【導(dǎo)讀】地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！江區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)；東至西興路。②考慮加強(qiáng)會(huì)所配套，設(shè)置餐廳等功能，故會(huì)所面積設(shè)置為2000平方米；③不考慮70/90政策的限制。受到了比較嚴(yán)重的打擊。但是09年截止目前，市場(chǎng)整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象明顯，房。地產(chǎn)市場(chǎng)再次成為了人們所關(guān)注的熱點(diǎn)。是剛性需求爆發(fā)帶動(dòng)改善性需求恢復(fù)。但改善性由于受到市場(chǎng)供應(yīng)量的影響并沒。有得到完全地釋放。成為入住率較高樓盤的聚集地。且近幾年項(xiàng)目周邊住宅性質(zhì)的土地供應(yīng)比較少，于無(wú)房可售狀態(tài)，毛坯銷售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到18000元/平方米，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，有比較大的上升空間。便利，生活氣息濃郁，離在建地鐵1號(hào)線江陵路站僅800米。的城市規(guī)劃被市場(chǎng)高度認(rèn)可。雖然本項(xiàng)目面臨比較激烈的競(jìng)爭(zhēng)，但是面向整個(gè)杭

　　

【正文】 附近街區(qū)有 k50 31 32 33 520 路， 軌道交通地鐵 1號(hào)線及 6 號(hào)線均與本案比 鄰。 商業(yè)： 星光大道商業(yè)街、易買得商場(chǎng) 幼兒園： 周邊項(xiàng)目自身配套多家幼兒園 銀行： 工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行 其他配套設(shè)施： 項(xiàng)目南側(cè)為市級(jí)經(jīng)濟(jì)適用房新州花苑，隨著小區(qū)入駐率的提高，相應(yīng)配套設(shè)施將陸續(xù)跟上，目前 月明路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已建成， 主要為 經(jīng)濟(jì)適用房配套項(xiàng)目周邊配套現(xiàn)狀與規(guī)劃圖 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢(shì) ? 本案 地處濱江區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)內(nèi)， 市級(jí)經(jīng)濟(jì)適用房新州花苑以北， 周邊已交付樓盤的入住率較高， 商業(yè)、娛樂(lè)、醫(yī)療、教育配套較為成熟， 交通規(guī)劃前景良好， 相信 隨著 軌道交通的建成使用， 本案所居 濱江區(qū)區(qū)域中 心地位更將顯現(xiàn)。 （二）劣勢(shì) ? 本案周邊無(wú)可對(duì)房?jī)r(jià)形成重要支撐的自然景觀優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品營(yíng)造上不宜過(guò)高定位。 ? 地塊被規(guī)劃道路一分為二， 沒有形成一個(gè)整體，對(duì)小區(qū)的整體氛圍營(yíng)造有不利的影響。 ? 濱江 市場(chǎng) 小戶 需求與 綠城大戶 定位的矛盾， 一向擅長(zhǎng)大戶型 產(chǎn)品 定位的綠城在小戶型產(chǎn)品的銷售上不具備與周邊項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性。 （三）機(jī)會(huì) ? 目前，濱江區(qū)房地產(chǎn)整體開發(fā)水平相對(duì)中庸，精裝修產(chǎn)品更是寥寥，品牌開發(fā)企業(yè)所打造的經(jīng)典樓盤屈指可數(shù)，作為綠城房產(chǎn)在濱江打造的首個(gè)精裝修項(xiàng)目，必將引起市場(chǎng)的高度關(guān)注，實(shí)現(xiàn)政企雙贏。 濱江月明路可研報(bào)告 36 ? 對(duì)外：大戶型、精裝修的產(chǎn) 品定位所產(chǎn)生的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)是支撐銷售的關(guān)鍵；對(duì)內(nèi)：與主城區(qū)藍(lán)色錢江、西溪誠(chéng)園等高端項(xiàng)目所形成的合理價(jià)差也是吸引綠城中端客戶在濱江置業(yè)的有力保障。 ? （四）威脅 ? 受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的營(yíng)銷，房地產(chǎn)形勢(shì)嚴(yán)峻，政府在大力支持經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇， 雖然 09 年有大勢(shì)復(fù)蘇的顯現(xiàn)，但后市 前景尚未完全明朗，目標(biāo)客戶群體的觀望氣氛較為濃厚，有可能會(huì)延長(zhǎng)本案的銷售周期，進(jìn)而影響本案的資金回籠和利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。 ? 周邊高端定位住宅項(xiàng)目的熱銷已搶占了部分市場(chǎng)，分流了部分客戶，隨著區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目的集中放量，對(duì)于相對(duì)狹窄和有限的目標(biāo)客戶群體之爭(zhēng)奪將 更為激烈。 ? 高地價(jià)、高建設(shè)投入對(duì)于本案的資金安排提出了很高的要求，融資壓力相當(dāng)大。 四 、結(jié)論 （一） 區(qū)域優(yōu)勢(shì)，開發(fā)寶地 濱江區(qū)作為杭州錢江南岸的核心區(qū)域 ，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景優(yōu)越，區(qū)域市政配套、交通情況良好，未來(lái)區(qū)域就業(yè)機(jī)會(huì)多，隨著 城市 建設(shè)的推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，區(qū)域人口和人流大幅增加，可以預(yù)見城市購(gòu)買力和消費(fèi)力將集中在本區(qū)域釋放，是房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，主要目標(biāo)人群集中在杭州本地 及新杭州人 對(duì) 濱江區(qū) 認(rèn)可并有生活情節(jié)的中高端置業(yè)人群。 （二） 位置優(yōu)越，周邊配合 本案處于 濱江區(qū)政府核心住宅 區(qū)內(nèi)，緊鄰 濱江區(qū)通往杭州主城區(qū) 主干道，交通便捷 ，周邊規(guī)劃的各類配套實(shí)施齊全，為住宅開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)。 （三） 時(shí)間化解風(fēng)險(xiǎn) 時(shí)間是本案開發(fā)所面臨的最大考驗(yàn)，隨著 濱江區(qū)城市 建設(shè)的推進(jìn) ， 軌道交通的建成通車， 本案所在居住的先決條 件都將逐步得以提升和優(yōu)化，本案開發(fā)所面臨的部分劣勢(shì)將隨著濱江區(qū) 的成長(zhǎng)和成熟被削弱和化解。 濱江月明路可研報(bào)告 37 （四） 合理定位，回饋綠城客戶 本案為 濱江區(qū)核心區(qū)域中 稀有地塊，可結(jié)合目前的房產(chǎn)形勢(shì)，合理定位，回饋綠城業(yè)主和喜歡綠城的廣大客戶。從競(jìng)爭(zhēng)樓盤的戶型去化看，戶型結(jié)構(gòu)以三房、四房為主，兼顧 投資型 兩房及 少量 200 方以內(nèi)大戶 型。 （五） 發(fā)揮品牌效應(yīng)，挖掘客戶資源 充分利用 綠城優(yōu)秀的品牌效應(yīng)，挖掘產(chǎn)品價(jià)值、開發(fā)商品牌和經(jīng)驗(yàn)以及客戶忠誠(chéng)度的深刻內(nèi)涵，迎合目標(biāo)客戶群體需求，為項(xiàng)目推向市場(chǎng)創(chuàng)造具有說(shuō)服力的營(yíng)銷推廣賣點(diǎn)，通過(guò)精準(zhǔn)定位的營(yíng)銷推廣高效接觸目標(biāo)客戶群體。 濱江月明路可研報(bào)告 38 第 五 章 項(xiàng)目 構(gòu)想與建設(shè)規(guī)劃 一、項(xiàng)目構(gòu)想 （一） 產(chǎn)品 初步定位 錢江南岸核心區(qū)域 精品住宅社區(qū) 目標(biāo)客戶初步定位 基于以上調(diào)研分析結(jié)論，本案的目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)消費(fèi)群應(yīng)是： ? 第一層面 ： 杭州本地 就杭州本地目標(biāo)消費(fèi)群而言，傾向于 購(gòu)買濱江區(qū) 住宅的客戶群體主要應(yīng)是對(duì)該區(qū)域情況較為熟悉，業(yè)已形成對(duì)該區(qū)域生活認(rèn)同和生活情節(jié)的這 部分客 戶，因此，我們可以推斷，這些客戶主要來(lái)自于濱江、復(fù)興地區(qū)、城中、城東 這幾個(gè)區(qū)域。另外， 濱江 作為杭州 錢江南岸 新城市中心， 隨著軌道交通的建成， 其吸引力必將涵蓋杭州市內(nèi)其他區(qū)域和周邊郊縣。再次，隨著 濱江區(qū) 的發(fā)展和成熟，本區(qū)域內(nèi)將聚集大量的高端白領(lǐng)人群，他們也將成為本案重要的客源之一。 ? 第二層面 ：浙江省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)（溫州、臺(tái)州、寧波、金華、義烏） ? 第三層面 ：省外、海外客戶（在杭常駐，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力） 目標(biāo)客戶特征分析 1)年齡特征 ? 年齡分布在 30－ 50 歲之間。其中購(gòu)買力最為旺盛的集中在 35 歲左右和 45歲左 右。 2)職業(yè)特征 ? 各類私營(yíng)業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主、政府官員和高級(jí)白領(lǐng) 3)經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域： ? 職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問(wèn)，專業(yè)代理（商），高級(jí)營(yíng)銷人員 4)專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域： ? 工程師、建筑師、電腦程式設(shè)計(jì)師、會(huì)計(jì)師、醫(yī)師、高級(jí)證券從業(yè)者、高科 濱江月明路可研報(bào)告 39 技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員、貿(mào)易從業(yè)人員。 5)社會(huì)人文科學(xué)領(lǐng)域： ? 律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂(lè)家、教授 產(chǎn)品認(rèn)知和需求特征 ? 對(duì)建筑風(fēng)格無(wú)明顯傾向性，但具有相當(dāng)高的審美素質(zhì)，鑒于其年齡和相對(duì)廣博的閱歷，一般而言傾向于認(rèn)同穩(wěn)重、大氣、典雅、精致的建筑風(fēng)格。 ? 注重有利于身心健康的區(qū)域大環(huán)境 —— 環(huán)境、景觀在高檔物業(yè)購(gòu)買決策中的重要性較一般物業(yè)更高。 ? 目標(biāo)客戶群體對(duì)于產(chǎn)品的朝向要求較高，南向、南偏東是絕對(duì)主流選擇，同時(shí)考慮戶外景觀的優(yōu)質(zhì)性，自然性。 ? 目標(biāo)客戶群多為二次或以上置業(yè)，以改善居住環(huán)境，長(zhǎng)期持有物業(yè)保值增值為主要目的，相對(duì)于大眾購(gòu)房者而言，有能力購(gòu)買而且偏愛較大面積的戶型設(shè)計(jì)。 ? 與置業(yè)者的置業(yè)目 的 內(nèi)斂、不張揚(yáng)的群體特征相關(guān)聯(lián)，對(duì)安全性、私密性的要求在選擇中高檔物業(yè)時(shí)是重要的決策因素之一，產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)必須從多方面考慮這種要求被滿足的程度（小區(qū)物業(yè)管理、會(huì)所管理、客戶資料管理、人員管理等 等） ? 對(duì)于滿足改善居住條件、舒適型居住住需求的高檔物業(yè)，內(nèi)部配套和服務(wù)要針對(duì)這種生活特性有度設(shè)置 —— 康體設(shè)施、私人或半私人的交流空間營(yíng)造是配套設(shè)置的著力點(diǎn) ? 客戶群體子女一般而言年齡較大，在設(shè)置配套時(shí)應(yīng)充分考慮這一特性，使配套更為合理實(shí)用。 ? 一旦形成對(duì)某個(gè)品牌產(chǎn)品的認(rèn)同和信賴后，其品牌忠誠(chéng)度較高，并能有效影響周邊人群的價(jià)值取向，品牌追隨很大程度上能滿足其身份和地位的隱性心理追求。 ? 有較豐厚的財(cái)富積累，對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格敏感度較低，對(duì)稀缺行、身份認(rèn)同和產(chǎn)品所綜合附加值的需求是其購(gòu)買需求的重要組成部分。 （二）產(chǎn)品初 步構(gòu)想 濱江月明路可研報(bào)告 40 根據(jù)本項(xiàng)目周邊主要樓盤的供應(yīng)以及消化結(jié)構(gòu)特征，建議本項(xiàng)目戶型配比如下： 項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)建議表 戶型面積段（平方米） 戶型結(jié)構(gòu) 所占比例 戶均面積（ ㎡ ） 戶數(shù)（戶） 90 以下 兩室兩廳 10% 90 90140 三室兩廳 20% 130 140180 三 /四室兩廳 65% 160 180200 四室兩廳 5% 185 合計(jì) 100% 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 用地面積 38100 平方米 容積率 總建筑面積 118452 平方米 地上建筑面積 91440 平方米 其中 住宅 88590 平方米 會(huì)所 2000 平方米 物業(yè)及其他 640+210 平方米 地下建筑面積 27012 平方米 建筑密度 22% 綠化率 30% 戶均面積 149 平方米 總戶數(shù) 600 戶 車位配比 1： 1 車位個(gè)數(shù) 600 車位面積 45 平方米 注：①本項(xiàng)目代建幼兒園，建筑面積 1936平方米； ②考慮加強(qiáng)會(huì)所配套，設(shè)置餐廳等功能，故會(huì)所面積設(shè)置為 2000平方米； ③不考慮 70/90政策的限制。 濱江月明路可研報(bào)告 41 二、項(xiàng)目主要開發(fā)節(jié)點(diǎn)時(shí)間計(jì)劃 項(xiàng)目各階段分 時(shí)安排表 階段 時(shí)間進(jìn)度 可行性研究 2020年 6月 土地取得 2020年 10月 設(shè)計(jì) 2020年 8月 四證取得 2020年 10月 樁基工程 2020年 1月 基礎(chǔ)工程 2020年 8月 主體工程 2020年 5月 室內(nèi)裝飾工程 2020年 10月 室外工程 2020年 10月 交房 2020年 12月 三、工程實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 建設(shè)內(nèi)容 2020年 2020年 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 可行性研究 土地取得 設(shè)計(jì) 四證取得 樁基工程 基礎(chǔ)工程 主體工程 室內(nèi)裝飾工程 室外工程 交房 建設(shè)內(nèi)容 2020年 2020年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 可行性研究 土地取得 設(shè)計(jì) 四證取得 樁基工程 基礎(chǔ)工程 主體工程 室內(nèi)裝飾工程 濱江月明路可研報(bào)告 42 室外工程 交房 建設(shè)內(nèi)容 2020年 2020年 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 可行性研究 土地取得 設(shè)計(jì) 四證取得 樁基工程 基礎(chǔ)工程 主體工 程 室內(nèi)裝飾工程 室外工程 交房 濱江月明路可研報(bào)告 43 第 六 章 經(jīng)濟(jì)可行性分析 一、銷售價(jià)格估算 （一）可比樓盤 價(jià)格情況 新綠園 悅府 陽(yáng)光海岸 東方潤(rùn)園 林風(fēng)御樹 水岸楓庭 曉廬 藍(lán)色錢江 住宅價(jià)格 26021 27563 34250 23423 16407 22713 20947 29000 (暫定 ) 是否精裝 是 是 是 否 否 否 否 是 商 鋪價(jià)格 25000 __ __ 16737 — __ 車位價(jià)格 25/22 — 25 25 1521 24 20 未定 數(shù)據(jù)來(lái)源：透明售房網(wǎng)，截止日期 2020410；單價(jià)：元 /平方米；萬(wàn)元 /個(gè)； 重點(diǎn)參考樓盤近期二手房成交情況 樓盤名 09年 1月 2月 3月 4月 成交套數(shù) 成交均價(jià)（元 /平方） 成交套數(shù) 成交均價(jià)（元 /平方） 成交套數(shù) 成交均價(jià)（元 /平方） 成交套數(shù) 成交均價(jià)（元 /平方） 春江花月 8