【正文】 在著較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 110月份，全市商品住宅銷售均價(jià)達(dá) 2853元 /平方米，同比增長(zhǎng) %。其中商品住宅新開工面積 ，同比下降 %。其中商品住宅施工面積 米，同比增長(zhǎng) %。） 商業(yè)、辦公 容積率 ≤ ≤80 米 地塊 B 平山路西、瀚海路（延伸段）南 （ m178。西墅花園與海濱花園已處于尾盤階段，瀚海國(guó)際在推二期，目前在售項(xiàng)目房源已基本去化殆盡； ?總體看來(lái)在濱海新城自身區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目持續(xù)去化的情況下，目前后續(xù)項(xiàng)目不多，項(xiàng)目處于一個(gè)較為寬松的小局域市場(chǎng)環(huán)境之中。 050100150200 商品房竣工面積住宅竣工面積單位：萬(wàn)平方米 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況 ?新開工面積 110月份，全市商品房新開工面積 萬(wàn)平方米，比去年同期下降 %。其中商品住宅銷售面積 ，同比增長(zhǎng) %， 90平方米以下的商品住宅銷售面積 方米，同比增長(zhǎng) %。 連云區(qū)板塊 中心城區(qū)板塊 海洲區(qū) 板塊 本案 樓市板塊劃分 ?中心城區(qū)板塊 代表樓盤有；鼓樓嘉園、香格里拉花園、石棚名居等； 價(jià)格區(qū)間： 3600— 4000元 /㎡ ； ?海洲板塊 板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度迅猛，規(guī)模樓盤、品質(zhì)樓盤密集，代表樓盤有龍門山莊、四季花城、久和國(guó)際新城、映象西班牙、福港好萊塢、上城等樓盤； 價(jià)格區(qū)間： 3000— 3800元 / ㎡ ； ?連云區(qū)板塊 中心城區(qū)板塊及海洲板塊因與本案距離較遠(yuǎn)，相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)本案參考意義不大，因此不作重點(diǎn)研究，地塊所在的連云區(qū)板塊是本次報(bào)告的重點(diǎn)分析板塊。 區(qū)域內(nèi)以中大戶型為主，本案可以從靈活的戶型設(shè)計(jì)等方面為突破點(diǎn)，尋求市場(chǎng)差異。 第三章 產(chǎn)品定位初步建議 住宅部分定位思考 地塊附近有排污量較大的堿廠（預(yù)計(jì) 8年后搬遷）、規(guī)劃中的垃圾場(chǎng)及生活設(shè)施配套不足等可能會(huì)對(duì)客戶購(gòu)買心理產(chǎn)生抗性的不利因素，但從市調(diào)結(jié)果來(lái)看，與本案屬同一區(qū)位的瀚海國(guó)際二期、濱?；▓@等項(xiàng)目去化情況普遍較快，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域發(fā)展前景普遍看好，加之新區(qū)政府、檢察院等行政單位的入駐（今年年底）以及文體中心、實(shí)驗(yàn)學(xué)校等規(guī)劃的逐步得到落實(shí)，將會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展。 項(xiàng)目售價(jià)建議 濱海商務(wù)板塊： 36005000元 /平 左右 墟溝城區(qū)板塊： 33003500元 /平 左右 開發(fā)區(qū)板塊： 3200元 /平 左右， 在未來(lái) 1－ 2年內(nèi)，市場(chǎng)價(jià)格變化幅度不大的預(yù)期下： 本案屬新興濱海新城板塊項(xiàng)目，且項(xiàng)目在整體條件上與其他區(qū)域項(xiàng)目相比不但沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，反而顯現(xiàn)出一定的劣勢(shì)，因此項(xiàng)目要在保證品質(zhì)的基礎(chǔ)上，顯現(xiàn)出價(jià)格方面的優(yōu)勢(shì)。 辦公部分定位思考 一個(gè)城市對(duì)辦公物業(yè)的需求主要看城市所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，城市人口，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，勞動(dòng)就業(yè)狀況，現(xiàn)代化水平以及相關(guān)政策引導(dǎo)，即區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)越好、城市規(guī)模大，城市人口越多、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)，就業(yè)狀況越好，現(xiàn)代化程度越高相對(duì)來(lái)說(shuō)對(duì)辦公寫字樓物業(yè)的需求就越大。 鑒于本項(xiàng)目的住宅部分以中、小戶型為主，因此酒店式公寓產(chǎn)品總建筑面積所占比例不宜過(guò)多，控制在 8000 ㎡ (200套 )左右。 在既定規(guī)劃不能變更的情況下，可設(shè)置一定比例的 酒店式公寓、 soho等兼?zhèn)滢k公 ，最大程度降低開發(fā)單一辦公產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)。 周邊板塊借鑒： 隨著地塊周邊西墅花園、瀚海國(guó)際、香緹花園及海濱花園等住宅項(xiàng)目的相繼交房，預(yù)計(jì)本案啟動(dòng)時(shí)，片區(qū)居住人口將達(dá)到數(shù)萬(wàn)人，商業(yè)消費(fèi)需求客觀存在，而根據(jù)市調(diào)結(jié)果來(lái)看，周邊除光申建材、德蘭家居、港城金三角等專業(yè)家居、建材市場(chǎng)外，服務(wù)于居民日常生活的商業(yè)設(shè)施較為缺乏，客觀存在著市場(chǎng)空白點(diǎn)，因此我司建議參照鄰里中心模式設(shè)置一定比例的商業(yè)業(yè)態(tài)，則市場(chǎng)發(fā)展前景較為明朗； 商業(yè)部分定位思考（一） 由于本案作為新興板塊的特殊區(qū)位性質(zhì)，周邊商業(yè)項(xiàng)目缺少個(gè)案參考，而附近家居、建材及墟溝傳統(tǒng)主城區(qū)的商鋪對(duì)本案借鑒意義不大，因此可參考社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式來(lái)為本項(xiàng)目的商業(yè)形態(tài)定位。 ?目標(biāo)客群描述 具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但資金實(shí)力并不雄厚，價(jià)格敏感度較大，高性價(jià)比樓盤往往是他們追逐的對(duì)象； 對(duì)生活品質(zhì)有一定要求，樂(lè)于創(chuàng)造新生活； 此類客戶普遍比較理性，認(rèn)可濱海新城區(qū)的未來(lái)發(fā)展前景； 以首次置業(yè)為主； 客戶定位 ?目標(biāo)客戶來(lái)源 周邊建材、家具等專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商戶； 連云區(qū)內(nèi)拆遷戶、適婚人群等剛性需求群體及改善型需求群體 ； 濱海新城區(qū)未來(lái)群體：包括新區(qū)政府、檢察院工作的部分公務(wù)員、學(xué)校教職員工及關(guān)注子女教育的家長(zhǎng)； 看好本區(qū)域發(fā)展的海洲區(qū)、新浦區(qū)等客戶群體。 地理位置：連云區(qū)大港路北、堿廠生活區(qū)西側(cè) 開 發(fā) 商：連云港江海置業(yè)有限公司 總建筑面積 : 銷售價(jià)格： 25003000元 /平米 主力面積： ?濱?；▓@開盤時(shí)以較低的價(jià)格入市（ 2500元 /平左右）入市，并取得了較好的去化，目前項(xiàng)目整體價(jià)格提升到 3000元 /平，以去化 150平米的大戶型為主； ?項(xiàng)目客群主要以項(xiàng)目周邊首次置業(yè)的剛性需求為主， 濱?；▓@ 濱海花園體量較小，項(xiàng)目整體規(guī)劃一般，但項(xiàng)目產(chǎn)品以中、小戶