【正文】 2976 32242 度假區(qū)轉(zhuǎn)塘 31466 287 268352080 8528 九堡、彭埠、筧橋 301861 2935 3486746370 11551 三墩 42253 391 396481856 9384 申花路 141878 1378 1914796000 13496 市中心 66976 596 1242853380 18557 西湖沿線 2164 14 141132032 65205 西溪、留下 60976 386 1475446000 24197 下沙 258130 2383 2093502850 8110 新城北 95877 979 727483000 7588 新蔣村 121956 940 1970143620 16155 總計(jì) 2170150 19400 32130267312 可以看出，本項(xiàng)目所在區(qū)域一直是杭州房產(chǎn)市場的熱點(diǎn)區(qū)域，雖然 08 年受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，整體銷售比 07 年有比較大的下降。但是城東（錢江新城）區(qū)域，成交量依然占據(jù)了杭州市房產(chǎn)板塊 第二的位置， 成交均價(jià)僅僅排在西湖沿線板塊 以及之江度假區(qū) 板塊 之后。 三 、競爭樓盤分析 （一）周邊樓盤分布 濱江月明路可研報(bào)告 26 項(xiàng)目周邊 1公里范圍內(nèi) 主要住宅項(xiàng)目分布示意圖 （二）重點(diǎn)個(gè)案介紹 （詳細(xì)個(gè)案 介紹 見附件） 錢江新城內(nèi)，已經(jīng)完成設(shè)計(jì)的住宅產(chǎn)品，具有如下共同特點(diǎn)： ? 高檔次開發(fā)已成為新城樓盤的開發(fā)主要取向，質(zhì)優(yōu)價(jià)高 ? 規(guī)?；透邔踊蔀樾鲁菢潜P規(guī)劃設(shè)計(jì)的主流 ? 建筑風(fēng)格以現(xiàn)代、簡潔、典雅、大氣 為 主流 ? 江景樓盤戶型設(shè)計(jì)崇尚寬敞和大氣，腹地樓盤戶型講究經(jīng)濟(jì)和實(shí)用 ? 人車分流將得到全面實(shí)施 ? 新城住宅注重住宅 社區(qū)內(nèi)部配套 ? 以大戶型為 主流，三房主力面積 120～ 180 ㎡、四房主力面積 140～ 250㎡，躍層多在 250 ㎡以上 典型樓盤概況表 樓盤名稱 陽光海岸 贊成 御樹 水岸楓庭 新綠園 藍(lán)色錢江 天宏紫軒 規(guī) 用地面積 33642 總 57333 17936 27666 84255 13479 項(xiàng)目位置 濱江月明路可研報(bào)告 27 劃指標(biāo) （㎡） 總建筑面積（㎡） 107235 總 200000 60352 118000 411353 55094 容積率（％） 總 3 綠化率（％） 30 總 40 ≥ 30 30 ≥ 30 32 樓層 情況（層） 19*2 29*2 27*2 12*2+19*1+24*2+26*1 28*5 +7 23*4+25*1 主力戶型 四室三廳五 衛(wèi) +工人房 二房兩廳 三房兩廳 兩房兩廳 三房兩廳 三房兩廳 。四房兩廳 。 四房兩廳 。三房兩廳 兩房兩廳 。 三房兩廳 主力面積 (㎡ ) （按比例 排列順序） 360380 460490 御樹： 90 。 140 89105。 135 136168。162201。6 178 180 162 89 138 182 車位配 比 1： 總 1： 1： 1 1： 1： 1： 物管費(fèi)用 (元 /平方米 /月 ) 6 3 未定 未定 開盤時(shí)間 2020119。202046 御樹：20201012 20201218 20201014。2020821 預(yù)計(jì)20206 預(yù)計(jì) 202010 交付時(shí)間 20201231 御樹： 20205之前 2020 年中旬 2020630 2020 202012 銷售均價(jià) (元 /平方米 ) 約 35000 御樹： 16468 22770 一期 25516二期 27446 2900030000（暫定） 未定 銷售情況 （截至2020422 透明售房網(wǎng)） 一期已去化 83 套，84%。二期已去化 74 套，74%。 御樹：去化率為 84% 已去化 40套， 去化率 %。 一期：已去化342 套， 97%。 二期：已去化215 套 82%。 未開盤銷售 未開盤銷售 （三）樓盤情況統(tǒng)計(jì)分析 統(tǒng)計(jì)說明：本報(bào)告首先選取了項(xiàng)目周邊典型的樓盤進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)，主要分析其供應(yīng)的面積分布特點(diǎn)。其次，再根據(jù)在售項(xiàng)目的銷售情況，分析消 化的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。 主要包括樓盤有：陽光海岸、新綠園、贊成林風(fēng)、水岸楓庭、藍(lán)色錢江、天宏紫軒。 濱江月明路可研報(bào)告 28 典型樓盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)特征 分析圖 其中 150180 平方米的戶型所占比例最大，為 40%，其次為 90 平方米以下的戶型，所占比為 22%。 典型樓盤 各面積段 銷售率分析圖 與供應(yīng)相對應(yīng)的是戶型為 150180 平方米的銷售率最高， 為 82%， 其次為180220 平方米 ，銷售率為 80%。反應(yīng)了在高端的公寓市場所集中需求的戶型面積。 （四）重點(diǎn)樓盤的去化分析 新綠園 項(xiàng)目去化分析 新綠園一期為搖號開盤，當(dāng)日 銷售房源占同面積房源比率表 戶型 面積 總套數(shù) 已售套數(shù) 比例 二房二廳一衛(wèi) 約 88㎡ 27 24 % 三房二廳二衛(wèi) 約 138㎡ 44 33 75% 濱江月明路可研報(bào)告 29 三房二廳二衛(wèi) 約 140— 160㎡ 126 113 % 四房二廳二衛(wèi) 約 162㎡ 17 16 % 四房二廳二衛(wèi) 約 170㎡ 62 54 % 四房二廳二衛(wèi) 約 195㎡ 44 36 % 五房二廳二衛(wèi) 約 251㎡ 1 0 / 躍層 約 ㎡ 25 18 72% 合計(jì) 346 294 % 新綠園二期戶型為 180 方和 70 方，從去化時(shí)間上推移為 戶型 面積 總套數(shù) 開盤一周 開盤一 個(gè)月 開盤三 個(gè)月 開盤六 個(gè)月 開盤九 個(gè)月 一室一廳一衛(wèi) 約 68㎡ 84 12% 41% 50% 51% 63% 四房二廳二衛(wèi) 約 178㎡ 82 18% 51% 62% 72% 84% 躍層 約 330㎡ 6 0 0 50% 75% 75% 新綠園一期從開盤當(dāng)天客戶選房的情況可以看出，客戶最先選擇的是 4 幢145 ㎡和 170 ㎡，其次是選擇 2幢的 145 ㎡和 170 ㎡。排除位置因素，單從戶型上考慮，客戶相 對喜歡三房二廳和四房二廳。新綠園購房客戶的經(jīng)濟(jì)能力相對較好，大多為改善住房條件而選擇新綠園，在選房時(shí)希望選到位置、景觀、樓層和戶型等相對較好的房源，而對總價(jià)具有一定的承受力。 二期，因戶型種類較為單一，從去化速度上看，四房的去化速率大于一房。 萬象城悅府 項(xiàng)目去化分析 幢數(shù) 戶型 面積 總套數(shù) 開盤半月 開盤一個(gè)月 開盤三個(gè)月 開盤六個(gè)月 開盤九個(gè)月 1 三室二廳 +工人房 約 196 ㎡ 76 79% 95% 100% 100% 100% 四房二廳 +工人房 約 210 ㎡ 78 85% 95% 97% 98% 98% 躍層 350 ㎡以上 6 0 0 0 0 0 2 三室二廳 +工人房 約 196 ㎡ 78 91% 97% 99% 99% 99% 四房二廳 +工人房 約 210㎡和235 ㎡ 77 91% 96% 100% 100% 100% 躍層 350 ㎡以上 6 0 0 0 0 0 3 二室二廳 約 90 ㎡ 159 66% 93% 97% 97% 97% 三房二廳 約 140 ㎡ 129 85% 92% 97% 97% 97% 濱江月明路可研報(bào)告 30 陽光海岸 項(xiàng)目去化分析 幢數(shù) 戶型 面積 總套數(shù) 開盤半月 開盤一 個(gè)月 開盤三個(gè)月 開盤六個(gè)月 開盤九個(gè)月 2 平層四室三廳 +工人房 約 380 ㎡ 68 6% 63% 80% 86% 躍層五室三廳 +工人房 約 480 ㎡ 28 2% 57% 72% 83% 躍層六室四廳 +雙工人房 600 ㎡以上 3 0 0 0 0 1 平層四室三廳 +工人房 約 380 ㎡ 68 60% 躍層五室三廳 +工人房 約 480 ㎡ 31 45% 躍層六室四廳 +雙工人房 600 ㎡以上 2 100% 贊成林風(fēng)項(xiàng)目去化分析 幢數(shù) 戶型 面積 總套數(shù) 開盤半月 開盤一 個(gè)月 開盤三個(gè)月 開盤六個(gè)月 開盤九個(gè)月 1 二室二廳 約 90㎡ 112 28% 32% 59% 99% 三室二廳 約 140㎡ 78 26% 31% 56% 92% 四室二廳 約 180㎡ 26 23% 23% 30% 57% 躍層 280㎡以上 4 0 0 0 0 3 二室二廳 約 90㎡ 44 59% 66% 93% 100% 三室二廳 約 1 165㎡ 26 53% 77% 79% 81% 四室二廳 約 190、 204㎡ 53 15% 15% 20% 41% 躍層 280㎡以上 4 0 0 0 0 90平方米的戶型基本銷售完畢，其次為 140160的三房戶型，銷售率達(dá)到 8090%。 濱江月明路可研報(bào)告 31 第 四 章 目自身可行性分析 一、項(xiàng)目概況 （一）項(xiàng)目四至及地理位置 倚天 盛世錢塘 金基 曉廬 水岸帝景 宋都 新城國際 東方 潤園 通策 錢江時(shí)代 景江城市花園 贊成 林風(fēng) 濱江 金色海岸 濱江 陽光海岸 新綠園 藍(lán)色錢江 濱江 金色家園 本項(xiàng)目 濱江月明路可研報(bào)告 32 項(xiàng)目位置及周邊概況圖 項(xiàng)目四至詳圖 金色家園 金色 海岸 新綠園 水岸楓庭 本項(xiàng)目地塊 商業(yè)用地 幼兒園（規(guī)劃） 綠地 變電站 陽光海岸 藍(lán)色錢江 贊成林風(fēng) 濱江月明路可研報(bào)告 33 本案基地位于杭州市 濱江區(qū) 區(qū)政府周邊 核心住宅區(qū)內(nèi) ，東臨杭州南北快速路風(fēng)情大道，西靠濱江區(qū)區(qū)政府所在地。項(xiàng)目北至二號支路，南至月明路，西至 阡陌路，東至西興路，本案南靠市級經(jīng)濟(jì)適用房新州花苑，距在建軌道交通地鐵 1號線江陵路站 800 米。 （二）用地規(guī)模、用地性質(zhì) 地塊名稱 用地面積（萬 m2） 建筑面積（萬 m2） 容積率 建筑密度 綠化率 建筑限高（ m） 用地性 質(zhì) 南星單元E0 03 ≤ ≤ 22% 30%35% 80 住宅 （三）地塊現(xiàn)狀及周邊景觀 地塊現(xiàn)狀 月明路向西 月明路向東 濱江月明路可研報(bào)告 34 本案南側(cè)市級經(jīng)濟(jì)適用房新州花苑 二、項(xiàng)目 周邊配套 （ 一） 項(xiàng)目地塊交通條件 項(xiàng)目周邊交通條件分析圖 本項(xiàng)目交通 優(yōu)勢明顯 ，通過 江南大道至 四橋約 4 公里，至三橋約 2公里。 在建地鐵 1號線江陵路站和濱合路站距本案均在 800 米范圍內(nèi)， 另據(jù)政府消息，規(guī)劃當(dāng)中的地鐵 6號線將在江陵路站形成于 1 號線的換乘。 （三 ） 配套現(xiàn)狀 與規(guī)劃 項(xiàng)目周邊控規(guī)圖 中、小學(xué)： 江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校、 博文小學(xué)、 西興二小 、西興中學(xué)、中興小學(xué)、江三小學(xué)、長河小學(xué) 濱江月明路可研報(bào)告 35 醫(yī)院： 武警醫(yī)院、浙二醫(yī)院濱江分院（在建） 公共交通： 目前