【文章內(nèi)容簡介】 內(nèi)在住宅、商服用房和寫字樓上均居于首位，城內(nèi)土地緊缺狀況日益嚴(yán)重。其次是西高新住宅、寫字樓均價(jià)也相對(duì)較高，成為房地產(chǎn)開發(fā)商投資重點(diǎn)區(qū)域。整體來看西安市房價(jià)與其他同類城市相比，房價(jià)比較穩(wěn)定且價(jià)格相對(duì)較低，而西安市快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)找嬖鲩L的收入水平必然帶動(dòng)房價(jià)的上漲，因此，西安房地產(chǎn)市場也吸引了大量開發(fā)房地產(chǎn)的投資。 西安市房地產(chǎn)市場 通過以上西安市房地產(chǎn)市場供給市場與需求市場的分析，我認(rèn)為西安市房地產(chǎn)市場具有以下特點(diǎn)： 政府調(diào)控職能趨于深化 隨著房地產(chǎn)市場的 縱深發(fā)展以及政策面的深層次影響，西安商品房市場在政策的引導(dǎo)下總體表現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢(shì)。盡管市場瞬息變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短暫的波動(dòng)，但是西安市房地產(chǎn)市場已經(jīng)站在了一個(gè)新的歷史高度，走向相對(duì)成熟的市場。 產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理 伴隨著政策的引導(dǎo)，以及市場購房者需求主流的演變，西安市商品房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理。同時(shí)，伴隨著樓市競爭的日益趨于激烈，購房者深層次的需求逐漸被開發(fā)商所關(guān)注，并成為市場開發(fā)的導(dǎo)向之時(shí)，也預(yù)示著商品房市場正逐步向“買方”市場轉(zhuǎn)移，而西安商品房市場目前正處于這種轉(zhuǎn)型階段，市場需求已經(jīng)逐漸 成為市場開發(fā)之指向。 旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的繁榮 隨著西安市旅游業(yè)的快速發(fā)展和人居環(huán)境的改善，西安市房地產(chǎn)市場必將伴隨之帶來更大的繁榮景象。伴隨政府公共設(shè)施的改善和西安市經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的發(fā)展變化，西安市房地產(chǎn)業(yè)將與旅游業(yè)相互促進(jìn)，形成自身的古城特色。 西安市房地產(chǎn)信息化 西安市以西安市房地產(chǎn)網(wǎng)為主干建立了比較完善的信息服務(wù)系統(tǒng)，為政府提供房地產(chǎn)市場行情，為房地產(chǎn)投資決策提供了參考信息，加強(qiáng)了廣大開發(fā)商與購房者的雙向交流，為規(guī)范和繁榮西安房地產(chǎn)市場做出了一定的成績。西安市房地產(chǎn)行業(yè)在信息化必將推動(dòng) 西安市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，并且為分析西安市房地產(chǎn)市場情況，預(yù)測房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)提供了重要的保障。 2021 年西安商品房銷售平均價(jià)格每平方米 元，總體上漲 ％，漲幅比 2021 年回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅類銷售平均價(jià)格每平方米 30441 元，上漲 ％，非住宅銷售平均價(jià)格每平方米７ 元，上漲 ％。經(jīng)濟(jì)適用房、多層和高層住宅價(jià)格分別上漲％、 ％和 ％。由于國家限制別墅用地審批，西安市別墅價(jià)格上漲 ％。受國家和地方一系列政策和土地需求過旺影響， 2021年西安市土地交 易價(jià)格上漲 ％。其中，普通住宅、工業(yè)和商業(yè)娛樂用地與 2021 年同期價(jià)格相比分別上漲 ％、 ％和 ％。此外，二手房交易價(jià)格上漲 ％。 2021 年西安市房地產(chǎn)開發(fā)增幅趨緩，價(jià) 格穩(wěn)步上行。房屋銷售價(jià)格上漲 ％，土地交易價(jià)格上漲 ％，房屋租賃價(jià)格上漲 ％，物業(yè)管理價(jià)格上漲 ％。 目前西安市房地產(chǎn)市場可以分為七大板塊，分別為城內(nèi)、城東、城西、城南、城北、城西、高新區(qū)和長安區(qū)。由于政府保護(hù)舊城及城市規(guī)劃的需求，城內(nèi)目前在建項(xiàng)目較少，房價(jià)也居高；城東原為西安紡織工業(yè)基地，居住環(huán)境和人 氣都較差，但隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和工業(yè)的合理調(diào)整，加上浐灞生態(tài)區(qū)的開發(fā)，東城日益顯出良好的人居環(huán)境，房價(jià)也在不斷攀升；城西是西安重工業(yè)基地集中地，原居住環(huán)境較差，然而西咸共建，城西在前，環(huán)境的改善和潛在的升值能力，使這里也集聚了多個(gè)住宅項(xiàng)目，甚至在西咸共建區(qū)世紀(jì)大道上也出現(xiàn)了如金泰絲路花城、奧林匹克花園等中高端住宅；城南始終是西安人購房就業(yè)的首選之地，這里有小寨商圈和文化氣息濃重的大學(xué)城，曲江的開發(fā)更為該地區(qū)注入了新的活力，房價(jià)也是一高再高；城北較之其他各區(qū)，歷來被認(rèn)為治安環(huán)境差，經(jīng)濟(jì)、文化環(huán)境落后，但政府 北遷決定的實(shí)施，未來火車站北移，以及西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的蓬勃發(fā)展，使得新北城發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒?，居住環(huán)境日益改善，升值潛力巨大； 西安高西區(qū)作為西安的 CBD，經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)越加明顯，住宅市場也開始活躍起來，投資市場十分火熱，目前這里的房地產(chǎn)項(xiàng)目十分集中，房價(jià)也是居高不下，高新區(qū)成為西安房地產(chǎn)市場新的兩點(diǎn)；長安區(qū)自從撤縣改區(qū)后，依托靠近城南商圈和便捷的交通優(yōu)勢(shì)，逐漸吸引開發(fā)商進(jìn)入該地區(qū)開發(fā)住宅項(xiàng)目，房價(jià)也由最初的低價(jià)格逐步攀升，房地產(chǎn)市場逐步升溫。 4 高新區(qū)房地產(chǎn)市場狀況分析 西高新及其房產(chǎn)市場簡介 西安高 新區(qū)建成區(qū)域面積為 35 平方公里，占西安市土地面積不足5‰，但其經(jīng)濟(jì)總量占到西安市的 1/5，對(duì)西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著重要的示范、帶動(dòng)和支撐作用。近年來，西安高新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一直保持 30%以上的高速增長。近幾年隨著西安市的高速發(fā)展，西高新憑借其獨(dú)特的地理位置并由政府相關(guān)政策的大力扶植，其已經(jīng)成為西安市經(jīng)濟(jì)最繁華的地段。 其巨大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Ω钦袕屏宋靼脖就涟ㄍ鈦碓S多知名的房地產(chǎn)開發(fā)公司紛紛進(jìn)軍于此，正是在這樣的一個(gè)環(huán)境下，西高新的房地產(chǎn)市場具有其獨(dú)特的開發(fā)及營銷模式。西高新集中了大量的本地發(fā)展商開發(fā)的社區(qū)大 盤。西高新也是外地大發(fā)展商的首選開發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)，由于該片區(qū)高新企、新興企業(yè)扎堆，同時(shí)由于企業(yè)發(fā)展帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成為西安最具備活力、最現(xiàn)代、最時(shí)尚、最具備經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力的主流區(qū)域。它和二環(huán)外的南郊形成與老城區(qū)鮮明對(duì)比的新城區(qū)。大量外地人口在這片新城區(qū)工作、生活，使這一片區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)消化量最快、供需最為活躍，同時(shí)，這里也是中小戶型開發(fā)量最大的片區(qū)。 市場調(diào)研分析 這次調(diào)研主要是針對(duì)以下三個(gè)方面進(jìn)行的： 基本需求信息（圖18）。 消費(fèi)者偏好（圖 911）。 消費(fèi)者個(gè)人信息（ 1215） 購房目的： 我們一共對(duì)四百位消費(fèi)者進(jìn)行了調(diào)研，其中有 51%的人都以改善 住房條件作為自己的購房目的，還有 3%是因?yàn)椴疬w才再次購房的，用作本人居住或是給親人居住用的占了 31%，而以投資為目的的人占了15%,這說明該地區(qū)的住房目的仍是一自住為目的的。具體分析如下表： 0%10%20%30%40%50%60%改善住房條件拆遷自己或親人住投資系列1 建筑類型： 通過對(duì)消費(fèi)者對(duì)住宅的建筑類型的調(diào)研發(fā)現(xiàn)， 49%的消費(fèi)者認(rèn)為小高層更適合現(xiàn)代人居住，同時(shí)還有 33%的人認(rèn)為自己會(huì)首選高層住宅，還有 4%的人認(rèn)為雙拼根適合自己，同時(shí)還有 7%和 9%的人認(rèn)為連排別墅或單體別墅會(huì)使自己的首選類型 。通過對(duì)消費(fèi)者對(duì)建筑類型的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)目前消費(fèi)者所青睞的建筑類型仍然是小高層和高層，這就要求我在設(shè)計(jì)建筑類型的時(shí)候主要要考慮的建筑類型應(yīng)該是小高層和高層建筑。 0%10%20%30%40%50%60%小高層高層 雙拼連體別墅 單體別墅其他系列1 戶型結(jié)構(gòu)的要求： 在對(duì)消費(fèi)者所進(jìn)行的戶型結(jié)構(gòu)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)消費(fèi)者更青睞的戶型結(jié)構(gòu)是兩室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳儀衛(wèi)、三室兩廳以衛(wèi)這三種戶型結(jié)構(gòu)，其中所占的比例分別是 23%、 23%、 23%。相對(duì)于這三種戶型結(jié)構(gòu)以外的其他戶型結(jié)構(gòu)則不時(shí)抬受消費(fèi)者的歡迎，所以，在戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的時(shí)候，就要更多的考慮這三種受消費(fèi)者歡迎的戶型結(jié)構(gòu)。 0%5%10%15%20%25%一室一廳一衛(wèi) 兩室一廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi)其他系列1 住宅面積的需求： 在被調(diào)查者中有 1%的消費(fèi)者希望購買 45 平米以下的房子，有 3%的消費(fèi)者希望購買 45— 70 平米以的房子，有 23%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是 70090 平米，有 37%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是 90— 110 平米的，有 24%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是 110— 140 平米，同時(shí)還有 8%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是 140 平米以上的，通過這些數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)大多數(shù)消費(fèi)者理想的住宅面積仍然是以大中戶型為主的，只有很少的一部分消費(fèi)者希望購買小面積或超大面積的住宅的，在設(shè)計(jì)中我不僅要考慮到消費(fèi)者的實(shí)際需求愿望，更要結(jié)合國 家的相關(guān)的政策法規(guī)，盡量不要打戶型面積的住宅，嚴(yán)格控制在 90 平米左右，最好是能控制在 90 平米以下。 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45平方米以下 4570平方米 7090平方米90110平方米110140平方米140平方米以上 住房單價(jià) : 被調(diào)查者中能接受的價(jià)位在 35004000 元的占了 67%，單價(jià)在4000— 4500 元房子有 19%的消費(fèi)者能夠接受，單價(jià)在 4500— 5000 元住宅有 7%的消費(fèi)者認(rèn)為自己能夠接受，單價(jià)在 5000— 5500 元計(jì) 5500 元以上的住宅分別有 4%和 1%的消費(fèi)者能夠接受，由此可見在制定銷售價(jià)格時(shí)不能把價(jià)格定得太高，以 35004000 為好，這樣更能讓消費(fèi)者接受，從而有利銷售工作的進(jìn)展。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%3500400元 40004500元 4500500元 50005500元 5500元以上 付 款方式的選擇： 在被調(diào)查者中有 35%的人選擇了一次性付款，又 65%的消費(fèi)者選擇了銀行貸款按揭。說明大多數(shù)人一次性付款的能力不強(qiáng)，多數(shù)人選擇 按揭貸款。 家庭月收入： 在被調(diào)查的消費(fèi)者中，其中家庭月收入在 2021— 4000 元的最多占了 50%， 2021 元以下的占了 19%， 40005000 元占了 12%， 5000 以上的占了 20%?？梢钥吹酱蠖鄶?shù)家庭收入仍然是中等水平，所以在定價(jià)時(shí)應(yīng)從分的考慮到這種現(xiàn)狀，制定合理的價(jià)格水平。 0%5%10%15%20%25%30%2021元以下 20213000元 30004000元40005000元5000以上 消費(fèi)者的預(yù)算總價(jià)： 通過對(duì)消費(fèi)者的預(yù)算支付能力的調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，能支付房價(jià)在 20— 40 萬元的消費(fèi)者占多數(shù)，分別為 32%和 %支付能力在 10— 20萬元的消費(fèi)者占 %， 10萬元以下的占了 3%， 40— 50 萬元的占了 14%，50萬元以上的占了 2%，通過這些數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)家庭的理想的總房價(jià)為 20 到 40 萬元，價(jià)格偏低或過高的住宅幾乎是很少有人買的。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 一次性付款 銀行貸款按揭 0%5%10%15%20%25%30%35%10萬以下 1020萬 2030萬 3040萬 4050萬 50萬以上 空間形式的選擇： 通過該表可以看出有 9%的消費(fèi)者喜歡錯(cuò)層，有 21%的消費(fèi)者喜歡躍層的空間形式，有 31%的消費(fèi)者選擇復(fù)式的形式，有 36%的消費(fèi)者選擇了平層的形式，而只有 3%的消費(fèi)者選擇了 loft 形式，可見，大部分消費(fèi)者仍然喜歡 平層的空間形式，復(fù)式形式其次，所以在住宅的空間形式選擇上應(yīng)當(dāng)多考慮這兩種形式。 0%5%10%15%20%25%30%35%40%錯(cuò)層 躍層 復(fù)式 平層loft形式 裝修標(biāo)準(zhǔn)的要求： 在被調(diào)查者中有 38%消費(fèi)者認(rèn)為房屋還是毛坯房比較好，同時(shí)還有 25%的消費(fèi)者認(rèn)為全房簡裝修業(yè)比較好，同時(shí)有 23%的消費(fèi)者認(rèn)為可 以使全房精裝修，有 13%的消費(fèi)者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)精裝修，只有 1%的消費(fèi)者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)簡裝修。通過該項(xiàng)調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，大部分消費(fèi)者還是喜歡毛坯房和全房簡裝修，這在調(diào)研的過程中通過和消費(fèi)者的交談也可以看了解到 . 0%5%10%15%20%25%30%35%40%毛坯房廚衛(wèi)簡裝修 廚衛(wèi)經(jīng)裝修 全房簡裝修 全房精裝修 1住宅風(fēng)格的選擇： 通過對(duì)消費(fèi)者對(duì)建筑風(fēng)格的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)于 大多數(shù)西安的消費(fèi)者而言，他們都更傾向于現(xiàn)代簡潔的建筑風(fēng)格，同時(shí)中國古典和現(xiàn)代豐富的建筑風(fēng)格各有 15%的消費(fèi)者傾向于該建筑風(fēng)格。這就要求我在設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格時(shí)要更多的考慮到消費(fèi)者的這種消費(fèi)偏好，結(jié)合西安悠久而豐富的歷史，設(shè)計(jì)出更具有西安特色的建筑。 1消費(fèi)者年齡： 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 中國古典 現(xiàn)代簡潔 現(xiàn)代豐富 其他 25歲以 下253030353540404550歲以 上 通過調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，具有購房意向的消費(fèi)者的年齡都多集中在 25到 30 歲之間，其中 :2 歲以下的消費(fèi)者占的比例是 25%， 25— 30 歲之間的消費(fèi)者所占的比例是 29%， 30035 歲的消費(fèi)者占 20%， 35— 40 占15%， 4045 的消費(fèi)者占 9%， 50 歲以上的消費(fèi)者占的比例是 10%，可見青年消費(fèi)者占的比例是最多的，這就要求開發(fā)商在驚醒設(shè)計(jì)時(shí)要多考慮青年消費(fèi)者的需求偏好，從建筑風(fēng)格到戶型設(shè)計(jì)都要盡量符合青年人的消費(fèi)心理和偏好。 1消費(fèi)者的職業(yè)狀況調(diào)查： 個(gè)體經(jīng)營者公司職員中層管理者高層領(lǐng)導(dǎo)自由職業(yè)者股市投資者退休其他 通過調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，有購房意向的多是公司職員，占總調(diào)研人數(shù)的 %。個(gè)體經(jīng)營者占總調(diào)研人數(shù)的 %，中層管理者和高層管理者分別占總調(diào)研人數(shù)的 18%和 2%。自由職業(yè)者和股市投資者分別占 7%和 1%，剩下的由于其他原因不得而知。通過調(diào)研結(jié)果可以發(fā)