【正文】 ..................................... 65 附件 ..................................................... 66 附件 1: 高新區(qū)房地產(chǎn)個案分析 ............................ 66 附件 2: 西安市房地產(chǎn)市場需求調(diào)查問卷 .................... 71 附件 3 財務(wù)報表 ......................................... 75 致謝 ...................................... 錯誤 !未定義書簽。 1 總論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目簡介 本項(xiàng)目名稱為“建賞高新”，位于西安市丈八東路路與科技路相交處的西北角，是西高新建設(shè)集中和較繁華的地段?；乜傉嫉孛娣e為 62468 平方米，為居住及商業(yè)配套用地性質(zhì)。該處離市中心不遠(yuǎn)，區(qū)位適中，交通便捷。 該項(xiàng)目 周邊不僅有易初蓮花、愛家超市、世紀(jì)金花等大型購物超市，有便利的商業(yè)活動環(huán)境；而且其周邊的醫(yī)院、學(xué)校、銀行、商場等生活設(shè)施配套齊全。 項(xiàng)目所處地塊的具體位置如下圖所示： 圖 1— 1 項(xiàng)目所處地塊的具體位置 可行性研究編制目的 可行性研究的根本目的，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化、減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。 房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣。要想使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須首先要做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實(shí)的解決和落實(shí)，提出合理的結(jié)論，使開發(fā)商的決策建立在科學(xué)的而不是在經(jīng)驗(yàn)或感覺的基礎(chǔ)上。 本報告通過研究該項(xiàng)目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等是否可行，以及對項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品有無銷路、有無競爭能力、投資效果等進(jìn)行研究，從而得出該項(xiàng)工程應(yīng)不應(yīng)該建或建設(shè)時應(yīng)按哪種方案會取得最佳的效果，并使其作為開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)；籌集建設(shè)資金的依據(jù)；與有關(guān)部門簽定協(xié)議、合同的依據(jù)和編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。 可行性研究編制依據(jù) （ 1）國家和西安市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃； （ 2）批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和同等效力的文件； （ 3） 國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施； （ 4） 自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會等基礎(chǔ)資料； （ 5） 有關(guān) 工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料； （ 6） 國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)； （ 7） 開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。 結(jié)論及建議 結(jié)論 表 11 評價結(jié)論匯總表 財務(wù)評價指標(biāo) 計(jì)算結(jié)果 評價標(biāo)準(zhǔn) 是否可行 全部投資季度內(nèi)部收益率 19% 〉 13% 是 財務(wù)凈現(xiàn)值 3101 萬元 〉 0 是 投資回收期 年 年 是 借款償還期 年 從上表看，項(xiàng)目的各主要指標(biāo)均滿足評價標(biāo)準(zhǔn)，所以該項(xiàng)目是可行的。 相 關(guān)建議 （ 1）建議開發(fā)商對消費(fèi)者精確定位，將項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶設(shè)定為當(dāng)?shù)氐闹懈邔邮杖氲娜巳?、在?jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、西安市工作的高級白領(lǐng)以及管理人員，同時開發(fā)周邊地區(qū)。 （ 2）建議開發(fā)商在項(xiàng)目的開發(fā)過程中加強(qiáng)資金和投資的管理，開發(fā)進(jìn)度上也要慎重考慮和嚴(yán)格安排，同時，在項(xiàng)目的銷售過程中，開發(fā)商要加強(qiáng)銷售收入的管理。 （ 3）建議開發(fā)商好好把握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模效益和成本優(yōu)勢，盡可能的加強(qiáng)與原料供應(yīng)商和承包商的合作，通過材料統(tǒng)購和簽 訂大的總包合同降低單位成本，同時也能夠降低其間發(fā)生的各種手續(xù)費(fèi)用和管理費(fèi)用，最大限度的 節(jié)約成本，降低總投資。 （ 4）建議開發(fā)商能夠積極開發(fā)全方位的服務(wù)，一方面能夠?yàn)橄M(fèi)者和業(yè)主提供更加周到的物業(yè)服務(wù)，提高項(xiàng)目和開發(fā)商的品牌價值，另一方面也能夠盡可能的利用現(xiàn)有的資源在更多的方面為項(xiàng)目創(chuàng)造額外收益。 2 國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 全國經(jīng)濟(jì)形勢 2021 全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 209407 億元，比上年增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 24700 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 102021 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 82703 億元，增長 %。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值 的比重分別為 %、 %和%。居民消費(fèi)價格比上年上漲 %，其中服務(wù)價格上漲 %。商品零售價格上漲 %。工業(yè)品出廠價格上漲 %。原材料、燃料、動力購進(jìn)價格上漲 %。固定資產(chǎn)投資價格上漲 %。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價格上漲 %。 70 個大中城市房屋銷售價格上漲 %。從 2021 年情況來看，城鄉(xiāng)居民消費(fèi)增長勢頭不錯，在住房、汽車、電子通訊、互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)方面保持活躍的狀態(tài)。而這一狀態(tài)對帶動汽車包括電子通訊這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的力度不會減弱。建筑業(yè)、包括汽車工業(yè)對重化工、原材料帶動力度也不會減 弱。由此，可以樂觀地推測 2021 年我國國民經(jīng)濟(jì)仍會持續(xù)、快速、健康發(fā)展。 2021 年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 （ 1） 房地產(chǎn)投資： 2021 年全國房地產(chǎn)完成投資 19382 億元，比上年增長 %，同比上升 2個百分點(diǎn)，低于全社會固定資產(chǎn)投資增長率 個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資額的 %，同比下降 個百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)投資過快增長的態(tài)勢得到初步控制。 但在市場需求持續(xù)旺盛、房價居高不下、有行業(yè)外部資金進(jìn)入的情況下， 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會保持 20%以上，其中，住宅投資增速可能會有所上升。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀： 土地開發(fā)面積和新開工面積均達(dá)到 2021 年以來的最高，但是土地購置和竣工面積與 2021 年相比均有所減少。從商品房的銷售來看，2021 年各類商品房銷售面積均達(dá)到了 2021 年以來的最高值，從一個角度和一定程度上反映出需求旺盛。 2021 年住宅、辦公樓和商業(yè)用房銷售面積分別達(dá)到 2021 年的 、 倍。 （ 3） 2021 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資東部低于中西部的格局不變。 111 月，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年同期增長 19． 5％，增幅雖比 2021 年同期高 1． 7 個百分點(diǎn)，但比同期中西部地區(qū)分別低 13． 6個和 12． 9個百分點(diǎn)，與中西部地區(qū)的差距比今年 1 季度分別擴(kuò)大 1． 7個和 6． 9個百分點(diǎn)；而中西部地區(qū)比上年同期增長均超過 30． 0％，分別達(dá) 33． 1％和 32． 4％，增幅比 2021 年 1季度分別高 3． 6 個和 8． 8個百分點(diǎn)。 （ 4）商品房的價格： 2021 年以來，除辦公樓銷售均價上下有所波動外，各類商品房價格一直上漲。 2021 年以后各類商品房價格上漲加速，就是說從 2021年以來，各類商品房一直上漲，但是上漲速度快的還是 2021 年以來期間。其中 2021 年的住宅 價格是 2021 年的 倍。從商品住宅來看，2021 年以來，全國商品住宅開發(fā)建設(shè)投資額、新開工面積、銷售面積一直增長， 2021 年達(dá)到最大值。住宅投資占全部房地產(chǎn)投資額的比重2021 年達(dá)到最大，為 %。 影響房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策 從宏觀政策的角度看， 2021 年中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了有史以來最猛烈、最嚴(yán)厲的政策調(diào)控， “國六條”及十五條意見等政策的相繼出臺，在很大程度上影響著中國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展： 首先，“國六條”中對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作了明確的調(diào)整 —— “重點(diǎn)發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用 住房和廉租住房。各 地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。”接著，針對這一要求，十五條意見又進(jìn)行了進(jìn)一步的規(guī)定，要求自 2021 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90平方米以下住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。這一規(guī)定，無疑將會使整個房地產(chǎn)市場的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大改變。然而，這一規(guī)定很可能會引起大房型住宅由于稀缺而價格上升。同時，要達(dá)到 70%這一指標(biāo)，對于大中城市而言，政府至少要建設(shè)超過 50%的中低價商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，在很大程度上加重了政府的財政負(fù)擔(dān)。 其次還表現(xiàn)在以下幾個方面： （ 1）登記前不得轉(zhuǎn)讓：為防止房屋炒作，現(xiàn)房買賣網(wǎng)上簽約時，認(rèn)購和簽約的購房人名稱不得隨意變更，合同上購房人署誰的名字事先一定要考慮好，轉(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓他人。 （ 2）住宅分戶驗(yàn)收：開發(fā)商在向購房者交房時，必須提供采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量，給水、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量等 8 項(xiàng)房屋質(zhì)量檢查和整改記錄，并公示住宅工程的建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和物業(yè)管理單位的相關(guān)信息。 （ 3）維修資金上網(wǎng)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會須進(jìn)入北京市專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)提供的服 務(wù)平臺進(jìn)行辦公。業(yè)主可隨時上網(wǎng)查詢維修資金的使用情況及去向。 （ 4） 空置房停止優(yōu)惠：凡符合空置商品房免稅政策條件的納稅人，須在 2021 年 12月 31 日以前向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報辦理減免稅手續(xù)。 （ 5）大戶預(yù)征增值稅： 2021 年 1 月 1 日以后，凡單棟號內(nèi)戶 (單套房間 )平均建筑面積超過 140 平方米以上的，一律按 %的預(yù)征率征收土地增值稅，對于 140 平方米 (含 )以下的不予預(yù)征土地增值稅。 （ 6）房貸執(zhí)行新利率： 2021 年 12 月 25日 20 時，客戶貸款不存在欠款的，貸款利率按 2021 年 1月 1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔 次商 業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率下浮 10%執(zhí)行；仍積欠本金和利息的，貸款利率按 2021年 1月 1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。 從上述分析可以看到，政府對控制房地產(chǎn)價格上漲的決心，而且，政府的調(diào)控也將慢慢會有效果，但通過閱讀網(wǎng)絡(luò)上的其他文章，以及那些文章中給出的數(shù)據(jù)和理由，我認(rèn)為，今天全國整體的房價還是會穩(wěn)中有漲，通過西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)上獲得的西安地區(qū)近半年來的價格走勢來看，可以證明今年的房價還是穩(wěn)中有漲的。 2021 年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測 隨著國家和地方政府各項(xiàng)調(diào)控措施的不斷落實(shí)，預(yù)計(jì) 07 年房地產(chǎn)投資增速將與今年持平，其中，中小戶型、中低價位的普通住房以及經(jīng)濟(jì)適用房投資規(guī)模有望擴(kuò)大。受稅收政策限制、利率調(diào)整和外資準(zhǔn)入門檻提高的影響，投機(jī)性需求和投資性需求將繼續(xù)減少，房地產(chǎn)供求矛盾將有所緩解， 07 年房地產(chǎn)價格漲幅將進(jìn)一步趨緩。 同時還可以看出，隨著住房體制的完善，非理性需求繼續(xù)減少，自住性需求將呈回溫跡象。隨著調(diào)控政策的不斷完善和落實(shí)，針對投機(jī)性需求的調(diào)控政策效力還會繼續(xù)顯現(xiàn)，投機(jī)性需求將會繼續(xù)受到抑制。同時，各地的城市改造與拆遷規(guī)模受到控制，由此產(chǎn)生的被動性需求也會有所下降。與此同時，具有真實(shí)需求 的消費(fèi)者的心理預(yù)期開始恢復(fù)正常，觀望心態(tài)正緩慢釋放。 同時，房地產(chǎn)價格漲幅趨緩。近幾年國家出臺的系列調(diào)控措施，其政策效果將在明年繼續(xù)顯現(xiàn)。而各地方政府貫徹落實(shí)中央精神的積極性有所提高，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的調(diào)控將更加有效，預(yù)計(jì) 07年房地產(chǎn)價格漲幅將趨緩。 3 西安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 西安市房地產(chǎn)概況 對于西安來說，西安的房地產(chǎn)業(yè)炒房行為較少，市場運(yùn)行平穩(wěn)，價格增長速度不大，成交量穩(wěn)步放大，可以說是供需兩旺，“國六條”的出臺對于西安房地產(chǎn)市場的影響是有限的。 隨著國家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售 各方面政策的完善和推進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，西安的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個強(qiáng)勢上升期，尤其是商品房銷售的高速增長，說明了西安市房地產(chǎn)市場逐步走向良性循環(huán)的軌跡；另一方面由于國家繼續(xù)重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場環(huán)境，進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場，今年準(zhǔn)備政府積極整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，培育品牌，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說明了西安的房地產(chǎn)市場將告別成長期，邁進(jìn)成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費(fèi)者的購房行為更加理性，政府充當(dāng) 的角色更具經(jīng)濟(jì)性。 未來西安的市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)成熟期的一些特征將逐步涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并保持一定的增長速度。 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢 2021 年西安市國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好運(yùn)行態(tài)勢。經(jīng)陜西省統(tǒng)計(jì)局評估， 2021 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年同期增長13%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 西安市 2021 年房地 產(chǎn)完成投資 億元，增長 ％；商品房銷售面積 萬平方米，增長 ％；商品房銷售額 億元，增長 ％。 從西安市 2021 年各城區(qū)分物業(yè)均價數(shù)據(jù)我們可以看出：普通住宅類物業(yè)均價城內(nèi)區(qū)最高，西高新位居第二，其次是城南區(qū)，城西比城東略高，城北最低；商服用房均價城內(nèi)區(qū)依然是最高，城南第二，西高新為第三，城西區(qū)排行第四，其次是城東，城北為末位；寫字樓仍以城內(nèi)為最高，其次是差別不大的高新和城南，再次是城西和城東，城北依然是最末；別墅類物業(yè)該期僅城南有成交。從 2021 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對比顯示，西安市目前城