【正文】 治理措施1．主要污染及污染物本項(xiàng)目為住宅小區(qū)建設(shè)，其主要污染物是生活污水、廚房油煙及生活垃圾。為保證小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對(duì)上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?．環(huán)保治理措施本項(xiàng)目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響較輕。主要治理措施如下：1）生活污水采用化糞池對(duì)廁所內(nèi)污水進(jìn)行處理，然后與生活廢水一起排入市政下水道進(jìn)行集中處理。2）廚房油煙積極推廣廚房采用變壓式排氣道等新型排煙氣設(shè)施等措施，在爐灶上方設(shè)置帶機(jī)械排風(fēng)和油煙過濾器的吸油煙機(jī)，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境和廚房異味大的問題。3）生活垃圾生活垃圾首先集中到小區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站，再由開發(fā)區(qū)環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)往垃圾處理場(chǎng)統(tǒng)一處理。6 . 綠化為創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的生活環(huán)境，防止污染、保護(hù)環(huán)境，需做好小區(qū)綠化。本項(xiàng)目堅(jiān)持點(diǎn)、線、面相結(jié)合的原則，把庭院綠化、道路綠化和小區(qū)中心花園綠地有機(jī)結(jié)合起來，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)功能和改善環(huán)境的作用。同時(shí)具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。，小區(qū)綠化率約為47％。 環(huán)境影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目屬住宅小區(qū)建筑，其污染源很少，污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、廚房油煙、生活垃圾經(jīng)處理后，完全可達(dá)到環(huán)境保護(hù)的要求，對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生污染。 節(jié)能1．所有設(shè)備、電器等選用符合國(guó)家規(guī)定要求的節(jié)能型設(shè)備、新型高效電器。2．小區(qū)廣場(chǎng)、道路燈具采用集中控制，以節(jié)約用電。3．住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。4．燈具以節(jié)能型為主，樓道燈具選聲光控制型的，公共場(chǎng)所的照明應(yīng)當(dāng)安裝節(jié)能控制裝置，以節(jié)約用電。5．采用新型節(jié)能的墻體材料，重點(diǎn)是使用輕質(zhì)、高強(qiáng)、保溫性能好的節(jié)能新材料和保溫門窗，復(fù)合墻體，加強(qiáng)屋面保溫。推廣使用新技術(shù)、新工藝，設(shè)計(jì)中應(yīng)使各住戶主要房間朝南，充分利用自然光和自然通風(fēng)，以節(jié)能降耗。6．水、電、熱、氣等實(shí)行一戶一表，按表收費(fèi)。7．加強(qiáng)采暖管網(wǎng)的保溫工作。另外，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各項(xiàng)規(guī)章制度，定期對(duì)各類設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢查、維修，防止跑、冒、滴、漏，減少不必要的浪費(fèi)。第七章 企業(yè)法人與管理 企業(yè)法人 山東xxxx房地產(chǎn)有限公司為獨(dú)立法人，實(shí)行財(cái)務(wù)獨(dú)立核算，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。公司設(shè)總經(jīng)理一人，公司法人代表為xxx。 組織機(jī)構(gòu)及定員 公司經(jīng)營(yíng)實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)綜合辦公室、工程部、市場(chǎng)部、財(cái)務(wù)科，現(xiàn)有人員11人。 本項(xiàng)目建設(shè)后，成立清新小區(qū)物業(yè)管理公司，歸該公司領(lǐng)導(dǎo)。物業(yè)管理公司實(shí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)室、物業(yè)管理部、保安部、維修部、家庭服務(wù)部等部門。管理公司定員16人，其中經(jīng)理1人、辦公室2人、財(cái)務(wù)室2人、銷售部2人，.，保安部6人，維修部3人，經(jīng)理由公司任命，其他人員可通過社會(huì)招聘解決。 物業(yè)管理 住宅小區(qū)物業(yè)管理是近些年來在住房商品化過程中出現(xiàn)的對(duì)住宅小區(qū)居民提供公共服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。本住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)招聘部分專業(yè)服務(wù)人員，組成住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)，向住宅小區(qū)提供社會(huì)化、專業(yè)化服務(wù)，并根據(jù)國(guó)家“城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法”收取管理費(fèi)。住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)受山東xxxx房地產(chǎn)有限公司的領(lǐng)導(dǎo)，并接受小區(qū)所在的居民委員會(huì)的監(jiān)督。物業(yè)管理的作用在于： （1）保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，使物業(yè)保值增值； （2）為物業(yè)使用人提供高效、安全、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)； （3）為物業(yè)管理單位樹立良好的信譽(yù)，并獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。物業(yè)管理和服務(wù)的主要內(nèi)容： （1）掌握物業(yè)的變動(dòng)和正常使用情況，對(duì)房屋、設(shè)備及周圍環(huán)境進(jìn)行及時(shí)維修、養(yǎng)護(hù)（包括預(yù)防性維護(hù)和更正性維護(hù)），保持房屋使用功能完好，并及時(shí)準(zhǔn)確記錄房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況及其變動(dòng)情況等。 （2）對(duì)物業(yè)日常事務(wù)的管理，包括對(duì)小區(qū)道路、車輛行駛及停泊的管理，社區(qū)活動(dòng)的組織，公共秩序的維護(hù)以及與有關(guān)單位協(xié)調(diào)關(guān)系等。 （3）對(duì)物業(yè)管理單位內(nèi)部財(cái)務(wù)、人事的綜合管理，以保證企業(yè)的正常高效運(yùn)轉(zhuǎn)。（4）一般性服務(wù)（如清潔衛(wèi)生、園林綠化、保安服務(wù)等）和特需服務(wù)（如接送小孩、為住戶打掃室內(nèi)衛(wèi)生等）。第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目建設(shè)期限為16個(gè)月。2005年8月至9月，取得土地使有權(quán)。2005年10月至2006年1月，項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作，包括項(xiàng)目建議書，可行性研究報(bào)告編制，地形勘查，規(guī)劃設(shè)計(jì)等。2006年2月至2006年11月基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2006年11月住宅樓及配套建筑建設(shè)，并竣工驗(yàn)收。本計(jì)劃僅為原則性初步安排，實(shí)際實(shí)施計(jì)劃要根據(jù)資金到位情況確定。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表本項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃詳見下表。表8—1 進(jìn)度計(jì)劃表2005200689101112123451011土地手續(xù)辦 理可研編制報(bào) 批地質(zhì)勘測(cè)初步設(shè)計(jì)施工圖紙?jiān)O(shè) 計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施施 工土建、安裝裝 修竣工驗(yàn)收第九章 投資估算和資金籌措新建清新住宅小區(qū)，總建筑面積180200平方米，其中商品住宅房165330平方米，車庫8000平方米，公用配套用房面積6870平方米。本投資估算范圍包括：工程費(fèi)用、其它費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)用。，。建筑工程及設(shè)備安裝工程費(fèi)用：住宅：1．土建工程 450元165330m2＝2．電氣工程（強(qiáng)電） 27元165330m2＝ 3．電氣工程（弱電） 11元165330m2＝4．給排水工程 15元165330m2＝5．采暖工程 24元165330m2＝6．道路及綠化工程 280萬元 公建：1．土建工程 500元6870m2＝2．電氣工程（強(qiáng)電） 27元6870m2＝3．電氣工程（弱電） 11元6870m2＝4．給排水工程 15元6870m2＝5．采暖工程 30元6870m2＝ 車庫：1．土建工程 600元8000m2＝480萬元2．電氣工程 45元8000m2＝36萬元3．給排水工程 25元8000m2＝20萬元4．通風(fēng)工程 40元8000m2＝32萬元 568萬元其它費(fèi)用1．土地征用費(fèi) 2建設(shè)單位管理費(fèi) 10%＝ 3．設(shè)計(jì)費(fèi) 110萬元4．城市配套費(fèi) 10元/ m2180200 m2＝5．勞保統(tǒng)籌費(fèi) %＝6．工程保險(xiǎn)費(fèi) %＝7．暖氣增容費(fèi) 60元165330m2＝8．煤氣增容費(fèi) 1090戶2400元＝9．不可預(yù)見費(fèi) 5％＝ 合計(jì)： 預(yù)備費(fèi)用1．基本預(yù)備費(fèi) 合計(jì) 資金來源：，其余9800萬元為銀行貸款。合計(jì)：。第十章 效益分析 經(jīng)濟(jì)效益分析1)本項(xiàng)目共建設(shè)住宅165330平方米, 車庫8000平方米，配套公建6870平方米。2）本項(xiàng)目建設(shè)期16個(gè)月，建設(shè)完成后6個(gè)月內(nèi)全部出售。根據(jù)投資估算和成本分析結(jié)果,確定平均銷售價(jià)格為:1380元/平方米,車庫銷售價(jià)格為：1000元/平方米,。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,本項(xiàng)目出售住宅應(yīng)5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅,按營(yíng)業(yè)稅的5%和3%分別繳納城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，經(jīng)計(jì)算，（其中：；； ）。1)利潤(rùn)總額銷售利潤(rùn)為銷售收入減去銷售總成本和銷售稅金和附加,根據(jù)不同年份不同銷售收入測(cè)算的年利潤(rùn)總額,見附表1。損益表。2）所得稅按有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目應(yīng)繳納所得稅稅率為33%。3）稅后利潤(rùn)分配按財(cái)務(wù)規(guī)定，企業(yè)稅后利潤(rùn)應(yīng)提取10%盈余公積金，5%公益金,其余在留足公司發(fā)展基金后,按股分紅。5. 盈利能力分析1)投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率=項(xiàng)目利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資100% =100% =%2)投資利稅率投資利稅率=項(xiàng)目利稅總額/項(xiàng)目總投資100% =100% =%,借款償還期為22個(gè)月(含建設(shè)期16個(gè)月),以上數(shù)字說明,項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較好,償還能力強(qiáng),因此從財(cái)務(wù)分析的角度看,項(xiàng)目是可行的。 社會(huì)效益分析本項(xiàng)目建成后,將向社會(huì)提供1090戶居民住宅，不但解決了xxxx開發(fā)區(qū)居民和外來人口住房問題,也切實(shí)解決了他們的后顧之憂,從而促進(jìn)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,而且該項(xiàng)目的建設(shè),對(duì)于緩解開發(fā)區(qū)住房壓力,促進(jìn)國(guó)家住房政策的落實(shí),加快城市化發(fā)展,將具有積極的意義。44 / 4