【正文】 2）二次置業(yè)或換房戶，該部分客戶群購房的目的可能是自住，也有可能是投資。3）加快工程進度，爭取在周邊競爭樓盤開盤前，盡可能多的消化有效客源。目前，市場已經(jīng)出現(xiàn)無房可售現(xiàn)象。 從圖中可知，泰州市的主要傳播媒體仍是以電視和報紙為主。3）高水平的物業(yè)管理隊伍。2）“以人為本”的規(guī)劃設計，戶型合理、大棟距、私密性好、采光景觀一流。 在泰州市海陵區(qū)。（詳見下表）20㎡以下2030㎡3050㎡50100㎡100㎡以上需求比例%%%%%對市場上現(xiàn)有產(chǎn)品的去化快慢程度分析，在同一地段上，單元面積需求比例如下：6080㎡80100㎡100120㎡120150㎡150㎡以上需求比例5%25%45%20%5%上表說明，市場需求仍以三室二廳的戶型為主，一室一廳和高檔別墅市場需求很小。城北10%優(yōu)勢：人口密集，生活設施齊全，房價較低。用來居住的購房者中，拆遷戶占30%、換房者占36%、首次購房者占22%、外來人口占12%。以上五類購房者的數(shù)量在今后一至五年內(nèi)均有大幅增長，住宅商品房的需求持續(xù)增長。對于市區(qū)的房地產(chǎn)市場而言，消費群體目前主要以五大類人群為主導。（三）市場需求調(diào)查調(diào)查對象泰州市主城區(qū)拆遷戶、拆遷商鋪業(yè)主、其他私營業(yè)主、社會中高收入者及其他自由業(yè)者。50%府前路南側(cè)金茂智慧廣場商鋪、寫字樓。2004年泰州市正在銷售的商鋪樓盤有：錦泰2）近年來泰州市代表性商業(yè)樓盤價格走勢商業(yè)物業(yè)是從2000年開始啟動，故泰州市上規(guī)模、操作較成功的商業(yè)樓盤不多，就老城區(qū)而言，代表性樓盤為：2001年九州商廈，2002年泰州商城，2003年金色廣場。1）近年來泰州市代表性住宅樓盤價格走勢泰州住宅商品房市場多層住宅為主，房屋的價格隨經(jīng)濟的發(fā)展也逐年攀升，1998年商品房均價為1000元/平米左右，到2004年房價已經(jīng)達到2500元/平米以上。劣勢1）價格偏高，普通購房者難以接受。聯(lián)排別墅：單價范圍2688～3688元/平米以上。劣勢1）離市區(qū)較遠，小區(qū)周邊的生活設施不齊全，交通不便。復式公寓：170～207㎡聯(lián)排別墅：單價范圍2680～3000元/平米。邑廟街住宅小高層均價3000元/平米位于市中心。其中，住宅用地約121萬平方米。另外，一些外地房地產(chǎn)開發(fā)公司入駐泰州，如盛和房產(chǎn)就頗有實力。★ 資料來源： 2003年泰州市統(tǒng)計年鑒城市居民居住情況從下圖可以看出，泰州市居民有房屋產(chǎn)權的占80%，無產(chǎn)權戶占20%?！镔Y料來源：2003年泰州市統(tǒng)計年鑒 由于泰州市近年來宏觀經(jīng)濟發(fā)展較為穩(wěn)定，國內(nèi)生產(chǎn)總值平均年增長率一直保持在10%以上，所以，城市居民的可支配收入也呈現(xiàn)出大幅度增長的趨勢。 2002年底，%，%。其中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，%，房地產(chǎn)開發(fā)已如雨后春筍，成為海陵區(qū)新的經(jīng)濟增長點。2002年全年，%，是泰州市歷年來增長最快的一年。第二，城市基礎建設全面展開。至2000年，全市外商獨資、合資企業(yè)已達1100家，泰州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)“一區(qū)三園”格局初步形成，全市5個省級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)已迎來了美、德、日、韓等10多個國家和地區(qū)的360多個項目。作為國務院批準的對外開放城市，新泰州建立伊始，市委市政府就把優(yōu)化投資環(huán)境、擴大對外開放開發(fā)確定為重要發(fā)展戰(zhàn)略目標，邁出了新的步伐。（一）泰州概況泰州市經(jīng)濟發(fā)展狀況分析泰州地處長江三角洲地區(qū)，江蘇中部，長江北岸，總面積5790平方公里。了解目標客層能承受的心理價位。二、調(diào)查目標了解泰州及周邊城市房地產(chǎn)市場總體發(fā)展態(tài)勢、共同點和差異性。核心目標：通過本次市場調(diào)研，得出最優(yōu)化的項目設計方案；使發(fā)展商知道本項目的潛在客源在哪里、固定客源有多少；使發(fā)展商經(jīng)營風險最小化、利潤最大化。近20年來，年平均經(jīng)濟增長速度保持在10%以上，擁有春蘭集團、揚子江集團等一批大型企業(yè)集團，所轄市、區(qū)有5個先后進入全國綜合實力百強縣（市、區(qū)）的行列?？v橫全境的新長（江蘇新沂——浙江長興）鐵路、寧啟（南京——啟東）鐵路亦將于“十五”期內(nèi)建成，泰州的交通優(yōu)勢將再上一個新臺階。目前，泰州市正處于經(jīng)濟高速發(fā)展時期。新長鐵路和寧啟鐵路的順利興建，使泰州市告別了沒有鐵路的歷史，另外，寧靖鹽高速公路、新寧通高速公路即將竣工，使泰州的交通更加四通八達。2）第二產(chǎn)業(yè)中，工業(yè)占主導地位。單位：平方公里海陵區(qū)高港區(qū)姜堰市興化市泰興市靖江市土地面積204224239366512531051★ 資料來源：2003年泰州市統(tǒng)計年鑒海陵區(qū)是泰州市的主城區(qū)，是泰州市的政治、經(jīng)濟、文化中心。特別值得一提的是，2002年泰州居民存款余額為336億元，%，居民的消費能力顯著增強，生活水平逐步提高。同時這一比例在逐年下降，從而也反映出泰州市民的消費能力的增強、消費觀念在轉(zhuǎn)變，理性投資將成為泰州市民的另一消費方向。 ★ 資料來源： 2003年泰州市統(tǒng)計年鑒（二）競爭環(huán)境調(diào)查調(diào)查對象市區(qū)主干道沿街商鋪、市區(qū)主要的商業(yè)樓盤和具有代表性的住宅項目。今年擬出讓使用權的主城區(qū)新征用地共有7塊，位于府南街區(qū)三號、預備役團南側(cè)、濟川路兩側(cè)等處；舊城改造地段有12幅地塊準備出讓，分別是東進東路西片、東片，東進西路7號、8號，東進西路單氏住宅，福壽苑二期，工人路北側(cè)，下壩危舊房改造，肉聯(lián)廠東側(cè)低洼地改造，關帝廟巷東西兩側(cè)，東風路北延綜合改造，招賢新村危舊房改造，海陵南路街區(qū)改造及鐵塔廣場的周邊地塊。錦繡華庭多層均價2200元/平米位于濟川路南側(cè)，已全部去化。規(guī)劃用途為住宅和沿街商鋪，其中，別墅占住宅份額的80%。優(yōu)勢1）戶型設計合理，采光通風好。規(guī)劃用途為多層住宅和聯(lián)排別墅為主，沿街商鋪為輔。3）小區(qū)配套設施齊全，物業(yè)管理水平高。5~10年10年以上比例40%8%32%15%5%從上表可以看出，在市場上流通的二手房有72%的房源是城中、城南的高價房，普通老百姓、拆遷戶等真正的住房需求者根本無法承擔這樣的房價，而其它少數(shù)價格較低的二手房都有著房齡長、戶型落后、位置偏的缺陷。從圖中可以看出，泰州市別墅住宅價格從2000年鳳凰21的1890元/平米到2003年盛世華庭的2888元/平米，在短短四年時間里單價上漲了1000元，平均每年上漲250元/平米。城北90%怡景花園公寓92~128均價2300元/平方，主