【正文】 征 —— 區(qū)域距離城市中心有較遠(yuǎn)距離，但交通條件較 為便捷，純商務(wù)辦公需求較低，周邊有生活配 套設(shè)施，滿足 SOHO族對此類產(chǎn)品的區(qū)域要求；l 園區(qū)規(guī)劃 —— 產(chǎn)業(yè)園區(qū)以研發(fā)、生產(chǎn)為主， SOHO物業(yè)可滿足 部分產(chǎn)業(yè)人群的居住類需求，產(chǎn)品定位與整體園 區(qū)規(guī)劃不產(chǎn)生直接沖突l 醫(yī)療結(jié)合 —— SOHO類物業(yè)完全以商住功能為主，與國 際醫(yī)院未產(chǎn)生任何沖突或關(guān)聯(lián)。l 銷售變現(xiàn) —— 分割成為小面積、低總價物業(yè)，快速實現(xiàn)銷售。本項目定位可結(jié)合地塊規(guī)劃要求，設(shè)置 部分 SOHO物業(yè)，強化 HO功能 ,以居住型產(chǎn)品為銷售形式， 以快速走貨為前提。All copyright is belong to 酒店公寓概念解析所謂酒店式公寓，就是擁有獨立產(chǎn)權(quán)、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的物業(yè)，整個項目則提供酒店式的 硬件設(shè)施、商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理等 。投資者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以以酒店的形式出租，獲得投資回報。我們可以看出，酒店式公寓提供 “酒店式的服務(wù)，公寓式的管理 ”，是一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告市場定位思路評估 |酒店式公寓產(chǎn)品All copyright is belong to 硬件設(shè)施電梯廳精裝修豪華大堂商務(wù)配套超市生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告市場定位思路評估 |酒店式公寓產(chǎn)品All copyright is belong to US 聯(lián)邦公寓聯(lián)邦公寓波菲特行政公寓波菲特行政公寓燕莎燕莎 CLASS海晟國際海晟國際和喬麗致和喬麗致長安驛長安驛蘋果酒店服務(wù)式公寓蘋果酒店服務(wù)式公寓瑞士公寓瑞士公寓世界城世界城CBD燕莎三元橋裘馬都裘馬都MASTER領(lǐng)寓領(lǐng)寓l 高檔次酒店式公寓具有較高的投資價值，因此主要分布在國貿(mào)、 CBD、三元橋等商務(wù)氛圍較濃的區(qū)域；酒店公寓項目分布情況生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告市場定位思路評估 |酒店式公寓產(chǎn)品All copyright is belong to 生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告市場定位思路評估 |酒店式公寓產(chǎn)品產(chǎn)品特性：l 主要分布在國貿(mào)、 CBD、三元橋區(qū)域；l 區(qū)域城市氛圍濃厚，外部認(rèn)可度高、交通條件便捷， 可快速到達(dá)機(jī)場、國貿(mào)、燕莎等地；l 商業(yè)、娛樂、服務(wù)設(shè)施齊全，產(chǎn)品附加值高 ；l 主要客群為商務(wù)人士、投資客；l 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要求高，物業(yè)服務(wù)、裝修標(biāo)準(zhǔn)決定產(chǎn)品價值。城市 核心區(qū)域 高附加值價值 產(chǎn)品 本項目從 前提條件 上 不太滿足 此種物業(yè)類型的需求All copyright is belong to 生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告市場定位思路評估 |LOFT類產(chǎn)品【 LOFT的定義 】LOFT的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁；流動性，戶型內(nèi)無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，風(fēng)格和格局可自行調(diào)整?！?LOFT的特征 】當(dāng)人類進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)時代，被工業(yè)革命拋棄已久的 “ 個性化 ” 浪潮卷土重來時， LOFT作為一種建筑形式，愈發(fā)被人愛戴，甚至成為一種城市重新發(fā)展的主要潮流，它為城市人的生活方式帶來激動人心的轉(zhuǎn)變，也對新時代的城市美學(xué)產(chǎn)生極大影響?！? LOFT的消費群體 】作為個性上的考慮，許多時追求時尚的年輕人以及藝術(shù)家都是 LOFT的消費群體，還包括一些有特色的 IT、廣告、時尚、影視、研發(fā)、創(chuàng)意等企業(yè)。All copyright is belong to 生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告市場定位思路評估 |LOFT產(chǎn)品l年齡特征 —— 依據(jù)本案產(chǎn)品定位， 70年代末 80年代初的青年一代將成為項目的主力消費群，他們的年 齡集中在 25歲 —35 歲之間，符合項目地緣性人群年齡特征l區(qū)域特征 —— 區(qū)域匯聚了眾多的產(chǎn)業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)、院校機(jī)構(gòu)等場所，同時也聚集了大量的相關(guān)行業(yè)的 創(chuàng)業(yè)人群，因此本案的客群也多分布于東部區(qū)域l職業(yè)特征 —— 創(chuàng)意行業(yè)或者研發(fā)產(chǎn)業(yè)孵化器的從業(yè)者，他們沉溺在園區(qū)的工作氛圍中，喜歡獨立思考l需求特征 —— 便于到達(dá)工作區(qū)域，有便利的交通工具，最好臨近軌道交通， 產(chǎn)品面積小，總價適宜， 社區(qū)規(guī)模適中，且具備一定的服務(wù)配套?？腿核伎迹篈ll copyright is belong to 生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告市場定位思路評估 |LOFT產(chǎn)品北五環(huán)以外，科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)園區(qū)研發(fā)產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚交通配套完善成熟階段大區(qū)域內(nèi)生活配套成熟市場接納度較高有一定政策風(fēng)險低總價產(chǎn)品銷售速度快容積率低、無層高限制地塊方正，易于規(guī)劃地塊分區(qū)，便于規(guī)劃區(qū)域政策建筑在區(qū)域環(huán)境下，市場對 LOFT產(chǎn)品有較高接納度，但存在一定政策風(fēng)險All copyright is belong to 我國已進(jìn)入人口老齡化社會，目前60歲以上的老年人已達(dá)到 ，占人口總數(shù)的 11%，其中 80歲以上高齡老年人為 1300萬；據(jù)預(yù)測到 2023年，老年人將達(dá)到 ，占總?cè)丝诘?16%左右 ；據(jù)預(yù)測到 2050年，老年人口將達(dá)到 ，占總?cè)丝诘?30%左右 。 據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計和測算，全國老齡產(chǎn)業(yè)這一塊消費總額有 8000多個億 ，現(xiàn)在消費額僅僅 只有 1000個億 老年消費還有充足的上浮余地，老年市場發(fā)展?jié)摿薮笊茖W(xué)園 A5公建地塊定位報告市場定位思路評估 |養(yǎng)老型產(chǎn)品All copyright is belong to 享受人生，從退休開始 ……豐富的精神生活，令老人從心態(tài)上常葆青春 …… 新的家庭代際關(guān)系，在居家養(yǎng)老方式中形成 …… 新居住方式讓退休觀念產(chǎn)生質(zhì)變新居住方式讓年輕定義重新洗牌新居住方式顛覆傳統(tǒng)家庭關(guān)系養(yǎng)老模式逐漸衍變?yōu)榧彝ヰB(yǎng)老和社會養(yǎng)老兩種模式。生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告市場定位思路評估 |養(yǎng)老型產(chǎn)品All copyright is belong to 社會上傳統(tǒng)意義上的敬老院 新興社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)依托自然景觀資源簡單醫(yī)療服務(wù)站 活動室一張床加三頓飯 園林景觀配套設(shè)施服務(wù)體系自設(shè)林區(qū)、湖泊等景觀商業(yè)、娛樂、健身、醫(yī)療俱全綜合服務(wù)體系新興養(yǎng)老機(jī)構(gòu)逐漸開始打造硬件和軟件兩方面設(shè)施。生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告市場定位思路評估 |養(yǎng)老型產(chǎn)品All copyright is belong to 生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告市場定位思路評估 |養(yǎng)老型房產(chǎn)醫(yī)療服務(wù)體系本項目西側(cè)為北大國際醫(yī)院，入住業(yè)主提供全方位的健康保障，滿足養(yǎng)老型房產(chǎn)的基本前提需求。項目附加值園林體系：項目地塊由中心綠地隔離，綠化率達(dá)到 35%以上，可達(dá)到養(yǎng)老養(yǎng)生需求。區(qū)域內(nèi)人口密度低，環(huán)境安靜、遠(yuǎn)離城區(qū)污染空氣清新，適合養(yǎng)生環(huán)境需求。醫(yī)療服務(wù)體系及產(chǎn)品附加值A(chǔ)ll copyright is belong to 名稱 區(qū)域 性質(zhì) 面積 房間類型 床位費 其他費用 醫(yī)療 設(shè)施北京圣澤峰老年公寓朝陽區(qū) 私人社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 7000 17平米單人間、 21平米雙人間 12502150 伙食費 350 備用常用藥品接待室、會議廳、康復(fù)室、餐廳、醫(yī)療保健室、浴室、洗衣房、服務(wù)社、垂釣園北京雙緣敬老院 海淀區(qū)私人社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 2023 標(biāo)準(zhǔn)間、包房 6002100護(hù)理費 100500 備用常用藥品設(shè)有老人健身、娛樂、休閑的場所北京萬明醫(yī)院 大興區(qū) 護(hù)理醫(yī)院占地6000單人間、雙人間、四人間、特等間13805800 伙食費 300 24小時醫(yī)療護(hù)理北京匯晨老年公寓 昌平區(qū)私人社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 250000 單間、標(biāo)準(zhǔn)套間和 豪華套間 38005280 伙食費 300400與解放軍總醫(yī)院合作，免費建立個人醫(yī)療健康檔案，每年免費全面體檢，專業(yè)保健醫(yī)生一對一健康管理閱覽室、書畫室、網(wǎng)絡(luò)教室、音樂室、活動室、琴棋書畫等活動室 高檔養(yǎng)老機(jī)構(gòu)詳情養(yǎng)老型產(chǎn)品均以出租為主，京城尚未形成購買養(yǎng)老型房產(chǎn)市場基礎(chǔ)生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告市場定位思路評估 |養(yǎng)老型房產(chǎn)All copyright is belong to 養(yǎng)老型房產(chǎn)是什么樣？養(yǎng)老型房產(chǎn)是什么樣？北五環(huán)外 配套機(jī)構(gòu)地理條件地理條件 北大國際醫(yī)院北大國際醫(yī)院+ ＝＝房地產(chǎn)形式房地產(chǎn)形式l 地處郊區(qū)地處郊區(qū) 遠(yuǎn)離城市遠(yuǎn)離城市l(wèi) 醫(yī)療配套機(jī)構(gòu)健全醫(yī)療配套機(jī)構(gòu)健全 內(nèi)部景觀園林完善內(nèi)部景觀園林完善l 經(jīng)營方式以床位或者單間出租為主經(jīng)營方式以床位或者單間出租為主l …………經(jīng)營方式市場定位思路評估 |養(yǎng)老型房產(chǎn)生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告本項目符合養(yǎng)老型產(chǎn)品需求，但經(jīng)營上無法達(dá)到開發(fā)商預(yù)期All copyright is belong to 生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告市場定位思路評估 |綜合評述 結(jié)合定位前提條件，同時考慮到實際市場接納度，偉業(yè)觀點認(rèn)為本項目的定位： 商住公寓存在是滿足各方面條件； LOFT產(chǎn)品存在較高的政策風(fēng)險； 高檔次的酒店式公寓缺乏市場基礎(chǔ)； 養(yǎng)老型產(chǎn)品運作方式與開發(fā)商經(jīng)營思路不符合All copyright is belong to 生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告 全面降低產(chǎn)品風(fēng)險的定位 |定位就是有策略的取舍如何在公建立項的前提下讓優(yōu)勢最大化？如何在不成熟的區(qū)域打造優(yōu)勢產(chǎn)品？如何讓本案在城市邊緣地帶中脫穎而出？我們堅信：世上本沒有路，走的人多了，就形成了道路 在這個城市邊緣組團(tuán)， 區(qū)域原來并不美麗，現(xiàn)在正在變的很美，我們不滿足于看上去很美，我們想大聲告訴市場：我們的產(chǎn)品與眾不同！All copyright is belong to 規(guī)避政策風(fēng)險 滿足市場需求+ + 順應(yīng)區(qū)域規(guī)劃將 國際醫(yī)院 優(yōu)勢發(fā)揮到極致營銷主打 居住概念 強化 產(chǎn)品價值小面積產(chǎn)品總價低，銷售快遵循規(guī)劃 意見規(guī)避立項風(fēng)險生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告 全面降低產(chǎn)品風(fēng)險的定位 |All copyright is belong to 生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告 全面降低產(chǎn)品風(fēng)險的定位 |規(guī)劃立項規(guī)劃建設(shè)用地性質(zhì)： 公共設(shè)施 用地建筑使用性質(zhì)： 醫(yī)療配套服務(wù) 設(shè)施地塊性質(zhì)：醫(yī)療區(qū) 公共配套 用地配套商業(yè)配套商業(yè) +公寓產(chǎn)品公寓產(chǎn)品All copyright is belong to 生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告 全面降低產(chǎn)品風(fēng)險的定位 |北大國際醫(yī)院生命科學(xué)園本案A5b本案A5d生命園路醫(yī)園 路療科學(xué)園區(qū)綠軸科學(xué)園區(qū)綠軸外部資源外部環(huán)境良好 別墅區(qū)環(huán)抱配套設(shè)施完善 生活便捷度高高速路網(wǎng)完善 縮短城區(qū)距離綠化帶隔離 整體綠化率高醫(yī)療配套設(shè)施完善，提升附加值居住密度較低 生活環(huán)境靜謐產(chǎn)品核心價值提煉低密度高品低密度高品質(zhì)居住類產(chǎn)質(zhì)居住類產(chǎn)品品All copyright is belong to 醫(yī)療配套需求 生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告 全面降低產(chǎn)品風(fēng)險的定位 |l 國際醫(yī)院醫(yī)務(wù)人員日常需求國際醫(yī)院醫(yī)務(wù)人員日常需求l 不同層次醫(yī)務(wù)人員的差異化需求不同層次醫(yī)務(wù)人員的差異化需求 l 大量外地本地住院患者及陪護(hù)人員需求大量外地本地住院患者及陪護(hù)人員需求 l 基本的門診患者需求（基本的門診患者需求（ 8000門診量）門診量）l …………配套商業(yè)配套商業(yè) +類別化居住類別化居住產(chǎn)品產(chǎn)品All copyright is belong to 生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告 全面降低產(chǎn)品風(fēng)險的定位 |A5B地塊主要以精裝修公寓地塊主要以精裝修公寓產(chǎn)品為主產(chǎn)品為主 ,并融合底商部分并融合底商部分 .A5D地塊主要以精裝修休閑度假頤養(yǎng)地塊主要以精裝修休閑度假頤養(yǎng)HOUSE為主為主 .打造高品質(zhì)生活住區(qū)打造高品質(zhì)生活住區(qū) .All copyright is belong to 生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告 全面降低產(chǎn)品風(fēng)險的定位 |城市頤養(yǎng)休閑花園l 源自：消閑靜攝 ,頤養(yǎng)天和。 —— 《 鏡花緣 》l 意在城市 非中心區(qū) 打造一個 世外桃園 ，生活在 “ 鬧中取靜地、聽鳥觀山水、亭榭轉(zhuǎn)諸葛 ” 的自然風(fēng)景中。 All copyright is belong to 生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告 全面降低產(chǎn)品風(fēng)險的定位 |考慮到項目限高和周邊商業(yè)發(fā)展環(huán)境，因此建議只做二層商業(yè)，層高為 ，大部分預(yù)留上下水、過油池、天然氣餐飲條件，提高本案的商業(yè)價值 ,加速銷售。產(chǎn)品類型 戶型面積 層高 比例 備注精裝修 商住公寓 　約 90120平米 1