某路地塊定位報告-資料下載頁
2025-01-04 17:48本頁面
【正文】 著市場空白點(diǎn)，因此我司建議參照鄰里中心模式設(shè)置一定比例的商業(yè)業(yè)態(tài)，則市場發(fā)展前景較為明朗； 商業(yè)部分定位思考（一） 由于本案作為新興板塊的特殊區(qū)位性質(zhì)，周邊商業(yè)項目缺少個案參考，而附近家居、建材及墟溝傳統(tǒng)主城區(qū)的商鋪對本案借鑒意義不大，因此可參考社區(qū)商業(yè)經(jīng)營模式來為本項目的商業(yè)形態(tài)定位。 商業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)： 分類 建筑規(guī)模 覆蓋商圈 市級購物中心 3萬平方米以上 覆蓋整個城市，服務(wù)人口 30萬以上 地區(qū)購物中心 1—— 3萬平方米 覆蓋城市局部，服務(wù)人口 10— 30萬人 居住區(qū)購物中心 5000—— 15000平方米 覆蓋城市的一個居住區(qū)，服務(wù)人口 1— 5萬人 鄰里型購物中心 5000平方米以下 服務(wù)人口 1萬人以下。 商業(yè)部分定位思考（二） 墟溝主城區(qū)作為連運(yùn)去地區(qū)級購物中心，歷史悠久，商業(yè)地位很難撼動，而且從地塊周邊現(xiàn)有住宅開發(fā)情況來看，也不適合做地區(qū)級的購物中心，綜合考量，我司建議：本案商業(yè)部分較適合打造成 居住區(qū)級購物中心 ?產(chǎn)品定位： 建成后的商業(yè)項目將成為濱海新城板塊的商業(yè)地標(biāo)，通過品牌主力店的入住，帶動其他小商戶的進(jìn)駐，商業(yè)分布將按樓層和消費(fèi)者購物習(xí)慣，進(jìn)行業(yè)態(tài)劃分，打造成綜合性、一站式的商業(yè)中心。 濱海新城一站式商業(yè)中心 集購物、休閑娛樂、服務(wù)于一體的商業(yè)綜合體 樓層 業(yè)態(tài) 功能 理由 1F 超市（中大型）、中高檔餐飲 店、品牌專賣店（皮具、服飾 珠寶、化妝用品等） 滿足日常生活消費(fèi)需求 超市及品牌店能迅速聚集人氣 提升物業(yè)美譽(yù)度。 2F 品牌服飾、時尚精品店鋪 考慮到特定人群購物習(xí)慣 女士和兒童用品結(jié)合 女性的消費(fèi)能力較強(qiáng)，但是購 物頻繁，隨意性很強(qiáng)。通常女 裝都放在二樓， 3F 時尚數(shù)碼、小型家電 電子產(chǎn)品是年輕群體的興 趣所在 男性購物通常目的性很強(qiáng)因此 適合放在三樓 4F 書局、音像制品咖啡、茶座、 購物休憩或工作后充電和 聚會的好去處， 面積需求大，回收周期長，通 常是租賃方式 ，所以放在租 金相對較低的四樓 5F 美容、健身、游戲廳、 KTV、 放松心情和身體的場所 消費(fèi)者具有很強(qiáng)的目的性，消 費(fèi)能力較強(qiáng)，消費(fèi)層次更趨年 輕化，場所面積大、裝修要求 較高，需要特定設(shè)備，聲音干 擾大，為了不影響其它樓層人 群的消費(fèi)，因此建議設(shè)置在五 樓 商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議 中華西路沿線新建小區(qū)底商售價 17000— 33000元 /㎡ 不等； 定價參考借鑒： 本板塊內(nèi)在售項目底商部分售價： 瀚海國際： 800012023元 /㎡ 濱海花園： 600010000元 /㎡ 商業(yè)售價建議 作為一個新興板塊，相比中華西路商業(yè)，本案在商業(yè)環(huán)境及人流量方面有明顯的不足，而相比同板塊的住宅底商項目，本案作為一個純商業(yè)項目，可在售價上與之拉開一定距離，綜合以上考量因素 我司建議本案商業(yè)一樓部分售價在 1100013000元 /㎡ 較為合理，各層售價可根據(jù)適當(dāng)比例進(jìn)行調(diào)整。 辦公部分定位思考 一個城市對辦公物業(yè)的需求主要看城市所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，城市人口，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，勞動就業(yè)狀況，現(xiàn)代化水平以及相關(guān)政策引導(dǎo)，即區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)越好、城市規(guī)模大，城市人口越多、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)，就業(yè)狀況越好，現(xiàn)代化程度越高相對來說對辦公寫字樓物業(yè)的需求就越大。 而連云港第三產(chǎn)業(yè)主要依賴于港口經(jīng)濟(jì)，以航運(yùn)、物流、金融為主，以濱海商務(wù)區(qū)為聚集點(diǎn)，但就市調(diào)結(jié)果來看，即使在辦公需求最為旺盛的濱海商務(wù)區(qū)，寫字樓去化情況也不容樂觀，且本案所處區(qū)位為更為偏遠(yuǎn)的非商務(wù)地帶，在這種情況下，開發(fā)辦公產(chǎn)品的風(fēng)險可想而知，因此我們建議放棄辦公產(chǎn)品的開發(fā)。 在既定規(guī)劃不能變更的情況下，可設(shè)置一定比例的 酒店式公寓、 soho等兼?zhèn)滢k公 ，最大程度降低開發(fā)單一辦公產(chǎn)品的風(fēng)險。 辦公部分定位思考 初步構(gòu)想 繼續(xù)論證 ?目前板塊內(nèi)暫無酒店式公寓產(chǎn)品，而根據(jù)市調(diào)結(jié)果來看，周邊板塊市場在售項目一般都配一兩幢單身公寓類產(chǎn)品，根據(jù)市調(diào)情況來看，這類產(chǎn)品受市場歡迎度較高，去化速度也較快。 ?根據(jù)前面的地塊分析，本案周邊配套設(shè)施尚不成熟，而酒店式公寓產(chǎn)品一般對配套要求較高。 ?綜上分析，本案開發(fā)酒店式公寓產(chǎn)品存在著一定的市場的風(fēng)險，可考慮單身公寓產(chǎn)品的開發(fā)。 福港好萊塢單身公寓戶型配比情況 房型 面積范圍 套數(shù) 百分比 1室 1廳 1衛(wèi) 26 20% 1室 1廳 1衛(wèi) 52 40% 1室 1廳 1衛(wèi) 52 40% 合計 7507。 4 130 案例參考 為規(guī)避市場風(fēng)險，在單身公寓的出租投資功能之外加強(qiáng)其自住功能，增加產(chǎn)品抗跌能力，減少客戶的后顧之憂，結(jié)合市場主流戶型，具體戶型配比建議如下： 戶型面積在 3050㎡ （一室）之間，同時應(yīng)使各戶型靈活布置，以便能組合出 60100 ㎡ ，滿足不同類型客群的需要。 鑒于本項目的住宅部分以中、小戶型為主，因此酒店式公寓產(chǎn)品總建筑面積所占比例不宜過多，控制在 8000 ㎡ (200套 )左右。 價格建議參照住宅部分 產(chǎn)品建議 謝謝 演講完畢，謝謝觀看！
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