夷陵地塊可行性研究報告(已改無錯字)
2023-04-10 14:46:25 本頁面
【正文】 宜昌高端生態(tài)居住區(qū) 的：“時尚之心” 、“活力之源” 和 “ 都市新桃源 ” 。 項目客戶定位 ? 本項目 主要面對的是剛需客戶和首改客戶 ； ? 城市中低收入者，白領(lǐng)階層以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶 。 四、項目開發(fā)建設(shè)與組織經(jīng)營計劃 （一）工程計劃原則 工程計劃的主要原則是根據(jù)周邊市場成熟度來確定。根據(jù)對周邊項目工程建設(shè)進(jìn)度的研究與預(yù) 期，本項目將在 2021年 年底 入市方為最佳時機(jī)。 （二）工程進(jìn)度表 本項目建議采用滾動式開發(fā)。 一期 項目名稱 開工日期 主交工日期 前期 樁基 2021年 03月 2021年 05月 主體結(jié)構(gòu) 2021年 06月 2021年 05月 基礎(chǔ)設(shè)施及公用建筑配套工程 供水、排水管道、水廠 2021年 06月 2021年 08月 供電線路、變電站 2021年 06月 2021年 08月 污水處理 2021年 06月 2021年 08月 道路 2021年 09月 2021年 12月 綠化 2021年 09月 2021年 12月 二期 項目名稱 開工日期 主交工日期 前期 樁基 2021年 08月 2021年 10月 主體結(jié)構(gòu) 2021年 11月 2021年 10月 基礎(chǔ)設(shè)施及公用建筑配套工程 供水、排水管道、水廠 2021年 11月 2021年 12月 供電線路、變電站 2021年 11月 2021年 12月 污水處理 2021年 11月 2021年 12月 道路 2021年 01月 2021年 03月 綠化 2021年 03月 2021年 05月 三期 項目名稱 開工日期 主交工日期 前期 樁 基 2021年 05月 2021年 06月 主體結(jié)構(gòu) 2021年 07月 2021年 06月 14 基礎(chǔ)設(shè)施及公用建筑配套工程 供水、排水管道、水廠 2021年 07月 2021年 08月 供電線路、變電站 2021年 07月 2021年 08月 污水處理 2021年 07月 2021年 08月 道路 2021年 09月 2021年 12月 綠化 2021年 09月 2021年 12月 四期 項目名稱 開工日期 主交工日期 前期 樁基 2021年 04月 2021年 05月 主體結(jié)構(gòu) 2021年 06月 2021年 04月 基礎(chǔ)設(shè)施及公用建筑配套工程 供水、排水管道、水廠 2021年 05月 2021年 06月 供電線路、變電站 2021年 05月 2021年 06月 污水處理 2021年 05月 2021年 06月 道路 2021年 07月 2021年 10月 綠化 2021年 07月 2021年 10月 （三）銷售經(jīng)營進(jìn)度安排 時間 事宜 2021年 11月 一期入市開始銷售，銷售周期為 14個月 2021年 04月 二期入市銷售，銷售周期為 8個月 2021年 01月 三期入市銷售，銷售周期為 10個月 2021年 11月 四期入市銷售，銷售周期為 10個月 2021年 09月 項目銷售完畢 五、項目經(jīng)營效益分析與總投資估算 （一）項目經(jīng)營效益分析 考慮比鄰本項目的區(qū)域市場進(jìn)行參考。 項目名稱 銷售價格 項目地址 嘉豪城 4350元 /㎡ 黃金卡發(fā)展大道與金發(fā)路交匯處 清江潤城 4900元 /㎡ 發(fā)展大道 99 號 山水國際 4800元 /㎡ 毗鄰梅子埡水庫和三峽國際會展中心，北靠和諧路，東臨發(fā)展大道 國賓壹號海涵 4900元 /㎡ 北靠梅子埡水庫 至上未來城 4900元 /㎡ 展大道與宜昌新景觀大 道 ——東湖大道的交匯處 選部分小戶型產(chǎn)品及類似產(chǎn)品進(jìn)行市場類比，綜合考慮戶型設(shè)計、小區(qū)規(guī)模、配套、周 15 邊環(huán)境、園林景觀、地段、交通等多方面因素。得出本項目 住宅的 靜態(tài) 銷售 價格為：435+1019+893+1019+902=4268元 /㎡。 參考因素 本案 嘉豪城 清江潤城 山水國際 國賓壹號海涵 至上未來城 地段 12 14 13 13 13 13 規(guī)模 12 13 16 13 14 9 園林綠化 12 10 11 10 14 10 交通 12 14 13 13 13 13 戶型設(shè)計 12 10 10 10 10 10 升值潛力 10 9 8 8 8 8 周邊配套 10 12 11 11 11 11 開發(fā)商實(shí)力 10 9 11 7 11 9 產(chǎn)品品質(zhì) 10 9 11 8 10 9 合計 100 100 104 93 104 92 銷售價格 —— 4350 4900 4800 4900 4900 價格修正 —— 4350 5096 4464 5096 4508 權(quán)重 —— 10% 20% 20% 20% 20% 加權(quán) —— 435 1019 893 1019 902 一般銷售價格會根 據(jù)銷售周期的拉長，也會有一定幅度的上漲 。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，本項目總銷售周期為 年，每年銷售價格遞增 6%，因此本項目的平均銷售價格約為： 4530 元 /㎡。 項目經(jīng)營效益預(yù)算 類別 銷售價格 面積 總金額 住宅 4530元 /㎡ 210000㎡ 95130萬元 商業(yè) 8000元 /㎡ 7600㎡ 6080萬元 配套用房 —— 2021㎡ —— 合計 101210萬元 本項目初步毛利潤為 101210萬元。 （二）項目總投資估算 項目總投資估算依據(jù) ? 湖北省建筑安裝工程該預(yù)算定額（ 2021）； ? 湖北省建 筑安裝工程其他費(fèi)用定額； ? 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議與經(jīng)營方式的比例構(gòu)成； ? 相關(guān)概算指標(biāo)。 項目總投資估算原則 ? 項目投資估算盡量反映項目的實(shí)際情況； 16 ? 項目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則； ? 項目總投資估算對于無法準(zhǔn)確估算或因市場變化導(dǎo)致投資增加的項目在不可預(yù)見費(fèi)中考慮。 項目總投資估算 序號 項目及說明 費(fèi)用 金額（萬元） ① 土地取證成本 起拍初始價 22331 ② 前期費(fèi)用（含三通一平、勘探等費(fèi)用） 219600㎡ 50元 /㎡ 1098 ③ 建安工程費(fèi) 樁基工程費(fèi) 219600㎡ 70元 /㎡ 1537 主體工程費(fèi)（含土建、門窗、屋頂、單體內(nèi)水電等） 219600㎡ 1500元 /㎡ 32940 ④ 配套工程費(fèi) 水電氣工程費(fèi) 219600㎡ 130元 /㎡ 2855 市政工程費(fèi)（含消防、道路、路燈、占道、排污等） 219600㎡ 80元 /㎡ 1757 園林綠化工程費(fèi) 219600㎡ 40元 /㎡ 878 設(shè)備配套費(fèi)（含電梯、智能化、中央空調(diào)等） 219600㎡ 110元 /㎡ 2416 ⑤ 期間費(fèi)用 管理費(fèi) （① +② +③ +④） 3% 1974 營銷費(fèi) 101210萬元 3% 3036 貸款利息 (年息按 6%計算，貸款期限為 2年） （ 32940+④ ） 6% 4902 維修基金 219600㎡ 110元 /㎡ 2416 銷售稅費(fèi) 1012108萬元 % 5870 ⑥ 不可預(yù)見費(fèi) （① +② +③ +④ +⑤）
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