某路地塊定位報告(編輯修改稿)
2025-01-22 17:48 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的產(chǎn)品。 墟溝主城區(qū)板塊 作為連云區(qū)發(fā)展時間最早的老城區(qū)，土地資源相對稀缺，目前商品房開發(fā)都以 15萬方以下的小盤為主，且后續(xù)可開發(fā)樓盤資源有限，代表項目有： 項目名稱 建筑面積 產(chǎn)品類型 主力面積 去化情況 價格 日出東方 ㎡ 高層，沿街底商 100㎡ 左右 2房 130 ㎡ 以上 3房 50% 3600左右 郁海名郡 13萬㎡ 高層，沿街底商 111 ㎡與 121㎡ 3房 已交房，去化 80% 3500 港城藍天 約 7萬㎡ 小高 110 ㎡ 2房，159 ㎡ 3房 24% 4200 典型個案 墟溝板塊市場小結(jié) ?該板塊住宅平均價格水平在 3700元左右，而裙房及沿街商鋪的價格水平普遍較高，在 800020230元之間； ?戶型區(qū)間跨度較大，從 39㎡ 1房到 150㎡ 4房都有涉及，目前去化速度最快的戶型區(qū)間為 90110 ㎡ 的兩房與三房房源，這類房源市場上出現(xiàn)暫時的供不應(yīng)求現(xiàn)象； ?板塊樓盤整體去化速度較慢。 與本案競爭關(guān)系 區(qū)域內(nèi)辦公產(chǎn)品稀缺，但住宅產(chǎn)品供應(yīng)充足，且與本案區(qū)位相近，在生活設(shè)施配套、居住氛圍等方面優(yōu)于本案，因此在一定程度上將會分流本案住宅類產(chǎn)品部分客源。 區(qū)域內(nèi)以中大戶型為主，本案可以從靈活的戶型設(shè)計等方面為突破點，尋求市場差異。 濱海新城板塊 項目名稱 建筑面積 產(chǎn)品類型 主力面積 去化情況 價格 香緹花園 萬㎡ 花園洋房 100 ㎡ /120 ㎡ 85% 30003500 濱?；▓@ 萬㎡ 高層 101.79 ㎡ /102.40 ㎡ 2房 去化率達 80% 開盤2500 目前3000 濱海新城板塊為本案所處板塊，目前板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展處于剛剛起步階段，有住宅產(chǎn)品濱海國際、濱?；▓@及西墅花園（安居房）三個項目。 地理位置：連云區(qū)大港路北、堿廠生活區(qū)西側(cè) 開 發(fā) 商：連云港江海置業(yè)有限公司 總建筑面積 : 銷售價格： 25003000元 /平米 主力面積： ?濱海花園開盤時以較低的價格入市（ 2500元 /平左右）入市，并取得了較好的去化，目前項目整體價格提升到 3000元 /平，以去化 150平米的大戶型為主； ?項目客群主要以項目周邊首次置業(yè)的剛性需求為主， 濱?；▓@ 濱海花園體量較小，項目整體規(guī)劃一般，但項目產(chǎn)品以中、小戶型為主，并現(xiàn)房發(fā)售，去化情況較好，因其處于尾盤階段，故與本案的競爭關(guān)系不大。 個案參考 房型 面積范圍 套數(shù) 百分比 2室 2廳 1衛(wèi) 68 25% 2室 2廳 1衛(wèi) 68 25% 3室 2廳 2衛(wèi) 34 % 3室 2廳 3衛(wèi) 34 % 3室 2廳 0衛(wèi) 34 % 3室 2廳 1衛(wèi) 34 % 濱海花園主要以中小戶型為主， 101平左右的戶型，占據(jù)總套數(shù)的 50％，通過面積的控制來合理控制總價，提升項目的綜合性價比。 項目主力戶型 ，市場認可度較高去化速度較快；去化率達 84%，而 51%,項目開盤兩三個月以來，整體去化率達 80%. 項目戶型配比 濱海新城板塊市場小結(jié) ?目前板塊內(nèi)路政配套設(shè)施正在緊鑼密鼓的建設(shè)當中，隨著新區(qū)政府、檢察院的入駐以及文體中心、實驗學校等規(guī)劃方案的逐步落實，區(qū)域發(fā)展前景看好； ?居住氛圍初顯端倪，商業(yè)項目面臨較大發(fā)展空間。板塊內(nèi)有濱?；▓@、香緹花園兩個在售項目，就市調(diào)情況來看，去化情況普遍較好；板塊內(nèi)商業(yè)設(shè)施配套，瀚海國際的生活配套仍就依賴于墟溝主城區(qū)； ?板塊為新興區(qū)域，市場競爭環(huán)境較為寬松，本項目適時入市，面臨較為明朗的發(fā)展前景。 濱海商務(wù)板塊 海景房 5000左右 非海景房約 3600 濱海新城板塊 3000 墟溝主城板塊 33003500 開發(fā)區(qū)板塊 3200 ? 價格水平由北向南基本呈階梯分布： 價格水平從 5000到 3000的自然降序階梯分布； ?開發(fā)熱點集中在濱海商務(wù)、墟溝主城板塊及開發(fā)區(qū)板塊： 目前本案所處的濱海新城板塊開發(fā)項目較少，而濱海商務(wù)板塊、墟溝主城板塊及開發(fā)區(qū)板塊是連云港東部城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱點板塊； ?區(qū)域市場后期供應(yīng)量較大： 除了墟溝主城板塊和濱海新城板塊之外，開發(fā)區(qū)板塊及濱海商務(wù)板塊大盤開發(fā)較多，后期供應(yīng)量較大。 連云區(qū)房地產(chǎn)市場小結(jié) 區(qū)域市場競爭小結(jié) 開發(fā)區(qū)板塊 墟溝主城板塊 濱海商務(wù)板塊 濱海新城板塊 （成熟的生活設(shè)施配套，較為豐富的產(chǎn)品供應(yīng) , 與本案相近的區(qū)位） （港口經(jīng)濟貿(mào)易區(qū)，為連云區(qū)重點發(fā)展的沿海商務(wù)辦公區(qū)，與本案相近的區(qū)位） 住宅部分將會與本案形成一定的競爭關(guān)系 辦公部分將會對本案相關(guān)產(chǎn)品造巨大威脅 （新興板塊，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有開發(fā)項目較少） 本案除商業(yè)部分面臨的市場環(huán)境較為寬松外，住宅產(chǎn)品在配套方面不如墟溝主城及開發(fā)區(qū)板塊；辦公
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