【正文】 (平方米 ) 成交套數(shù) (套 ) 成交金額 (元 ) 成交均價 (元 /平方米 ) 濱江（非江景） 166752 1814 1600848380 9600 濱江（一線江景） 159720 1385 2224976640 13930 濱江月明路可研報告 25 城北 170634 1785 2290996220 13426 城東（景芳、三堡附近） 132197 1346 2245577000 16987 城東（錢江新城） 287768 1884 7220803000 25092 城南（復(fù)興、南星橋） 10165 74 192498944 18938 城西（黃龍、老浙大） 10267 79 124412700 12117 城西（老蔣村、西溪路） 7429 56 117610584 15832 城西（文教區(qū)） 89292 644 1996183680 22356 度假區(qū)城南（九溪、之江） 12388 44 399422976 32242 度假區(qū)轉(zhuǎn)塘 31466 287 268352080 8528 九堡、彭埠、筧橋 301861 2935 3486746370 11551 三墩 42253 391 396481856 9384 申花路 141878 1378 1914796000 13496 市中心 66976 596 1242853380 18557 西湖沿線 2164 14 141132032 65205 西溪、留下 60976 386 1475446000 24197 下沙 258130 2383 2093502850 8110 新城北 95877 979 727483000 7588 新蔣村 121956 940 1970143620 16155 總計 2170150 19400 32130267312 可以看出，本項目所在區(qū)域一直是杭州房產(chǎn)市場的熱點區(qū)域，雖然 08 年受宏觀經(jīng)濟的影響，整體銷售比 07 年有比較大的下降。隨著大量中小面積的一手房源流入二手市場，未來市場上中小戶型房源依然會占據(jù) “ 霸主 ” 地位。從居室交易數(shù)據(jù)看，一、二居室的交易量占了總量的 %，相比去年比重增加了 個百分點；而三居以及三居以上交易比重有所下降，環(huán)比分別減少了%和 %。 圖表： 2020 年 12 月至 2020 年 12 月交 易面積比重對比 數(shù)據(jù)來源：我愛我家 濱江月明路可研報告 23 從 2020 年交易居室數(shù)據(jù)可以看出：杭州二手房市場上 90平米以下的小戶型房源同樣是市場的主力軍，全年交易比重占到總交易量的 %，與去年同期相比交易比重上升了 %。從市政規(guī)劃來看，江干區(qū)的錢江新城是城市發(fā)展的新標(biāo)桿，生活品質(zhì)之城新領(lǐng)地，目前已經(jīng)成為杭州高端住宅項目的聚集地，未來房價的上漲還有一定的空間。不僅如此 ，由于杭州整體規(guī)模較小，一、二手聯(lián)動影響作用較大，使得一手房的打折事件影響了周邊部分二手房的交易均價?？砷L達半年的銀根緊縮、股票市場低迷，到了五月份二手房市場明顯出現(xiàn)萎縮，接下來的六個月交易均價持續(xù)小幅下降，直到 11 月份市場交易回暖，價格才重新抬頭。 圖表： 2020 年杭州區(qū)域二手房市場銷售價格狀況 上城區(qū) 下城區(qū) 西湖區(qū) 拱墅區(qū) 江干區(qū) 濱江區(qū) 余杭區(qū) 濱江月明路可研報告 22 2020年銷售均價 13829 13049 12490 11213 12388 10271 7417 2020年銷售均價 11725 11340 10439 9220 9774 7580 6594 增幅 % % % % % % % 數(shù)據(jù)來源：我愛我家 2020 年杭州整體二手房交易均價呈現(xiàn)先 揚后抑的局面。 從具體區(qū)域市場來看，在全市普漲的格局下，五個主城區(qū)的漲幅都在全市平均漲幅之下，其中江干、拱墅上升幅度排名前兩名，環(huán)比去年分別上漲 %和 %；另外，西湖、下城、上城三個區(qū)域的漲幅也都在 15%20%之間。 濱江月明路可研報告 21 2020 年杭州二手房市場交易狀況分析 圖 數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng) (該數(shù)據(jù)不包括蕭山、濱江和余杭 ) 2020 年、 2020 年杭城二手房成交量及成交均價對 比圖 08 年 全年均價為 11573 元 /平方米，與去年同期的交易均價 9477 元 /平方米相比，全年上漲 2096 元 /平方米，增幅達到 %。 2020 年，建筑面積在 90平方米以下的中小戶型二手房，成交均價在每平方米 11500 元以下，低于前一年的總體成交價格約每平方米 1000 元。成交價格上 ， 2020 年杭州市主城區(qū)二手房成交均價 為每平方米 元，比 2020 年每平方米上漲 元，上浮 %。 濱江月明路可研報告 20 09 年 13月 宅地 成交情況 出讓地塊名稱 地塊位置 用地性質(zhì) 樓面地價 競得人 成交時間 杭政儲出 [2020]38號 江干區(qū) (九堡單元R22D08 地塊 ) 居住配套用地 3580 元 /平米 北京安瑞基業(yè)投資有 限公司 20200113 杭政儲出 [2020]43號 江干區(qū) (水湘 R2112地塊 ) 住 宅 (設(shè)配套公建 )用地 7103 元 /平米 杭州潤楓置業(yè)有限公 司 20200122 杭政儲出 [2020]44號 江干區(qū) (九堡單元R22B22 地塊 ) 居住配套公建 用地 3582 元 /平米 北京安瑞基業(yè)投資服 務(wù)有限公司 20200122 項目周邊 已出讓土地開發(fā)情況 從上圖可以看出，項目周邊的樓面價格逐步提高，特別是近兩年。 （二）土地市場概況 近 幾年 土地出讓情況 年份 總出讓地塊（畝） 可建筑面積（萬方） 2020年 3307 501 2020年 1601 253 2020年 1569 245 2020年 1768 280 2020年 4408 626 2020年 2411 410 土地供應(yīng)在 07 年達到頂峰， 當(dāng)年 總出讓住宅用地 4408 畝，可建建筑面積約626 萬平方米。由上可見，一季度的熱銷房源主要集中在市區(qū)周邊板塊，房源的地段分布特征與 之前論述的需求結(jié)構(gòu)特征（首置型剛需為主力軍）同樣形成了良好的呼應(yīng)，因為市場經(jīng)驗表明，首置型剛需因為購買力相對有限，在市區(qū)高房價的擠壓下，往往只能向郊縣板塊外延。一季度成交的次熱門板塊則由濱江、浙大紫金港一帶、拱北橋西（城北拱宸橋一帶）、城西文教等板塊摘得。需求結(jié)構(gòu)的單一化特征表明，當(dāng)前的成交量回暖還只是局部的回暖，一個健康而穩(wěn) 定的市場理應(yīng)呈現(xiàn)出一種多點開花的均衡局面。成交面積分布、成交單、總價分布特征的相互呼應(yīng)，向我們清晰而深刻的揭示了一個事實：一季度成交的回暖，是由于價格回歸及政府救市政策利好相互疊加下，首置型剛需的一次集中性釋放所引發(fā)的回暖。據(jù)此經(jīng)驗標(biāo)準假設(shè)，改善性需求的總價承受力基本都在 140 萬以上。改善性需求因為具備更充足的觀望條件，其釋放程度仍然有限。而 12000 元 /㎡以下的中低價房源則占據(jù)了絕對主力（尤其 是 10000 元 /㎡以下的低價房源）。 一季度住宅類物業(yè)成交單價分布 09 年一季度成交房源單價分布 —— 僅住宅 就杭州主城目前的價格體系而言，地段略有優(yōu)勢（如位于市區(qū)或西溪等地）的樓盤單價至少在 12000 元 /㎡以上，根據(jù)經(jīng)驗判定， 12000 元 /㎡以上單價段的產(chǎn)品基本面向改善性需求。 但與此同時， 120 方以上的改善型房源表現(xiàn)也同樣精彩 ，其合計比例已達到 37%。 一季度住宅類物業(yè)成交房源戶型面積分布 濱江月明路可研報告 17 06 年以來政府強力推行的 90/70 政策自 08 年開始在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上發(fā)揮效應(yīng)，而 07 年底以來的市場調(diào)整則讓首置型剛需成為了樓市成交的主力軍，兩大效應(yīng)相互疊加，體現(xiàn)在成交房源的戶型特征上就表現(xiàn)為 90 方以下小戶型房源占據(jù)了絕對的比例（雖有部分開發(fā)商做拼戶設(shè)計，但市場主流仍是不拼戶的 90 方）。 09 年一季度的成交房源中，這種局面沒有發(fā)生任何改變，住宅類物業(yè)的成交占比高達 88%（包括普通住宅和別墅）。剛剛收尾的三月，在下沙樓盤海天城、保利東灣等促銷樓盤的帶動下，杭州樓市迎來了 一波大反彈行情，日均成交量高達 152 套之多，在成交量的快速回暖刺激下，存量房源也呈銳減之勢，截止到 09年 3 月底，杭州主城的存量房源已回落至 26000 多套，短短 3 月時間，存量房源銳減 6000 余套 。然而，進入 09 年后，局勢卻在悄然之間發(fā)生了微妙的變化。 第三章 市場可行性分析 一、 杭州市 區(qū) 房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 （一）商品房市場概況 商品房總體指標(biāo) （包括余杭、蕭山） 房地產(chǎn)指標(biāo) 06 年 07 年 08 年 數(shù)量 同比 數(shù)量 同比 數(shù)量 同比 總投資（億元） % % ％ 施工面積（萬平方米） % % % 濱江月明路可研報告 13 其中：住宅施工面積（萬平方米） % % 商品房新開工面積（萬平方米） % % 其中：住宅新開工（萬平方米） 29% 房地產(chǎn)竣工面積（萬平方米） % % % 其中：住宅竣工面積（萬平方米） % 房屋銷售面積（萬平方米） % % 其中：住宅銷售面積（萬平方米） % % 0608 年 商品住宅供應(yīng)與成交特點 （不包括余杭、蕭山） 0608 年杭州主城區(qū) 商品住宅供應(yīng)面積圖 濱江月明路可研報告 14 0608 年 杭州主城區(qū) 商品住宅成交面積分析圖 一 0608 年杭州主城區(qū)商品住宅成交面積分析圖二 0608 年 杭州 主城區(qū)商品住宅存量變化分析圖 濱江月明路可研報告 15 0608 年度 杭州主城區(qū) 商品住宅成交均價分析圖 0208 年度杭州主城區(qū) 供求 關(guān)系分析圖 09 年 杭州市主城區(qū) 第一季度 房地產(chǎn)市場概況 濱江月明路可研報告 16 08 年 市場觀望氣氛濃厚 ，成交量長久的在低谷徘徊，日均成交量一度萎縮至 50 套以內(nèi)。 三 、總結(jié) 從城市總體發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃可以發(fā)現(xiàn)，項目所在區(qū)域是 未來 濱江區(qū) 城市發(fā)展 的重點方向，對項目的定位提供了必要的支 撐。 城市道路交通 快速路系統(tǒng)：中興路～杭州蕭山機場快速路、彩虹大道 (東西向 )；四季大道、風(fēng)情大道 (南北向 ) 主干路系統(tǒng)：主干路：火炬大道、江暉路、中興路、濱康路、濱興路 次干路系統(tǒng)：聞濤路、東信大道、浦沿路、海納路、信誠路、創(chuàng)業(yè)路、長河路、江虹路、西興路、濱寧路。 濱江月明路可研報告 12 九個居住片，即本域內(nèi)的九大居住片。 四條發(fā)展軸，即沿錢塘江、中興路、四季大道、彩虹大道四條發(fā)展 軸線。 濱江區(qū)將形成西、北部沿錢塘江邊為公共服務(wù)設(shè)施、研發(fā)居住綜合帶，中部為產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶，南部為研發(fā)居住帶和生態(tài)保護帶的城市形態(tài)，呈沿錢塘江平行發(fā)展的城市空間形態(tài)，在用地布局上規(guī)劃形成 “ 一心、四軸、二區(qū)、六 片、三基地 ”的布局結(jié)構(gòu)。 2020 年，全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，技工貿(mào)總收入 1615 億元，規(guī)模以上工業(yè)銷售產(chǎn)值 億元，濱江創(chuàng)新指數(shù)經(jīng)初步測算達到 點；累計利用外資 58 億美元、 469 家外商投資企業(yè)。 高新區(qū)集聚了杭州市 61%以上的高新技術(shù)企業(yè)， 80%以上的軟件企業(yè)， 90%以 濱江月明路可研報告 11 上的服務(wù)外包企業(yè)； 6大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分別為通信設(shè)備制造業(yè)、軟件及服務(wù)外包業(yè)、集成電路業(yè)