【文章內(nèi)容簡介】 為市場開發(fā)的導(dǎo)向之時，也預(yù)示著商品房市場正逐步向“買方”市場轉(zhuǎn)移，而西安商品房市場目前正處于這種轉(zhuǎn)型階段，市場需求已經(jīng)逐漸成為市場開發(fā)之指向。旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動房地產(chǎn)市場的繁榮隨著西安市旅游業(yè)的快速發(fā)展和人居環(huán)境的改善，西安市房地產(chǎn)市場必將伴隨之帶來更大的繁榮景象。伴隨政府公共設(shè)施的改善和西安市經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的發(fā)展變化，西安市房地產(chǎn)業(yè)將與旅游業(yè)相互促進(jìn)，形成自身的古城特色。西安市房地產(chǎn)信息化西安市以西安市房地產(chǎn)網(wǎng)為主干建立了比較完善的信息服務(wù)系統(tǒng)，為政府提供房地產(chǎn)市場行情，為房地產(chǎn)投資決策提供了參考信息，加強(qiáng)了廣大開發(fā)商與購房者的雙向交流，為規(guī)范和繁榮西安房地產(chǎn)市場做出了一定的成績。西安市房地產(chǎn)行業(yè)在信息化必將推動西安市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，并且為分析西安市房地產(chǎn)市場情況，預(yù)測房地產(chǎn)發(fā)展趨勢提供了重要的保障。2022 年西安商品房銷售平均價格每平方米 元，總體上漲 ％，漲幅比 2022 年回落 個百分點(diǎn)。其中，住宅類銷售平均價格每平方米 30441 元，上漲 ％，非住宅銷售平均價格每平 元，上漲 ％。經(jīng)濟(jì)適用房、多層和高層住宅價格分別上漲 ％、％和 ％。由于國家限制別墅用地審批，西安市別墅價格上漲 ％。受國家和地方一系列政策和土地需求過旺影響，2022 年西安市土地交易價格上漲 ％。其中，普通住宅、工業(yè)和商業(yè)娛樂用地與 2022 年同期價格相比分別上漲 ％、％和％。此外，二手房交易價格上漲 ％。2022 年西安市房地產(chǎn)開12 / 90發(fā)增幅趨緩，價格穩(wěn)步上行。房屋銷售價格上漲 ％，土地交易價格上漲 ％，房屋租賃價格上漲 ％，物業(yè)管理價格上漲％。目前西安市房地產(chǎn)市場可以分為七大板塊，分別為城內(nèi)、城東、城西、城南、城北、城西、高新區(qū)和長安區(qū)。由于政府保護(hù)舊城及城市規(guī)劃的需求，城內(nèi)目前在建項(xiàng)目較少，房價也居高；城東原為西安紡織工業(yè)基地，居住環(huán)境和人氣都較差，但隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和工業(yè)的合理調(diào)整，加上浐灞生態(tài)區(qū)的開發(fā)，東城日益顯出良好的人居環(huán)境，房價也在不斷攀升；城西是西安重工業(yè)基地集中地，原居住環(huán)境較差，然而西咸共建，城西在前，環(huán)境的改善和潛在的升值能力，使這里也集聚了多個住宅項(xiàng)目，甚至在西咸共建區(qū)世紀(jì)大道上也出現(xiàn)了如金泰絲路花城、奧林匹克花園等中高端住宅；城南始終是西安人購房就業(yè)的首選之地，這里有小寨商圈和文化氣息濃重的大學(xué)城，曲江的開發(fā)更為該地區(qū)注入了新的活力，房價也是一高再高；城北較之其他各區(qū)，歷來被認(rèn)為治安環(huán)境差，經(jīng)濟(jì)、文化環(huán)境落后，但政府北遷決定的實(shí)施，未來火車站北移，以及西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的蓬勃發(fā)展，使得新北城發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒浚幼…h(huán)境日益改善，升值潛力巨大； 西安高西區(qū)作為西安的 CBD，經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢越加明顯，住宅市場也開始活躍起來，投資市場十分火熱，目前這里的房地產(chǎn)項(xiàng)目十分集中，房價也是居高不下，高新區(qū)成為西安房地產(chǎn)市場新的兩點(diǎn)；長安區(qū)自從撤縣改區(qū)后，依托靠近城南商圈和便捷的交通優(yōu)勢，逐漸吸引開發(fā)商進(jìn)入該地區(qū)開發(fā)住宅項(xiàng)目，房價也由最初的低價格逐步攀升，房地產(chǎn)市場逐步升溫。13 / 904 高新區(qū)房地產(chǎn)市場狀況分析 西高新及其房產(chǎn)市場簡介西安高新區(qū)建成區(qū)域面積為 35 平方公里，占西安市土地面積不足 5‰，但其經(jīng)濟(jì)總量占到西安市的 1/5，對西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著重要的示范、帶動和支撐作用。近年來，西安高新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一直保持 30%以上的高速增長。近幾年隨著西安市的高速發(fā)展，西高新憑借其獨(dú)特的地理位置并由政府相關(guān)政策的大力扶植，其已經(jīng)成為西安市經(jīng)濟(jì)最繁華的地段。其巨大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Ω钦袕屏宋靼脖就涟ㄍ鈦碓S多知名的房地產(chǎn)開發(fā)公司紛紛進(jìn)軍于此，正是在這樣的一個環(huán)境下，西高新的房地產(chǎn)市場具有其獨(dú)特的開發(fā)及營銷模式。西高新集中了大量的本地發(fā)展商開發(fā)的社區(qū)大盤。西高新也是外地大發(fā)展商的首選開發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)，由于該片區(qū)高新企、新興企業(yè)扎堆，同時由于企業(yè)發(fā)展帶動了整個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成為西安最具備活力、最現(xiàn)代、最時尚、最具備經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力的主流區(qū)域。它和二環(huán)外的南郊形成與老城區(qū)鮮明對比的新城區(qū)。大量外地人口在這片新城區(qū)工作、生活，使這一片區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)消化量最快、供需最為活躍，同時，這里也是中小戶型開發(fā)量最大的片區(qū)。 市場調(diào)研分析這次調(diào)研主要是針對以下三個方面進(jìn)行的：基本需求信息（圖 18） 。消費(fèi)者偏好（圖 911） 。消費(fèi)者個人信息（1215） 購房目的：14 / 90我們一共對四百位消費(fèi)者進(jìn)行了調(diào)研，其中有 51%的人都以改善住房條件作為自己的購房目的，還有 3%是因?yàn)椴疬w才再次購房的，用作本人居住或是給親人居住用的占了 31%，而以投資為目的的人占了 15%,這說明該地區(qū)的住房目的仍是一自住為目的的。具體分析如下表：建筑類型：通過對消費(fèi)者對住宅的建筑類型的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，49%的消費(fèi)者認(rèn)為小高層更適合現(xiàn)代人居住，同時還有 33%的人認(rèn)為自己會首選高層住宅，還有 4%的人認(rèn)為雙拼根適合自己，同時還有 7%和 9%的人認(rèn)為連排別墅或單體別墅會使自己的首選類型。通過對消費(fèi)者對建筑類型的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)目前消費(fèi)者所青睞的建筑類型仍然是小高層和高層，這就要求我在設(shè)計(jì)建筑類型的時候主要要考慮的建筑類型應(yīng)該是小高層和高層建筑。戶型結(jié)構(gòu)的要求：在對消費(fèi)者所進(jìn)行的戶型結(jié)構(gòu)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)消費(fèi)者更青睞的戶型結(jié)構(gòu)是兩室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳儀衛(wèi)、三室兩廳以衛(wèi)這三種戶型結(jié)構(gòu)，其中所占的比例分別是 23%、23%、23%。相對于這三種戶型結(jié)構(gòu)以外的其他戶型結(jié)構(gòu)則不時抬受消費(fèi)者的歡迎，所以，在戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的時候，就要更多的考慮這三種受消費(fèi)者歡迎的戶型結(jié)構(gòu)。15 / 900%5%10%15%20%25%一 室 一廳 一 衛(wèi)兩 室 一廳 一 衛(wèi)兩 室 兩廳 一 衛(wèi)三 室 兩廳 一 衛(wèi)三 室 兩廳 兩 衛(wèi) 其 他系 列 1住宅面積的需求：在被調(diào)查者中有 1%的消費(fèi)者希望購買 45 平米以下的房子，有 3%的消費(fèi)者希望購買 45—70 平米以的房子，有 23%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是 70090 平米，有 37%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是90—110 平米的，有 24%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是 110—140 平米，同時還有 8%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是 140 平米以上的，通過這些數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)大多數(shù)消費(fèi)者理想的住宅面積仍然是以大中戶型為主的，只有很少的一部分消費(fèi)者希望購買小面積或超大面積的住宅的，在設(shè)計(jì)中我不僅要考慮到消費(fèi)者的實(shí)際需求愿望，更要結(jié)合國家的相關(guān)的政策法規(guī)，盡量不要打戶型面積的住宅，嚴(yán)格控制在90 平米左右，最好是能控制在 90 平米以下。16 / 900%5%10%15%20%25%30%35%40%45平 方米 以 下4570平 方米7090平 方米90110平 方米110140平方 米140平方 米 以上住房單價: 被調(diào)查者中能接受的價位在 35004000 元的占了 67%，單價在4000—4500 元房子有 19%的消費(fèi)者能夠接受，單價在 4500—5000 元住宅有 7%的消費(fèi)者認(rèn)為自己能夠接受，單價在 5000—5500 元計(jì) 5500元以上的住宅分別有 4%和 1%的消費(fèi)者能夠接受，由此可見在制定銷售價格時不能把價格定得太高，以 35004000 為好，這樣更能讓消費(fèi)者接受，從而有利銷售工作的進(jìn)展。0%10%20%30%40%50%60%70%80%3500400元40004500元4500500元50005500元5500元以 上付款方式的選擇：在被調(diào)查者中有 35%的人選擇了一次性付款，又 65%的消費(fèi)者選擇了銀行貸款按揭。說明大多數(shù)人一次性付款的能力不強(qiáng)，多數(shù)人選17 / 90擇按揭貸款。0%10%20%30%40%50%60%70%一次性付款 銀行貸款按揭家庭月收入：在被調(diào)查的消費(fèi)者中，其中家庭月收入在 2022—4000 元的最多占了 50%，2022 元以下的占了 19%，40005000 元占了 12%，5000 以上的占了 20%?？梢钥吹酱蠖鄶?shù)家庭收入仍然是中等水平，所以在定價時應(yīng)從分的考慮到這種現(xiàn)狀，制定合理的價格水平。0%5%10%15%20%25%30%2022元以 下20223000元30004000元40005000元5000以上消費(fèi)者的預(yù)算總價：通過對消費(fèi)者的預(yù)算支付能力的調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，能支付房價在20—40 萬元的消費(fèi)者占多數(shù)，分別為 32%和 %支付能力在 10—20萬元的消費(fèi)者占 %，10 萬元以下的占了 3%，40—50 萬元的占了14%，50 萬元以上的占了 2%，通過這些數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)家庭的理想的總房價為 20 到 40 萬元，價格偏低或過高的住宅幾乎是很少有18 / 90人買的。0%5%10%15%20%25%30%35%10萬 以下1020萬2030萬3040萬4050萬50萬 以上空間形式的選擇：通過該表可以看出有 9%的消費(fèi)者喜歡錯層，有 21%的消費(fèi)者喜歡躍層的空間形式，有 31%的消費(fèi)者選擇復(fù)式的形式，有 36%的消費(fèi)者選擇了平層的形式，而只有 3%的消費(fèi)者選擇了 loft 形式，可見，大部分消費(fèi)者仍然喜歡平層的空間形式，復(fù)式形式其次，所以在住宅的空間形式選擇上應(yīng)當(dāng)多考慮這兩種形式。0%5%10%15%20%25%30%35%40%錯 層 躍 層 復(fù) 式 平 層 loft形 式裝修標(biāo)準(zhǔn)的要求：在被調(diào)查者中有 38%消費(fèi)者認(rèn)為房屋還是毛坯房比較好，同時還19 / 90有 25%的消費(fèi)者認(rèn)為全房簡裝修業(yè)比較好，同時有 23%的消費(fèi)者認(rèn)為可以使全房精裝修，有 13%的消費(fèi)者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)精裝修，只有 1%的消費(fèi)者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)簡裝修。通過該項(xiàng)調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，大部分消費(fèi)者還是喜歡毛坯房和全房簡裝修，這在調(diào)研的過程中通過和消費(fèi)者的交談也可以看了解到.0%5%10%15%20%25%30%35%40%毛 坯 房廚 衛(wèi) 簡 裝 修 廚 衛(wèi) 經(jīng) 裝 修 全 房 簡 裝 修 全 房 精 裝 修1住宅風(fēng)格的選擇：0%10%20%30%40%50%60%70%80%中國古典 現(xiàn)代簡潔 現(xiàn)代豐富 其他通過對消費(fèi)者對建筑風(fēng)格的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，對于大多數(shù)西安的消費(fèi)者而言，他們都更傾向于現(xiàn)代簡潔的建筑風(fēng)格，同時中國古典和現(xiàn)代豐富的建筑風(fēng)格各有 15%的消費(fèi)者傾向于該建筑風(fēng)格。這就要求我在設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格時要更多的考慮到消費(fèi)者的這種消費(fèi)偏好，結(jié)合西安悠久而豐富的歷史，設(shè)計(jì)出更具有西安特色的建筑。1消費(fèi)者年齡：20 / 9025歲 以 下253030353540404550歲 以 上通過調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，具有購房意向的消費(fèi)者的年齡都多集中在25 到 30 歲之間，其中:2 歲以下的消費(fèi)者占的比例是 25%，25—30 歲之間的消費(fèi)者所占的比例是 29%，30035 歲的消費(fèi)者占 20%，35—40占 15%，4045 的消費(fèi)者占 9%，50 歲以上的消費(fèi)者占的比例是10%，可見青年消費(fèi)者占的比例是最多的，這就要求開發(fā)商在驚醒設(shè)計(jì)時要多考慮青年消費(fèi)者的需求偏好，從建筑風(fēng)格到戶型設(shè)計(jì)都要盡量符合青年人的消費(fèi)心理和偏好。1消費(fèi)者的職業(yè)狀況調(diào)查：個 體 經(jīng) 營 者公 司 職 員中 層 管 理 者高 層 領(lǐng) 導(dǎo)自 由 職 業(yè) 者股 市 投 資 者退 休其 他通過調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，有購房意向的多是公司職員，占總調(diào)研人數(shù)的 %。個體經(jīng)營者占總調(diào)研人數(shù)的 %，中層管理者和高層管理者分別占總調(diào)研人數(shù)的 18%和 2%。自由職業(yè)者和股市投資者分別占7%和 1%，剩下的由于其他原因不得而知。通過調(diào)研結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，有購房意向的人多是公司職員或中層管理者，這些人大多有固定的工21 / 90作，有相對固定且相對較高的收入，所以這些人會考慮購房，這就要求開發(fā)商針對這部分消費(fèi)者開發(fā)出適合該人群的住房，從而會減少銷售帶來的壓力。1教育程度：高 中 及 其 以 下中 專 大 專本 科碩 士 及 其 以 上通過對消費(fèi)者的教育程度的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)消費(fèi)者的教育程度都集中在中專以上，其中高中及其以下的人占到總調(diào)研人數(shù)的12%，中專和大專的人數(shù)占總比例的 %，本科學(xué)歷的占到%，碩士及其以上的占了 %。1目前居住形式：商 品 房租 賃 房自 建 房房 改 房其 他通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有 32%的消費(fèi)者目前居住的已經(jīng)是商品房，有 36%的人目前仍是居住的仍然是租賃房，有 10%的消費(fèi)者居住的市自建房，有 6%的人居住的是房改房，有 16%的人選擇了其他。大多數(shù)的消費(fèi)者22 / 90由于居住的仍是租賃房，所以他們還是有很強(qiáng)的購房的欲望的，所以只要開發(fā)商開發(fā)出適合這部分消費(fèi)者的住房，市場應(yīng)該是很廣闊的。23 / 905 調(diào)研結(jié)論 項(xiàng)目的市場情況分析 項(xiàng)目的 SWOT 分析A．項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢（S）a．地段：位于高新區(qū)丈八北路與科技路的交匯處西北角，屬商業(yè)與居住兩相宜的成熟繁華地段，政府大力提倡和鼓勵新區(qū)發(fā)展，優(yōu)