【正文】 裝水泥 14 建筑面積 3 元 墻體革新費(fèi) 38 勞保統(tǒng)籌費(fèi) 79 白蟻防治費(fèi) 32 渣土清運(yùn)費(fèi) 47 確權(quán)測(cè)繪費(fèi) 24 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 47 竣工備案費(fèi) 8 交易服務(wù)費(fèi) 21 投資額 % 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 11 工程造價(jià) % 技術(shù)服務(wù)費(fèi) 14 防雷審核 24 1500元 +建筑面積 / M2 圖紙審查 24 環(huán)境評(píng)估費(fèi) 12 印花稅 5 中標(biāo)造價(jià) % 招標(biāo)服務(wù)費(fèi) 32 合同造價(jià) % 安裝工程 5, 燃?xì)? 760 自來(lái)水 396 污水、雨水 459 電力 1456 雙電路： 92；單電路： 83 供熱 1851 住宅 92，二次管網(wǎng) 25 閉路電視 47 智能化 316 環(huán)境配套 景觀、綠化 475 30 室外道路 316 20 管理費(fèi) 銷售費(fèi)用 1, 銷售收入的 1— % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1, 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 總計(jì)： 27, 1, 本地塊總占地面積 公頃，本地塊掛牌底價(jià) 萬(wàn)元，結(jié)合本項(xiàng)目的成本和利潤(rùn)的基本測(cè)算，根據(jù)附表三（ 1） 土地成本測(cè)算表，該地塊較為合理地價(jià)估計(jì)在起價(jià)基礎(chǔ)上增長(zhǎng) %，即為 33, 萬(wàn)元，另外契稅為 萬(wàn)元，交易手續(xù)費(fèi)為 萬(wàn)，土地總成本為 萬(wàn)元。本次經(jīng)濟(jì)測(cè)算土地成本為 萬(wàn)元。 擬定 競(jìng)買 土地最高地價(jià)為 37, 萬(wàn)元，其中土地出讓金 36, 萬(wàn)元、契稅 1, 萬(wàn)元和土地交易手續(xù)費(fèi) 萬(wàn)元，詳見(jiàn)附表三（ 1） 土地成本測(cè)算表。 四、項(xiàng)目收入 （一）、項(xiàng)目銷售價(jià)格的確定 綜合考慮本地塊周邊項(xiàng)目售價(jià)、本項(xiàng)目預(yù)期投資回報(bào)、天津房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境和區(qū)域市場(chǎng)的未來(lái)價(jià)格預(yù)計(jì)，擬定銷售均價(jià)格為： 住宅： 5,500 元 /㎡ 地下車位： 10 萬(wàn) /個(gè) （二）、項(xiàng)目收入 項(xiàng)目 數(shù)量 均 價(jià) 總價(jià) 住宅 158,240 ㎡ 5,500 元 /㎡ 87, 萬(wàn)元 稅金 4, 萬(wàn)元 銷售凈收入 82, 萬(wàn)元 備注：通過(guò)計(jì)算車位收益與建造成本基本相持平，故 在人防建設(shè)成本和 凈銷售收入計(jì)算時(shí)不予 考慮 ，具體計(jì)算如下： 地下車位建造成本： 萬(wàn) ㎡ * 2600 元 /㎡ ＝ 2, 萬(wàn)元 地下車位出租收益： 226 個(gè) * 10 萬(wàn)元 /個(gè) ＝ 2,260 萬(wàn)元 五、項(xiàng)目利潤(rùn) 項(xiàng)目銷售凈收入為 82, 萬(wàn)元，總成本為 62, 萬(wàn)元，總利潤(rùn)為19, 萬(wàn)元，項(xiàng)目 成本 利潤(rùn)率為 %。計(jì)算如下： （ 82,－ 62,）247。 62,= % 詳見(jiàn)附表三（ 1） 土地成本測(cè)算表 六、資金來(lái)源與支出 項(xiàng)目資金來(lái)源包括項(xiàng)目占用資金和預(yù)售收入，其中總計(jì)占用資金 43,000 萬(wàn)元， 6 批次投入，分別為 6,500 萬(wàn)， 4,500 萬(wàn)， 1,000 萬(wàn)、 8,000 萬(wàn)、 3000 萬(wàn)元和 20,000 萬(wàn)元，并在開(kāi)發(fā)期間分批返還公司。資金支出包括土地費(fèi)用、其他費(fèi)用、稅費(fèi)和還款。 詳見(jiàn)（附表四） —— 資金來(lái)源及支出測(cè)算表 七、現(xiàn)金流量分析 基 準(zhǔn)收益率的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)和要求等，本項(xiàng)目取“銀行同期貸款利率”為 %，故基準(zhǔn)收益率設(shè)為 8% 。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 16,122 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 財(cái)務(wù)投資回收期： 年 詳見(jiàn)（附表五） —— 現(xiàn)金流量表 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，說(shuō)明投資南口路地塊項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)收益。 八、盈虧平衡分析 銷售率 100%時(shí)，盈虧平衡點(diǎn)時(shí)住宅銷售均價(jià)為 A: （ A x ） x (%) = 62, A=4,186 元 /㎡ 銷售均價(jià)為 5,500 元 /㎡時(shí)，盈虧平衡點(diǎn)時(shí)銷售率為 B: 87, x B x (%) = 62, B=% 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)銷售率為 %，說(shuō)明項(xiàng)目存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn) 。 九、敏感性分析 在規(guī)劃方案基本確定的情況下，影響項(xiàng)目利潤(rùn)的因素主要是開(kāi)發(fā)成本及銷售價(jià)格的變動(dòng)。 （一）、開(kāi)發(fā)成本浮動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響 項(xiàng)目總成本在正負(fù) 5%范圍內(nèi)變動(dòng)時(shí)，項(xiàng)目利潤(rùn)、利潤(rùn)率以及盈虧平衡的變動(dòng)詳細(xì)情況見(jiàn)附表二（ 2）。 （二）、銷售均價(jià)格浮動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響 項(xiàng)目銷售均價(jià)在正負(fù) 5%之間變 動(dòng)時(shí)，項(xiàng)目利潤(rùn)、利潤(rùn)率以及盈虧平衡的變動(dòng)詳細(xì)情況見(jiàn)附表二（ 3）。 （三）、成本和價(jià)格敏感性分析比較 通過(guò)對(duì)附表二（ 2）和附表二（ 3）的比較分析可知：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)率的影響略高于銷售價(jià)格變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)率的影響。因此在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)控制成本，且應(yīng)通過(guò)有效的市場(chǎng)推廣、良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)等手段來(lái)提高產(chǎn)品的附加值，進(jìn)而提高銷售價(jià)格 ,以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。 第五部分 可行性研究的結(jié)論 一、經(jīng)濟(jì)效益分析 項(xiàng)目銷售凈收入： 82, 萬(wàn)元 項(xiàng)目總成本： 62, 萬(wàn)元 成本利潤(rùn)率： % 銷售利 潤(rùn)率： ％ 總利潤(rùn)： 19, 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 16,122 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 財(cái)務(wù)投資回收期： 年 通過(guò)經(jīng)濟(jì)測(cè)算，項(xiàng)目具有較高的經(jīng)濟(jì)收益，獲利能力較強(qiáng)，且通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)分析得知項(xiàng)目雖然有一定投資風(fēng)險(xiǎn)，但是具有較高的投資價(jià)值。項(xiàng)目從建設(shè)規(guī)模、規(guī)劃用途、地價(jià)、投資規(guī)模、投資機(jī)會(huì)等方面看，都適合公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求。同時(shí)項(xiàng)目符合市場(chǎng)需求，目標(biāo)客戶明確。 二、擬投資理由及潛在風(fēng)險(xiǎn) （一）、擬投資理由 天津是“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈”核心城市，區(qū)域位置優(yōu)越，城市發(fā)展?jié)摿薮?，特別是國(guó) 家“十一五”發(fā)展規(guī)劃將天津?yàn)I海新區(qū)納入國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，天津的發(fā)展面臨空前的發(fā)展機(jī)遇。天津（特別是天津?yàn)I海新區(qū)）的發(fā)展被學(xué)術(shù)界喻為繼珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第三極。 在 2020 年 3 月份的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議原則通過(guò)《天津城市總體規(guī)劃（ 2020— 2020 年）》，明確了天津建設(shè)成為中國(guó)北方經(jīng)濟(jì)中心和國(guó)際港口城市的發(fā)展定位。 天津市 國(guó)民經(jīng)濟(jì) 穩(wěn)步 快速增長(zhǎng)， 居民生活水平提高迅速，城市居民購(gòu)買力相對(duì)較強(qiáng)。外加天津近幾年來(lái)舊城改造拆遷規(guī)模較大，市場(chǎng)需求較大。 南口路（志成道至普濟(jì)河道段）沿線為河北區(qū)未來(lái) 2 年內(nèi)重點(diǎn)拆遷改造的地段，也是規(guī)劃中的重要居住區(qū)域，本項(xiàng)目正處于該區(qū)域的中心位置，具備較大的升值潛力。 意向地塊從開(kāi)發(fā)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和土地獲取資金要求等方面均符合公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)際情況。 （二）、潛在風(fēng)險(xiǎn) 天津市近年來(lái)土地價(jià)格上漲較快，房?jī)r(jià)相對(duì)上漲較慢，目前土地成本偏高。 意向項(xiàng)目處于天津市區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較低的河北區(qū)，該地塊周邊是河北區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的居住集中地帶，具有較好的升值潛力，但目前意向地塊周邊均為待拆遷企業(yè)，升值潛力還不能馬上體現(xiàn)。 雖然河北區(qū)和紅橋區(qū) 2020 年度的拆遷量將高于 2020 年的拆遷量，但天津市 2020 年度整體拆遷量將有所放緩和控制，有拆遷帶動(dòng)性需求將有所減小。 2020 年 天津 市將安排建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 260 萬(wàn)㎡，其中普通經(jīng)濟(jì)適用住房 160 萬(wàn)㎡，實(shí)物還遷經(jīng)濟(jì)適用房 100 萬(wàn)㎡ ，經(jīng)濟(jì)適用房在一定程度會(huì)影響商品房市場(chǎng)。 2020 年 4 月 28 日央行上調(diào)商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率 個(gè)百分點(diǎn)，在一定程度上會(huì)抑制房地產(chǎn)剛性需求和投資性需求。 三、社會(huì)效益分析 從宏觀市場(chǎng)看：經(jīng)過(guò)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的事實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)整時(shí)期，多數(shù)房地產(chǎn)商持觀望態(tài)度，有助于公司以較小的成本入市；從微觀市 場(chǎng)來(lái)看：天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，市場(chǎng)上的有效需求比較旺盛，為我公司投資提供了一個(gè)理想的投資環(huán)境。項(xiàng)目位置優(yōu)越，適合開(kāi)發(fā)普通商品住宅項(xiàng)目，目標(biāo)客戶穩(wěn)定且消費(fèi)能力較強(qiáng)，需求特點(diǎn)明確而且與我公司開(kāi)發(fā)產(chǎn)品特點(diǎn)較為一致，為我公司較快實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益打下很好的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有利于樹(shù)立公司在天津市的品牌，提高公司的知名度和美譽(yù)度，也有利于公司積累一線城市開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。 通過(guò)以上綜合分析，開(kāi)發(fā)天津市南口路地塊是可行的。 附： 根據(jù)土地交易中心土地整理儲(chǔ)備部的郭部長(zhǎng)所掌握的相關(guān)信息，本地塊最新擬向市政府上 報(bào)規(guī)劃方案為商住用地，地塊總規(guī)劃建筑面積 158,240 ㎡，其中居住建筑面積 152,740 ㎡、商業(yè)建筑面積 5,500 ㎡。 根據(jù)天津人防相關(guān)條例，本項(xiàng)目地下人防總建筑面積 7912 ㎡（規(guī)劃總建筑面積的 5％），可用于建造 226 個(gè)地下車位（平均每個(gè)車位 35㎡）。 擬定住宅銷售均價(jià) 5,500 元 /㎡，商業(yè)銷售均價(jià) 12,000 元 /㎡（保守均價(jià)），車位售價(jià) 10萬(wàn)元 /個(gè)，則： 項(xiàng)目收入 銷售收入合計(jì)： 92, 萬(wàn)元 住宅銷售收入： 萬(wàn)㎡ 5,500 元 /㎡＝ 84,007 萬(wàn)元 商業(yè)銷售收入： 萬(wàn) ㎡ 12,000 元 /㎡＝ 6,600 萬(wàn)元 車位銷售收入： 226 個(gè) 10 萬(wàn)元 /個(gè)＝ 2,260 萬(wàn)元 銷售凈收入： 87, 萬(wàn)元 92,（ 1－ ％）＝ 87, 萬(wàn)元 項(xiàng)目成本 項(xiàng)目總成本合計(jì)： 64, 土地成本： 33, 萬(wàn)元＋ 1, 萬(wàn)元＋ 萬(wàn)元＝ 34, 萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)成本： 萬(wàn)㎡ 元 /㎡＝ 27, 萬(wàn)元 人防建造成本： 萬(wàn)㎡ 2,600 元 /㎡＝ 2, 萬(wàn)元 項(xiàng)目利 潤(rùn)及利潤(rùn)率 項(xiàng)目利潤(rùn) 23, 萬(wàn)元 項(xiàng)目?jī)羰杖耄?xiàng)目總成本＝ 87,－ 64,＝ 23, 萬(wàn)元 項(xiàng)目成本利潤(rùn)率 ％ 項(xiàng)目利潤(rùn)247。項(xiàng)目總成本＝ 23,247。 64,＝ ％ 項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率 項(xiàng)目利潤(rùn)247。 銷售收入 ＝ 23,247。 92,＝ ％