【正文】 項目實施的進度安排 根據(jù)本項目的結(jié)構(gòu)類型和建筑面積查《建筑安裝工程工期定額》，同時考慮到本項目的前期工作基本就緒，擬確定本項目的工期為兩年零一個季度。暖色給人以家的溫馨、綠色則突出一種健康的生態(tài)居住環(huán)境。同時在小區(qū)的主入口附近及小區(qū)的次干道附近還規(guī)劃了兩塊大面積的綠化帶這樣使得消費者已進入小區(qū)就有一種心曠神怡的感覺，同時也使得小區(qū)南北通透，視覺效果極佳。同時也使得小區(qū)的配套設(shè)施更完善。通過規(guī)劃設(shè)計得出小區(qū)共有 1548 戶，考慮到每兩戶有一個車位，估算一下小區(qū)共需車位 774 個。 100m178。 90m178。從調(diào)查數(shù)據(jù)結(jié)果來看 ,有意向買三室的人群占 45%,二室的客戶占 46%。 項目總體平面圖詳見附圖（項目規(guī)劃圖）。它們依小區(qū)地形由南向北、由低到高并排堆成依次排開，位置大都為坐北朝南；小區(qū)的中央是一個公園，為人們的休閑娛樂提供方便的場所，同時，在小區(qū)內(nèi)還建有幼兒園，為小區(qū)的適齡兒童的就學(xué)提供方便條件。 （ 3）堅持“以人為本”的原則，考慮到現(xiàn)代都市居民的居住心理 要求，利用本項目有利的地理位置、優(yōu)雅的自然環(huán)境，廣闊的自然空間，建造出特色住宅小區(qū)，使入住者有回歸自然的感覺，真真實實的擺脫緊張的都市工作，享受自然生活的真諦。 （ 4）強調(diào)經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一，提高小區(qū)的綜合效益。 （ 5）煤氣：小區(qū)煤氣管線，將在施工圖設(shè)計后期由煤氣公司配合設(shè)計實施。 （ 2）供電：區(qū)內(nèi)供電可向供電局申辦。 （ 3）金融配套：項目附近有農(nóng)行、華夏銀行、中國銀行等商業(yè)性銀行。該項目位于高新區(qū)的繁華地段，環(huán)境幽雅，適合居住，同時項目的性質(zhì)及所處的地塊決定其將會有相當(dāng)大的升值潛力。 ④求取 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： “公園天下”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： 100/ “利君明天”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： 100/ “唐南香榭”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： 100/ ⑤求取比準價格（單價）： “公園天下”： 3700 1 100/≈ 4106(元 /平方米 ) “利君明天” :3500 1 100/≈ 4209(元 /平方米 ) “唐南香榭” :3600 1 100/≈ 4005(元 /平方米 ) ⑥將上述三個比準價格的算術(shù)平均數(shù)作為市場法的 測算結(jié)果，則： 高層的價格（單價） =（ 4106+4209+4005） /3≈ 4102(元 /平方米 ) ，將價格取整為 4100 元 /平方米。 表 53 三個可比實例的成交價格 項目 公園天下 利君明天 唐南香榭 成交價格 4500元 /平方米 3900元 /平方米 4200元 /平方米 開盤日期 2021年 9月 2021年 11月 2021年 3月 b、修正因素的確定 1）交易日期的分析判斷 交易日期的修正同上。 3）房地產(chǎn)狀況的分析判斷 表 52 房地產(chǎn)狀況分析結(jié)果 房地產(chǎn)狀況 權(quán)重 別樣人家 可 比實例 楓林華府 假日花城 中華世紀城 交通便利程度 100 99 100 101 周邊環(huán)境 100 99 100 95 配套設(shè)施 100 97 99 97 地理位置 100 98 100 97 小區(qū)規(guī)模 100 97 102 102 小區(qū)環(huán)境 100 99 98 103 建筑規(guī)模 100 97 102 103 面積戶型 100 100 98 97 工程質(zhì)量 100 99 98 95 升值潛 力 100 100 98 97 合計 1 100 4) 測算本項目正常市場價格如下： ①計算公式： 比準價格 =可比實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ②求取交易情況修正系數(shù)： 交易情況無需修正，系數(shù)取為 1。 A、小高層價格確定 a、選擇案例 本項目的可比案例選擇與項目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的楓林華府、金泰假日花城、中華世紀城等三個案例。 價格定位 根據(jù)小區(qū)的形象定位，該小區(qū)的價格水平應(yīng)在中高檔水平。 功能定位 住宅的物業(yè)類型主要是推出小高層和高層，結(jié)合國家的相關(guān)的條文規(guī)定，適當(dāng)?shù)奶岣吡诵粜停?90 平米以下）的比例。 ( 6) 政府工作人員，這類人群追求高的生活品質(zhì)，同時擁有少量的灰色收入，個人私生活不喜歡被別人打擾。尤其是周邊環(huán)境，開發(fā)商應(yīng)該高度重視這個環(huán)節(jié)，隨著生活質(zhì)量的提高，越來越多的消費者都對住房的周邊環(huán)境提出了相當(dāng)嚴格的要求。這反映出由于目前裝修市場又不夠規(guī)范，購房者既缺乏時間也不夠精力自行裝修而希望直接購買到已裝修住房的現(xiàn)實狀況。另外復(fù)式也有一定的吸引力。這也正是西安房地產(chǎn) 所欠缺的地方。從這兩方面 綜合分析，可以得知，目前西安市場上以 20－ 40萬的商品房最受歡迎。一半以上的消費者的信息來源于親朋好友的介紹，可見開 發(fā)商的口碑是何其重要，因此開發(fā)商必須要加強公關(guān)宣傳活動和品牌建設(shè)，提升企業(yè)的信譽度，提高產(chǎn)品的知名度、美譽度，讓老客戶帶來源源不斷的新客戶。 ，降低潛在消費者的心理預(yù)期風(fēng)險。開發(fā)商要充分利用自身的優(yōu)勢避免或減少外部環(huán)境的威脅，同時利用外部環(huán)境提供的機會克服項目內(nèi)部的劣勢。西高新的地理優(yōu)勢和潛在價值的提升帶來了機會的同時也帶來了威脅 ,房地產(chǎn)商們以發(fā)展的眼光看到了城北未來的發(fā)展?jié)摿εc價值，將大筆資金投到高新區(qū)。同時該地段具有相當(dāng)大的升值潛力，這也將吸引廣大消費者的注意。 B． 項目開 發(fā)劣勢（ W） a．就目前的現(xiàn)狀來看，該地段還是相對較偏，地塊以西還沒有進行大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，所以略微顯的有些偏僻。 d．金融配套：項目附近有農(nóng)行、華夏銀行、中國銀行等商業(yè)性銀行。大多數(shù)的消費者由于居住的仍是租賃房，所以他們還是有很強的購房的欲望的，所以只要開發(fā)商開發(fā)出適合這部分消費者的住房，市場應(yīng)該是很廣闊的。自由職業(yè)者和股市投資者分別占 7%和 1%，剩下的由于其他原因不得而知。這就要求我在設(shè)計建筑風(fēng)格時要更多的考慮到消費者的這種消費偏好，結(jié)合西安悠久而豐富的歷史，設(shè)計出更具有西安特色的建筑。 0%5%10%15%20%25%30%2021元以下 20213000元 30004000元40005000元5000以上 消費者的預(yù)算總價： 通過對消費者的預(yù)算支付能力的調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，能支付房價在 20— 40 萬元的消費者占多數(shù)，分別為 32%和 %支付能力在 10— 20萬元的消費者占 %， 10萬元以下的占了 3%， 40— 50 萬元的占了 14%，50萬元以上的占了 2%，通過這些數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)家庭的理想的總房價為 20 到 40 萬元，價格偏低或過高的住宅幾乎是很少有人買的。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%3500400元 40004500元 4500500元 50005500元 5500元以上 付 款方式的選擇： 在被調(diào)查者中有 35%的人選擇了一次性付款，又 65%的消費者選擇了銀行貸款按揭。 0%10%20%30%40%50%60%小高層高層 雙拼連體別墅 單體別墅其他系列1 戶型結(jié)構(gòu)的要求： 在對消費者所進行的戶型結(jié)構(gòu)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)消費者更青睞的戶型結(jié)構(gòu)是兩室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳儀衛(wèi)、三室兩廳以衛(wèi)這三種戶型結(jié)構(gòu)，其中所占的比例分別是 23%、 23%、 23%。 消費者偏好（圖 911）。西高新也是外地大發(fā)展商的首選開發(fā)熱點片區(qū)，由于該片區(qū)高新企、新興企業(yè)扎堆，同時由于企業(yè)發(fā)展帶動了整個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展，成為西安最具備活力、最現(xiàn)代、最時尚、最具備經(jīng)濟發(fā)展動力的主流區(qū)域。近年來，西安高新區(qū)主要經(jīng)濟指標一直保持 30%以上的高速增長。 目前西安市房地產(chǎn)市場可以分為七大板塊，分別為城內(nèi)、城東、城西、城南、城北、城西、高新區(qū)和長安區(qū)。其中，普通住宅、工業(yè)和商業(yè)娛樂用地與 2021 年同期價格相比分別上漲 ％、 ％和 ％。其中，住宅類銷售平均價格每平方米 30441 元，上漲 ％，非住宅銷售平均價格每平方米７ 元，上漲 ％。伴隨政府公共設(shè)施的改善和西安市經(jīng)濟、環(huán)境的發(fā)展變化，西安市房地產(chǎn)業(yè)將與旅游業(yè)相互促進，形成自身的古城特色。盡管市場瞬息變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短暫的波動，但是西安市房地產(chǎn)市場已經(jīng)站在了一個新的歷史高度，走向相對成熟的市場。從 2021 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)對比顯示，西安市目前城內(nèi)在住宅、商服用房和寫字樓上均居于首位，城內(nèi)土地緊缺狀況日益嚴重。經(jīng)陜西省統(tǒng)計局評估， 2021 年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年同期增長13%。 3 西安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 西安市房地產(chǎn)概況 對于西安來說，西安的房地產(chǎn)業(yè)炒房行為較少，市場運行平穩(wěn)，價格增長速度不大，成交量穩(wěn)步放大，可以說是供需兩旺，“國六條”的出臺對于西安房地產(chǎn)市場的影響是有限的。與此同時，具有真實需求 的消費者的心理預(yù)期開始恢復(fù)正常，觀望心態(tài)正緩慢釋放。受稅收政策限制、利率調(diào)整和外資準入門檻提高的影響，投機性需求和投資性需求將繼續(xù)減少，房地產(chǎn)供求矛盾將有所緩解， 07 年房地產(chǎn)價格漲幅將進一步趨緩。 （ 5）大戶預(yù)征增值稅： 2021 年 1 月 1 日以后，凡單棟號內(nèi)戶 (單套房間 )平均建筑面積超過 140 平方米以上的，一律按 %的預(yù)征率征收土地增值稅，對于 140 平方米 (含 )以下的不予預(yù)征土地增值稅。 （ 2）住宅分戶驗收：開發(fā)商在向購房者交房時，必須提供采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量，給水、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量等 8 項房屋質(zhì)量檢查和整改記錄，并公示住宅工程的建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理和物業(yè)管理單位的相關(guān)信息。這一規(guī)定，無疑將會使整個房地產(chǎn)市場的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大改變。住宅投資占全部房地產(chǎn)投資額的比重2021 年達到最大，為 %。 （ 4）商品房的價格： 2021 年以來，除辦公樓銷售均價上下有所波動外，各類商品房價格一直上漲。從商品房的銷售來看，2021 年各類商品房銷售面積均達到了 2021 年以來的最高值，從一個角度和一定程度上反映出需求旺盛。 2021 年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 （ 1） 房地產(chǎn)投資： 2021 年全國房地產(chǎn)完成投資 19382 億元，比上年增長 %，同比上升 2個百分點，低于全社會固定資產(chǎn)投資增長率 個百分點。從 2021 年情況來看，城鄉(xiāng)居民消費增長勢頭不錯，在住房、汽車、電子通訊、互聯(lián)網(wǎng)消費方面保持活躍的狀態(tài)。原材料、燃料、動力購進價格上漲 %。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值 的比重分別為 %、 %和%。 （ 3）建議開發(fā)商好好把握房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模效益和成本優(yōu)勢，盡可能的加強與原料供應(yīng)商和承包商的合作，通過材料統(tǒng)購和簽 訂大的總包合同降低單位成本，同時也能夠降低其間發(fā)生的各種手續(xù)費用和管理費用，最大限度的 節(jié)約成本，降低總投資。 可行性研究編制依據(jù) （ 1）國家和西安市的經(jīng)濟建設(shè)方針、政策和長遠規(guī)劃； （ 2）批準的項目建議書和同等效力的文件； （ 3） 國家批準的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施； （ 4） 自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料； （ 5） 有關(guān) 工程技術(shù)方面的標準、規(guī)范、指標、要求等資料； （ 6） 國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標； （ 7） 開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等。 項目所處地塊的具體位置如下圖所示： 圖 1— 1 項目所處地塊的具體位置 可行性研究編制目的 可行性研究的根本目的，是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化、減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。高新”，位于西安市丈八東路路與科技路相交處的西北角，是西高新建設(shè)集中和較繁華的地段。 secondly, according to the disquisition fruit of former phases, the situation of the terra using for the project, conceive of the developer, requirements about city programming, and so on, bring forward the lodestar, principles and blue print for programming design of the project。 ： ； :； 群： 團結(jié)南路地塊項目可行性研究方案 摘 要 本次可行性研究報告是對團結(jié)南路一真實項目所做的。 thirdly, arrange the actualizing schedule for the project to be developed, study out marketing scheme?；乜傉嫉孛娣e為 62468 平方米，為居住及商業(yè)配套用地性質(zhì)。 房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣。 結(jié)論及建議 結(jié)論 表 11 評價結(jié)論匯總表 財務(wù)評價指標 計算結(jié)果 評價標準 是否可行 全部