【文章內容簡介】 40 萬以上的改善性總價段房源比例成交則極為有限，僅為 26%。成交面積分布、成交單、總價分布特征的相互呼應，向我們清晰而深刻的揭示了一個事實：一季度成交的回暖，是由于價格回歸及政府救市政策利好相互疊加下，首置型剛需的一次集中性釋放所引發(fā)的回暖。改善性需求盡管也正聞風而動，但還不足以成為支撐樓市成交的核心力量。需求結構的單一化特征表明，當前的成交量回暖還只是局部的回暖，一個健康而穩(wěn) 定的市場理應呈現(xiàn)出一種多點開花的均衡局面。 09 年一季度成交樓盤區(qū)域分布 — 僅住宅 濱江月明路可研報告 19 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度的成交房源中，下沙板塊以 1585 套的成交量遙遙領先其他板塊，成為了最熱門板塊，顯然這與下沙板塊海天城、保利東灣、伊薩卡國際等樓盤以大幅降價促銷引爆首置型剛需集中釋放直接相關。一季度成交的次熱門板塊則由濱江、浙大紫金港一帶、拱北橋西（城北拱宸橋一帶）、城西文教等板塊摘得。其余板塊的整體表現(xiàn)則較為一般。由上可見，一季度的熱銷房源主要集中在市區(qū)周邊板塊，房源的地段分布特征與 之前論述的需求結構特征（首置型剛需為主力軍）同樣形成了良好的呼應，因為市場經(jīng)驗表明，首置型剛需因為購買力相對有限，在市區(qū)高房價的擠壓下，往往只能向郊縣板塊外延。而地處市區(qū)且較靠近市中心的城西文教一帶則在低開樓盤金色藍庭和促銷樓盤楓華府第的引領下，吸引了眾多改善性需求爭相釋放。 （二）土地市場概況 近 幾年 土地出讓情況 年份 總出讓地塊（畝） 可建筑面積（萬方） 2020年 3307 501 2020年 1601 253 2020年 1569 245 2020年 1768 280 2020年 4408 626 2020年 2411 410 土地供應在 07 年達到頂峰， 當年 總出讓住宅用地 4408 畝，可建建筑面積約626 萬平方米。雖然 08 年受宏觀經(jīng)濟影響較大，但是仍然高出 07 年之前的平均水平。 濱江月明路可研報告 20 09 年 13月 宅地 成交情況 出讓地塊名稱 地塊位置 用地性質 樓面地價 競得人 成交時間 杭政儲出 [2020]38號 江干區(qū) (九堡單元R22D08 地塊 ) 居住配套用地 3580 元 /平米 北京安瑞基業(yè)投資有 限公司 20200113 杭政儲出 [2020]43號 江干區(qū) (水湘 R2112地塊 ) 住 宅 (設配套公建 )用地 7103 元 /平米 杭州潤楓置業(yè)有限公 司 20200122 杭政儲出 [2020]44號 江干區(qū) (九堡單元R22B22 地塊 ) 居住配套公建 用地 3582 元 /平米 北京安瑞基業(yè)投資服 務有限公司 20200122 項目周邊 已出讓土地開發(fā)情況 從上圖可以看出，項目周邊的樓面價格逐步提高，特別是近兩年。 （三）二手房市場概況 2020 年杭州市主城區(qū)二手房共成交 15363 套，比 2020 年減少 9845 套，下降 %。成交價格上 ， 2020 年杭州市主城區(qū)二手房成交均價 為每平方米 元，比 2020 年每平方米上漲 元，上浮 %。從成交價格上看，目前杭州市二手房成交價格仍處在高位運行。 2020 年，建筑面積在 90平方米以下的中小戶型二手房，成交均價在每平方米 11500 元以下，低于前一年的總體成交價格約每平方米 1000 元。而建筑面積在 140 平方米以上的大戶型二手房成交均價為每平方米 元。 濱江月明路可研報告 21 2020 年杭州二手房市場交易狀況分析 圖 數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng) (該數(shù)據(jù)不包括蕭山、濱江和余杭 ) 2020 年、 2020 年杭城二手房成交量及成交均價對 比圖 08 年 全年均價為 11573 元 /平方米，與去年同期的交易均價 9477 元 /平方米相比，全年上漲 2096 元 /平方米，增幅達到 %。其中，主城五區(qū)均價為 12639元 /平方米，與去年同期交易均價 10389 元 /平方米相比，全年上漲 %。 從具體區(qū)域市場來看，在全市普漲的格局下，五個主城區(qū)的漲幅都在全市平均漲幅之下，其中江干、拱墅上升幅度排名前兩名，環(huán)比去年分別上漲 %和 %；另外，西湖、下城、上城三個區(qū)域的漲幅也都在 15%20%之間。而近郊的濱江區(qū)、余杭區(qū)上漲也非常明顯，特別 是濱江環(huán)比去年上升了 %。 圖表： 2020 年杭州區(qū)域二手房市場銷售價格狀況 上城區(qū) 下城區(qū) 西湖區(qū) 拱墅區(qū) 江干區(qū) 濱江區(qū) 余杭區(qū) 濱江月明路可研報告 22 2020年銷售均價 13829 13049 12490 11213 12388 10271 7417 2020年銷售均價 11725 11340 10439 9220 9774 7580 6594 增幅 % % % % % % % 數(shù)據(jù)來源：我愛我家 2020 年杭州整體二手房交易均價呈現(xiàn)先 揚后抑的局面。年初隨著二手房交易升溫的作用，交易價格一路向上攀升，到了四月交易均價已經(jīng)達到了 13167元 /平方米?？砷L達半年的銀根緊縮、股票市場低迷，到了五月份二手房市場明顯出現(xiàn)萎縮，接下來的六個月交易均價持續(xù)小幅下降，直到 11 月份市場交易回暖，價格才重新抬頭。 自 08 年年初以來，銀根收緊、股市的低迷使得市場上的購房者存在觀望情緒，市場交易量低迷，其價格漲幅明顯暖慢下調，賣方在房子的交易過程中不再像之前有絕對的說話權，由此導致買賣雙方議價空間的進一步增大，一些急于出售的房東，只能通過降價來促交易易。不僅如此 ，由于杭州整體規(guī)模較小，一、二手聯(lián)動影響作用較大，使得一手房的打折事件影響了周邊部分二手房的交易均價。 從 08 年各區(qū)漲幅來看，江干區(qū)、濱江區(qū)的價格增速位居全市前列。從市政規(guī)劃來看，江干區(qū)的錢江新城是城市發(fā)展的新標桿，生活品質之城新領地，目前已經(jīng)成為杭州高端住宅項目的聚集地，未來房價的上漲還有一定的空間。而濱江區(qū)域作為杭州的高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，居住配套設施發(fā)展很快，特別隨著軌道交通 1 號線的經(jīng)開工建設和大批次新房的入市，濱江區(qū)已經(jīng)成為大批購房者優(yōu)質人居的 “ 新寵 ” 。 圖表： 2020 年 12 月至 2020 年 12 月交 易面積比重對比 數(shù)據(jù)來源：我愛我家 濱江月明路可研報告 23 從 2020 年交易居室數(shù)據(jù)可以看出：杭州二手房市場上 90平米以下的小戶型房源同樣是市場的主力軍，全年交易比重占到總交易量的 %，與去年同期相比交易比重上升了 %。這主要是一居和三局交易比重下降所致，另一方面，今年購房群體中首次置業(yè)者較多，而這部分消費者主要購買中小戶型房子為主。從居室交易數(shù)據(jù)看，一、二居室的交易量占了總量的 %，相比去年比重增加了 個百分點；而三居以及三居以上交易比重有所下降，環(huán)比分別減少了%和 %。 圖表： 2020 年 12月至 2020 年 12 月交易居室比重對比 數(shù)據(jù)來源：我愛我家 中小戶型的房源日漸走俏，一方面，與市場購房主體的改變有關，目前市場上年輕購房者占據(jù)了主導的地位，他們往往出于經(jīng)濟、實用角度考慮，選擇一居、二居作為他們置業(yè)的首選，特別是二居室由于供應量大并且在戶型功能方面比較均衡，成為市場絕對的主角；另一方面，目前政策出臺系列政策都是利好于中小面積戶型的房源。隨著大量中小面積的一手房源流入二手市場，未來市場上中小戶型房源依然會占據(jù) “ 霸主 ” 地位。 二、 項目周邊 區(qū)域 市場 概況 從錢江新城作為 杭州市未來的行政中心規(guī)劃開始，該區(qū)域的房產(chǎn)市場一直是杭州的熱點區(qū)域。 杭州市各板塊成交情況（ 2020 年） 板塊 成交面積 (平方米 ) 成交套數(shù) (套 ) 成交金額 (元 ) 成交均價 (元 /平方米 ) 濱江（非江景） 367442 2878 2487611000 6770 濱江（一線江景） 364463 2551 2897863680 7951 城北 196851 1996 1720642560 8741 城東（景芳、三堡附近） 46664 409 448169952 9604 城東（錢江新城） 394646 2508 5354900000 13569 濱江月明路可研報告 24 城南（復興、南星橋） 59114 377 626347264 10596 城西（黃龍、老浙大） 10244 90 169661856 16563 城西（老蔣村、西溪路） 4315 44 34326028 7955 城西（文教區(qū)） 118784 901 1421711740 11969 度假區(qū)城南（九溪、之江） 7618 19 240001984 31506 九堡、彭埠、筧橋 99697 847 643450240 6454 三墩 155759 1395 1007140480 6466 申花路 55271 511 455743456 8246 市中心 180508 1659 2180920830 12082 西湖沿線 1639 11 35161980 21453 下沙 138270 1169 705160100 5100 新城北 61101 486 453304832 7419 總計 2262386 17851 20882117982 杭州市各板塊成交情況（ 2020 年） 板塊 成交面積 (平方米 ) 成交套數(shù) (套 ) 成交金額 (元 ) 成交均價 (元 /平方米 ) 濱江（非江景） 611803 4733 4631523330 7570 濱江（一線江景） 413529 2835 3564295170 8619 城北 217139 2020 1986087680 9147 城東（景芳、三堡附近） 44647 211 446385376 9998 城東（錢江新城） 579806 3550 9370705000 16162 城南（復興、南星橋） 46671 320 586630000 12570 城西（黃龍、老浙大） 6506 43 71844560 11043 城西（老蔣村、西溪路） 10596 77 111144592 10489 城西（文教區(qū)） 139141 1024 2190236000 15741 度假區(qū)城南（九溪、之江） 19841 66 587312832 29601 度假區(qū)轉塘 62909 485 429430944 6826 九堡、彭埠、筧橋 208927 1782 1740314370 8330 三墩 194391 1765 1380530690 7102 申花路 419893 3754 4084310270 9727 市中心 151224 1316 2198052860 14535 西湖沿線 2714 14 137799616 50778 西溪、留下 30729 116 831176960 27048 下沙 364021 2976 2153870000 5917 新城北 54560 441 373987968 6855 新蔣村 7047 37 132610952 18817 總計 3586093 27558 37008249170 杭州市各板塊成交情況（ 2020 年） 板塊 成交面積 (平方米 ) 成交套數(shù) (套 ) 成交金額 (元 ) 成交均價 (元 /平方米 ) 濱江（非江景） 166752 1814 1600848380 9600 濱江（一線江景） 159720 1385 2224976640 13930 濱江月明路可研報告 25 城北 170634 1785 2290996220 13426 城東（景芳、三堡附近） 132197 1346 2245577000 16987 城東（錢江新城） 287768 1884 7220803000 25092 城南（復興、南星橋） 10165 74 192498944 18938 城西（黃龍、老浙大） 10267 79 124412700 12117 城西（老蔣村、西溪路） 7429 56 117610584 15832 城西（文教區(qū)） 89292 644 1996183680 22356 度假區(qū)城南（九溪、之江） 12388 44 39942