【正文】 結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的公園天下、利君明天、和唐南香榭等三個(gè)案例。 表 53 三個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格 項(xiàng)目 公園天下 利君明天 唐南香榭 成交價(jià)格 4500元 /平方米 3900元 /平方米 4200元 /平方米 開(kāi)盤日期 2021年 9月 2021年 11月 2021年 3月 b、修正因素的確定 1）交易日期的分析判斷 交易日期的修正同上。 2）交易情況的分析判斷： 交易情況的分析判斷是以正常的市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，三個(gè)可比實(shí)例的交易均認(rèn)為是在正常的市場(chǎng)交易 情況下進(jìn)行的，不涉及非正常因素 的影響，故交易情況也無(wú)需修正。 3）房地產(chǎn)狀況的分析判斷 表 54 房地產(chǎn)狀況分析結(jié)果 房地產(chǎn)狀況 權(quán)重 別樣人家 可比實(shí)例 公園天下 利君明天 唐南香榭 交通便利程度 100 98 102 101 周邊環(huán)境 100 101 99 100 配套設(shè)施 100 97 102 99 地理位置 100 100 100 97 小區(qū)規(guī)模 100 98 95 102 小區(qū)環(huán)境 100 99 96 97 建筑規(guī) 模 100 98 95 103 面積戶型 100 100 93 100 工程質(zhì)量 100 99 95 95 升值潛力 100 100 98 100 合計(jì) 1 100 4）測(cè)算本項(xiàng)目正常市場(chǎng)價(jià)格如下： ①計(jì)算公式： 比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ②求取交易情況修正系數(shù)： 交易情況無(wú)需修正，系數(shù)取為 1。 ③求取交易日期調(diào)整系數(shù)： 交易日期修正系數(shù)取為 。 ④求取 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： “公園天下”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： 100/ “利君明天”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： 100/ “唐南香榭”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： 100/ ⑤求取比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）： “公園天下”： 3700 1 100/≈ 4106(元 /平方米 ) “利君明天” :3500 1 100/≈ 4209(元 /平方米 ) “唐南香榭” :3600 1 100/≈ 4005(元 /平方米 ) ⑥將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的 測(cè)算結(jié)果，則： 高層的價(jià)格（單價(jià)） =（ 4106+4209+4005） /3≈ 4102(元 /平方米 ) ，將價(jià)格取整為 4100 元 /平方米。 C、車位價(jià)格確定 本小區(qū)把車位全部建設(shè)成地下車位，由于地下車位的造價(jià)相對(duì)地上車位的造價(jià)成本較大，同時(shí)結(jié)合西安市目前的市場(chǎng)價(jià)格把車位的價(jià)格定為 10 萬(wàn)元每個(gè)。 6 項(xiàng)目建設(shè)條件 項(xiàng)目的建設(shè)條件包括項(xiàng)目建設(shè)的用地條件、項(xiàng)目建設(shè)的資源供給以及項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件等幾個(gè)方面。 開(kāi)發(fā)建設(shè)的用地情況 該項(xiàng)目位于科技路與丈八東路相交處的西北角，基地總占地面積為 62468 平方米， 為居住及商業(yè)配套用地性質(zhì)。該項(xiàng)目位于高新區(qū)的繁華地段，環(huán)境幽雅，適合居住，同時(shí)項(xiàng)目的性質(zhì)及所處的地塊決定其將會(huì)有相當(dāng)大的升值潛力。 項(xiàng)目用地實(shí)測(cè)地形條件為較方正的長(zhǎng)方形地塊，周圍在建項(xiàng)目相對(duì)較多，自然環(huán)境較好，地塊整體較為平整，沒(méi)有突出和凹陷之處，在規(guī)劃中，利用原有地形地貌的自然形態(tài)布置建筑群。 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施 該項(xiàng)目周邊配套設(shè)施有： （ 1）交通：交通便利，游 14 路、 201 路、 202 路、 225 路、604 路、 711 路、 721 路等交通工具直達(dá)門口，出行方便快捷。 （ 2）商業(yè)配套：緊鄰易初蓮花、 愛(ài)家超市、世紀(jì)金花等，生活配套完備。 （ 3）金融配套：項(xiàng)目附近有農(nóng)行、華夏銀行、中國(guó)銀行等商業(yè)性銀行。 （ 4）醫(yī)療配套：有高新醫(yī)院、軍工三院、慶安醫(yī)院。 （ 5）教育配套：高新一中、二中、高新一小、二??；西安外事學(xué)院。 項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件 據(jù)調(diào)研結(jié)果可知，擬建項(xiàng)目市政建設(shè)條件有四通一平：水、電、電訊、煤氣； （ 1）供、排水：接市政供、排水。 （ 2）供電：區(qū)內(nèi)供電可向供電局申辦。 （ 3）道路：小區(qū)緊鄰科技路和團(tuán)結(jié)南路。 （ 4）電話通訊：小區(qū)室外電話通訊網(wǎng)將在施工圖設(shè)計(jì)后期由市電信局配合設(shè)計(jì)實(shí)施。同時(shí) ，小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)配套設(shè)施也會(huì)相對(duì)較完善。 （ 5）煤氣：小區(qū)煤氣管線，將在施工圖設(shè)計(jì)后期由煤氣公司配合設(shè)計(jì)實(shí)施。 7 項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案 “建賞高新”住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案從設(shè)計(jì)原則、指導(dǎo)思想、總平面設(shè)計(jì)以及建筑設(shè)計(jì)等幾個(gè)方面進(jìn)行說(shuō)明，最后對(duì)設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行闡述。 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案原則 （ 1）本項(xiàng)目符合西安市總體規(guī)劃及高新區(qū)規(guī)劃的要求 （ 2）結(jié)合西安高新區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)自然條件，合理布局，節(jié)約用地 （ 3）科學(xué)布置人、車道路系統(tǒng)，綠化系統(tǒng)，使之與住宅有機(jī)的 結(jié)合，創(chuàng)造豐富多變的靜態(tài)與動(dòng)態(tài)的景觀和空間效果。 （ 4）強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一，提高小區(qū)的綜合效益。 （ 5）充分考慮用地條件、建設(shè)基礎(chǔ)，在滿足適用功能的前提下，在土地利用，設(shè)施配置和工程建設(shè)等方面具有實(shí)施的可能、可行性。 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想 （ 1）按照人文與自然協(xié)調(diào)共存，生產(chǎn)與生活綜合開(kāi)發(fā)，物質(zhì)需求與精神需求想結(jié)合，以及交通便捷的總體要求進(jìn)行小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，體現(xiàn)其舒適、方便、優(yōu)美、安全的特點(diǎn)。 （ 2）努力實(shí)現(xiàn)土地利用充分、空間豐富、環(huán)境優(yōu)美、住宅功能合理、商業(yè)使用靈活的規(guī)劃目標(biāo)。 （ 3）堅(jiān)持“以人為本”的原則，考慮到現(xiàn)代都市居民的居住心理 要求，利用本項(xiàng)目有利的地理位置、優(yōu)雅的自然環(huán)境，廣闊的自然空間，建造出特色住宅小區(qū)，使入住者有回歸自然的感覺(jué)，真真實(shí)實(shí)的擺脫緊張的都市工作，享受自然生活的真諦。 （ 4）結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查，滿足市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。 住宅建筑設(shè)計(jì)方案 該小區(qū)總規(guī)劃用地面積為 62468 平方米，建筑面積為 165238 平方米左右 ,容積率為 。 住宅建筑的平面布置 該小區(qū)共有 14 棟樓，包含 11 高層， 3 棟小高層，其中，小高層位于小區(qū)的入口處，高層的層高 由南向北依次為 16 層、 16 層、 18 層在小區(qū)的最北邊設(shè)計(jì)了三棟點(diǎn)式高層，其層高為 26 層在三棟點(diǎn)式高層中間又建有兩棟層高為 18 層高層。它們依小區(qū)地形由南向北、由低到高并排堆成依次排開(kāi)，位置大都為坐北朝南；小區(qū)的中央是一個(gè)公園，為人們的休閑娛樂(lè)提供方便的場(chǎng)所，同時(shí)，在小區(qū)內(nèi)還建有幼兒園，為小區(qū)的適齡兒童的就學(xué)提供方便條件。各棟樓之間均用綠地連接，既美觀環(huán)境，又增加了樓間距，使每棟樓都能有很好的日照、通風(fēng)和欣賞景觀條件。小區(qū)整個(gè)平面布置為北高南低，這不僅保證了小區(qū)的日照條件，而且避免了給小區(qū)居民帶來(lái)一種高樓聳立的壓 抑感。小區(qū)內(nèi)還建有會(huì)所，為客戶提供方便的娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所。 項(xiàng)目總體平面圖詳見(jiàn)附圖（項(xiàng)目規(guī)劃圖）。 住宅建筑的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)潔、安全、便宜為前提， 26 層的點(diǎn)式高層均為現(xiàn)澆框架剪力墻結(jié)構(gòu)滿足結(jié)構(gòu)受力要求，節(jié)約成本和用戶靈活分割空間的要求； 16 層、 18 層和 14 層的小高層是板式框架結(jié)構(gòu)。 建筑單體和戶型設(shè)計(jì) 在單體的設(shè)計(jì)上，考慮到對(duì)日照、通風(fēng)的要求和使用電梯的經(jīng)濟(jì)性，小區(qū)的點(diǎn)式高層樓為一梯六戶，板式小高層、高層為一梯兩戶。 在戶型設(shè)計(jì)上，據(jù)前面的調(diào)查可知： 目前西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)中 兩室和三室是主流。從調(diào)查數(shù)據(jù)結(jié)果來(lái)看 ,有意向買三室的人群占 45%,二室的客戶占 46%。 因此，小區(qū)的戶型設(shè)計(jì)應(yīng)主要以兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)為主，可以輔以少數(shù)的四室以滿足部分客戶的需求。 A、小區(qū)各住宅樓戶型設(shè)計(jì)如下： 表 71 各棟住宅樓戶型設(shè)計(jì) 樓號(hào) A座（高層） B 座（小高層） 6 8 1 1 114 3 單元面 積 630㎡ 780㎡ 540㎡ 780 600㎡ 每層戶 數(shù) 6戶 6戶 6戶 6 6戶 每戶面 積 105m178。 130m178。 90m178。 130 100m178。 戶型 三室二廳一衛(wèi) 三室二廳一衛(wèi) 二室二廳一衛(wèi) 三室二廳一衛(wèi) 二室二廳一衛(wèi) 戶數(shù)(戶 ) 288 192 324 468 216 B、各戶型比例如下： 表 72 各種戶型比例 二室二廳一衛(wèi) 三室二廳一衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 面積 85 m178。 90m178。 100m178。 105 m178。 130 m178。 戶數(shù)(戶 ) 134 200 216 288 600 總戶數(shù) 540戶 288戶 660戶 配比 35% 21% 44% 小區(qū)配套設(shè)施建議 停車場(chǎng)設(shè)計(jì) 考慮到小區(qū)內(nèi)的環(huán)境及人車分流，該小區(qū)內(nèi)的停車位全部設(shè)計(jì)成地下的停車位，這樣既節(jié)約了用地，又達(dá)到了人車分流的作用。通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)得出小區(qū)共有 1548 戶，考慮到每?jī)蓱粲幸粋€(gè)車位，估算一下小區(qū)共需車位 774 個(gè)。 多功能會(huì)所設(shè)計(jì) 1500 平方米的多功能會(huì)所，總共三層：一層設(shè)有銀行、便利店和物業(yè)辦公區(qū)，滿足人們?nèi)粘Ｉ畹囊?；二層為健身娛?lè)中心，內(nèi)設(shè)有老年人活動(dòng)中心、青少年活中心，游泳池等；三層為酒吧、茶室、咖啡廳等慢節(jié)奏類的設(shè)施。為居民提供舒適、方便、雅致的休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。 公園設(shè)計(jì) 通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)消費(fèi)者在對(duì)小區(qū)的規(guī)劃要求中都提到了小區(qū)內(nèi)的公園景觀要漂亮，所以在小區(qū)規(guī)劃的過(guò)程中我們考慮到了消費(fèi)者的這種消費(fèi)要求，在小區(qū)的中心地段設(shè)計(jì)了美觀大方的公園，在公園中還建有噴泉和假山等時(shí)尚的景觀，這樣就滿足了消費(fèi)者的要求。同時(shí)也使得小區(qū)的配套設(shè)施更完善。 環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 綠化設(shè)計(jì) 現(xiàn)代人們對(duì)住宅的綠化的要求是越來(lái)越高，不僅要有合理的綠化，同時(shí)綠化的分布也要合理，照顧到小區(qū)內(nèi)所有的客戶。該小區(qū)在設(shè)計(jì)時(shí)，不僅考慮到了消費(fèi)者的要求，同時(shí)結(jié)合小區(qū)的地理位置設(shè)計(jì) 了合理的綠化面積。該小區(qū)的主要綠化還是集中在樓于樓之間的樓間距之間，這樣不僅使得每家每戶都能享受到綠化，同時(shí)還節(jié)約了用地。同時(shí)在小區(qū)的主入口附近及小區(qū)的次干道附近還規(guī)劃了兩塊大面積的綠化帶這樣使得消費(fèi)者已進(jìn)入小區(qū)就有一種心曠神怡的感覺(jué)，同時(shí)也使得小區(qū)南北通透，視覺(jué)效果極佳。 小區(qū)入口和道路設(shè)計(jì) 小區(qū)的道路主要是供人們出行用的，合理的道路必須使得每家每戶都有路走同時(shí)在小區(qū)內(nèi)還要形成環(huán)繞，這樣才會(huì)讓小區(qū)更有鄰里關(guān)系，有更好的小區(qū)人文環(huán)境，給有以自由和諧的感覺(jué)。在充分考慮了以上的要求后，小區(qū)的入口時(shí)這 樣安排的，在科技路上設(shè)一個(gè)主入口，在團(tuán)結(jié)南路上設(shè)一個(gè)次入口，各個(gè)單元與小區(qū)的主干道相連，這樣不僅實(shí)現(xiàn)了人車分流，同時(shí)各戶的人們的雛形也較為方便，更主要的是在小區(qū)內(nèi)的環(huán)繞干道把小區(qū)內(nèi)的每個(gè)家庭緊緊地聯(lián)系到一起，使得小區(qū)給人的感覺(jué)更和諧。 小區(qū)色彩和整體形象設(shè)計(jì) 小區(qū)內(nèi)墻面為暖色，給人以家的溫馨，結(jié)合小區(qū)中的綠地構(gòu)成小區(qū)的主色調(diào)。暖色給人以家的溫馨、綠色則突出一種健康的生態(tài)居住環(huán)境。小區(qū)體現(xiàn)出一種溫馨、健康、自然與和諧的氛圍，同時(shí)也很好的突出小區(qū)的建筑特點(diǎn)與風(fēng)格。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 表 7— 3 項(xiàng)目綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 1 規(guī)劃用地面積： 平方米 62468 2 總建筑面積： 平方米 174562 住宅建筑面積： 平方米 163338 公共建筑面積： 平方米 1900 地下建筑面積： 平方米 9288 3 道路面積： 平方米 12120 4 綠化景觀面積： 平方米 40468 5 住宅用地面積： 平方米 9047 6 公共建筑用地面積： 平方米 600 7 居住建筑密度： % 14% 8 住宅棟數(shù)： 棟 14 9 總居住戶數(shù) ： 戶 1548 10 停車位： 個(gè) 774 11 綠地率： % 52% 12 容積率（不含地下）： 8 項(xiàng)目進(jìn)度安排 項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù) （ 1）建筑安裝工程工期定額； （ 2）“建賞高新”住宅小區(qū)規(guī)劃方案。 項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排 根據(jù)本項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)類型和建筑面積查《建筑安裝工程工期定額》，同時(shí)考慮到本項(xiàng)目的前期工作基本就緒，擬確定本項(xiàng)目的工期為兩年零一個(gè)季度。 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度橫道圖如下圖所示： 表 81 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 季度 主 要工程項(xiàng)目 2021 年 2021年 2021年 2021年 3 4 1 2 4 3 4 1 2 3 4 前期工作 基礎(chǔ)工程 主體工程 安裝及裝修工程 室外工程 場(chǎng)地清理及竣工驗(yàn)收 銷售進(jìn)度 銷售計(jì)劃 按照建設(shè)部的規(guī)定，預(yù)售應(yīng)該安排在主體的三分