某路地塊定位報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 ?綜上分析，本案開(kāi)發(fā)酒店式公寓產(chǎn)品存在著一定的市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，可考慮單身公寓產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。 濱海新城一站式商業(yè)中心 集購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、服務(wù)于一體的商業(yè)綜合體 樓層 業(yè)態(tài) 功能 理由 1F 超市（中大型）、中高檔餐飲 店、品牌專(zhuān)賣(mài)店（皮具、服飾 珠寶、化妝用品等） 滿足日常生活消費(fèi)需求 超市及品牌店能迅速聚集人氣 提升物業(yè)美譽(yù)度。 我司初步建議戶型定位配比如下： 戶型 面積 配比 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 90平米左右 35% 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 100110 35% 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 110120 20% 三房以上 120以上 10% 90平米兩房 96平米兩房?jī)蓮d一衛(wèi)，進(jìn)深 ，開(kāi)間 戶型設(shè)計(jì)參考 戶型優(yōu)點(diǎn)：客廳方正實(shí)用（利于家私布局）；主臥室保證了采光及私密性；餐廳相對(duì)獨(dú)立、全明采光 。板塊內(nèi)有濱海花園、香緹花園兩個(gè)在售項(xiàng)目，就市調(diào)情況來(lái)看，去化情況普遍較好；板塊內(nèi)商業(yè)設(shè)施配套，瀚海國(guó)際的生活配套仍就依賴于墟溝主城區(qū)； ?板塊為新興區(qū)域，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較為寬松，本項(xiàng)目適時(shí)入市，面臨較為明朗的發(fā)展前景。 本案辦公類(lèi)產(chǎn)品在區(qū)域功能定位，客源基礎(chǔ)等方面不足以與之抗衡，因此本類(lèi)投資開(kāi)發(fā)須謹(jǐn)慎，可轉(zhuǎn)而考慮開(kāi)發(fā)酒店式公寓、SOHO等兼?zhèn)滢k公、居住功能的產(chǎn)品。新浦區(qū)商品住宅均價(jià)最高，達(dá) 3764元 /平方米，同比增長(zhǎng) %；連云區(qū)商品住宅均價(jià)為 3444元 /平方米，同比下降 %。 區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)情況 070140210280350420490560630700施工面積 竣工面積 新開(kāi)工面積 銷(xiāo)售面積單位：萬(wàn)平方米 相比 08年，除新開(kāi)工面積同比下降 %外，09年連云港房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)在施工面積、竣工面積及銷(xiāo)售面積等方面都有較大幅度的提升，其中銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)高達(dá)%，市場(chǎng)需求得以極大釋放。 ?竣工面積 110月份，全市商品房屋竣工面積 方米，比去年同期增長(zhǎng) %，其中商品住宅竣工面積 ，同比增長(zhǎng) %。 地塊現(xiàn)狀 平山路 大港路 地塊內(nèi)部 東 北 S 緊鄰大港路與平山路，交通相對(duì)便捷； 周邊有新區(qū)政府、檢察院、規(guī)劃中的文體中心及實(shí)驗(yàn)學(xué)校等，發(fā)展前景較為明朗； W 與堿廠、規(guī)劃中的垃圾場(chǎng)一路之隔，環(huán)境污染問(wèn)題可能會(huì)對(duì)客戶購(gòu)房心理產(chǎn)生一定抗性； 周邊現(xiàn)有生活設(shè)施配套較為缺乏； O 屬政府目前著力發(fā)展的濱海新城板塊； 周邊已有居住小區(qū)、建材、家居市場(chǎng)等入住，區(qū)域居住、商業(yè)氛圍初現(xiàn)端倪； T 周邊對(duì)辦公類(lèi)產(chǎn)品需求度不高，規(guī)劃中的本類(lèi)產(chǎn)品將面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 地塊 SWOT分析 ?屬于濱海新城邊緣小體量開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，目前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，根據(jù)市調(diào)情況來(lái)看，去化速度普遍較快，本案住宅類(lèi)產(chǎn)品面臨一個(gè)較為寬松的小局域市場(chǎng)環(huán)境； ?附近有西墅花園、濱海花園、瀚海國(guó)際等小區(qū)，居住氛圍已經(jīng)初步形成，到本案上市時(shí)周邊居住人口將達(dá)到數(shù)萬(wàn)人，從而為本案商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了一定的客源基礎(chǔ)； ?區(qū)位屬新興板塊，周邊第三產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)，對(duì)辦公類(lèi)產(chǎn)品的支持度不夠。 市區(qū)商品房屋竣工面積 ，比去年同期增長(zhǎng) %。這一方面反映出區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，但同時(shí)也應(yīng)看到過(guò)高的去化速度提前透支了市場(chǎng)的消化能力，結(jié)合較大的施工面積，可以預(yù)測(cè)連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)供量應(yīng)巨大，新上市項(xiàng)目將面臨較為嚴(yán)峻的去化壓力。 05001000150020232500300035004000 全市住宅銷(xiāo)售均價(jià)市區(qū)住宅銷(xiāo)售均價(jià)單位：元 /平方米 宏觀市場(chǎng)環(huán)境小結(jié) ?房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格逐年穩(wěn)步上漲，并且漲幅逐年增加，截止 09年10月底，全市住宅銷(xiāo)售均價(jià)為 2853元 / ㎡ ，同比增長(zhǎng) % ； ?結(jié)合前面供應(yīng)數(shù)據(jù)和 09年前 10個(gè)月的總體銷(xiāo)售表現(xiàn)來(lái)看，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢(shì)； ?同時(shí)也應(yīng)看到新開(kāi)工面積的下滑，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)目前的持續(xù)升溫的市場(chǎng)行情普遍持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度，對(duì)新項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)較為慎重。 墟溝主城區(qū)板塊 作為連云區(qū)發(fā)展時(shí)間最早的老城區(qū)，土地資源相對(duì)稀缺，目前商品房開(kāi)發(fā)都以 15萬(wàn)方以下的小盤(pán)為主，且后續(xù)可開(kāi)發(fā)樓盤(pán)資源有限，代表項(xiàng)目有： 項(xiàng)目名稱 建筑面積 產(chǎn)品類(lèi)型 主力面積 去化情況 價(jià)格 日出東方 ㎡ 高層，沿街底商 100㎡ 左右 2房 130 ㎡ 以上 3房 50% 3600左右 郁海名郡 13萬(wàn)㎡ 高層，沿街底商 111 ㎡與 121㎡ 3房 已交房，去化 80% 3500 港城藍(lán)天 約 7萬(wàn)㎡ 小高 110 ㎡ 2房，159 ㎡ 3房 24% 4200 典型個(gè)案 墟溝板塊市場(chǎng)小結(jié) ?該板塊住宅平均價(jià)格水平在 3700元左右，而裙房及沿街商鋪的價(jià)格水平普遍較高，在 800020230元之間； ?戶型區(qū)間跨度較大，從 39㎡ 1房到 150㎡ 4房都有涉及，目前去化速度最快的戶型區(qū)間為 90110 ㎡ 的兩房與三房房源，這類(lèi)房源市場(chǎng)上出現(xiàn)暫時(shí)的供不應(yīng)求現(xiàn)象； ?板塊樓盤(pán)整體去化速度較慢。 濱
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