及漲幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年固定資產(chǎn)投資516340056433008125054140893291479463417847349增長額度8．7％％%%%%房地產(chǎn)投資開發(fā)5991006677001073363177940333432004143300圖6：2000—2005年蘇州市固定資產(chǎn)投資額（單位：萬元）柱狀圖（其中：系列1：固定資產(chǎn)投資；系列1：房地產(chǎn)投資開發(fā)）圖7：2000—2005年蘇州市固定資產(chǎn)投資漲幅折線圖上圖顯示：2003年蘇州固定資產(chǎn)投資額與2002年相比，%，也正是我國國家經(jīng)濟(jì)過熱的一年，國家在該年９月頒布了控制房地產(chǎn)開發(fā)的121文件，通過提高開發(fā)商和建筑商的自有資本金來調(diào)整經(jīng)濟(jì)過熱的局面，同時也正式開始對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控。(3)蘇州市居民年齡、民族等構(gòu)成特點蘇州人口目前平均壽命已達(dá)75歲(市區(qū)77歲)。1949年4月，成立蘇州市，1983年與蘇州地區(qū)合并。梁太清三年(549)，侯景作亂，城遭荼毒。境內(nèi)有張家港、常熟、太倉3個國家一類長江口岸。55′121176。07號地塊位于星港街以東，機場路以北，東北面緊靠金雞湖，；㎡，約和400畝，產(chǎn)品類型豐富，規(guī)模大，是園區(qū)近幾年內(nèi)少見的大地塊，未來此類規(guī)模（特別是湖西）的地塊將越來越少。交通方面：項目地塊區(qū)位交通便利發(fā)達(dá)，可達(dá)蘇城南北。城邦、和喬麗晶、高爾夫花園三個在售中高檔住宅項目。其中備受矚目的本項目地塊——07號“地王”。城邦”和“和喬麗晶酒店式公寓”07號地塊區(qū)域未來的巨大增值潛力和未來區(qū)域內(nèi)繁榮之景象展露無疑二、項目市場環(huán)境分析蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景分析、區(qū)縣劃分(1) 蘇州地處亞熱帶北緣，四季分明，氣候溫和，年平均氣溫16度上下，年降水量1100毫米左右。為全市最高點。周敬王六年(前514)，吳王闔閭命伍子胥在今蘇州城址建都城。明洪武元年(1368)為蘇州府治。原先吳縣市城區(qū)，即昔日的吳國中心，被冠名吳中區(qū)；撤市建區(qū)讓蘇州市區(qū)面積比老城區(qū)擴(kuò)大了約3倍左右。目前，蘇州工業(yè)經(jīng)濟(jì)已形成了機械、電子、紡織、絲綢、輕工、工藝、醫(yī)藥、化工、建材、冶金、食品等11個行業(yè)。圖11：2000—2005年蘇州市人均可支配收入（單位：元）及漲幅比較圖表9：2000—2005年蘇州市人均可支配收入（單位：元）及漲幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年人均收入92741051510617123611445116276增長幅度％%%%%%人均GDP少了，但人均收入較04年有所增加，%，購買力上漲，對促進(jìn)蘇州房地產(chǎn)市場的（尤其是二手房市場）活躍來說，是個利好消息。⑤蘇州生態(tài)功能分區(qū)環(huán)太湖生態(tài)功能區(qū)、陽澄淀泖水鄉(xiāng)與古鎮(zhèn)生態(tài)功能區(qū)、沿長江生態(tài)功能區(qū)、沿滬寧線城鎮(zhèn)發(fā)展軸生態(tài)功能區(qū)。國家有關(guān)部門先后在項目審批、外事管理、海關(guān)物流等許多方面授予園區(qū)相應(yīng)的管理權(quán)限和優(yōu)惠政策，江蘇省和蘇州市更是把園區(qū)作為全省、全市對外開放的重中之重，全力以赴推進(jìn)開發(fā)建設(shè)，為園區(qū)加快發(fā)展創(chuàng)造了良好條件。(1)2005年宏觀政策信息分析2005年可以稱為樓市政策年，這是社會各界給出的評價。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房項目招投標(biāo)制度，實行政府指導(dǎo)價，切實降低開發(fā)建設(shè)成本，嚴(yán)格將開發(fā)利潤控制在3％以內(nèi)。 (2)對蘇州樓市的影響表12：蘇州2005年1～11月銷售面積及均價表月份成交套數(shù)成交面積（萬/㎡）成交均價（元/㎡）1273948712131349533488851834404352855//6//71/81682476992467546610264551661133644757(3)宏觀政策影響小結(jié)2005年的春節(jié)樓市成為今年樓市的一個高點。蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場情況調(diào)查近幾年來，蘇州房地產(chǎn)因快速發(fā)展而受到各界廣泛關(guān)注，但在05年6月新政出臺后，蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)生巨大逆轉(zhuǎn)，遭遇了自上個世紀(jì)90年代以來最艱難的一個發(fā)展時期。 土地拍賣托高房價216。而10月29日銀行加息政策出臺后，又再次打壓了略有抬頭趨勢的蘇州房價。6月份，蘇州房地產(chǎn)市場上市銷售的樓盤逐漸增加，市場的觀望氣氛確愈加濃重，蘇州工業(yè)園區(qū)某大型樓盤開盤當(dāng)日只銷售了30余套房，不及預(yù)定目標(biāo)的10％。 十月的2645套、十一月的3364套，樓市以一種再創(chuàng)新高的姿態(tài)往前走，但這次的短高中，卻呈現(xiàn)出一種成交量上升成交均價下降的趨勢，顯然，價格成了影響項目銷售速度的催化劑。另一方面，開發(fā)商的利潤實現(xiàn)，以房地產(chǎn)銷售為最終環(huán)節(jié)，迫于新政后的矛盾，同時市場競爭壓力的不斷增加（對樓盤空置的恐懼，供大于求），樓盤高密度區(qū)域，必然會有部分樓盤以價格這張最后的王牌來刺激消費客戶，實現(xiàn)去化加速。(1)從園區(qū)的出讓情況來看園區(qū)地價在04年4月達(dá)到了高峰后，現(xiàn)在已逐年穩(wěn)定，開發(fā)商對于園區(qū)市場的信心和未來預(yù)期已開始有所減退，在獲取高容積率項目時對土地成本的控制已經(jīng)非常嚴(yán)格。市區(qū)環(huán)線以內(nèi)，特別是護(hù)城河周邊地塊依然受到開發(fā)商的追捧。商品房價格上漲的主要原因：(1)土地價格上漲，從2001年起，蘇州推出的土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣新政策以后，占商品房成本近30%的地價相比“九五”時期快速上漲，這是當(dāng)前房價上漲的重要因素。3個月來均價沒有大變化，基本保持在比3月份均價略高的水平上。該區(qū)域內(nèi)特別是古城區(qū)外圍的房產(chǎn)的增幅較大，直接影響到了中心城區(qū)的房價增幅。因此，吳中區(qū)二手房市場在“內(nèi)外夾攻”下，6月均價跌幅超過1％也在情理之中。因此從整體上說園區(qū)二手房市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理，提供了多種購買選擇。高新區(qū)新房的分布基本與二手房混合，客戶買二手房還是新房有更大的選擇。其中，城北板塊已經(jīng)成為平江區(qū)二手房的熱點，主要小區(qū)如蘇錦新村、梅花新村在房齡、面積上都比較受市場歡迎，交易活躍，成交價格也相應(yīng)提高。這些地塊雖然面積都不算大，但在拍賣會上，卻無一例外地成為開發(fā)商們追逐的熱點。目前供應(yīng)產(chǎn)品以小高層、高層為主，也有少量酒店式公寓等其他房地產(chǎn)類產(chǎn)品。新區(qū)市場近期供應(yīng)量較大，而后續(xù)供應(yīng)量有限由于高新區(qū)開發(fā)較早，中心地塊已顯稀缺，在前年供應(yīng)充足的情況下，2005年高新區(qū)土地供應(yīng)節(jié)奏已經(jīng)有所放緩。前兩年總體市場火熱，而吳中區(qū)市場發(fā)展明顯滯后，但近兩年以來，吳中區(qū)房地產(chǎn)市場逐漸活躍。園區(qū)住宅的平均價格已經(jīng)高于市區(qū)平均價，盡管如此，園區(qū)之外的市民還是抵擋不了園區(qū)環(huán)境