【文章內(nèi)容簡介】 ， 009兩年同樣上了一個臺階， 08年比 07年增長了 %，達到了 ，而 09年更是達到了 ，突破 2億大關(guān)；入住率來說， 比較平穩(wěn)，從 07年的 60%增長到了 08年的 70%，09年同樣保持 70%的入住率，整體發(fā)展健康 。 、 20212021仁壽二星級酒店供應(yīng)分析 0709年間，二星級酒店的基本狀況沒有變化，但從其經(jīng)營狀況來說，出現(xiàn)了一定程度的下滑 ，由于二星級酒店僅華陵賓館一家，其房間數(shù)量一直保持在 47間不變，但是其營業(yè)額出現(xiàn)了較為明顯的波 動， 08年營業(yè)額為 595萬元，較 07年的 379萬元增長了 %，但是 09年的營業(yè)額下滑到了 464萬元，出現(xiàn)了負增長，與 08年相比下降了 %。 年份 數(shù)量 營業(yè)額 （萬元） 增長率 房間數(shù)量 （間） 2021 1 379 —— 47 道 德 機構(gòu) 提供 16 2021 1 595 % 47 2021 1 464 % 47 、 20212021仁壽三星級酒店供應(yīng)分析 年份 數(shù)量 營業(yè)額 （萬元） 增長率 房間數(shù)量 （間） 2021 1 7030 —— 49 2021 1 15120 % 49 2021 1 19800 % 189 三星級酒店的發(fā)展非常健康， 09年增加了 140間客房，客房數(shù)量上來說，增加了 %，三星級酒店的客房供應(yīng)量從 49間增加到了 189間；從營業(yè)額上來說， 07年僅 7030萬元，而 08 年實現(xiàn)了 %的增長，達到了 億元，而 09 年在 08 年的基礎(chǔ)上繼續(xù)增長了%，營業(yè)額達到了 億，即將突破 2億，可以遇見三星級酒店的市場在持續(xù)擴大，仁壽對于高端酒店的需求也在不斷上升。 、 2021年 仁壽星級酒店入住率分析 星級 入住率 二星 60% 三星 75% 2021 年，仁壽星級酒店的營業(yè)額呈現(xiàn)兩極分化，三星級與二星級酒店出現(xiàn)了較大的差距，但是從入住率來看，兩家酒店的入住率都屬于經(jīng)營較好的狀況，二星級酒店入住率為60%，三星級酒店入住率為 75%，綜合二星級酒店的客房供應(yīng)數(shù)量， 可以確定二星級酒店的客房利用保持在平均 30間的情況，因此造成其經(jīng)營不利的局面。 、 2021仁壽星級酒店價格區(qū)間比對分析 從仁壽星級酒店房價執(zhí)行價格的價格區(qū)間來看，二、三星酒店的房價下限差距不大，甚至三星級酒店的最低房價更低，而房價 上線則差距明顯，二星級酒店最高房價僅為 308 元 /夜間，三星級 套房最高 則為 2660元 /夜間 。 究其原因，由于三星級賓館華生賓館由于新建了 弘仁樓 ，與舊樓 弘里樓 拉開了檔次，由于新樓的房間數(shù)量和價格都遠遠高于舊樓 ，因此舊樓以低價降低門檻，新樓以高價提高利道 德 機構(gòu) 提供 17 潤，才造成了二、三星級酒店經(jīng)營狀況的差距，是的三星級酒店搶占了二星級市場的市場份額。 星級 價格區(qū)間（元 /夜間） 二星 148—— 308 三星 108—— 2660 、仁壽星級酒店行業(yè)現(xiàn)狀分析 ? 仁壽星級酒店呈現(xiàn)兩極分化的態(tài)勢，三星級酒店發(fā)展良好 ， 而二星級酒店的營業(yè)額則出現(xiàn)負增長； ? 仁壽星級酒店設(shè)備總體來說較為陳舊，急待改造，目前尚不能滿足仁壽市場越來越旺盛的星級酒店需求； ? 仁壽星級酒店總體房價較低，標間價格在 220 元 /夜間以內(nèi)，未來的發(fā)展空間較大，房價調(diào)整的空間也較大； ? 08年是仁壽星級酒店營業(yè)額快速發(fā)展的一年， 09年時這種發(fā)展速度放緩 ； ? 09年之前仁壽星級酒店的房間供應(yīng)量一直維持不變，直到 09年才增加了 140間客房，由于多年的供應(yīng)量停滯，目前的 236間客房相對于未來仁壽 30萬人口的規(guī)劃，人不能滿足需求； ? 仁壽高星級酒店需求旺盛。 、仁壽星 級酒店發(fā)展機會分析 ? 星級品牌連鎖酒店： 仁壽未來 更多的國外游客來成都旅游、度假，世界上有大量的高星級品牌連鎖酒店，而在成都市場上， 還沒有 國際連鎖品牌酒店，就這一層面上來講， 仁壽 市場依然充滿了機會。 ? 經(jīng)濟酒店： 仁壽市場的經(jīng)濟酒店目前已經(jīng)發(fā)展了很多 ，在未來即將達到初步飽和。但是在這些經(jīng)濟酒店中，多數(shù)都是一些小規(guī)模的 旅社 ，它們大都是一些社會旅館經(jīng)過簡單的裝潢，又重新投入市場的，這樣的酒店競爭力不強，在經(jīng)后的行業(yè)整合中，必然被吞并和淘汰。經(jīng)濟型酒店的未來只有品牌化、規(guī)?；?、連鎖化才是機會所在。 ? 特色化、主題化 星級酒店 ：越是民族的，越是世界的， 仁壽 擁有豐富的文化內(nèi)涵，這些文化內(nèi)涵在酒店業(yè)的發(fā)展中有著極大的競爭優(yōu)勢，在品牌和管理上， 仁壽本土的 星級酒店距離 國內(nèi)先進水平 還有著較大的差距，但本土酒店依然有著自己的優(yōu)勢，那就是本土道 德 機構(gòu) 提供 18 色彩的特色化和主體化，另外綠色化也是其中的一個機會。 本項目最適合仁壽目前酒店市場現(xiàn)狀與未來發(fā)展機會的選擇是特色化、主體化的星級商務(wù) 酒店。 道 德 機構(gòu) 提供 19 區(qū)域酒店競爭環(huán)境分析 、 樣本區(qū)位及數(shù)量 ? 樣本總數(shù)： 6個 ? 具體樣本詳解： ? 三星級酒店： 1個 ? 二星級酒店： 1個 ? 商務(wù) 酒店： 4個 ? 調(diào)查區(qū)域： 仁壽縣城 ? 樣本 選取依據(jù)：星級酒店，及其主要競爭 商務(wù)酒店 ，同好口碑 ? 樣本明細： ? 三星級酒店：華生賓館 ? 二星級酒店：華陵賓館 ? 商務(wù) 酒店：陵州賓館、金馬賓館、逸景商務(wù)酒店 、盛景麗園酒店（新開業(yè)未掛星） 、 區(qū)域酒店檔次 /星級分析 1, 17%1, 17%4, 66%三星級酒店二星級酒店商務(wù)酒店 仁壽縣城鎮(zhèn)內(nèi)，共有三星級酒店 1 家、二星級酒店 1 家、此外其他未掛星競爭項目 4家，共計 6家競爭酒店項目，目前三星級酒店和二星級酒店各整個競爭市場的 17%，未掛星競爭酒店占剩余的 66%。由此可見，仁壽星級酒店奇缺，且星級酒店與 商務(wù)酒店 之間差距不大，高星級酒店的空缺急待填補，星級酒店的目標市場 不明確，未來市場潛力巨大，急待挖掘，機會較多。 道 德 機構(gòu) 提供 20 、 區(qū)域酒店房間分析 、 區(qū)域酒店所在區(qū)域 —— 房間數(shù)量比較平均數(shù)分析 房間數(shù) 板塊 均值 最小值 最大值 極差 合計 占總量百分比 金馬路 板塊 89 47 189 142 356 % 仁壽大道 板塊 78 78 78 0 78 % 客運中心板塊 48 48 48 0 48 % TOTAL 72 48 189 141 482 100% 仁壽的競爭酒店主要分布在 三 個板塊之中，其中金馬路商業(yè)街板塊共有 4家酒店，占整個 競爭市場的 %，這四家酒店中，平均房間數(shù)為 89 間，其中房間供應(yīng)量最少的為 47間，最多的為 189間，相差 142 間，總共 256間房，是整個競爭市場的 %，由此可見酒店數(shù)量與酒店房間供應(yīng)量的比例基本一致； 仁壽大道板塊目前僅 逸景商務(wù)酒店 1家競爭項目，有客房 78間，占 %；客運中心板塊亦僅盛景麗園酒店 1家競爭項目，客房數(shù)量 48間，占 %。 整個競爭市場中 平均客房 72 間， 共 482間， 最小值與最大值都與金馬路板塊一致，證明金馬路板塊是目前仁壽酒店市場中舉足輕重的板塊，也是本項目的重要競爭板塊 。 、 區(qū)域酒店檔次 —— 房間數(shù)量比較平均數(shù)分析 房間數(shù) 檔次 /星級 均值 頻數(shù) 總量 占總量比例 最小值 最大值 極差 三星級 189 1 189 % 189 189 0 二 星級 47 1 47 % 47 47 0 未掛星 62 4 246 % 48 78 30 TOTAL 81 6 482 100% 47 189 142 從酒店的房間供應(yīng)數(shù)量來看，三星級酒店供應(yīng)量最多，共有 189間客房供應(yīng)，由于僅有一家三星級酒店，占總供應(yīng)量的 %，因此，該數(shù)據(jù)具有典 型性，但不具備普適性，且三星級酒店是目前仁壽酒店市場上的標桿，具有旗幟的作用。 二星級酒店的房間供應(yīng)數(shù)量是所有競爭項目中最少的，僅為 47 間的客房，占總供應(yīng)量道 德 機構(gòu) 提供 21 的 %。 未掛星的酒店共有三家，總供給客房 246間，平均供給 62間，占總供應(yīng)量的 %，合計 略高于 三星級酒店的供應(yīng) 水平 ；三家中，客房供應(yīng)量最大值為 78間，最小值為 48間，相差 30間， 相差較大 ，未掛星的酒店在供應(yīng)量上基本 持平 ，較為均衡 ，僅新開業(yè)盛景麗園酒店因定位不同而客房數(shù)量較少，與二星級酒店相當，同樣處于仁壽整體水平中 。 整個市場上來說，最多 與最少之間相差 142 間客房，平均客房供應(yīng)為 87 間，整體供應(yīng)與仁壽現(xiàn)狀與未來發(fā)展目標相比較，屬于供應(yīng)量偏少的范圍。 、區(qū)域酒店房間配置 ? 酒店床位數(shù)和房間數(shù)的關(guān)系：床位數(shù)是房間數(shù)的倍數(shù)為 ，集中在 區(qū)間 ，主要由于標間的數(shù)量較多造成 。 ? 客房類型：三星級酒店客房類型較為豐富， 標間、單人間 俊分為 3個檔次，并設(shè)有 豪華套房等 五 個類別的套房 。 ? 標準間面積：大部分酒店的標準間面積區(qū)間為 2540平方米。 ? 房間家具配置：空調(diào)、電視、 24 小時熱水、電話、隱藏衣柜、床、寫字臺、淋浴、毛巾、紙 拖鞋、擦鞋紙、澡巾、地巾、面巾、方巾、茶幾、飲水機、有償消費品等。 基本每家酒店中都有部分帶網(wǎng)絡(luò)借口的房間，還有部分房間配備有電腦。 ? 房間燈具： 基本酒店燈具均使用床頭中控設(shè)計 。 、區(qū)域酒店房價分析 、三星級酒店房價分析 華生賓館 房間類型 價格（元 /夜間） 掛牌價 執(zhí)行價 協(xié)議價 行政套房 5970 2660 2080 家庭套房 3800 1880 1660 商務(wù)套房 2220 1420 1160 豪華套房 1720 1120 960 商務(wù)單間 670 480 320 道 德 機構(gòu) 提供 22 商務(wù) 標間 620 468 308 豪華單間 570 228 188 豪華標間 400 208 168 普通套房 1000 760 580 普通單間 300 128 108 普通標間 258 108 108 三星級酒店華生賓館分舊樓 弘里樓 和新樓 弘仁樓 ，其中酒樓供應(yīng)的房間主要是普通單間和普通標間，因此價格較低，通常執(zhí)行價在 128與 108 元 /夜間；新樓的單間主要有兩個檔次，執(zhí)行價分別為 480 與 228 元 /夜間，標間同樣分兩類，其執(zhí)行價為 468 與 208 元 /夜間，其執(zhí)行價通常是掛牌價的 7折價格，即掛牌價的 的 70%。 而通常的長期協(xié)議單位協(xié)議價則為掛牌價格的 50%，即套房協(xié)議價格區(qū)間為 580— 2080元 /夜間；單間為 100— 320 元 /夜間；標間為 100— 308 元 /夜間。其協(xié)議價下限為舊樓 100元 /夜間，新樓為 168元 /夜間。 、二星級酒店房價分析 華陵賓館 房間類型 價格（元 /夜間） 掛牌價 執(zhí)行價 協(xié)議價 豪華套房 686 308 268 普通套房 388 228 188 單人大床房 295 168 138 普通標間 281 148 128 二星級酒店華陵賓館的掛牌價區(qū) 間為 281— 686元 /夜間，其中單人大床房的掛牌價為295 元 /夜間，而執(zhí)行價為 168 元 /夜間，協(xié)議價為 138 元 /夜間，其執(zhí)行價為掛牌價的 ，而協(xié)議價是掛牌價的 ；普通標間的掛牌價為 281元 /夜間，執(zhí)行價為 148元 /夜間，協(xié)議價為 128元 /夜間，其執(zhí)行價為掛牌價的 5折，而協(xié)議價同樣是掛牌價的。 、 商務(wù)酒店 房價分析 道 德 機構(gòu) 提供 23 酒店 陵州賓館 金馬賓館 逸景商務(wù)酒店 盛園麗景酒店 房間類型 掛 執(zhí) 協(xié) 掛 執(zhí) 協(xié) 掛 執(zhí) 協(xié) 掛 執(zhí) 協(xié) 獨棟別墅 — — — — — — — — — 2880 2880 2280 套房 388 260 230 388 300 268 688 388 288 1688 460 380 商務(wù)單間 268 180 160 — — — 200 200 168 988 220 180 商務(wù)標間 268 150 140 — — — 200 200 168 688 180 160 普通單間 188 130 120 295 140 108 130 130 110 — — — 普通標間 168 120 110 281 120 108 130 130 110 — — — 三人間 — — — 320 180 120 — — — — — — 未掛星的酒店之中，普通標間是三家酒店都有的，其掛牌價區(qū)間為 130— 281元 /夜間，執(zhí)行價中 最低為 120元 /夜間， 最高為 130 元 /夜間， 協(xié)議價最低為 108元 /夜間 ，最高為 110元 /夜間；普通單間同樣也是三家酒店共同有的，其掛牌價區(qū)間為 130— 295 元 /夜間，執(zhí)行價中最低為 130元 /夜間，最高為 140元 /夜間，協(xié)議價最低為 108元 /夜183