【正文】 價格定位思考 ? 建議 參照臨近高新區(qū)獅山區(qū)域產品路勁香港時光（地塊 位置、 大小、容積率、客群、產品類型都有較大共性），其 18層小高層單價 19500元 /平米；參照正榮華府高層均價 14000元 /平米，疊墅單價 18000元 /平米。 根據對客戶群的分析和地段基本條件，本 項目僅以 18層小高層進行定位， 主要產品段 應控制面積、控制總價， 因此建議整體產品配比如下： 18層小高層 面積區(qū)間 125平米 135平 米 142平米 170平 米 戶型結構 三房 兩 廳兩衛(wèi) 四房 兩廳兩衛(wèi) 四房兩 廳兩衛(wèi) 四房兩 廳兩衛(wèi) 占比 % % % % 三、木瀆地塊項目定位 木瀆地塊產品定位 三、木瀆地塊項目定位 木瀆地塊規(guī)劃建議 ?售樓處緊鄰商業(yè)華潤萬家，匯聚人流。 ?此地塊容積率 為 ，該區(qū)域客群已蘇州吳中區(qū)及高新區(qū)獅山區(qū)域中產階級為主，因此需對產品總價進行控制，小高層建 議設 置 125170平米產品增加產品溢價能力，嚴格控制總價。 說明：他們居住該區(qū)域的附近，有拆遷房，有改善、投資需求。 整體形象 ：項目周邊有較多的工廠、民宅區(qū)域，影響區(qū)域形象，降低區(qū)域檔次。 近期銷售情況簡介： 該項目屬 于剛需社 區(qū) ，高層，小高層和多層， 2023年 7月以 5288元 入市，銷 量還行， 隨著 15年的樓市升溫和土拍越演越烈 ，價 格也不斷上漲 ，目前價格11500元 14000元。洋房也開始推出，首次推出價格在 1250013000元 /平米。 主要競品庫存 情況（包含未獲取銷許房源） 板塊 競品項目 90平米以下 91120平米 121144平米 144平米 180平米 180平米 250平米 250平米以上 小計 木瀆 正榮華府 73 101 409 26 37 22 668 永新大成珺 340 1 484 94 185 0 1104 紅星國際生活廣場 0 300 240 2 7 0 540 尼盛濱江城 2462 63 4 0 0 0 2529 旭輝香格里 0 277 150 0 0 32 459 誠河新旅城 118 200 55 0 0 0 373 獅山 獅山御園 0 0 17 61 1 55 134 龍湖時代天街 0 5 10 1 0 0 16 招商學府 193 12 162 0 10 3 380 荷瀾廷 0 5 14 189 189 0 397 佳兆業(yè)廣場 303 20 388 2 10 0 723 路勁香港時光 0 62 391 27 0 0 480 總計 3782 1661 3397 429 531 112 7803 項目基礎信息 項目鳥瞰圖 7 源 開發(fā)商 占地面積 建筑面積 容 積 率 正榮地產 160000 480000 3 樓面價 物業(yè)類別 建筑類別 物業(yè)管理公 司 元 /㎡ 住宅 高層 、疊墅 正榮物業(yè) 車位配比 景觀公司 建筑公司 裝修公司 1: 項目定位 ： 中高端改善社 區(qū) 產品定位： 高層 ，疊墅改 善性社區(qū) 客戶定位： 改善型客戶為主 ，高層戶 型面 積 88134平 ，以兩房、三房 為主 。 ?面積控制合理的高品質產品能夠實現非常好的銷售結果。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12商品住宅供應（萬平米） 0 . 0 0 0 . 3 8 4 . 2 7 1 . 6 2 5 . 1 4 1 4 . 1 0 0 . 0 0 8 . 5 7 1 4 . 3 2 1 1 . 2 0 6 . 4 1 1 . 7 4商品住宅成交（萬平米） 3 . 5 2 2 . 4 6 3 . 4 7 5 . 9 1 4 . 8 0 7 . 9 1 6 . 6 0 5 . 5 1 7 . 5 6 7 . 4 0 8 . 0 8 4 . 8 2成交價環(huán)比增長 1 2 . 9 3 4 . 5 3 2 . 1 0 0 . 2 4 2 . 4 6 3 . 5 4 1 . 0 9 4 . 5 0 2 . 5 5 0 . 0 7 4 . 4 5 2 . 8 6成交價格（元 / 平米） 1 1 2 0 3 1 0 6 9 6 1 0 9 2 0 1 0 8 9 3 1 0 6 2 6 1 1 0 0 2 1 1 1 2 2 1 1 6 2 3 1 1 3 2 7 1 1 3 1 9 1 1 8 2 2 1 2 1 6 0存庫量 ( 萬平米 ) 4 8 . 3 304 0 0 08 0 0 01 2 0 0 01 6 0 0 02 0 0 0 0 1 5 . 0 0 1 0 . 0 0 5 . 0 00 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 0木瀆月度供求走勢吳中區(qū)木瀆已出讓待開發(fā)地塊基本情況 23 編號 地塊 位置 土地面積（平米） 容積率 總建 （萬平米） 樓面地價（元 /平米） 1 藍光地塊 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)金楓路東側、花苑東路北側 ≤ 9785 2 工業(yè)園區(qū)嘉安投資地塊 木瀆鎮(zhèn)向陽河路南側、金山南路西側 8218 3 中航 2023G14號地塊 木瀆鎮(zhèn)壽桃湖路東側、漁洋街南側 9228 4 中航 2023G15號地塊 木瀆鎮(zhèn)壽桃湖路東側、玉山路北側 9285 5 天地源地塊 木瀆鎮(zhèn)向陽河南側、金長路北側、珠江路西側 ≤ 4651 6 中新置地地塊 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)蘇福路南側、長江路東側 41200 ≤ 4207 三、木瀆地塊項目定位 吳中區(qū)木瀆已出讓待開發(fā)地塊基本情況 三、木瀆地塊項目定位 意向 地塊 中航 2023G15地塊 中航 2023G14地塊 嘉安地塊 藍光地塊 天地源地塊 中新置地地塊 吳中區(qū)木瀆待出讓地塊 25 意向 地塊 地塊周邊未來仍有一定的居住用地供應，其中地塊西側和北側地塊將有可能在未來23年進行出讓，對本項目形成威脅。 ?供應： 13年之前房源供應平穩(wěn)，自 13年開始出現較大幅度增長。 ?項目東側 ：新區(qū)自來水供水服務廳； ?項目北側 ：吳中區(qū)科技金融服務中心； ?項目西側 ：金竹廣場； ?項目南側 ：合景領峰。 本案 項目 名稱：正榮華府 產品類型： 高層、多層、小高層 在售面積 ： 88268㎡ 均價 14000元 /㎡ 項目 名稱： 永新大成郡 產品 類型： 高層 在 售面積 ： 86180㎡ 均價 12023元 /㎡ 項目 名稱： 紅星 國際生活廣場 產品 類型： 高層、洋房、商業(yè) 在 售面積 ： 97137㎡ 均價 1250013500元 /㎡ 項目 名稱： 誠河新旅城 產品 類型： 高層、多層、小高層 在售面積 ： 95133㎡ 均價 11500元 /㎡ 獅山區(qū)域 項目 名稱： 尼盛濱江城 產品類型： 高層、小高層 在售面積 ： 80108㎡ 均價 8500元 /㎡ 項目 名稱： 旭輝香格里 產品 類型： 高層、多層、小高層 在售面積 ： 90120㎡ 均價 14000元 /㎡ 木瀆板塊 木瀆板塊 三、木瀆地塊項目定位 木瀆項目 概況 —木瀆規(guī)劃分區(qū) 規(guī)劃 蘇州木瀆鎮(zhèn)打造歷史文化名鎮(zhèn)，核心住宅區(qū)較為顯著，周邊商業(yè)環(huán)繞，出行便捷，教育用地分布也較為集中，工廠在木瀆北部的高新區(qū)。 二、吳中區(qū)房地產市場情況 吳中區(qū)市場供求關系 20232023 ?供應：吳中區(qū)市場自 10年開始，供求基本穩(wěn)定， 1 14年新區(qū)供應大量土地，價格雖然穩(wěn)重上升，但銷售壓力相對較大。獨墅湖雙湖新城區(qū)為支撐的“一體兩翼”城市板塊和以吳中綜合保稅區(qū)、東太湖科技金融城、吳淞江科技產業(yè)園、河東高新工業(yè)園、東吳工業(yè)園、旺山高科技工業(yè)園、尹山國際汽車城“四園一區(qū)二城”的產業(yè)載體。 一． 吳中 區(qū)概況 吳中區(qū)整體定位概況 規(guī)劃定位：依托西南區(qū)域的區(qū)位、資源和產業(yè)優(yōu)勢，在未來若干年內，把蘇州木瀆建成以高新技術產業(yè)、旅游休閑觀光、科技研發(fā)中心和高品質居住為主導的，融現代文化和傳統(tǒng)文化二一體的，科技、文化、生態(tài)、高效的現代化新城區(qū)。 一． 吳中區(qū)概況 吳中 區(qū) 用地布局不功能分區(qū)：蘇州吳中區(qū)分為六大板塊，從東往西分別是甪直板塊、新雙湖板塊、城區(qū)板塊、城南越溪板塊、木瀆板塊和環(huán)太湖板塊。 吳中綜合保稅區(qū) 吳淞江科技工業(yè)園 尹山國際汽車城 河東高新工業(yè) 旺山高科技工業(yè)園 東太湖科技金融城 東吳工業(yè)園 吳中區(qū)旅游服務業(yè) —環(huán)太湖山水文化大園林 一． 吳中區(qū) 概況 蘇州市吳中區(qū)旅游資源豐富，在蘇州市旅游的位置 丼足輕重 ， 擁有 蘇州太湖國家休閑度假 旅游區(qū)， 占太湖 2/3的面積，占據江南 10大水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)的 3席（甪直、木瀆、光福）， 包攬?zhí)K州 10大最美鄉(xiāng)村的 7個 。 ?需求： 09年受政策利好影響出現一定的需求井噴，自 11年開始需求開始出現階梯式上升，至 2023年出現成交井噴效應。 產業(yè)布局 木瀆古鎮(zhèn)第一產業(yè)丌斷降低，耕地在逐步減少 ，第二產業(yè)傳統(tǒng)產業(yè)為主導，高新產業(yè) 崛起，通訊設備，計算機及其他電子設備制造業(yè)有較大潛力。 ?另外，項目 東南角側為大運城售樓處， 目前該 項目在售，拆除售樓處需要一定時間。該范圍內所有已拍地塊未全部上市，未來有 量，存在很大機會點。 近期供地 遠期供地 三、木瀆地塊項目定位 木瀆地塊 上市后主主要競品庫存分析 結論： 庫存 102萬方， 2023年下半年本案上市后，競品庫存體量幵丌是很大，因此建議我司重點跟進此地塊。 ?木瀆核心區(qū)精裝項目只有一個旭輝香格里。疊墅面積 120268平。 在售均價： 13000元 /平米 主要競品項目 紅星生活廣場 面積 樓幢總計 95143㎡ 136213㎡ 213217㎡ 小計 房型 三房 四房 四房以上 12層以下洋房 13 68 127 36 231 30層以上高層 9 575 786 0 1361 總計 43 643 913 36 1592 占比 40% 57% 3% 三、木瀆地塊項目定位 項目基礎信息 項目鳥瞰圖 源 開發(fā)商 占地面積 建筑面積 容 積 率 蘇州尼盛地產 193452平方米